关于建立我国不动产统一登记制度的几点思考

关于建立我国不动产统一登记制度的几点思考

在六年的权利法颁布后，统一的房地产登记制度终于进入了高速公路。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。但目前来看,无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面,还是弥补以往数据的漏洞,都还有诸多难题待解。不动产统一登记难落实不动产统一登记并不是一个新鲜事物,早在2007年10月1日开始施行的物权法中,就明确规定,“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。”不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示,不动产物权是重要的财产权,只有通过不动产统一登记,明晰不动产的归属,市场交易的效率和安全才有保证。近期,国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出,当前我国正加快推进机构改革和职能转变,不动产登记制度创新建设,是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度,更好地落实物权法,有效保护不动产权利人的合法财产权。或许正因为意义重大,在物权法中,记者注意到,“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是,对不动产实行统一登记制度,多年来一直难以执行。目前,我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记,房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记,林地所有权和使用权由林业部门登记,水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记,海域使用权则由海洋部门登记。有分析人士指出,多年来,由于部门利益牵扯,由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议,如在住房方面,房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则,在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解,目前按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门,既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题,又不利于登记制度的健全。比如房产证难办,是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是,办理房产证需要面对十分繁琐的手续,需要跑测绘、国土、房管等多个部门,办理中途往往还要补充各种资料。而且,不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为,“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为,不动产统一登记能打击住房腐败。近年来,腐败落马官员涉房十分频繁,据中国经济研究院统计,21世纪以来落马的省部级官员中,有将近半数涉及到房子。事实上,关于如何推进完善不动产统一登记制度,2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。物权法第十条规定,“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”叶建平表示,物权法已经给出了相关程序,那就是先制定出相关法规,然后履行,可以说,制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。今年3月份,《国务院办公厅关于实施<国务院机构改革和职能转变方案>任务分工的通知》中明确规定,出台并实施不动产统一登记制度,其中2014年6月底前出台不动产登记条例。近日召开的国务院常务会议决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉,国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此,地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示,明确负责部门与制定统一登记制度,是进行不动产统一登记的两大基础。胡存智日前表示,加紧开展不动产统一登记制度研究,大力推进,统一登记是完善权利体系的重要基础,也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作,特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。住东北部:所有重要城市,各负其责分析人士指出,其实,相比于登记什么和谁来登记这些问题,怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者,“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看,如从个人财产的保护角度看,住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。以住房登记为例,记者了解到,在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前,住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年,40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划,将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。记者了解到,“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础,通过权限,住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。陈国强向《中国经济周刊》表示,事实上,不仅仅是这40个城市,全国几乎所有的城市,都有自己的住房信息系统。记者了解到,这些住房信息主要存在两方面的问题,一是从技术上看,系统不统一,没有也无法联网;二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者,有几类住房数据并不在目前的住房系统中,如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。分析人士表示,对于不动产统一登记,主要的操作方法有两种,一是另起炉灶,进行相关数据的普查、调查,如此一来,可最大限度地保证登记的全面准确,但成本太大;另一种是利用以前的数据,进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新,但由此将给数据的完整性带来一定挑战。对此,陈国强表示,整合共享应该是大方向,就住房数据而言,在统一的不动产登记系统中,很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整