资产评估师-资产评估实务（一）-强化练习题（参考）-第四章不动产评估

资产评估师-资产评估实务（一）-强化练习题（参考）-第四章不动产评估[单选题]1.下列有关土地的稀缺性，表述错误的是()。A.土地的经济供给是无弹性的B.土地数量的有限性决定了土地供给的稀（江南博哥）缺性C.土地供应的稀缺性与土地总量有限密切相关D.土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的正确答案：A参考解析：选项A错误，土地的经济供给是有弹性的。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]2.某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为()。A.0.6B.2.0C.5.1D.6.0正确答案：C参考解析：容积率=总建筑面积/总建设用地面积=（1200+1000×9）÷2000=5.1。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]5.下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是()。A.当地政府已公布基准地价B.可以取得基准地价修正体系C.土地具有收益或者具有收益性D.基准地价及其修正体系是有效的正确答案：C参考解析：采用基准地价修正法的前提条件是：（1）当地政府已公布基准地价；（2）可以取得基准地价修正体系；（3）基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。掌握“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点。[单选题]6.某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.6、97.5、100.7、105.0、106.2、108.5、110.1（以2016年1月为100）。其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为()元/平方米。A.20226.91B.19398.57C.20848.00D.19179.38正确答案：A参考解析：修正到2016年10月的价格＝可比交易实例价格×（评估基准日价格指数/可比交易实例交易时价格指数）=18500×（110.1/100.7）=20226.91（元/平方米）。[单选题]7.下列选项中，不属于影响不动产价格的自身因素的是()。A.区位因素B.实物因素C.权益因素D.社会因素正确答案：D参考解析：不动产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。社会因素属于不动产外部因素，选项D是答案。[单选题]8.在影响不动产价格的区位因素中，对价格影响最大的是()。A.位置的优劣B.城市规划限制C.交通通达程度D.公共配套设施状况正确答案：A参考解析：决定不动产价值高低的关键在于其位置的优劣。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。[单选题]9.对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员评估房屋建筑物的建安综合造价时，宜采用的方法是()。A.重编预算法B.单方造价指标法C.决算调整法D.类比系数调整法正确答案：B参考解析：对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价。[单选题]10.使用成本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为()。A.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益B.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息C.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润D.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费正确答案：A参考解析：使用成本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为：土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益，选项A是答案。掌握“成本法——不动产评估”知识点。[单选题]11.对某建筑物的成新率进行计算，其尚可使用年限为10年、已使用年限10年。评估专业人员的打分结果为结构70分，装修50分，设备60分，评分权重系数分别为：60%，20%，20%。假设年限法权数为0.4，打分法权数为0.6，综合成新率为()。A.57%B.64%C.58.4%D.50%正确答案：C参考解析：年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）＝10/（10＋10）＝50%打分法成新率＝（结构打分×评分权重系数＋装修打分×评分权重系数＋设备打分×评分权重系数）÷100＝（70×60%＋50×20%＋60×20%）÷100＝64%综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数＝50%×0.4＋64%×0.6＝58.4%[单选题]12.下列土地使用权取得方式中，一般没有使用期限的限制的是()。A.出让B.租赁C.划拨D.出租正确答案：C参考解析：除法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的，没有使用期限的限制。掌握“国有土地使用权”知识点。[单选题]13.待拆迁改造的再开发地产的评估，一般应用()进行评估。A.成本法B.市场法C.剩余法D.基准地价系数修正法正确答案：C参考解析：剩余法的适用范围：（1）待开发不动产的评估（假设开发）；（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估；（3）将生地开发成熟地的土地评估；（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。掌握“剩余法——不动产评估”知识点。[单选题]14.运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用通常包括()。A.管理费+折旧费+保险费B.管理费+折旧费+保险费+房产税C.管理费+维修费+折旧费+保险费+房产税D.管理费+维修费+保险费+房产税正确答案：D参考解析：运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。掌握“收益法——不动产评估”知识点。[单选题]15.待估不动产的年客观总收入为300万元，年客观总费用250万元，预计未来客观总收入和客观总费用将维持该水平，剩余使用年限为40年，采用报酬资本化法，报酬率为6%，则其评估价值最接近于()万元。A.700B.752C.800D.833正确答案：B参考解析：年客观净收益＝年客观总收入－年客观总费用＝300－250＝50（万元）。待估不动产的评估价值＝50/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝752.31（万元）。注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金现值系数计算公式的变形。[单选题]16.对于下列不动产的评估，可以釆用收益法的是()。A.学校B.公园C.写字楼D.寺院正确答案：C参考解析：收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。掌握“收益法——不动产评估”知识点。[单选题]17.对待估不动产进行清查核实，是不动产评估工作的重要组成部分。下列选项中，属于清查核实不动产实物状态的是()。A.不动产权证类型B.不动产权属证明的查验C.纳税情况D.建筑规模正确答案：D参考解析：选项AB，属于不动产的权利状态；选项C，属于会计核算情况，选项D属于实物状态。掌握“现场调查”知识点。[单选题]18.下列关于不动产清查核实的说法中，错误的是()。A.必须进行逐项调查B.评估专业人员在现场勘察时很少使用专业的不动产鉴定C.可以利用专家和专业报告D.可以要求相关当事人提供保证书或承诺函正确答案：A参考解析：对不动产进行清查核实时，可以采用的方法有逐项调查或抽样调查。