世联 深圳诺德中心策划报告

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为您提供纯正商务空间。中铁建大厦销售执行报告世联地产2004竞争

（competition）南区：十三朵金花的高密度聚集和会展中心的建成开放，为该区域营造了良好的商务氛围北区：市政六大配套设施的建成以及市政府的迁入，使该区域成为中心区的行政文化中心本项目5月7月8月9月10月11月12月已出地面月底封顶航天大厦安联大厦地面13层地面27层九州创展6月商会中心1月2月3月4月5月6月外立面出1/37月8月9月10月11月外装修完成项目入伙12月销售15%销售35%销售75%销售90%主体封顶主体封顶开盘内部认购完成外装开盘入伙外装基本完成入伙主体封顶3月开盘大中华广场新世界中心主体封顶桩基工程入市入市入伙完成外装3月开盘入伙完成外装？？100200国际商会中铁建安联航天九州创展产品体量对比主要竞争对手二级竞争对手安联国际商会航天大厦九州创展客户

（customer）常规模式下的客户分布客户类型消化面积价格承受能力数量比例营销特征客户特点大客户1000-200017000-20000小被动刁钻、集团决策注重形象、综合素质、追求个盘风格主流客户500-80014000-16000中不理性比较、有追随喜好追求性价比基础客户300-50011000-13000大主动注重实际利益、追求大价值、对价格敏感、有投资目的、认可区域价值主流客户的样本类似项目的客户群体同期项目的客户群体国际商会中心江苏大厦九州创展城市大厦典型客户描述一单位名称：深圳市××国际货运有限公司单位性质：私人/货代业务状况：主要做家具货柜代理公司规模：400m2购买用途：整合资源，作为公司总部，但主要业务仍留在公明购买面积：1100m2对CEPA的看法：进出口额的增大有利于业务的拓展。对CBD的看法：有唯一性，良好的规划与发展前景是客户所看重的，对其有很高的期望。对地铁的看法：对地铁的有较高的关注，但期望值不会太高。影响购买的重要因素：楼宇的综合素质高，楼面格局合理。典型客户描述二单位名称：××实业有限公司单位性质：私人/玩具（港商）业务状况：做电子玩具OEM主要出口公司规模：厂房两栋购买用途：投资用途，将来的几年都没有搬写字楼的打算。购买面积：1244m2对CEPA的看法：长远是有利好的，对人才的交流很有好处。对CBD的看法：未来5年初具雏形，要形成规模还有20年左右。对地铁的看法：对交通的通达程度有很大的帮助。影响购买的重要因素：CBD也有良好的发展前景，同时对中国的经济发展势头看好。典型客户描述三单位名称：××科技有限公司单位性质：家族/电子代理（台商）业务状况：年营业额在1亿新台币公司规模：200m2，20人办公购买面积：1019m2购买用途：头几年作投资用途，自己先租500平米左右的写字楼，将来根据公司发展情况考虑是部分自用或完全自用对CEPA的看法：对公司不会有太大的利好，目前没有外销的生意，主要业务在内地。对CBD的看法：有投资前景，看好CBD，对地段更看重。对地铁的看法：没有太多考虑地铁的因素，自己有车，员工在公司附近住。影响购买的重要因素：看好CBD，投资前景看好，气派的大堂非常重要文化氛围——儒商本项目位于中心区北区，所特有的文化氛围和政府的大力推广使得那些追求商务品位的企业将关注这里。市民中心——政商本项目位于市民中心东翼，和市政府一路之隔，将有一批和市政府有较为频密工作联系的企业将在中央绿化带两侧置业。产品自身特点引起的变化客户特征：跨国倾向随着项目档次的提高和价格的提升，对客户的要求也随之提高，客户的类型有明显的跨国倾向，他们或是外资公司在中国或东南亚的分部，或者是国内大型企业在东南亚的总部。资本运作倾向宏观经济不断有新的变化，使得部分国际游资已经瞄准了中国市场，多个大型基金和财团考虑借助商务置业获得资本运作上的高额利润，这和传统的投资概念有了根本性的区别。高端客户共享倾向由于高端客户的稀少，市场上几个同等项目在这部分客户资源的争夺变得更加激烈，避开这种争夺目前比较有效的方式是错开销售期。价值核算体系所有的高端客户是对项目性价比最敏感的群体，所有的概念和卖点都会折算成利益的数字或者是实际使用的价值。价值挖掘

（findthevalue）区位价值－－市民广场广场＝？城市中心罕见的低密度景观和视野上的优越性形象展示上的卓越昭示本项目外观以及大堂大堂现代简洁明快的外形，挺拔正统大堂面积约800平方米，方正大气，高度约12米安联大厦外观及大堂●外观：外观较为新颖，以绿色环境为主要形象支撑●大堂：大堂中空设计，配以绿色植物强调生态环境(大堂外观)(大堂内局部)(大堂内局部)楼宇内视由7—23层每隔4层设置两个东西向对称空中花园由6—34层每隔4层设置两个南北对称的空中花园顶层透明采光并可打开，促进室内空气流通室内气流通畅安联大厦各楼层平面低、中区6—26层高区27—35层低中区被电梯井、中空天庭及空中花园分为四个部分高区被电梯井、中空天庭及空中花园分为两个部分外墙设置遮阳架高区27—35层低、中区6—26层●低、中区楼层被空中走廊及电梯走道划分为四个相对独立的部分，为销售带来了一定的局限性，不利于半层销售。●存在面积限制问题，无法满足面积需求在600—800m²的客户约530m²约530m²约470m²约470m²●高区被电梯走道分为两个相对独立的部分，不利于整层销售约1060m²约940m²低区四至十四层平面示意图

287.11m2148.31m2121.13m2289.04m2148.31m2125.76m2108.39m2169.57m2296.21m2以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。（222.16m2）（94.32m2）（90.85m2）（127.18m2）（111.23m2）（111.23m2）（216.78m2）（81.29m2）（215.33m2）门中区十五至二十八平面层示意图

314.23m2161.49m2309.88m2149.58m2398.43m2286.25m2149.58m2以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。（298.82m2）（214.69m2）（112.19m2）（235.67m2）（121.12m2）（112.19m2）（232.41m2）门门（369.35m2）（233.77m2）150.81m2460.23m2296.35m2150.81m2以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。高区二十九至三十七层平面示意图

（345.17m2）（222.26m2）（113.11m2）311.69m2492.47m2（113.11m2）产品对比项目规模楼体高度车位数楼层数单层面积（m²）单层层高大堂塔楼电梯物业管理高度面积数量速度轿厢容量面积高度本项目898001924043817004.212830152.52.0*1.52.8仲量行安联大厦710081504003515003.75大于15766142.5/41.6*1.42.5顾问项目卖点罗列：地段：市民中心北区的低密度建筑：外观正大庄严细节设计：层高、面积划分、空间安排后续配置：电梯、大堂、网络地板、光纤……附加：中铁建在建筑行业的声誉物业管理公司的声誉类别与竞争对手共享的价值重要性共享度相应市场卖点地域价值中心区的甲级写字楼最重要共享中轴地带，顶级商务景观价值完善的景观配套重要局部共享开阔的绿色视野，北区的风水宝地文化价值市政六大配套设施，市政府的迁入重要局部共享文化的，行政的建筑价值现代化的办公空间次重要独享4.2米的层高、网络地板、光纤到桌面，营造舒适便