酒店项目定位分析及财务可行性报告

酒店工程定位分析及财务可行性报告(doc36九颂山河精品酒店工程定位分析及财务可行性报告2023年8月名目第一章导言 4一、报告编制过程说明 41、报告编制依据 42、市场调查方法说明 43、数据统计分析方法说明...........................................................................44、报告编制参考资料说明 4其次章工程地理位置分析 5一、工程根本资料简介 51、酒店地理区位： 52、整体工程简介： 5二、工程地点及周边环境简介 61、红谷滩区区位条件分析 62、项目地点及周边环境...........................................................................6三、工程所在区域进展规划分析 6四、工程交通便捷度分析 6五、工程物理能见度和市场能见度分析 61、物理能见度： 62、市场能见度： 6六工程主要客源市场需求接近度分析 71、商务散客 72、会议客源 73、政务客源 74、旅游团队及其他客源 7七．工程地理位置优劣势分析 71、优势分析 72、劣势分析 8第三章竞争市场高星级酒店进展状况调查及分析 9一、竞争市场高星级酒店进展状况调查及分析 91、南昌市高星级酒店业进展状况调查及分析...........................................................................92、竞争市场酒店界定及其进展特征 10二、竞争市场高星级酒店经营状况调查及分析 141、竞争市场高星级酒店客房经营状况调查及分析 142、竞争市场高星级酒店餐饮经营状况调查及分析 153、竞争市场高星级酒店会议经营状况调查及分析 164、竞争市场酒店定位。 17三、竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析 181、高星级酒店客源结构调查.........................................................................18四、竞争市场供给状况进展分析 191.........................................................................192、竞争市场需求状况进展分析 203、竞争市场酒店需求进展趋势的定量分析20第四章酒店工程定位分析 21一、酒店类型定位 21二、酒店档次定位 211、工程酒店档次定位 212、工程酒店档次表达的核心产品 22\l“_TOC_250011“三、酒店客源市场定位 231、客源分类 232、商务客源 233、会议客源 244、政府客源 245、旅游客源及其他 25\l“_TOC_250010“四、酒店竞争战略定位 251、酒店规模定位 26\l“_TOC_250009“第五章工程功能布局及配套设施 27\l“_TOC_250008“一、工程功能规划 271、功能细分 272、机电设备标准要求与集中治理 313、功能要求 31\l“_TOC_250007“第六章工程建筑及费用预估、经营推想分析及回报率.........................................................................................33\l“_TOC_250006“一、工程建筑及费用预估 33\l“_TOC_250005“二、财务分析 331、经营预算根底数据 332、营业收入分析 333、毛利润〔GOP〕分析 34\l“_TOC_250004“第七章工程风险分析 35\l“_TOC_250003“一、工程运行宏观经济风险 35\l“_TOC_250002“二、市场风险 35\l“_TOC_250001“三、财务风险 35\l“_TOC_250000“四、其他风险 35第八章市场调研报告结论 36一、报告编制过程说明1、报告编制依据实施的市场调查，并在调查过程中所得到有针对性的真实有效数据；开发商供给物业的工程地块图纸及资料；依据工程具体状况及争论所确定此工程的根本定位；在根本定位的根底上，依据工程实际状况以及涉及相关财税政策，进展投资分析及测算。2公开数据采集：政府相关部门旅游局、统计局、规划局等及其官方网站的访问猎取官方数据信息；酒店行业职业经理人深度访谈：通过人脉关系对调实数据，分析调查对象可能对本工程构成竞争关系或借鉴意义；现场调研：现场通过了解工程所在区域高星级酒店3、数据统计分析方法说明比照官方数据及内部信息，通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进展综合分析；参照相像酒店开发案例进展案例比照分析；参1照行业经营业绩及财务数据进展财务可行性分析。