对于数量较大的不动产，当资产评估专业人员认为通过对样本的调查，可以推断整体不动产的状态时，可以采用抽样方法进行现场调查。掌握“现场调查”知识点。[单选题]19.某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积为20000平方米，总建筑面积为50000平方米，首层建筑面积为10000平方米，该建筑项目的容积率为（ ）。A.2.00B.0.40C.0.50D.2.50正确答案：D参考解析：容积率是项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。该建筑项目的容积率＝50000/20000＝2.5。[单选题]20.下列关于建设用地建筑密度计算公式中正确的是（ ）。A.建筑密度＝总建筑面积/总建筑基底面积B.建筑密度＝总建筑基底面积/总建筑面积C.建筑密度＝总建筑基底面积/规划建设用地面积D.建筑密度＝总建筑面积/规划建设用地面积正确答案：C参考解析：建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。[单选题]21.某住宅套内建筑面积为65㎡，套内使用面积为55㎡，公摊面积为20㎡，已知该住宅按套内建筑面积标准的价格为12000元/㎡，则按商品房销售面积计算的价格为（ ）。A.9176元/㎡B.10400元/㎡C.10154元/㎡D.10588元/㎡正确答案：A参考解析：商品房销售面积＝套内建筑面积＋公摊面积＝65＋20＝85㎡，按商品房销售面积计算的价格＝65×12000÷85＝9176.47元/㎡，应该选择A。【思路点拨】已知该住宅按套内建筑面积标准的价格为12000元/㎡，套内建筑面积为65㎡，那么它的总价格就是：12000×65＝780000（元）总价格/商品房的销售面积＝按销售面积计算的单价。即，按商品房销售面积计算的价格＝65×12000÷85＝9176.47元/㎡[单选题]22.某规划居住小区，总建设用地面积为12000平方米，总建筑面积为36000平方米，所有建筑的基底面积为1200平方米，据此计算的建筑密度为（ ）。A.10B.10%C.3D.33%正确答案：B参考解析：建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。即，建筑密度＝建筑基底面积之和/规划建设用地面积＝1200/12000＝10%[单选题]23.以下关于不动产分类的说法中，正确的是（ ）。A.将不动产分为土地、房屋、构筑物等具体类别，其划分标准是不动产的用途B.停车场及飞机场均属于商业不动产的范畴C.普通住宅、联排式住宅等均属于居住不动产D.灌溉设施属于工业不动产的范畴正确答案：C参考解析：根据不动产的物质形态，可以将不动产分为土地、房屋、构筑物等具体类别，选项A错误；停车场属于商业不动产范畴，飞机场属于特殊不动产范畴，选项B错误；灌溉设施属于农业不动产范畴，选项D错误。[单选题]24.以下关于不动产价格种类的说法中，正确的是（ ）。A.根据价格形成的方式不同，不动产价格可以分为评估价格和成交价格B.按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格两大类C.根据单位建筑面积确定的单价，称为“土地单价”D.按照交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为名义价格和实际价格正确答案：A参考解析：按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格及房地合一价格，选项B错误；根据土地面积确定的单价，称为“土地单价”，根据单位建筑面积确定的单价，称为“楼面地价”，选项C错误；按照交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为现房价格和期房价格。[单选题]25.与一般商品相比，不动产价格具有其独特性，以下关于不动产价格特征的说法中，正确的是（ ）。A.不动产的地价本质上是“劳动价值”的货币表现B.不动产中的土地不具有折旧的现象C.不动产价格形成的时间通常较长，但对于完全市场，价格容易确定D.对于某种特定用途的土地而言，由于土地的稀缺性，其供给不具有弹性正确答案：B参考解析：不动产中的地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，而是地租的资本化或资源稀缺性的体现，选项A错误；不动产市场是个不完全的市场，其价格一般需要经过长期考虑后才形成，因此不动产价格形成的时间通常较长而且较为艰难，选项C错误；对于某种特定用途的土地而言，土地的供给是有弹性的，因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，选项D错误。[单选题]26.根据2015年国务院发布的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为（ ）。A.15%B.20%C.25%D.40%正确答案：B参考解析：根据2015年国务院发布的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目由30%调整为25%。[单选题]27.在城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设单位在办理用地批准手续前，必须先取得该工程的（ ）。A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.质量安全报建手续D.建设用地规划许可证正确答案：D参考解析：在城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设单位在办理用地批准手续前，必须先取得该工程的建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。[单选题]28.建筑施工企业确定后，在建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取（ ）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.安全生产许可证正确答案：C参考解析：房屋建筑开工前，建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取建筑工程施工许可证。[单选题]29.下列需要申领施工许可证的是（ ）。A.开工报告已获得批复B.某工厂建设食堂，建筑面积280平方米C.工程投资总额为25万元D.学校建设教学楼，建筑面积3000平方米正确答案：D参考解析：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。[单选题]30.某建设项目于6月7日领取施工许可证，开工后因地震导致该工程在次年3月23日中止施工。建设单位应当向发证机关报告中止施工的最迟期限是次年（ ）。A.3月28日B.4月7日C.4月23日D.6月23日正确答案：C参考解析：在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。[单选题]31.关于施工许可证的说法，正确的是（ ）。A.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工B.在建的建筑工程因故中止施工的，施工企业应当自中止之日起3个月内报发证机关核验C.中止施工满6个月的，在建筑工程恢复施工前，应当报发证机关核验施工许可证D.建设单位因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，延期三次为限，每次不超过3个月正确答案：A参考解析：选项错误B，《建筑法》规定，在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。选项C错误，中止施工满1年的，在建设工程恢复施工前，建设单位还应当报发证机关核验施工许可证。选项D错误，建设单位因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，延期两次为限，每次不超过3个月。[单选题]32.根据《建筑法》，建筑工程分包企业应当接受（ ）的质量管理。A.咨询单位B.总承包单位C.监理单位D.建设单位正确答案：B参考解析：总分包的由总包单位对质量问题负总责，分包单位应当接受总承包单位的质量管理。[单选题]33.施工企业在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当（ ）。A.