房地产开发-清华大学-第9章

第9章房地产开发工程招标与投标【学习要点及目标】熟悉房地产开发工程招投标的概念、原那么。掌握房地产开发工程招投标的程序、方式。熟悉房地产开发工程监理招标。掌握房地产开发工程施工招标。掌握房地产开发工程材料与设备购置的招标。熟悉房地产开发工程勘察与设计招标。【核心概念】开发工程招投标；开标；评标；决标；标底；询价1【引导案例】某市某房地产开发工程工程总建筑面积为19

945m2，总造价预计为7

400万元。该工程方案采用公开招标方式。但某公司总经理邢某得知该工程后，找到4家建筑公司挂靠参与投标，并拉拢该市评标处张某、李某，以请客送礼的方式套取招投标保密事项。使评标结果很不公正。后该省建设厅、纪委、监察厅通过联合调查发现此问题，即取消该工程工程招投标结果，依法重新招标。依据我国招投标法的规定，为保障当事双方合法权益和社会公共利益，房地产开发工程任务的归属，需经过公平、公正、合理的招投标程序来确定。29.1房地产开发工程招标投标概述在国际上，招标和投标最初存在的主要原因是满足市场竞争条件下稀缺商品交易的公开公平性。改革开放以后，我国逐步引入招标投标，不断建立健全招标投标方面的法律法规，使其在工程建设工程、建筑工程设计、房屋建筑和市政根底设施工程施工、工程建设工程施工、房屋建筑和市政根底设施工程施工分包、工程建设工程货物等方面得到广泛应用。在招标与投标的具体执行过程中，由确定的一方(买主或卖主)设定标的，邀请多方(卖主或买主)通过不公开报价进行竞争，选择满意方与之签订交易合同，并按合同实现标的。其应用于房地产开发中，就开发企业而言，在不同工程的招标和投标中所扮演的角色不同，在工程招标与投标中为招标方，而在土地招标与投标中那么为投标方。39.1.1房地产开发工程招标投标的概念房地产开发工程招标是指开发企业将工程可行性研究内容、监理效劳、勘察及设计要求、设备需求、拟建工程的建设要求等编制为招标文件，然后通过发布招标广告，向承包企业发出招标通知，邀请有能力的承包企业参加投标竞争，直到签订工程发包合同为止。房地产开发工程投标是房地产开发工程招标的对称概念，是指具有合法资格和能力的承包企业在获得招标信息后，依据开发企业招标文件提出的各项条件和要求，经过初步研究，在指定期限内，结合自身能力，提出意向承包工程的条件和报价，供开发企业择优选择，并等候开标直到签订工程承包合同为止。49.1.4工程招标的方式1.公开招标2.邀请招标3.公开招标与邀请招标的区别(1)发布信息的方式不同。公开招标采用公告的形式发布，而邀请招标采用投标邀请书的形式发布。(2)选择的范围不同。(3)竞争的范围不同。(4)公开的程度不同。(5)时间和费用不同。79.1.5房地产开发工程招标投标文件的内容1.招标文件内容(1)房地产开发工程综合说明。(2)房地产开发工程必要的设计图纸和技术资料。(3)房地产开发工程量清单。(4)由银行出具的开发资金证明和工程款的支付方式，以及预付的百分比。(5)主要材料与设备的供给方式及加工订货情况和材料，设备差价的处理方法。(6)特殊工程的施工要求以及采用的技术标准。(7)招标书的编制要求以及采用的技术标准。(8)投标、开标、评标、定标等活动的日常安排。(9)房地产开发工程施工合同条件及调整要求。(10)应缴纳的投标保证金额度以及其他需要说明的附件。89.1.5房地产开发工程招标投标文件的内容2.投标文件内容投标文件包括以下内容。(1)投标书、开标一览表、投标价格一览表、投标分项报价表。(2)材料说明一览表、供货范围清单、规格技术参数偏离表。(3)资格证明文件：关于资格的声明函、投标人的资格声明和法人营业执照及税务登记证、法人代表人授权书。(4)投标人提交的其他文件：组织机构代码证、质量控制体系认证、财务报表及纳税证明等。99.1.6房地产开发工程招标投标的程序1.招标2.投标3.开标4.评标5.中标6.签订书面合同109.2房地产开发工程监理招标原国家计委和建设部联合公布的?工程建设监理规定?中明确提出，“工程法人一般通过招标方式择优选定监理单位〞。所以，房地产开发工程监理任务的发包一般也需进行招投标。119.2.1房地产开发工程监理招标的必要性房地产开发工程监理实行招标投标，能够起到提高工程质量、监督建设全过程、控制造价等作用。其存在的必要性如下。(1)有利于开发企业获得高质量的监理效劳，同时也能保证房地产开发工程质量。(2)有利于提高房地产开发工程投资决策科学化。(3)有利于标准房地产开发工程建设各方的建设行为。(4)有利于促使科学监管，保证房地产开发工程质量及其日后的使用平安。(5)有利于实现房地产开发工程投资效益的最大化。129.2.2房地产开发工程监理招标的分类1.全过程监理招标2.设计监理招标3.