2022年房地产经纪人考试《专业基础》试题及答案(新版)

2022年房地产经纪人考试《专业基础》试题及答案(新版)1、［单选题］下列合同中，()是无偿合同。抵押合同租赁合同买卖合同赠与合同【答案】D【解析】根据合同当事人是否需要为从合同中得到的利益支付相应代价，分为有偿合同和无偿合同。无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同°ABC三项均属于有偿合同。2、［单选题］关于中国现行法律体系中各法律的效力的说法，正确的是()。部门规章的效力高于地方政府规章的效力法律的效力与行政法规具有同等效力省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章旧法优于新法【答案】C【解析】A项，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力。在各自的权限范围内施行。B项，法律的效力高于行政法规的效力。D项，新法优先于旧法。3、［单选题］人对现实的一贯态度和习惯了的行为方式所表现出来的个性心理特征是指()气质能力性格脾气【答案】C【解析】消费者的个性心理特征包括性格、气质和能力。其中，性格是人对现实的一贯态度和习惯了的行为方式所表现出来的个性心理特征。4、［多选题］根据我国《婚姻法》的规定，夫妻法定财产制有()。夫妻个人财产制夫妻共同财产制夫妻联合财产制夫妻分别财产制。E,夫妻统一财产制【答案】AB【解析】《婚姻法》较为明确地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关系，其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。5、［单选题］下列各项中，属于事实行为的是()。人的出生自然灾害签订合同侵权行为【答案】D【解析】6、［选择题］甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款甲房地产经纪机构要求员工在开展业务时，应能够从观察到的外部线索中准确推知客户行为发生的真正原因，这种能力属于()。面谈技巧说服别人的能力沟通能力良好的判断力【答案】D【解析】良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。7、［单选题］关于房地产贷款的含义，下列说法错误的是()。房地产贷款既用于房地产，又以房地产作为抵押物房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款房地产贷款是指房地产抵押贷款贷款的用途是房地产的贷款【答案】C【解析】房地产贷款可从两个角度来表述：一是指贷款的用途是房地产的贷款;二是指房地产抵押贷款，即以房地产作为抵押物发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面。典型的房地产贷款是上述两者兼有的贷款，即贷款既用于房地产，又以房地产作为抵押物。因此C选项错误。8、［多选题］钢筋混凝土结构建筑的承重构件有()。屋架柱阳台板。E,梁【答案】A,B,D,E【解析】本题考查的是建筑物的主要分类知识点。建筑结构是建筑物的承重骨架,是建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。根据建筑结构,建筑物一般分为下列5类。1、砖木结构建筑;2、砖混结构建筑;3、钢筋混凝土结构建筑;4、钢结构建筑;5、其他结构建筑。9、［单选题］一幢4层楼的住宅,属于()。低层住宅多层住宅中高层住宅高层住宅【答案】B【解析】当按层数划分时,1~3层为低层住宅,4~9层为多层住宅10层及以上为高层住宅。10、［单选题］房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质不包括()。具有一定的面谈技巧说服别人的能力较强的办事效率良好的判断力【答案】C【解析】培养房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质尤为重要，主要包括下列方面：①掌握必要的面谈技巧;②关心客户并满足其兴趣和需要;③培养自己的说服力;④提高自己的判断力;⑤增加自己的幽默感;⑥丰富自己的社会关系。11、［多选题］根据租赁合同是否确定期限，租赁可分为()。一般租赁定期租赁特殊租赁不定期租赁。E,动产租赁【答案】BD【解析】根据当事人对租赁期限是否有约定，分为定期租赁合同和不定期租赁合同。当事人对租赁期限没有约定的，为不定期租赁。当事人对租赁期限有约定的，为定期租赁。但是，租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的，视为不定期租赁。12、［单选题］居住区规划中，确定住宅建筑间距的最主要依据是()通风要求防止噪声要求防火标准日照要求【答案】D【解析】本题考查的是城市规划相关术语和指标知识点。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。13、［单选题］下列不属于市场规制法律制度的是()。财政法反垄断法反不正当竞争法消费者权益保护法【答案】A【解析】选项A属于宏观调控法律制度。14、［单选题］《合同法》规定，合同无效的情形不包括()。—方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的以合法形式掩盖非法目的的损害社会公民利益的【答案】D【解析】无效合同是指合同虽然已经成立，但因其不具备法律规定的生效条件而被确认为无效的合同。合同无效的情形包括：①一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益;②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。15、［多选题］下列不属于房地产市场的主要参与者的是()。房地产供给者房地产需求者房地产经纪机构咨询公司。E,房地产培训机构【答案】D，E【解析】房地产供给者、房地产需求者、房地产经纪机构、其他专业服务机构、房地产市场管理者是房地产市场的主要参与者。16、［单选题］建筑材料强度是指建筑材料抵抗外力破坏的能力，其具体包括抗拉、抗弯和()强度。抗磨抗脆性破坏抗腐蚀抗剪【答案】D【解析】材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力，材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯曲及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度17、［选择题］谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2,谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同该套住宅的套内建筑面积为()m2。