继续按设计文件和图纸施工B.及时向建设单位或监理单位提出意见和建议C.对设计文件和图纸进行修改，按修改后的设计文件和图纸进行施工D.立即暂停施工，等待建设单位的指示正确答案：B参考解析：施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，有义务及时向建设单位或监理单位提出意见和建议，以免造成不必要的损失和质量问题。[单选题]34.关于监理单位相关质量责任和义务的说法中，错误的是（ ）。A.在资质等级许可的范围内承揽业务B.依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收D.未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工正确答案：C参考解析：未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。[单选题]35.根据《建设工程质量管理条例》，组织有关单位参加建设工程竣工验收的义务主体是（ ）。A.施工企业B.建设单位C.建设行政主管部门D.建设工程质量监督机构正确答案：B参考解析：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。[单选题]36.某工程完成了设计图纸和合同规定的施工任务，建设单位欲组织竣工验收，此时应具备《建设工程质量管理条例》规定的工程竣工验收的必备条件不包括（ ）。A.有完整的技术档案和施工管理资料B.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告C.有勘察、设计、施工、工程监理等单位共同签署的质量合格文件D.有施工单位签署的工程保修书正确答案：C参考解析：竣工验收的条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。[单选题]37.建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起（ ）内进行竣工验收备案。A.7日B.10日C.15日D.20日正确答案：C参考解析：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上建设主管部门备案。[单选题]38.国有土地使用权出让期限应当符合法定年限，工业用地出让的最高年限为（ ）年。A.30B.50C.70D.40正确答案：B参考解析：工业用地出让的最高年限为50年。[单选题]39.不动产评估中，采用间接比较法进行区域因素修正时，评估对象比较标准不动产的区域因素优3%，可比实例较标准不动产因素劣5%，则对比实例价格进行区域因素修正时，选用的计算参数正确的是（ ）。A.区域因素修正参数为0.97B.区域因素修正参数为0.95C.标准化修正参数为1.03D.标准化修正参数为1.05正确答案：D参考解析：区域因素修正后的可比实例价格＝标准化修正系数×区域因素修正系数×可比实例价格＝标准不动产区域因素分值/可比实例区域因素分值×待估对象区域因素分值/标准不动产区域因素分值×可比实例价格，因此标准化修正系数＝标准不动产区域因素分值/可比实例区域因素分值＝100/95＝1.05，区域因素修正系数＝待估对象区域因素分值/标准不动产区域因素分值＝103/100＝1.03。注：现行教材将“区域因素修正”改为“区位因素修正”，计算原理未变。[单选题]40.下列建筑物中，通常不适用收益法评估的是（ ）。A.百货商场B.星级酒店C.综合写字楼D.政府办公楼正确答案：D参考解析：收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。[单选题]41.房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确的是（ ）。A.以建筑物的剩余经济寿命为准B.以土地使用权的剩余年限为准C.孰长为准D.孰短为准正确答案：D参考解析：土地与建筑物合成体作为评估对象，如果建筑物的经济寿命长于土地使用权年限，若土地使用权年限到期地上物随同无偿收回，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限；若土地使用权年限到期地上物残余价值给予合理补偿，则在根据土地使用权年限确定未来可获收益期限的基础上，考虑将土地年限到期时地上物残余价值折现到评估基准日的价值。如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减不动产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。总的思路是以孰短为准。[单选题]42.下列关于基准地价特点的说法中，正确的是（ ）。A.基准地价通常由资产评估机构测算并发布B.基准地价是区域性价格C.基准地价是实际交易价格D.基准地价等同于宗地价格正确答案：B参考解析：基准地价是区域性价格，选项B的说法是正确的；基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价，选项D的说法不正确；基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现实性，选项A和选项C的说法不正确。[单选题]43.使用基准地价系数修正法评估某土地用地，该宗地的剩余土地使用年限为35年，当地工业用地基准地价对应的使用年限为50年，假设土地资本化率为6%，据此计算的土地使用年期修正系数为（ ）。A.2.3966B.0.9198C.0.4173D.1.0872正确答案：B参考解析：年期修正系数＝[1－1/（1＋6%）^35]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9198[单选题]44.评估人员拟采用市场提取法求取不动产的资本化率，收集到市场上近期交易的类似不动产资料如下表，则采用算数平均法求取的该类不动产资本化率为（ ）。A.9.88%B.9.95%C.10.12%D.10.1%正确答案：B参考解析：不动产A的资本化率＝1240/11500×100%＝10.78%；不动产B的资本化率＝1250/12450×100%＝10.04%；不动产C的资本化率＝1300/14400×100%＝9.03%，该类不动产资本化率＝（10.78%＋10.04%＋9.03%）/3＝9.95%[单选题]45.应用收益法评估不动产价值，在确定折现率和资本化率的方法中，运用时简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握的方法是()。A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.各种投资收益率排序插入法D.类比系数调整法正确答案：B参考解析：安全利率加风险调整值法，通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估不动产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率基础上加风险调整值，这种方法简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握。所以本题的答案为选项B。掌握“收益法——不动产评估”知识点。[单选题]46.下列关于国有土地使用权的说法中，不正确的是()。A.国有土地可以依法确定给单位或个人使用，用地单位或个人依法取得国有土地所有权B.国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、租赁、作价出资或入股等C.国有土地使用权的出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式D.划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押正确答案：A参考解析：国有土地可以依法确定给单位或个人使用，用地单位或个人依法取得国有土地使用权，所以选项A的说法不正确。国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、租赁、作价出资或者入股等，选项B的说法正确。国有土地使用权的出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式，选项C的说法正确。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，选项D的说法正确。掌握“国有土地使用权”知识点。[单选题]47.在不动产价格的影响因素中，变现因素属于()。