4、报告编制参考资料说明携程2旅行网、艺龙旅行网等相关网站供给的信息。●重点调查酒店销售人员供给的酒店相关资料。●南昌市旅游局供给的行业相关信息和统计数据。●一、工程根本资料简介1、酒店地理区位：拟建酒店工程位于红谷滩区凤凰洲赣江北大道198号，八一大桥四周，滨临赣江。距离昌北机场约231545工程酒店区位图2、整体工程简介：工程大楼为46层总建筑高度183.1M,建筑面积71389.2329245.91平方米，酒店式公寓建筑面积16251平方米，酒店建筑面积13388.08平方米，KTV整体工程总平面图4F面积1666.13平方米为酒店配套面积，36-43层每层1673.61平方米，为酒店客房及配套，工程酒店按准四星级以上〔含四星级〕标准设计建设，酒店局部建筑面积15055.01〔不含地下及转换层借用面积。地面及地下车位随大楼物业整体配套。酒店估量将2023年营业1〔略〕地理位置进展状况2、工程地点及周边环境工程酒店位于红谷滩区最具进展潜力的凤凰洲片区，位于赣江北大道，毗邻红谷滩CBD工程酒店拥有极好的江景资源，临赣江滨江景观带，生态环境良好，自然景观优势明66显，与“江南名楼滕王阁”隔江远眺。其城市生活配套设施尚不完善。〔略〕〔略〕1拟建工程酒店位于红谷滩区进入老城区的主干道——庐山南大道四周，紧邻八一大桥、洪都大桥等城市交通命脉；本工程整体业态较为丰富、档次高端、建筑体量大，其物理能见度高。2于红谷滩中心区，酒店数量规模体量较小，消遣与会议设施配套有限，有确定的高端酒店客源的需求。凤凰洲片区作为将来红谷滩乃至整个南昌市进展的主要方向之一，凭借其酒店，建成后其市场能见度较高。1、商务散客红谷滩酒店业整体以商务散客为主，现有红谷滩酒店市场需求普遍较好。工程酒店所处高。2、会议客源。红谷滩现有酒店普遍存在的问题是会议功能较弱，场地有限，配套简洁，会议主要以政府为主，企业使用率不高。近两年来，培训、询问、保险业开头在南昌进展快速，并呈。3、政务客源4、旅游团队及其他客源凤凰洲片区的主要城市职能是承接居住、兴商务办公、商业、文教、旅游度假等。拟建酒4店对于本地高端消费群体以及旅游度假人群引致的高星级酒店需求也有很高的市场接近度。七工程地理位置优劣势分析1凤凰洲片区区位条件独特，为高速进展的红谷滩三大片区之一，毗邻经开区，扼赣江之要，是南昌市将来的城市进展方向之一，对工程酒店形成有力的支撑。凤凰洲目前较缺乏高星级酒店，工程酒店顺当建成运营，能够抢占市场先机，树立凤凰洲片区中端精品酒店标杆。工程地交通便捷，紧邻区域主干道，通达性好。距离高铁南昌西站仅25分钟车程，距离南昌昌北机场仅40可吸引多种类型的客源。政府乐观开发赣江区，经开区作为桥头堡，不断延长产业链，形成产业集群，为拟建酒店带来确定的高端商务、政务需求。业态之间形成很好的互动和提升关系。2工程酒店所在的凤凰洲区当地居民由老城区还迁房占有相当比重，消费水平还较低，中心居民外溢。由于受城市特征所限，南昌市居民对工程地的心理距离较远，老城区及红谷滩高星级酒店的进展为拟建酒店提出了确定挑战。凤凰洲片区根底设施尚不完善，公共设施较为薄弱，尚需时日进展。5一、竞争市场高星级酒店进展状况调查及分析1据南昌市旅游局统计资料，截至2023年，南昌市共有星级酒店2810181184721四星及四星标准26为多，这说明南昌市酒店市场在不断的成熟和完善，总体呈上升进展趋势。2023年由洲5级酒店的整体房价，改善高星级酒店间的竞争环境。2023年增南昌香格里拉酒店、南昌喜来登酒店等豪华五星级酒店，2023年5月九龙湖万达旅游城同时开业5家中高端品牌酒店，南昌市高星级酒店业迎来了的挑战，同时也注入了的活力。南昌市高星级酒店客房规模随着时间的推移呈增长趋势进展，数量根本上都在牌酒店标间面积有渐渐增大的趋势，香格里拉、喜来登国际品牌标间面积均大于37方米。南昌市高星级酒店餐饮配套设施搭配齐全，功能完善，多实行“中餐厅+包房+西餐厅8506兼作大型会议室使用。7SPA为品牌酒店常规配置之一。2确定经营特色的准五星级及准四星级档次酒店作为拟建酒店的竞争市场酒店。竞争酒店根本状况一览表910酒店禧悦丽尊江景假嘉莱锦江都名称酒店天酒店日酒店特选店精酒城酒店地理红谷滩红红谷滩红谷滩红谷红谷滩位置谷中大道赣江春晖路滩绿会展路1366北大道8茵路万达广158场星级准四星精品准五星准五星准四星精品准四星客房215236280240154规模开业2023时间

