物业管理行业的现状与发展

物业管理行业的现状与发展

自20世纪80年代以来，中国城市，尤其是大型城市和沿海地区城市，开始建设大量多层住宅和住宅，以解决城市人口的生活问题。随着城市建设和住宅小区的发展,对住宅小区管理工作提出了新的要求,除了传统意义上的对房屋进行维修管理外,还需要对附属配套设施、设备、场地、环境绿化、道路建设、治安等进行综合和专业化的管理,以便更好地发挥住宅小区整体功能和综合效益。但物业管理过程中存在的问题日益突出,市民投诉越来越多,影响了物业管理的健康发展,因此,规范物业管理成为必然。1当前的房地产管理存在一些问题1.1员工整体素质不高我国物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮乏,从业人员主要来源于房地产开发企业的分流人员、传统房管局(所)的转型人员、下岗职工、退伍军人和民工,文化知识不高,整体素质较低,经过简单的上岗培训,只能从事简单的体力劳动和服务行为。有相当数量的物业管理企业的人员队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。而物业管理作为专业化的管理服务行业,需要具备一定的专业知识和服务技能,但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多,具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角,这种人才不足的局面,已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。1.2物业的使用目一些物业公司企业专业化水平低,收取管理费后,仅仅提供简单的保安、保洁、绿化等服务,其服务质量、服务态度与业主的实际要求存在一定距离。而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境,主动维修设备,提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映(诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等),往往不能得到及时解决。他们一不具备各方面的专业知识,二无配备必要的维修队及设施,这显然不符合专业物业管理规范的要求。1.3物业收费难对物业公司来说,物业费收缴困难是最伤脑筋的事。有的小区因入住率低而收不起来,有的因业主对物业公司不满意而收缴困难,有的因物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告存在问题难以收缴等等,收费难问题依然困扰着各物业管理企业,这些都极大的影响了物业管理的健康发展。同时,因缺少经费,服务工作不到位,业主因不满意拒缴或迟缴物业费,也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应,也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。1.4物质缺乏全方位运作目前,小区的投资建设与物业管理脱节,没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作,配套设施运作不理想,物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少,商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足,而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。1.5汽车进出,致居民需要停车小区居住环境与安全得不到保障,是当前业主对物业管理意见最多的问题之一。小区的道路晚上成了停车场,造成交通不畅,一旦发生火灾、重病人需要急救等情况,就会造成延误,后果不堪设想。汽车进出发出噪声又产生大量废气,严重污染了小区的居住环境。这个举措固然有助于解决“停车难”问题,但又与物业公司的利益有关;有的物业公司为收取停车费,甚至允许外来车辆停放,业主对此意见很大。此外,住宅被盗、自行车失窃等现象也很普遍,业主对物业公司很有情绪。2规范中国房地产管理的对策2.1完善我国物业管理的法律法规物业是涉及房地产、市政、工商、规划、娱乐、通讯等多个部门的综合经济行为,单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制,且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律,对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约,建立健全有中国特色的物业管理法律法规体系。包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、相关职能部门之间的关系界定等等。2.2物业管理企业要走的方向物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场,在管理上要有专业化水准。全国70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病,摈弃落后的用人观念,建立科学的人力资源管理机制,加大专业人才培训力度,吸引和留住人才,发挥和调动他们的积极主动性和创造精神,做好服务集成,通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识,从根本上解决物业管理收费难的问题,向知识型管理过渡,走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。2.3施注册和许可证制度,扶持专业化物业管理公司房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理,实施注册和许可证制度,扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司,引导专业性物业公司向大型化发展,创造规模效益,并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。2.4物业行业竞争国家有必要设置专门的物业管理机构,利用国家和地方有关职能部门制定的一些法规及规章对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理,并尽快编制物业管理劳动定额,各物业各工种的工作量、材料消耗,及以机械台班损耗等做出明确的测定,使物业在竞争中一方面即可双向选择,又可防止物业行业不正当竞争。2.5强化职业道德,提高用户的优质服务水平要加强对物业管理人员的业务培训,提高从业人员素质,认真执行有关政策、法规,树立服务意识,建立良好的职业道德规范,为用户提供优质服务,满足用户需要,树立良好的物业管理形象,促进物业管理水平的提高。2.6业主委员会和业主公约的一般规定,业主委员会由业主委员会选择物业管理公司,将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果,促使物业公司提高自身综合管理水平,另一方面,业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。2.7物业管理,房地产开发应定期组织开展管理相关职能部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督,保证能及时到位,并科学合理地使用。业主委员