A.交易因素B.实物因素C.权益因素D.外部因素正确答案：A参考解析：不动产价格的影响因素可以分为不动产自身因素、不动产外部因素以及不动产交易因素：（1）不动产自身因素包括区位因素（位置、交通、环境景观、外部配套）、实物因素（土地实物因素、建筑物实物因素、通用性）、权益因素（权利状况、使用管制、相邻关系）；（2）不动产外部因素包括政治因素、政策因素、经济因素、社会因素等；（3）不动产交易因素包括不动产供求关系、变现因素、心理因素、其他因素等。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]48.对所评估的不动产进行清查核实时，要了解不动产的账面原值、账面净值等情况，此属于对()进行清查核实。A.权利状态B.会计核算情况C.实物状态D.区位和交易状况正确答案：B参考解析：对所评估的不动产进行清查核实时，在会计核算情况的清查核实中，要了解待估对象的账面价值，包括了解不动产的账面原值、账面净值等情况。掌握“现场调查”知识点。[单选题]49.下列各项不动产中，一般不适用收益法评估的是()。A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场正确答案：A参考解析：收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。掌握“收益法——不动产评估”知识点。[单选题]50.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，未来租金收入将维持该水平；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值约为()万元。A.521B.533C.695D.711正确答案：A参考解析：年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元）（题目给出的是月租金，一年12个月，乘以12是将月租金转换成年租金。）收益现值p＝a/r×[1－1/（1＋r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金现值系数计算公式的变形。[单选题]51.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行评估。A.市场法B.成本法C.剩余法D.基准地价系数修正法正确答案：C参考解析：剩余法适用于待拆迁改造的再开发地产的评估，该工业厂房需要更新改造，项目没有正式实施，且更新改造后的不动产具有收益性，最适合采用剩余法。掌握“剩余法——不动产评估”知识点。[单选题]52.在确定建安综合造价时，如果待评估房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以将其进行分类。对于大型、价值高、重要的房屋建筑物宜采用()。A.重编预算法B.决算调整法C.类比系数调整法D.单方造价指标法正确答案：B参考解析：在确定建安综合造价时，对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，采用决算调整法确定其建安综合造价，即以待估房屋建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，将其调整为按现行市场价格计算的建安综合造价。掌握“成本法——不动产评估”知识点。[单选题]53.有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，楼面地价为1500元/平方米，则土地单价为()元/平方米。A.1000B.3000C.2100D.2800正确答案：B参考解析：土地单价=楼面地价×容积率=1500×2=3000（元/平方米）。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。[单选题]54.下列选项中，属于建筑物实物因素的是()。A.土地面积B.建筑规模C.环境景观D.独立使用正确答案：B参考解析：选项A属于土地实物因素；选项C属于区位因素；选项D属于通用性因素。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。[单选题]55.甲公司有一宗土地需评估，评估基准日为2019年12月31日，评估基准日的价格指数是104。选取土地A作为可比交易实例，已知A购买时的价格为350万元，交易情况指数103，区位因素指数为98，则甲公司土地正常交易情况下的评估价值为()万元。A.333.40B.346.33C.360.61D.382.57正确答案：C参考解析：甲公司土地的评估价值＝可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数＝可比交易实例价格×（正常交易情况指数/可比实例交易情况指数）×（评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数）×（待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数）＝可比交易实例价格×（100/可比实例交易情况指数）×（评估基准日价格指数/100）×（100/可比实例区位因素指数）＝350×（100/103）×（104/100）×（100/98）＝360.61（万元）[单选题]56.在市场法中，对不动产区位因素使用间接比较法调整，其中可比实例的不动产区位状况优于标准不动产区位状况，得102分；评估对象的不动产区位状况劣于标准不动产区位状况，得97分，则不动产区位状况整体的修正系数值为()。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正确答案：A参考解析：间接比较法下，不动产区位状况整体的修正系数＝标准化修正系数×区位因素修正系数＝（标准不动产区位因素分值/可比交易实例区位因素分值）×（待估对象区位因素分值/标准不动产区位因素分值）＝100/102×97/100＝0.95。[单选题]57.在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，下列不属于建立比较基础的是()。A.统一资产范围B.统一付款方式C.统一交易日期D.统一税费负担正确答案：C参考解析：在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。即：统一资产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。掌握“市场法——不动产评估”知识点。[单选题]58.某一待评估宗地将被用做修建学校，可使用年期为40年，该用途土地法定最高出让年期为50年，土地资本化率为8%，用基准地价系数修正法进行评估，则宗地使用年期修正系数为()。A.0.9988B.0.9748C.0.9545D.0.9795正确答案：B参考解析：基准地价系数修正法下，宗地使用年期修正系数＝[1－1/（1＋r）^m]/[1－1/（1＋r）^n]＝[1－1/（1＋土地资本化率）^被估宗地可使用年期]/[1－1/（1＋土地资本化率）^该用途土地法定最高出让年期]＝[1－1/（1＋8%）^40]/[1－1/（1＋8%）^50]＝0.9540/0.9787＝0.9748[单选题]59.对生产建设活动和自然灾害损毁的土地采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动是()。A.土地开垦B.土地复垦C.耕地占用D.退耕还林正确答案：B参考解析：土地复垦是指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动。掌握“国有土地使用权”知识点。[单选题]60.房地产建设中，出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.40%正确答案：B参考解析：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。掌握“房地产法概述与房地产建设”知识点。[单选题]61.不动产具有保值功能，表明()。A.出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会下降B.出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会不变C.不出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会下降D.