施工监理招标139.2.3房地产开发工程监理招标文件的主要内容为指导监理投标方正确编制投标文件，监理招标文件中应包括以下内容和资料。(1)投标人须知。(2)工程工程简介。(3)委托监理任务的范围和工作任务大纲。(4)合同条件(5)评标标准、原那么和方法(6)招标方可向监理方提供的条件。(7)监理投标报价方式及费用构成。(8)工程的有关资料。(9)投标文件的格式要求。149.2.4房地产开发监理招标的开标、评标与定标1.开标2.评标1)评标内容2)评标方法(1)最低评标价法。(2)评议法。(3)综合评分法。3.定标159.3房地产开发工程施工招标?中华人民共和国招标投标法?规定：在我国境内进行大型根底设施公共事业等关系社会公共利益、公共平安的工程；全部或局部使用国有资金投资或者国家融资的工程；使用国际组织或者外国政府贷款援助资金的工程进行施工时必须招标。此外，对房地产开发工程工程施工实行招标投标，将有利于开发企业筛选优良的施工承包企业，同时也符合政府的相关规定和要求。房地产开发工程施工招标应采取竞争招标方式，特别是公开招标方式。169.3.1房地产开发工程施工招标的概念房地产开发工程施工招标是指对房地产开发工程中施工工程的招标活动。由于房地产开发工程施工建设工程的特殊性，所以必须进行科学合理的招标。179.3.2申请施工招标的条件申请施工招标的工程应具备以下条件：概算已经批准；房地产开发工程工程已列入当地方案管理部门制订的年度开工建设方案；有合格资质的设计单位负责设计的施工图纸，或有能满足标价计算要求的设计文件；已取得?建设工程规划许可证?；施工用地的征用工作已经完成；建设资金、主要建筑材料和设备供给均已落实等。房地产开发工程工程具备上述必要的条件后，招标人可向当地行政主管部门或其招标办事机构提出招标申请，经审查批准后，方可展开招标活动。189.3.3房地产开发工程施工招标的程序1.工程工程报建2.审查建设单位资质3.招标申请4.组建评标委员会，制定评标、决标方法5.工程招标文件和标底的编制，并报招标投标管理机构审定6.发送招标通知书或发布招标广告199.3.3房地产开发工程施工招标的程序7.对申请投标的单位进行资质审查(1)在进行资质审查时，可要求申请工程承包的企业向招标小组提交企业技术等级、资质情况等相关材料。(2)对承包企业的资质审查，主要是审查其承包本招标工程的实际施工能力、完成该项工程的潜力、以往的经验。8.分发招标文件、技术资料和全套施工图纸9.组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑10.开标、评标和决标(1)开标和审查投标标书。(2)评标。(3)决标。209.3.4房地产开发工程施工招标文件和标底或招标控制价的编制审查1.施工招标文件的内容(1)招标公告或招标邀请书。(2)投标须知。(3)投标书文本或编制要求。(4)中标通知书。(5)主要合同条款和合同文本。(6)工程综合说明。(7)各种附件(8)其他文件219.3.4房地产开发工程施工招标文件和标底或招标控制价的编制审查2.招标工程标底和控制价的编制与审查1)标底和控制价的概念及区别(1)标底的含义及作用。(2)招标控制价的含义及作用。(3)标底与最高投标限价的区别。2)编制标底和控制价的依据(1)招标文件的商务条款。(2)工程施工图纸、工程量计算规那么、工程量清单。(3)施工现场地质、水文、地上情况的有关资料。(4)施工方案或施工组织设计。(5)现行工程预算定额、工期定额、工程工程计价类别及取费标准、国家或地方有关价风格整文件规定；招标时建筑安装材料及设备的市场价格等。229.3.4房地产开发工程施工招标文件和标底或招标控制价的编制审查3)标底价格的编制原那么(1)根据国家公布的统一工程工程划分、统一计量单位、统一计算规那么以及施工图纸、招标文件，并参照国家制定的根底定额和国家、行业、地方规定的技术标准标准，以及生产要素市场的价格确定工程量编制标底价格。(2)标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。(3)标底价格作为招标单位的期望方案价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。(4)标底价格应由本钱、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概(预)算及投资包干的限额内。(5)标底应考虑人工、材料、设备、机械台班等价格变化因素，还应包括不可预见费(特殊情况)、预算包干费、措施费(赶工措施费、施工技术措施费)、现场因素费用、保险以及采用固定价格的工程的风险金等。工程要求优良的还应增加相应的费用。(6)一个工程只能编制一个标底。(7)标底编制完成后，应密封报送招标管理机构审定。