2023 2023 2023 2023酒店商务酒类型 店

店

商务酒店

商务商务酒店 酒店管理业主自管格兰云

洲际酒

嘉莱锦江品牌品牌天酒店店特酒酒店店8竞争市场高星级酒店客房构造酒禧悦丽格兰云江景假嘉莱特锦江都店名称尊酒店天酒店日酒店精选酒店城酒店星级档次准四星精品准五星准五星准四星精品准四星数量〔215236280240154间双62间63间196间51间50间床〔28.8〔26.7〔70.0〔21.2〔32.4房〔〕%4%〕0%〕0%〕5%〕7%〕大137间161间64间185间97间床〔63.7〔68.2〔22.8〔77.0〔62.9房〔〕%2%〕2%〕5%〕8%〕9%〕套16间12间20间4间7间房〔7.44〔5.08〔7.14〔1.67〔4.55〔〕%%〕%〕%〕%〕%〕标///40/间48m235-4035-45-43m228m²面50m²m²20套房积积m2江景套60-33m250m²〔m60m-70m²642〕²m2套房160m²备注竞争市场高星级酒店餐饮设施状况酒店名酒店名格兰云江景嘉莱特称尊酒店天酒店假日精选酒酒店店酒店中餐大70〔由150外包只有130厅餐位〔100个容纳〔数人〕120人成〕自助餐助〕厅〔也可翻台做围桌〕包房数

5间 10间 外包〔20间〕

4个 无

1〔1F纳

30个 10个 无 无〔个〕位自助西餐厅〕全日制

1F容

1F容2F

2F容1F餐厅 80人自

130

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30助西餐人自助人自人的自人自厅西餐厅助西助餐厅助餐餐厅厅厅4F料纳日本70无无1F1个书吧80m2，无总餐位150〕300460650左右18030数客房数215236280240154每间客餐位数1.401.952.320.750.198080可以坐〔15人10竞争市场高星级酒店会议设施状况酒店禧悦丽尊名称 酒店

格兰云江景假嘉莱锦江天酒店日酒店 特精都城选酒酒店店1213多功1数量多功307m2面积

1个 1个 1大1无小550m²620m² 大 无200m2小80m2最大宴席2232容量

35

22无最大课桌式会议150人容量

课桌式课桌式300人 480人

课桌无式150人大会1〔容纳议室150人课

个2〔11个无〔容纳个容纳〔数量桌式〕300人160人纳课桌课 桌150式〕桌纳480式〕人课桌式〕大会307m2面积中会2〔每个议室中会议室数量可以容纳80—90

550m²320m²200 无/620m²m2个1〔容无 无〔容纳纳60人50-60 课 人课桌式〕课桌式〕 式〕中会125m2/140130m²110m² 无 议室m2 /110m面积小会中会议室