不出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会不变正确答案：B参考解析：保值是指不动产能抵御通货膨胀，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]62.下列引起不动产价格上涨的因素中，不属于外部经济因素的是()A.装饰装修改造B.改变城市格局C.调整城市发展方向D.修建广场、公园、公共绿地正确答案：A参考解析：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]63.下列不动产中，属于综合不动产的是()。A.码头B.赛马场C.工业厂房D.商住不动产正确答案：D参考解析：综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产，如商住不动产、居住办公不动产等。选项AB属于特殊不动产，选项C属于工业不动产。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]64.影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。下列选项中，变现性最佳的是()。A.专用的特殊性厂房B.28层的整体商务办公楼C.开发程度较低的在建工程D.某办公楼一层400m2独立底商正确答案：D参考解析：选项A由于专业性强，变现困难；选项B由于价值量大，且未明确分割情况，变现困难；选项C由于开发程度低，变现困难。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]65.某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。此属于不动产经济特性中的()。A.价值量大B.用途多样性C.涉及广泛性D.难以变现性正确答案：C参考解析：涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于涉及广泛性中的负外部性。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[单选题]66.构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，下列选项中，不属于构筑物的是()。A.烟囱B.水井C.道路D.公寓正确答案：D参考解析：广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物。构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。选项D属于房屋。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[多选题]1.下列各项中，属于不动产经济特性的有()。A.价值量大B.用途多样性C.数量有限性D.保值增值性E.资产组合性正确答案：ABDE参考解析：不动产的经济特性包括：价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性、资产组合性。不动产的自然特性有：不可移动性、耐久性和数量有限性。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[多选题]2.下列各项中，可以不申请办理施工许可证的有()。A.工程投资额在30万元以下的建筑工程B.工程投资额在300万元以下的建筑工程C.建筑面积在500平方米以下的建筑工程D.建筑面积在300平方米以下的建筑工程E.工程投资额在30万元以下并且建筑面积在300平方米以下的建筑工程正确答案：ADE参考解析：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。掌握“房地产法概述与房地产建设”知识点。[多选题]3.从基准地价的特点来看，一般而言，基准地价是城市建成区的()。A.单位地价B.平均价格C.交易价格D.区域性价格E.宗地价格正确答案：ABD参考解析：基准地价一般具有下列特点：（1）基准地价是区域性价格。选项D是答案。（2）基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价。选项B是答案，选项E不是答案。（3）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。（4）基准地价一般是单位土地面积的地价，也有个别城市如北京市采用楼面地价，选项A是答案。（5）基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现时性，选项C不是答案。[多选题]4.下列各项不动产中，市场法往往难以适用的有()。A.寺庙B.图书馆C.古建筑D.学校用地E.写字楼正确答案：ABCD参考解析：下列情况下，市场法往往难以适用：（1）不发生交易或发生较少交易地区的不动产；（2）特殊类型的不动产，如风景名胜区土地、古建筑；（3）很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；（4）很少发生交易的不动产，如图书馆、体育馆、学校用地等。[多选题]5.国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用包括()。A.拆迁费B.安置补助费C.土地补偿费D.青苗补偿费E.地上附着物补偿费正确答案：BCDE参考解析：国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用估算：《土地管理法》规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，选项BCDE是答案。为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，选项A不是答案。掌握“成本法——不动产评估”知识点。[多选题]6.房屋建筑物建安综合造价的确定，可以采用的方法包括()。A.重编预算法B.决算调整法C.类比系数调整法D.单方造价指标法E.生产能力指标估算法正确答案：ABCD参考解析：评估实践中，一般根据现场调查情况和工程竣工图纸，工程结算资料收集齐全情况，采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种或同时运用几种方法，确定待估房屋建筑物建安工程综合造价，选项ABCD是答案。本教材没有“生产能力指标估算法”这样的指标名称，选项E是迷惑项。[多选题]7.房地产禁止转让的情形包括()。A.以房地产抵债B.以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的正确答案：BCDE参考解析：下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的。②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法登记领取权属证书的。⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。掌握“房地产交易”知识点。[多选题]8.国有土地使用权出让方式包括()。A.租赁B.协议C.招标D.拍卖E.挂牌正确答案：BCDE参考解析：国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。掌握“国有土地使用权”知识点。[多选题]9.在用收益法评估不动产时，求取折现率和资本化率的方法包括()。A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.各种投资收益率排序插入法D.上市公司比较法E.可比交易案例法正确答案：ABC参考解析：在用收益法评估不动产时，折现率和资本化率的求取方法有三种：①市场提取法；②安全利率加风险调整值法；③各种投资收益率排序插入法。[多选题]10.以下关于建筑物的说法中，正确的有（ ）。A.广义的建筑物是指人工建造的所有建造物B.住宅、影剧院属于房屋的范畴C.构筑物主要是指能供人们居住活动的场所D.水井、隧道属于构筑物的范畴E.房屋以外的建筑物都可以称之为构筑物正确答案：ABDE参考解析：构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动。[多选题]11.以下关于不动产权益的说法中，正确的有（ ）。A.法律意义上的不动产本质上是一种财产权利B.土地承包经营权属于用益物权的一种C.地役权属于担保物权的一种D.不动产权益分为物权、债权和担保权三大类E.