115120125130【答案】B【解析】套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。所以，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+10三2=120m2。18、［单选题］下列关于夫妻财产制度的表述中，不正确的是()。《婚姻法》规定了夫妻约定财产制和夫妻法定财产制两种夫妻财产制度夫妻约定财产制和夫妻法定财产制可以同时并用在对夫妻财产制有约定的情况下，仍可以适用夫妻法定财产制的规定夫妻法定财产制包括夫妻个人财产制和夫妻共同财产制【答案】C【解析】《婚姻法》较为明确地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关系，其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。夫妻约定财产制和法定财产制可以同时并用，但只有在对夫妻财产制没有约定或约定不明确的情况下，才适用夫妻法定财产制的规定。19、［单选题］心理学是一门主要研究人的()和行为表现的科学心理活动内心世界外在表现脑组织【答案】A【解析】心理学是一门主要研究人的心理活动和行为表现的科学。人的心理活动支配其行为，并通过其行为表现出来。20、［多选题］建筑设备中给水系统按供水用途可分为()。生活给水系统热水给水系统生产给水系统消防给水系统。E,自备水井给水【答案】A,C，D【解析】根据给水的用途，分为生活给水、生产给水、消防给水。21、［选择题］甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款如果该市住宅投资正常报酬率为8%，则该市住宅价格总体水平()。明显偏高基本正常明显偏低难以判断【答案】D【解析】市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。22、［单选题］购房者有目的地到销售楼盘现场全面了解情况，参观体验样板房，记录、整理拟购房屋总体印象，这种心理过程属于()。感觉想象观察知觉【答案】C解析】观察是知觉的特殊形式，是有目的、有计划、主动的知觉过程。观察比一般知觉有更深的理解性，思维在其中起着重要作用。本题中，购房者有目的地到销售楼盘现场全面了解情况，参观体验样板房，记录、整理拟购房屋总体印象，这属于心理过程中的观察。23、［单选题］《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利规定的经营者的()义务是指经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。真实标识质量保证真实信息告知保证消费者安全【答案】C【解析】真实信息告知义务是指经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或引人误解的虚假宣传。A项，真实标识义务是指经营者以及租赁他人柜台或者场地的经营者，应当标明其真实名称和标记。B项，质量保证义务是指经营者应当保护在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限;但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。D项，保证消费者安全义务是指经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。24、［单选题］房地产用益物权不包括()。抵押权建设用地使用权地役权土地承包经营权【答案】A【解析】用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。25、［单选题］按规定个人住房贷款等额本金还款中，每期还款额()不变递减递增酌情调整【答案】B【解析】等额本金还款方式是每期偿还的本金都相同的还款方式，它是将贷款金额（本金）在整个贷款期限内均分（等额本金），再加上上期剩余本金的当期利息，形成一个当期还款额。因此，由于剩余本金越来越少，相应的利息也就越来越少，这种还款方式的每期还款额是递减的，即第一期的还款额最多，之后逐期减少，越还越少。26、［多选题］按消费态度不同划分，消费者可以分为（）等类型。自由型顺应型独立型理智型。E,节俭型【答案】ABE【解析】性格差异会使消费者在购买过程中表现出不同的行为特征因而根据消费态度，消费者可分为自由型、顺应型、保守型和节俭型四种性格类型。其中，自由型消费者一般收入较高，购买力较强;顺应型的消费者性格比较随和，消费观念大众化;保守型的消费者比较易于留恋过去的商品式样和风格;节俭型的消费者一般会喜欢物美价廉的商品。27、［选择题］王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。根据商业银行贷款的有关规定，王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为（）元。2500278028003080【答案】A【解析】贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%,则最高额=9223X80X70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年,则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：。式中，A代表月还款额;P代表贷款金额;i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：若王某的贷款的月还款额为2710元,则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下的规定（含50%）。为了满足此规定,王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算,其的计算公式为：月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入。王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：5600X50%-300=2500(元)。因此，王某的最高月还款额为2500元。28、［单选题］租赁合同中，()是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权承租人须返还租赁物交付租金和转移租赁物的使用权租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件【答案】B【解析】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，在租赁有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，但不能任意处分，租赁物的所有权或处分权仍然属于出租人。