²2 个2〔11个1个议室拆分成4

〔容纳个会议

〔容〔数量个小会议

20人室不规

30

3511 〔210人，另2个可容纳40〕

课桌则，多式〕 出来的墙面占了面能容纳18另一个30人〕

人课人课桌 桌式〕 式〕小会容纳40议室的会议室面积为70m2，容纳10的会议室27m2

65m²70m²/70m²

80m2 60m²会室数议会室数议个7652个 1个会议766m²920m²1190m²280 60m室总2面积客房215236280240154数每间3.563.904.251.170.39客房平摊会议竞争市场高星级酒店康体消遣设施状况12酒店禧悦格兰云江景假嘉莱特锦江名称丽尊天酒店日酒店精选酒都城酒店店酒店水SPA疗无有无有〔外包〕无桑拿无有游泳池有〔外无按摩住店客人免费包〕足浴无无无有〔外包〕无游泳池无有有，外包的，无无14但是住免费健房身有有免费无无棋室牌无有需要另外收费有〔外包，20/时〕无其它有些茶室跟万客房〔外达嘉带干包，需华合湿分收费、离的瑜伽室要是独立〔住店住店卫生客人免客人间与费〕过去淋浴都可间以享受7折二、竞争市场高星级酒店经营状况调查及分析1日酒日酒店373.34430390318349(元)酒13店名称禧悦丽格兰江嘉莱特锦江都尊酒店云天景精选酒城酒店酒店假店15出租率〕74.88%75%70%60%88%RevPAR(元)279.57317.5273190.80299.51备注2我们对被选取高星级酒店的餐饮经营状况进展了调研了解，猎取的根本状况如下：被调查高星级酒店餐饮经营状况名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒锦都江城店酒店90元/100元90元/90元/50元〔位/位位位/〔低元位最25起水〕 自助午餐〕110/130元120元100元无(不水)位〔没有最低消费，只有效劳费位费每人10元〕有最低消费〕〕有最低消费，茶位费每人5元〕协议30住店客住店客50元/25元元 /人88人60位〔不/位位；元/位；元/位；分客户〔不费 散客58散客散客

来源〕分客(自元/位餐)