建设用地使用权可以通过划拨、出让、租赁取得正确答案：AB参考解析：地役权属于用益物权的一类，选项C错误；不动产权益分为物权和债权两大类，选项D错误；建设用地使用权可以通过划拨和出让方式获得，选项E错误。[多选题]12.以下关于不动产的特性说法中，正确的是（ ）。A.实体唯一性是不动产最重要的特性B.相互影响性是不动产的自然特性之一C.从经济特性的角度出发，本着对于土地的优先利用，居住用地应该优先于商业用地D.如果没有价格的约束，不动产也就不存在难以变现性的特性E.某经济主体行为使他人受益，而受益者无须为此花费代价，这称之为正外部性。正确答案：ADE参考解析：涉及广泛性，又称为为相互影响性，是不动产的经济特性之一，选项B错误；从经济角度出发，土地利用优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地，选项C错误。[多选题]13.以下关于不动产价格影响因素的说法中，正确的有（ ）。A.改进不动产的物业管理，有可能增加不动产的价格B.不动产周边修建广场，公园，会提升不动产价格，这属于外部经济所导致的C.通货膨胀导致不动产的价格上升，仅仅是不动产的保值而已D.不动产用途的改变有可能会导致价格上升，如居住用途改为工业用途E.需求增加导致稀缺性增加，由此推动不动产价格上升，属于真正的不动产增值正确答案：ABCE参考解析：不动产使用管制改变有可能会导致价格上升，如工业用途改为居住用途，农业用地转为建设用地等。所以选项D错误。[多选题]14.不动产的合理有效利用受到法律法规及政策的制约，这种制约一般体现在政府具有对不动产的（ ）。A.征税权B.管制权C.充公权D.强制交易权E.征收征用权正确答案：ABCE参考解析：不动产制度制约性主要体现在政府对不动产有征税权、征收征用权、管制权及充公权。[多选题]15.不动产可以根据其开发程度进行划分，以下关于此类划分标准相关内容的说法中，错误的有（ ）。A.生地指未完成土地征用，尚未开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地B.根据开发程度的不同，毛地可以分为“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”C.在建工程是指正在建设，尚未竣工投入使用的建设工程D.毛地是指经过拆迁安置补偿，但是尚不具备基本建设条件的土地E.现房是指已竣工并投入使用的房屋建筑正确答案：ABD参考解析：生地是指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等，选项A错误；根据开发程度的不同，熟地可以分为“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”，选项B错误；毛地是指城市旧区范围内，具有一定基础设施条件，但未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地，选项D错误。[多选题]16.影响建筑物价格的因素可分为建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括（ ）。A.实物因素B.区位因素C.权益因素D.政策因素E.心理因素正确答案：ABC参考解析：建构筑物的自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。注：以往教材名称是“建（构）筑物”，现行教材的名称是“不动产”。[多选题]17.小王刚到一建设主管部门施工许可证管理机构上班，在其审查申报材料时，发现有以下疑点难以决定，请帮助分析下列选项中不符合法律法规规定的颁发施工许可证条件的有（ ）。A.已经按约支付了土地出让金，但土地证尚未办好B.没有建设工程规划许可证，但规划局出具了的许可证正在办理的便函C.有拆迁许可证，但工程拆迁还有一点没有扫尾D.已经订立施工合同，但中标施工企业的资质不能满足规定要求E.有建设工程质量监督书正确答案：BD参考解析：申请领取施工许可证时，只要求办理了用地批准手续，并不要求必须有土地证（所以选项A符合条件）；建筑用地批准手续，办理规划许可证（所以选项B不符合条件）。不要拆迁全部完成，只要求满足施工要求即可（所以选项C符合条件）；已确定施工企业，且程序和企业资质必须满足要求（所以选项D不符合条件）。[多选题]18.关于总承包模式下各单位质量责任的说法，正确的有（ ）。A.施工总承包单位应当对施工图设计文件质量负责B.施工总承包单位对其采购的材料质量负责C.施工总承包单位对施工质量负责D.分包单位就分包工程质量向施工总承包单位负责E.分包单位与施工总承包单位就分包工程质量向建设单位承担连带责任正确答案：BCDE参考解析：选项A表述错误，施工图设计文件是设计单位的成果，应当由设计单位来负责。[多选题]19.根据《建设工程质量管理条例》，质量保修书必须明确的内容有（ ）。A.保修范围B.保修期限C.质量保证金返还方式D.质量保证金预留比例和期限E.保修责任正确答案：ABE参考解析：质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。[多选题]20.建设工程竣工验收应当具备的条件有（ ）。A.已经办理工程竣工资料归档手续B.有完整的技术档案和施工管理资料C.有施工企业签署的工程保修书D.有工程使用的主要建筑材料的进场试验报告E.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件正确答案：BCDE参考解析：竣工验收的条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。[多选题]21.根据相关规定，以下属于禁止转让的房地产有（ ）。A.共有房地产，但经其他共有人口头同意的B.依法收回土地使用权的C.以出让方式取得土地使用权的D.未依法登记领取权属证书的E.行政机关依法裁定，决定查封的正确答案：ABDE参考解析：禁止转让的房地产：（1）以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。[多选题]22.商品房的预售，需要达到的条件有（ ）。A.已交付大部分土地使用权出让金B.持有建设工程规划许可证C.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的35%以上D.持有建设工程施工许可证E.已经确定施工进度和竣工交付日期正确答案：BDE参考解析：商品房预售的条件有：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。[多选题]23.根据有关担保的法律规定，属于不得抵押的房地产有（ ）。A.权属有争议的房地产B.列入文物保护的建筑物C.普通高校的教学楼D.荒地承包经营权E.被扣押的房屋正确答案：ABCE参考解析：下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。[多选题]24.下列建设用地的土地使用权，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得的有（ ）。A.政府办公大楼B.公办高等学校图书馆C.国家重点扶持的水坝项目D.某高新技术企业办公用房E.某导弹发射基地正确答案：ABCE参考解析：下列建设用地的土地使用权，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。[多选题]25.根据现行法律，国有土地使用权出让可以采用的方式有（ ）。A.协议B.划拨C.租赁D.招标E.征收正确答案：AD参考解析：国有土地使用权出让方式：国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。[多选题]26.一般情况下，不动产清查核实的内容包括（ ）。A.实物状态B.权利状态C.交易状态D.未来使用状态E.会计核算状态正确答案：ABCE参考解析：一般情况下，不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。[多选题]27.以下关于不动产清查核实的内容的说法中，正确的有（ ）。A.损益情况属于会计核算的范畴B.在区位状况核实过程中，需要关注交通条件C.功能价格分析属于会计核算情况核实的范畴D.要核实不动产经营相关的收入、成本、费用，以此核实不动产的损益情况E.权利状态的核实的主要工作是不动产权属证明的查验正确答案：ABDE参考解析：功能价格分析属于区位和交易状况核实的范畴，选项C的说法不正确。[多选题]28.在不动产清查核实的工作中，有多种方法，如（ ）。A.详细核实法B.德尔菲法C.逐项调查法D.专家意见法E.