审定后必须及时妥善封存，直至开标时，所有接触过标底价格的人员均负有保密责任，不得泄露。239.3.4房地产开发工程施工招标文件和标底或招标控制价的编制审查4)标底和招标控制价的计价方法和需要考虑的因素(1)标底和招标控制价的计价方法。(2)编制标底或招标控制价与编制工程概算或施工图预算需要考虑的不同因素。编制招5)标底和招标控制价的编制与审查程序(1)确定标底或招标控制价的计价内容及计算方法，编制总说明、施工方案或施工组织设计，编制(或审查确定)工程量清单、临时设施布置、临时用地表、材料设备清单，补充定额单价、钢筋铁件调整、预算包干、按工程类别的取费标准等。(2)确定材料设备的市场价格。(3)采用固定价格的工程，应测算施工周期内的人工、材料、设备、机械台班价格波动风险系数。(4)确定施工方案或施工组织设计中计费内容。(5)计算标底或招标控制价的价格。(6)标底或招标控制价送审。(7)标底或招标控制价审定交底。249.4设备、材料采购的招标依据?招标投标法?的要求，建设工程工程中的重要材料和设备，如建筑钢材、水泥、各类墙体材料、预拌混凝土及外加剂、建筑门窗、配电设备(含电线电缆及开关)、防火消防设备、锅炉暖通及空调设备、给排水设备、防盗设备等都必须进行招标。259.4.1设备、材料采购的招标方式1.公开招标2.邀请招标3.其他方式(1)询价方式。(2)直接订购方式。269.4.2材料采购的询价1.询价2.材料的送审和认可3.材料的实际采购279.4.3工程设备购置的招标1.编制招标文件(1)招标书及招标说明，包括工程名称、招标单位和简介等。(2)投标须知，包括对投标文件和投标者的根本要求及有关格式等。(3)招标设备清单、图纸和技术要求。(4)主要合同条款，包括价格计算及交货条件、付款方式等。(5)其他与设备招标有关的条件和要求。2.确定设备标底3.发出招标公告或邀请投标函289.4.3工程设备购置的招标4.审查投标单位资格5.发送招标文件6.组成评标机构，制定评标原那么、内容和程序7.限定时间、规定地点接收投标文件8.开标9.评标10.定标11.中标299.4.4设备与材料采购招标的资格审查资格审查是指投标前招标方对潜在投标方投标资格进行审查，资格审查不合格的不得参加投标。材料与设备购置招标方应当对投标方进行资格审查，资格审查分为资格预审和资格后审，主要内容包括：营业执照、注册地点、主要营业地点、资质等级(包括联合体各方)；管理和执行本合同所配备的主要人员资历和经验情况；拟分包的工程及拟承担分包工程的企业情况；银行出具的资信证明等。309.5房地产开发工程勘察与设计招标9.5.1工程勘察设计招投标的概念工程勘察设计招投标，指招标单位就拟建工程工程的勘察和设计任务，在当地公共交易平台发布公告，依照法定的方式，以公平、公正的原那么，吸引多方勘察单位或设计单位共同竞争，经招标单位审查获得投标资格的勘察、设计单位，按照招标文件的要求，在规定的时间内向招标单位填报投标书，招标单位从中择优确定中标单位，完成工程勘察或设计招标工作。此方式有利于公平竞争，能提高开发工程质量水平，缩短建设时间，控制建设投资。所以几乎全部房地产开发工程工程勘察与设计工作任务都采用招标方式。319.5.2房地产开发工程勘察招标房地产开发工程勘察招标工作可由开发企业主持，也可委托具有法人资格、符合专业要求的招标代理、监理公司代办。勘察任务的发包可采取竞争招标方式(公开招标和邀请招标)或协商方式。不过，由于工程勘察任务量相对施工任务量而言很小，从目前情况看，一般多采取协商方式，尽管政府一直在提倡采取竞争招标方式。采用竞争招标方式发包工程的勘察任务时，需按以下程序进行：①向招标管理机构办理招标登记；②组织招标文件工作机构或委托专业机构代理招标事宜；③组织评标小组；④编制招标文件；⑤发布招标公告或邀请投标函；⑥接受投标报名；⑦对申请投标者进行资质审查；⑧向合格的投标单位分发招标文件；⑨组织投标单位勘查现场和进行答疑；⑩投标单位向招标单位缴纳招投标保证金；投标单位编制投标文件，招标单位或招标代理单位接受标书；开标、评标、决标，确定中标的勘察企业；招标单位发出中标通知书，与中标企业签订勘察合同。329.5.2房地产开发工程勘察招标勘察合同是委托方与承包方为完成一定的勘察任务，明确双方权利义务关系而达成的协议。房地产开发工程勘察合同的委托方即房地产开发企业或房地产开发工程总体承包单位；而承包方是持有国家认可的勘察资质证书，并在当地注册的勘察单位。合同签订生效后，按规定，委托方应付给承包方定金。定金交付后合同才能成立。定金一般为勘察合同额的20%。合同履约后，定金抵作勘察费。委托方如不履行合同，无权要求返回定金。勘察费用计取依据和标准要按国家现行规定计算，允许在一定范围内浮动，结算方式可以依具