128/位

118元 户来/位 源〕婚宴1388元2楼：1999 1688 无最低/桌起，2699

元起，

/消费每桌送标准 碧，送花，满

/起；32999元/桌/

2999〔25桌送婚房

起，18882188元/桌；181间婚房〔进

起〔26桌以

和饮〔满料10桌依据实送场费1500/场包含投影仪、音响、话依据实际状况

3399/起〔26桌以〕；〔每桌婚房，

蛋糕1个，20桌送婚依据实际状况再商谈优待价再商谈再商谈进场费优待价2023元依据实际状况再商谈优待价3我们对被选取高星级酒店的会议经营状况进展了调研了解，根本状况如下14被调查高星级酒店会议室场租状况〔元/场〕14酒酒禧悦格兰云天酒江景嘉莱锦江店丽尊店假日特精都城名酒店酒店选酒酒店称店多350012023/场160003500无功元/场元/场元/场17能厅大 3500型 会议12023/场7000元/场3500元/场无室中型2023 7000元/场 2023-无 无会议元/场 3000室 元/场小 1500型 元/场3500/场1500元/场2500/场800元/场会议室备以上以上为正常以上以上以上注为正报价，价格为正为正为正常报可依据实际常报常报常报价，价出租率状况格可再商谈优待格可格可格可根据价〔如：纯根据根据根据实际会议会场最实际实际实际出租9出租出租出租率情议带餐饮消率情率情率情况再费或住房带况再况再况再商谈会议消费，商谈商谈商谈优惠会场最低8优惠优惠优惠价折；会议、〔团价价住房及餐饮队会综合消费的议以15上价元以上，会格都7〕可以享受6.8折〕15三、竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析1、高星级酒店客源构造调查本次争论将南昌市高星级酒店的客源类型分为：商务散客、会议团队、政务接待、旅游团队及其他四种类型。其中，商务客源指由企业之间、企业与政府之间商务往来所引致的客源；会议团队指由政府和企事业的会议所引致的客源。16调查了解到，竞争市场高星级酒店各类客源比例如酒店酒店禧悦丽格兰云嘉莱特锦江都名称尊酒店天酒店精选酒城酒店散客会议15%40%15%25%20%酒店店商务50%55%50%63%65%1520团队团队政务25%3%25%2%5%接待旅游10%2%10%10%10%团队及其它四、竞争市场供给状况进展分析1、红谷滩后续高星级酒店供给状况工程名威斯汀酒店凤凰大酒店称工程名威斯汀酒店凤凰大酒店称地理位红谷滩区赣江红谷滩区凤凰置1188A04-A06地块〔接近省人民医院地块〕星级标准豪华五星四星级开发商博能集团凤凰洲治理处凤凰村村委会治理集喜达屋酒店集团曾与建国和锦江团开发模商联中心综合体接洽过单体酒店式规模整个综合体总建占地面积为筑面积约80万19,480平方米,总平方米，总投资额约70亿元集88,178平方米,包住宅、写字楼、括:738个地下停威斯汀酒店、商车位工程进工程建设中工程建设中展酒店规280间客房415间客房模〔间套〕估量开20232023业时间2、竞争市场需求状况进展分析通过前面章节对南昌市经济、进展规划以及旅游经济的现状分析和前景预判，我们区高星级酒店市场整体需求的增加。3、竞争市场酒店需求进展趋势的定量分析推想考量因素宏观经济：南昌市近5GDP为本工程酒店供给了良好的外部经营环境，同时也会带动需求规模的增长，依据南昌市进呈现状，经济进展潜力将连续得到释放并高速进展，其酒店高端客源市场需求量增长21端客源市场需求量增长速度也随之放缓，估量可维持在8%-10%的增长。18增供给带动：随着酒店的开业，南昌市高端酒店的客房、餐饮、会议等产品选择性更大，同时也可刺激现有客源的消费水平和频率。因此在一个市场中，增供给往往基数的增加而递减。2222一、酒店类型定位通过对该地区酒店市场状况、城市进展趋势、工程地理位置、交通条件、周边环境和工程物业条件等因素的综合分析，考虑到本工程酒店所处物业为大型商业综合体为主的物业酒店业态的开发建设条件的特别性，结合其目标客源市场的定位，我们建议其酒店类型突破常规的行业星级分类标准，定位为中端精选酒店，定位为能够供给舒适的睡眠环境、现代化的商业办公条件以及独具东方风情的休闲时尚旅居场所，具备接待区域内中高端商务人士的酒店。