抽样调查法正确答案：CE参考解析：不动产的清查核实中，调查一般可以采用逐项调查或抽样调查的方式进行。[多选题]29.下列建筑物中，不能使用市场法评估的有（ ）。A.寺庙B.古建筑C.普通住宅D.教堂E.博物馆正确答案：ABDE参考解析：在下列情况下，市场法往往难以适用：（1）不发生交易或发生较少交易地区的不动产；（2）特殊类型的不动产，如风景名胜区土地、古建筑；（3）很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；（4）很少发生交易的不动产，如图书馆、体育馆、学校用地等。[多选题]30.在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（ ）。A.可比实例是估价对象的类似不动产B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格D.可比实例成交日期与评估基准日相近E.可比实例成交日期与估价时点必须相同正确答案：ACD参考解析：选取可比实例应符合下列要求：（1）是评估对象的类似不动产；（2）交易类型与评估目的吻合；（3）成交日期与评估基准日相近，不宜超过1年，且不得超过两年；（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。如果不动产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日的间隔可长一些。如果市场变动剧烈、变化较快，则宜选取较近时期的交易实例，最好是1年以内的。[多选题]31.应用市场法评估不动产，在进行因素修正前，为建立价格可比基础需要对比实例的成交价格进行统一处理的内容有（ ）。A.统一税费负担B.统一资产范围C.统一计价单位D.统一付款方式E.统一交易日期正确答案：ABCD参考解析：应用市场法评估不动产，选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。需要统一的有：（1）统一资产范围；（2）统一付款方式；（3）统一税费负担；（4）统一计价单位。[多选题]32.运用重置成本法评估房屋建筑物时，下列费用项目中，属于前期费用及其他费用的有（ ）。A.土地开发费B.临时设施费C.地质勘察费D.文明施工费E.建筑单位管理费正确答案：BCE参考解析：前期费用及其他费用的确定。除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包括前期费用、期间费用等。前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。[多选题]33.采用基准地价修正系数法的前提条件有（ ）。A.所用基准地价及修正体系是有效的，且评估基准日距基准地价的评估基准日不超过三年B.待估土地所在地已公布基准地价C.可取得待估土地所用基准地价修正体系D.待估土地所在地已公布生产资料价格指数E.待估土地具备交易案例正确答案：ABC参考解析：采用基准地价修正法的前提条件是：（1）当地政府已公布基准地价；（2）可以取得基准地价修正体系；（3）基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。[多选题]34.不动产评估中，五通一平指通路、通电、场地平整以及()。A.通信B.燃气C.排水D.供热E.供水正确答案：ACE参考解析：五通一平是指通路、通电、通信、供水、排水及场地平整，选项ACE是答案。七通一平是指通路、通电、通信、供水、排水、燃气、供热及场地平整，选项BD属于七通一平的内容。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[多选题]35.从资产评估的角度，需要关注不动产价格的独特性，其独特性包括()。A.不动产价格对区位的敏感性B.不动产价格实质上是不动产权益的价格C.不动产价格的形成时间较长D.不动产价格易受交易者的个别情况的影响E.不动产价格只有买卖价格正确答案：ABCD参考解析：从资产评估的角度，需要关注不动产价格的独特性：（1）不动产价格对区位的敏感性；（2）不动产价格实质上是不动产权益的价格；（3）不动产价格的形成时间较长；（4）不动产价格易受交易者的个别情况的影响；（5）不动产价格既有买卖价格，也有租赁价格。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。[多选题]36.运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件有()。A.被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的B.收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量C.被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的D.被评估不动产预期获利年限可以预测E.被评估不动产的未来收益可以预测但无法用货币衡量正确答案：BCD参考解析：运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：（1）不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的。（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量。（3）不动产预期获利年限可以预测。选项BCD是答案，选项E不是答案。选项A为采用市场法评估不动产的前提条件之一，选项A不是答案。掌握“收益法——不动产评估”知识点。[多选题]37.房地产权利人将其房地产转移给他人的合法方式包括()。A.买卖B.赠与C.以房地产作价入股D.转让司法机关依法裁定，决定查封的房地产E.以房地产抵债正确答案：ABCE参考解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。“其他合法方式”主要包括：以房地产作价入股；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产；企业被收购、兼并或合并；以房地产抵债；等等。选项ABCE是答案。司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让，选项D不是答案。掌握“房地产交易”知识点。[多选题]38.运用重置成本法评估房屋建筑物时，确定重置成本需要计算的项目有()。A.建安综合造价B.前期费用及其他费用C.土地增值D.利息E.合理利润正确答案：ABDE参考解析：运用重置成本法评估房屋建筑物时，重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润，选项ABDE是答案。土地增值属于使用成本逼近法评估地价时需要计算的项目，选项C不是答案。掌握“成本法——不动产评估”知识点。[多选题]39.使用重置成本法评估房屋建筑物，确定重置成本时，下列属于前期费用的有()。A.筹建费B.规划费C.工程建设监理费D.建设单位管理费E.新型墙体材料专项基金正确答案：AB参考解析：使用重置成本法评估房屋建筑物，确定重置成本时，前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等，选项AB是答案。选项CDE属于期间费用。掌握“成本法——不动产评估”知识点。[多选题]40.一般而言，下列关于房地产投机者对于不动产价格影响的说法不正确的有()。A.当不动产价格处于上升通道时，投机者会抢购，价格上涨B.当不动产价格处于下降通道时，投机者会抢购，价格上涨C.当不动产价格位于高位时，投机者会抛售不动产，价格下降D.当不动产价格低落时，投机者会抛售不动产，价格下降E.当不动产价格低落时，投机者会购置不动产，价格上涨正确答案：BD参考解析：当不动产价格处于上升通道时，由于预计不动产价格还会进一步上涨，投机者可能会加速抢购，形成一种虚假需求的现象，会促使不动产价格进一步上涨，选项A的说法正确。相反，当不动产价格处于下降通道时，由于预计不动产价格还会进一步下跌，投机者可能会加速抛售，促使不动产价格进一步下跌，选项B的说法不正确。当不动产价格低落时，投机者基于不动产价格已跌入谷底、日后会上涨的预期购置不动产，造成不动产需求增加，选项E的说法正确，选项D的说法不正确。而在不动产价格位于高位时，投机者基于不动产价格已达顶点、日后会下跌的预期抛售不动产，增加不动产供给，从而平抑不动产价格，选项C的说法正确。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。[多选题]41.