租赁期间届满，承租人应当将租赁物返还出租人。这是租赁合同与买卖合同的根本区别。29、［单选题］在房地产贷款的主要参与者中，为客户代办房地产贷款、房地产抵押登记等手续的机构一般是()房地产估价机构保险机构房地产信托机构房地产经纪机构【答案】D【解析】抵押房地产的价值是确定抵押贷款金额的基本依据，对其客观公正的评估是防范贷款风险的重要手段，贷款人在发放抵押贷款前一般都会要求对抵押房地产的价值进行评估，因此，房地产估价机构在房地产抵押贷款中起着重要的作用。房地产经纪机构可为房地产贷款当事人代为办理房地产贷款、房地产抵押登记等手续。30、［单选题］房屋转让合同不属于()。要式合同不要式合同有偿合同双务合同【答案】B【解析】根据合同是否需要采用特定形式才能成立，合同分为要式合同和非要式合同。要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以，房屋转让合同不属于不要式合同。31、［选择题］某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。张某原是这里的动迁户，原居住条件较差，张某利用得到的拆迁补偿费购买了该套商品住宅，是为了满足基本需要，包括()。生理需要尊重需要自我实现需要爱与归属需要【答案】A【解析】美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为：①生理需要，是维持生存的、是最原始、最基本的需要。②安全需要，是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。③爱与归属需要，包括被别人接纳、爱护、关注、欣赏、鼓励、支持等需要。④尊重需要，包括受他人尊重和自我尊重两方面。前者是希望得到别人的重视，后者是希望个人有价值。⑤自我实现需要，是追求人生存在价值而产生，是希望实现自己的理想与抱负。32、［单选题］用益物权是指权利人依法对他人的财产享有()的权利使用、收益占有、使用、收益占有、使用、收益、处分占有、收益【答案】B【解析】用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因此被称为“用益”物权。33、［单选题］消费者对商品价格变动的反应程度，描述的是()。习惯性心理敏感性心理倾向性心理感受性心理【答案】B【解析】敏感性心理是消费者对商品价格变动的反应程度。它既有一定的客观标准，又有主观因素，是消费者在长期购买实践中逐渐形成的一种心理价格尺度。34、［多选题］地籍调查是以清查每宗土地的()为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。面积位置权属界限。E,形状【答案】ABCD【解析】根据《土地基本术语》(GB/T1921—200)第7.1.1.条规定,地籍调查是指以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量35、［多选题］对房地产市场调控措施中金融政策措施说法错误的是()。收紧或放松个人住房贷款提高或降低住房贷款的首付款比例实施差别化住房信贷政策调整商品房和保障性住房供应比例。E,住房限购【答案】D,E【解析】房地产金融方面的政策措施包括：收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控或放开;提高或降低个人住房贷款最低首付款比例、贷款利率、最高贷款额度，延长或缩短最长贷款期限;实施差别化住房信贷政策，如区分首套住房贷款和第二套（及以上）住房贷款的最低首付款比例和贷款利率，严格或宽松认定第二套住房贷款等。36、［单选题］不同法律之间对同一事项的规定不一致时，应根据《中华人民共和国立法法》的有关规定进行处理，下列处理原则的说法，错误的是（）。一般法优于特别法新法优于旧法不溯及既往上位法优于下位法【答案】A【解析】根据《中华人民共和国立法法》的有关规定，一般遵循“上位法优于下位法”“特别法优于一般法”“新法优于旧法”“法不溯及既往”等原则进行处理。37、［选择题］2011年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发某商品住宅小区项目。2012年，甲企业欲通过乙信托公司（以下简称乙公司)筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2013年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪机构(以下简称丙机构)预售。丙机构为促进销售，在员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。为降低信贷风险，使甲企业与乙公司承担的风险都较小，可选择的利率为()。活期利率定期利率固定利率浮动利率【答案】D【解析】当贷款期限较长或市场利率变化较大时，很难预测利率变化趋势，借贷双方都可能要承担利率风险，因此，借贷双方通常都喜欢采用浮动利率。浮动利率又称可变利率，是指在贷款期限内随市场利率变化而定期调整的利率。38、［多选题］下列属于担保贷款的房地产贷款有()信用贷款保证贷款抵押贷款质押贷款。E,短期贷款【答案】BCD【解析】担保贷款可分为：①保证贷款，是指由第三人提供保证发放的贷款。②抵押贷款，是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，主要是房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。③质押贷款，是指以借款人或第三人的动产或权利作质押发放的贷款。39、［单选题］宗地图不包括的内容是()。分幅图、分丘图、坐落宗地号、地类号、宗地面积界址点、界址边长邻宗地号、邻宗地界址示意线【答案】A【解析】宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发土地权属证书和地籍档案的附图。40、［多选题］现金流量图有其习惯的表示方法，主要表现在()。用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间序列用带箭头的垂直线段代表现金流量箭头向下表示现金流入。E,箭头向上表示现金流出【答案】A，B，C【解析】现金流量图的习惯表示方法有：①用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位;②划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间序列;③用带箭头的垂直线段代表现金流量。箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。41、［单选题］基本心理过程是()过程。