①于城市中心，营造私密、休闲、安静、轻松的商旅环境②留意设计元素的运用，突显休闲时尚的气氛③强化核心产品的品质与共性，在关键产品方面，到达五星级标准④供给亲切、便利的人性化效劳⑤高性价比，有较强盈利力气本工程酒店以“大配套”为产品特色，酒店的经营整合大型商业综合体中商场购物、餐饮、影院等酒店上下游的生态，将投资投入到吻合工程所在地市场的核心产品上，优化自身产品功能和本钱构造，抛弃传统的老的星级酒店的投资模型，迎合了目标客源的需求特征，也是差异化竞争的表现。二、酒店档次定位1、工程酒店档次定位省去一般五星级酒店中利用率较低的设施设备，强调的是设计上的文化，核心产品的省去一般五星级酒店中利用率较低的设施设备，强调的是设计上的文化，核心产品的品质，以及效劳的细腻，满足高效商务客的需求。品质，以及效劳的细腻，满足高效商务客的需求。19工程酒店突出主题文化，并与居家美学相结合。重设计，轻装修，有艺术气氛，有身份价值的艺术品，古典中式风格家具陈设，乐观营造东方文化陈设和装饰主题。工程酒店有舒适的睡眠设施之客房〔共性化设计、安静隔音，突出沙发会客区域的设计，加大的出水花洒，足够的水压热水，有风，确保客房空间的舒适体验。工程酒店客房易耗品有品质，知名品牌床垫，加鸭绒隔垫，高纱织棉织品，灯光〔回工程酒店客房易耗品有品质，知名品牌床垫，加鸭绒隔垫，高纱织棉织品，灯光〔回光灯，气氛调整，阅读灯、陈设灯〕光灯，气氛调整，阅读灯、陈设灯〕工程酒店早餐精巧安康，养分丰富，套餐房含早，网络〔100兆以上〕全无线掩盖，考量酒店安全及隐私，做好电梯门禁卡设置等。工程酒店的江景花园餐厅，不仅是就餐的地方，还是喝咖啡、阅读、会客谈天的生活空间。兼具夜间的酒吧功能，俯瞰洪都一江两岸2、工程酒店档次表达的核心产品文化精选：传承东方文化脉络。承受东方韵味的设计风格，酒店内随处可见艺术雕文化精选：传承东方文化脉络。承受东方韵味的设计风格，酒店内随处可见艺术雕塑、绘画，特色的家具、布艺，陈设、器皿等等，给每一位旅行者带来愉悦且辨识度高的塑、绘画，特色的家具、布艺，陈设、器皿等等，给每一位旅行者带来愉悦且辨识度高的东方文化体验。东方文化体验。产品精选：三大核心产品一是大厅、二是客房，三是早餐。大厅实行总台咖啡厅混搭模式，打造一个客户停留之家，咖啡免费，协作书吧，他是一个精巧的咖啡厅。客房独立袋装弹簧床垫、会呼吸的床上用品、六种可选择的枕头菜单，超五星的安睡；全部客房内MiniBar饮品免费畅饮，概念以上房型更免费供给功夫茶具与欢送水果，沐浴空间有专业设定的水压与水量，供给酣畅的沐浴体验。早餐区分一般酒店设计，提出花园就餐环境，五星级用餐质量，席设景观餐厅，供给近百个品种的食物选择，尽情享受惊异的晨间时间，元气满满。20效劳精选：进店入住时，便有迎客茶奉上，不同季节有不同茶色。随后，有效劳生会引领你到客房，通常这是在奢华度假酒店才有的效劳。进入客房之后，提倡的是“看不见人，看得见效劳”，想你所想，效劳做在你进房之前，但削减一切不必要打搅。假设需要，人，看得见效劳”，想你所想，效劳做在你进房之前，但削减一切不必要打搅。假设需要，客房上的一个键，就能解决你的叫餐、洗衣、问询等等所需。1、客源分类我们将本工程酒店的客源市场按类型分为四类：商务客源、会议客源、政务客源、旅游客源及其他。具有消费力强、房价敏感低等特征，是每个酒店经营者都着力争取的客源；拓展；次等条件，与政府部门建立良好的合作关系，承接确定量的政府客源，作为酒店客源的有效补充；团队的价格敏感度较高，在经营成熟期将尽量把握这局部客源的比例；2商务客源——估量约占50%-60%，理由如下：参照竞争现有星级酒店的客源构造特征，其商务散客的整体比例约占50%，说明商务散客是目前高星级酒店的主流消费群体；21高端商务客人对中高端酒店需求旺盛，商务客源成为市场的主流客源；凤凰洲经济进展拥有众多先发优势，周边商务活动日趋频繁，同时拥有交通优势也为增长最快速的客源；所以，我们推想本工程酒店的企业商务客源将占50%-60%，而且，企业商务需求将随着酒店经营期的延长和凤凰洲及毗邻经开区产业经济的壮大而不断增长。