下列选项中，属于影响不动产价格的区位因素有()。A.位置B.坐落C.景观D.层高E.容积率正确答案：ABC参考解析：选项ABC属于区位因素；选项DE属于实物因素。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。[多选题]42.下列各项不动产的评估中，不适用于市场法的有()。A.不动产交易发生较少地区的不动产B.风景名胜区土地C.古建筑、寺庙D.市场活跃的工业用地E.学校用地正确答案：ABCE参考解析：下列情况下，市场法往往难以适用：（1）不发生交易或发生较少交易地区的不动产；（2）特殊类型的不动产，如风景名胜区土地、古建筑；（3）很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；（4）很少发生交易的不动产，如图书馆、体育馆、学校用地等。掌握“市场法——不动产评估”知识点。[多选题]43.各地区基准地价成果形式不完全相同，但表述的基本内容差别不大，一般包括()。A.设定土地容积率B.设定土地使用税C.设定土地开发程度D.设定土地使用权年限E.设定征地补偿费正确答案：ACD参考解析：各地区基准地价成果形式不完全相同，但表述的基本内容差别不大，一般有以下内容：（1）基准地价表（采用级别基准地价或区片基准地价予以表示）；（2）基准地价的估价期日；（3）设定土地开发程度（不同土地级别、不同用途可能设定的不同）；（4）设定土地容积率（不同用途可能设定的不同）；（5）设定土地使用权年限。掌握“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点。[多选题]44.下列选项中，可以体现土地供给的稀缺性的有()。A.大城市中心的商业用地B.甘肃张掖丹霞地貌地质公园C.一宗建筑物的寿命为200年D.一宗建筑物既可以用于商业还可以用于办公或居住等多个用途E.某市的长安公园为居民提供了饭后散步的场地正确答案：AB参考解析：所谓土地供给的稀缺性，主要是指在某一地区，某种用途的土地供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心区的商业用地，具有特殊景观的旅游土地，都存在着供应的稀缺问题。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[多选题]45.下列对不动产评估常用术语的描述中，正确的有()。A.开间通常指房间长度B.进深通常指房间长度C.净高等于层高减去楼板厚度D.层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离E.绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率正确答案：BCDE参考解析：开间通常指房间宽度，进深通常指房间长度。选项A的说法不正确。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[多选题]46.不动产的自然特性包括()。A.不可移动性B.用途多样性C.耐久性D.难以变现性E.数量有限性正确答案：ACE参考解析：不动产作为自然物的特性包括：不可移动性、耐久性和数量有限性。用途多样性、难以变现性属于不动产的经济特性。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。[问答题]1.某商场的土地使用期限和建筑物使用期限，均为40年，自2013年8月起计算。该商场共有两层，每层面积均为2000m2。一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，出租率为90%，月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置，打算进行出租，预计出租率与一层相同，均为90%。附近类似商场一、二层出租的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2。该商场年运营费用约占年租赁有效毛收入的25%。采用报酬资本化法，报酬率为10%。（假设不存在违约情况）。要求：请使用收益法计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。（计算结果以万元表示）正确答案：（1）商场一层价格的测算：租赁期限内年净收益＝2000×180×12×90%×（1－25%）＝291.6（万元）租赁期限外预测年净收益＝2000×200×12×90%×（1－25%）＝324（万元）V＝291.6/10%×[1－1/（1＋10%）3]＋324/10%×[1－1/（1＋10%）34]/（1＋10%）3＝3064.1（万元）（2）商场二层价格的测算：预测年净收益＝2000×120×12×90%×（1－25%）＝194.4（万元）V＝194.4/10%×[1－1/（1＋10%）37]＝1886.8（万元）该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝3064.1＋1886.8＝4950.9（万元）【思路点拨】①计算年限说明：自2013年8月起计算，不动产年限为40年，现要求评估其2016年8月的价值，已经过去了3年，不动产剩余年限为40－3＝37（年）；一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，现要求评估其2016年8月的价值，已经过去了2年，租约剩余年限为5－2＝3（年）；一层非租约剩余年限为37－3＝34（年）；②一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，租约于2019年8月结束。由①知，一层非租约剩余年限为34年，一层价格的测算中，“324/10%×[1－1/（1＋10%）34]”是将租赁期限外预测年净收益计算折现，折现计算到了2019年8月，题目要求计算的是2016年8月的评估值，所以需要再乘以“1/（1＋10%）3”，折现计算到2016年8月。③收益计算中的“12”：题目给出的是月租金，一年12个月，这里乘以12，是转换成年租金。④1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金现值系数计算公式的变形。[问答题]2.某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。交易日期、交易情况、区位因素的修正和调整，见下表。并采用简单算术平均求取最终比准价格。要求：请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。（最终计算结果以人民币价格表示）。正确答案：该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下：（1）测算公式：比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数（2）求取比准价格V1：V1＝8000×1/（1＋2%）×（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2×1/（1－8%）＝8609.76（元人民币/m2）（3）求取比准价格V2：V2＝1300×6.5706×1/（1＋3%）×（1－0.5%）^2×1/（1-5%）＝8642.39（元人民币/m2）（4）求取比准价格V3：V3＝8800×1/（1－3%）×（1－0.5%）×1/（1＋6%）＝8515.85（元人民币/m2）（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：评估对象市场价值（单价）＝（8609.76＋8642.39＋8515.85）/3＝8589.33（元人民币/m2）。【思路点拨】可比实例1：交易情况修正系数＝正常交易情况指数/可比实例交易情况指数＝100%/（100%＋2%）＝1/（1＋2%）交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数＝（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2/1＝（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2区位因素修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝100%/（100%－8%）＝1/（1－8%）比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数