情感认识意志感知【答案】B【解析】心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，是在客观事物的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括下列三个方面：①认识过程;②情感过程;③意志过程。其中，认识过程是基本的心理过程。当人以感觉、知觉、记忆、思维和想象等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时，就是认识过程。42、［多选题］物权变动中，物权公示的方式有()登记交付占有抵押。E,转让【答案】ABC【解析】物权变动(包括设立、变更、转让和消灭)必须以一种可以公开的能够表现物权变动的方式予以展示，并以此决定物权变动的效力。物权公示方式包括登记、交付。43、［单选题］因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损称为()。物质折旧功能折旧外部折旧技术折旧【答案】C【解析】外部折旧。这是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。44、［多选题］民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间()的法律规范的总称。财产所有关系财产流转关系行政管理关系单位内部上下级关系。E,人身关系【答案】ABE【解析】民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的社会关系，包括财产归属关系(物权关系)和财产流转关系(债权债务关系)。45、［多选题］下列人员中，可以作为第一顺序继承人的有()。配偶父母子女兄弟姐妹。E,对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿【答案】ABCE【解析】法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿;第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。46、［单选题］建筑材料的物理性质中，可用含水率来反映的是材料的()。吸湿性吸水性密度耐水性【答案】A【解析】建筑材料的物理性质中，吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质，可用材料的含水率来反映。B项，是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。D项，是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。47、［选择题］某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2,价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。确定张某应分摊的公有公用建筑面积方法为()。按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊按所处单元各套内建筑面积比例分摊按所处楼层各套内建筑面积比例分摊按整幢楼房总户数平均分摊【答案】AC【解析】根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：①幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等;②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等;③本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。48、［选择题］某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。为了满足使用人对建筑物适用性的要求，该住宅楼建筑空间布局的设计应考虑()。结构安全耐久平面布置合理交通联系方便有利于使用【答案】BCD【解析】作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观。适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。空间布局合理是针对用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通联系方便，有利于使用。49、［单选题］下列居住小区内设置的景观中，属于硬景观的是()。雕塑和风喷泉树木【答案】A【解析】根据景观的基本成分，可分为软景观和硬景观。50、［单选题］房地产企业向居民以分期付款的方式销售住房，该信用形式属于()。商业信用银行信用消费信用民间信用【答案】C【解析】消费信用是指企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费，如购买住房。A项，商业信用是指企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供的信用;B项，银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用;D项,民间信用又称个人信用，是指个人之间相互以货币或实物所提供的信用。51、［单选题］中国银行业监督管理委员会要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过（）。50%（含50%）55%（含55%）60%（含60%）65%（含65%）【答案】A【解析】中国银保监会要求将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。52、［单选题］心理学是一门主要研究人的()和行为表现的科学心理活动内心世界外在表现脑组织【答案】A【解析】心理学是一门主要研究人的心理活动和行为表现的科学。人的心理活动支配其行为，并通过其行为表现出来。53、［单选题］个性心理特征以()为核心。能力性格气质经验【答案】B【解析】个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心。54、［单选题］关于用益物权的特征，叙述正确的是()。用益物权以对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的用益物权是由使用权派生的物权用益物权是受限制的物权，只具有使用权权能中的部分权能用益物权是一项综合的物权【答案】A【解析】用益物权有以下特征：用益物权有以下特征：①是以对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的;②是由所有权派生的物权;③是受限制的物权，只具有所有权的部分权能;④是一项独立的物权;⑤一般以不动产为客体。