320%-25%，理由如下：酒店承接的会议主要为企业的年终总结会、年初打算会、品公布会、培训会、政府总结会等；产业经济的进展和城市地位的提升也必将带动酒店会议需求的增加，特别是城际交通网络的不断完善，企业会议和跨区会议需求的增长将尤为明显；同时，当地居民都情愿在酒店或社会餐饮摆喜宴，本工程酒店将设置较大规模的多功的档次和规模，又能抢占中高端会议市场份额；20%-25稳定，企业会议需求量必将随着当地产业规模的扩大而不断增加。410%，理由如下：认可。所以，本工程酒店必将成为南昌市及下属各区政府部门的公务接待的政府点选购单位之一；建商务及会议客源的拓展；22相比竞争市场其他酒店的资源条件，本工程酒店资源环境优势明显，具有确定的私密性和隐蔽性，加上酒店自身在品质上树立竞争优势5、旅游客源及其他——估量约占10%-15%，理由如下：本工程酒店将可以吸引和留住，档次较高的旅游团队；酒店的经营整合大型商业综合体中商场购物、餐饮、影院等酒店上下游的生态环境，为客人津津乐道的人文环境、安静气氛、效劳细节、友好态度，是本工程酒店的产品特色特别是对客房出租率的奉献；凭借“南昌最好的中端精选酒店”的良好形象和品牌，本工程酒店必将吸引慕名前来消费和体验的散客群体；网络预订散客；所以，我们推想本工程的旅游及其他客源比例约为10%-15%，主要表现在对休闲消遣功能的经营带动量和网络预订、自来散客需求量增加的预期。四、酒店竞争战略定位+地产”已成为国内地产工程的成熟开发模式。在综合体工程中，知名酒店的品牌效应在目前市场中是显而易见的。有助于酒店及工程整体树立高端的品质和形象，提升地产的价值，并带动地产后期产品价格的提升，促进地产的销售；的创产品和效劳，满足目标客源市场的不同消费需求。产品与效劳的差异化：与所在区域市场现有酒店相比，本工程酒店在硬件档次和经营人津津乐道的人文环境、安静气氛、效劳细节、友好态度，以致酒店所打造的上下游生态环境。2626商务散客、会议客源和政府客源中的高端消费需求；23市场领先者策略：承接现有市场需求，坚持以产品水平为竞争力，保持市场高占有率，引导市场竞争。本工程酒店在硬件档次、软件效劳水平上领先，将树立南昌市中端精品酒店行业的标杆，效劳功能的设置具有确定的前瞻性，能够依据市场需求的变化而重调整和创，硬件设备及装修档次定位适度超前，保持领先的优势不被竞争者轻易超越；五、酒店规模定位工程酒店客源市场支撑状况，这是酒店规模的打算因素；酒店类型定位及酒店内部各部门之间的比例关系，如酒店的客房规模与其会议接待设施对应状况；工程酒店客房规模定位依据立项酒店物业大楼格局布置，结合当地酒店市场现状及将来进展的推断，本工程酒店客房规模定位为196间套。具备接待中高端商务会议的会议功能和较适宜的餐饮功能，可满足当地市场的需求，并拉动酒店客房的出租率。第五章工程功能布局及配套设施一、工程功能规划整体工程功能布局及规划如下：楼层区域面积〔㎡〕功能24—2F各类机电设备—1F区域1F酒店大堂，后勤办公，商务中心，精品屋4F500多功能厅，大中小会议室35F酒店总台，酒廊、小型会议室，后勤办公集中区〔为设备转换层借用面36F1,673.51积，可行性待确认〕〔含精加工厨房私房菜包房，健身房，茶室37-43F11,714.57客房区域总计〔约〕13,8881、功能细分、客房位于酒店37—43层，共7层，共196间套，区域面积约为11714.57㎡包括但不限于以下功能和面积：标准双床间套〔占客房总量的%；标准大床间〔占客房总量的%；商务大床间套〔占客房总量 %；套间14套〔占客房总量 %；豪华套间1套〔占客房总量 2、大堂位于酒店主体1F和35F，包括但不限于以下功能和面积：主入口〔约20〕25总效劳台〔约50〕等待区前台及前台办公室〔约20㎡〕行李房〔10〕贵重物品存放处商务中心公共洗手间〔约60㎡〕精品店〔40〕大堂休息区域大堂酒廊〔150〕3、餐饮位于酒店36层，区域面积约为180㎡，包括但不限于以下功能和面积：餐饮名称数量接待人数面积〔㎡〕厨房〔㎡〕所在区域咖啡厅115035060〔精加工〕36F私房菜包房450咖啡厅合用36F多功能12003004F2929宴会厅宴会厅厨房200-1F备注：酒店的咖啡厅和私房菜处于同一楼层，寻常可以分开单独使用，必要时可以连通使用以保证早餐和会议用餐接待。4、会议中心26位于酒店3层，区域面积约为2349㎡，包括但不限于以下功能和面积：会议室类型数量多媒体接待人数面积〔㎡〕所在区域多功能厅1多媒体2003004F中型会议室1多媒体1001504F小会议室1多媒体204035F会议仓库1604F①说明：会议室及多功能会议室需集中设置；②多功能设施的活动前预备空间和大型物品的停靠搬运所需空间；5、康体消遣：位于酒店地下一层，区域面积约为整2775㎡，建议外包：工程工程数量接待人数面积〔㎡〕所在区域SPA1外包健身房1108036F茶室茶室12060待定、行政办公区域需综合考虑预留空间：说明：酒店需要依据实际状况划分行政办公区域，正常的行政办公区域在解决办公需要的同时，需与酒店的客人不相互干扰。总经理、副总经理、销售经理、财务经理〔10㎡〕前厅部〔含预定、话务台，30㎡〕27销售部〔20〕财务部〔30㎡〔出纳室，资料室，会计室〕收货选购〔20㎡〔选购办公室，收货办公室〕餐饮部〔30㎡〔餐饮综合办公室〕客房部〔30〕人事部〔20〕工程部(60保安部(307、后勤配套100㎡〔100〕80㎡160㎡员工倒班宿舍10030、客用停车场地上车位依据工程实际状况最大限度的预留地下车位依据地下室实际状况最大限度的预留分置大、小车不同的车辆停放区域需要设计单独配置VIP停车区9、系统设备28酒店供电系统设备〔依据建筑设计预留空间；发电机房〔依据建筑设计预留空间；酒店空调系统设备〔依据建筑设计预留空间〕酒店电梯设备酒店给排水〔含热水系统〕系统设备酒店弱电系统设备酒店消防系统设备酒店锅炉设计机房和关心设备系统设备2、机电设备标准要求与集中治理——面积依据设计容量，在满足中国国内专业标准和消防、环保、卫生的要求下，承受与酒店相应的设备设施以及其他现代智能化设备设施，并按雅阁机电、弱电标准配置和实施。IT监控机房及消防把握室、总机集中放置；空调机房、变配电房、热力机房集中放置；给水泵房〔给水水箱、给水水泵等、消防泵房〔水箱、水泵、报警等〕集中放置；3、功能要求1〕.平面空间布局分区应依空间的使用机能及营运模式合理规划，使人、货、车流尽量避免穿插。各营业工程的主要出入口要明显，以利酒店各附属工程的营运，其关系应保持独立而又可相互支援。餐饮、会议功能的使用要综合考虑住客和非住客的便利性；29客人流线为先，设置最便利的交通流线供客人使用，包括从街道步行到酒店，从停车场到酒店等流线均不得被效劳流线和物品流线所穿插和阻隔，员工和物品出入的效劳流线或地下室厨房位置的设计，要考虑一个厨房可以兼顾多个餐饮功能区的效劳。在酒店客房设计局部，要特别留意客人睡眠区域应当回避开门后视线的直接触达。地下水箱的面积要为整体酒店的实际需要。第六章工程建筑及费用预估、经营推想分析及回报率一、工程建筑及费用预估依据工程定位同类型酒店标准水平估算及依据相关阅历数据，200间套客房的工程建筑及费用预估为：200*14W=2800W.作参考土建、外墙、政府审批费用、地下、楼顶设备机房局部以及员工宿舍局部的装修和安8-10%的浮动。二、财务分析1、经营预算根底数据预算期每年营业天数依据365天计算；3333营业收入依据“工程定位”等章节内容进展测算；营业税金及附加依据现行有关税法规定计算；营业本钱依据同类型酒店标准水平计算；人员编制表酒店所负担的员工保险及住房公积金依据相关法规进展测算〔可依据当地实际状况进展调