55、［多选题］关于房地产抵押的说法，正确的有()。债权人和抵押权人可以是同一人抵押权自抵押合同生效时设立订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响抵押期间，抵押人可以自行处分抵押房地产。E,以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物必须一并抵押【答案】A，C，E【解析】本题考查的是房地产贷款的主要种类知识点。B中，抵押权应自登记时设立。D中，房地产抵押人处分抵押房地产必须征得抵押权人的同意。56、［多选题］用益物权种类包括()。宅基地使用权地役权土地承包经营权土地使用权。E,建设用地使用权【答案】ABCE【解析】用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因此称为“用益”物权。用益物权种类包括：①土地承包经营权;②建设用地使用权;③宅基地使用权;④地役权。57、［多选题］不属于投资选择的多样性的是()。房地产类型的多样性投资形式的多样性投资收益的多样性投资变现的多样性。E,经营方式的多样性【答案】C,D【解析】投资选择的多样性是房地产投资的特点之一。主要表现在三个方面：一是房地产类型的多样性;二是投资形式的多样性;三是经营方式的多样性。58、［选择题］某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。确定张某应分摊的公有公用建筑面积方法为()。按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊按所处单元各套内建筑面积比例分摊按所处楼层各套内建筑面积比例分摊按整幢楼房总户数平均分摊【答案】AC【解析】根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：①幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等;②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等;③本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积,如本层的共有走廊等。59、［单选题］下列建筑物中，不属于构筑物的是()。烟囱泵房水井水塔【答案】B【解析】狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、水井等。60、［多选题］资金存在时间价值的原因是()。资金增值资金贬值机会成本承担风险。E,通货膨胀【答案】A，C，D，E【解析】资金存在时间价值的原因主要有：资金增值，机会成本，承担风险和通货膨胀。61、［选择题］某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m,面积为200m2。该住宅楼的整体供水方式为()。直接给水设置水箱的给水设置水泵和水箱给水分区、分压给水【答案】D【解析】分区、分压给水，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为高压(上)和低压(下)上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。62、［多选题］商品价格的心理功能包括()商品价值的认知功能自我控制功能指示和引导功能自我意识比拟功能。E,调节需要功能【答案】ADE【解析】商品价格的心理功能包括：①商品价值认知功能，消费者通常因缺少专业知识和鉴别能力，难以准确分辨商品质量的优劣和实际价值的高低，这时价格就成为消费者衡量商品质量和实际价值的尺度;②自我意识比拟功能，消费者在购买商品时，往往通过想象和联想,把商品与自己的性格、气质等个性心理特征联系起来，与自己的愿望、情感、兴趣、爱好结合起来，以满足心理上的欲望和需求;③调节需求功能，商品价格的高低对供求关系有调节作用。63、［选择题］某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500川，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10%。该商业用房使用年限为。40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。成功售房广告注重针对消费者的心理，该售房广告打动购房者的心理方法为()真实适时实用有效方便可行创造信誉【答案】ACD【解析】成功的广告要针对消费者的心理，运用一定的心理方法打动消费者。这些心理方法主要有：①真实可靠;②适时实用;③引起共鸣;④创造信誉;⑤方便可行。64、［多选题］资金存在时间价值的原因主要有()。资金增值机会成本实现剥削承担风险。E,通货膨胀【答案】A，B，D，E【解析】从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列4个。(1)机会成本。所谓机会成本(其他投资机会的相对吸引力)，是指在互斥的投资机会中选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。(2)通货膨胀。现代市场经济一般存在通货膨胀。(3)承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款日期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。(4)资金增值将资金投入生产或流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益或利润，从而资金会随着时间的推移而产生增值。65、［单选题］基本心理过程是()过程。情感认识意志感知【答案】B【解析】心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，是在客观事物的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括下列三个方面：①认识过程;②情感过程;③意志过程。其中，认识过程是基本的心理过程。当人以感觉、知觉、记忆、思维和想象等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时，就是认识过程。66、［单选题］房地产经纪人员在工作中可能感到心理压力很大，关于消除心理压力的做法，错误的是()。提高自己的心理承受能力仔细分析自己的心理压力来源努力减轻自己的心理压力要对过去的不足耿耿于怀【答案】D【解析】房地产经纪人应努力减轻和消除自己的心理压力。减轻和消除心理压力应做到下列几点：①提高自己的心理承受能力;②仔细分析自己的心理压力来源;③努力减轻自己的心理压力。67、［单选题］在个人住房贷款中，借款人的月还款额占借款人家庭月