房地产开发项目投资的风险控制探讨

第第页房地产开发项目投资的风险控制探讨【摘要】近年来，我国房地产业竞争激烈，同时房地产开发项目投资存在一定的风险；房地产企业要想在激烈的竞争中生存下来，便有必要对项目投资风险进行识别与控制。本文在分析房地产开发项目投资风险的基础上，进一步对房地产开发项目投资风险控制措施进行探究，为房地产开发项目投资参考建议。

【关键词】房地产开发项目；投资风险；控制措施

我国房地产项目的开发水平已取得一定的进步与发展。与此同时，为了顺应时代发展潮流，满足房地产项目的开发需求，房地产开发项目的工作重心逐步向控制投资风险转变。其中，投资风险指投资收益的不确定性，多为投资存在收益损失或本金损失的风险，与投资决策、风险意识、可行性研究、投资成本存在着密切联系，属于经营风险。按风险类型，投资风险可分为能力风险、财务风险、利率风险、市场风险、变现风险、事件风险，具备风险共存、风险差异、经济性、时间性、补偿性、预测性等特点。鉴于此，本文针对房地产开发项目控制投资风险的研究具有重要意义。

一、房地产开发项目的投资风险

房地产开发项目的投资风险类型复杂，涉及自然风险、竞争风险、清算风险、流动风险、变现风险、政策风险6个方面内容。其中，自然风险，又称不可抗力风险，由于骤发性自然灾害或恶劣气候条件，例如：台风、暴雨、地震等，直接影响房地产开发项目的竣工时间或工程质量造成企业经济损失的风险。竞争风险主要由于房地产市场存在多个相似楼盘引发激烈竞争影响楼盘销售量提高营销成本的风险，与市场调研、市场供求、投资决策存在着密切联系，是企业市场敏感度不足的主要表现。清算风险由于楼盘出售价格低于预期价格造成企业经济损失的风险。

受房地产交易特殊性的影响，即使用权与收益权间转移，一旦地区人口过少，市场供求过多，造成房地产开发项目的流动投资风险。房地产项目的交易价值高，房地产项目的投资资金多，造成房地产项目资金交易的周期长，一旦货币价值有所变动，造成企业内部流动资金不足的变现投资风险。政策风险主要由于行业政策变动影响房地产市场造成企业经济损失的风险，并且政策风险的影响较为全面，一旦改变现有的房地产政策，企业蒙受巨大经济损失。此外，按政策类型，政策风险可分为政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融改革风险、环保政策风险、施工法规改革风险、审批风险、法律风险。

二、房地产开发项目投资风险的产生原因

房地产开发项目投资风险的产生原因包括：（1）回报周期。房地产开发项目的投资回报周期普遍偏长，造成房地产投资企业存在着巨大风险。有统计资料表明，除房地产开发投资伴随开发结束于2至5年内回收成本外，置业项目投资的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可见，小规模房地产投资企业不存在承受长期市场风险及资金压力的能力，客观完成市场优胜劣汰的过程。（2）经营活动。作为房地产开发项目投资风险的主要因素，企业经营活动与经营水平、经营经验、经营效果存在着密切联系，并且为了保证投资项目处于正常运转状态，企业普遍向银行贷款，一旦企业经营水平不足，缺乏经验，无法达到经营目标，直接影响企业的信誉及筹资能力。（3）利率比例。房地产开发项目的投资利率及借入资金利率间比例的不稳定性造成房地产投资企业存在着巨大风险，即：一旦借入资金利率过低，企业以财务管理为依托提高利润率，进一步保证企业的经济效益；一旦借入资金利率过高，企业存在效益亏损及负债过高破产的可能性。（4）财务风险。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。（5）社会风险。由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。（6）自然风险。在人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化的情况下，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

三、房地产开发项目投资风险的控制措施

1.分析市场行情

在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，以识别房地产投资风险为切入点，做好房地产市场行情的分析工作，调研房地产市场，获取调研结果，

2.做好市场调研

一般说来，房地产开发项目的资金投入巨大，筹备建设时间长，特别是管理过程中存在的不确定性投资风险因素较多。如何有效控制不确定性投资风险，是房地产投资企业在实际管理过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，做好房地产市场的调研工作，得出详细的项目可行性报告，通过计算、研究、调查等方法，得出社会效益、财务管理、经济周转等项目不确定性风险，评估有效控制的可能性及可行性，为房地产项目投资提供强有力的保障。

3.利用投资战略

房地产市场的地域性与房地产投资收益存在着密切联系，即城市不同，经济环境不同，房地产市场的供需不同，房地产投资收益不同。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，灵活运用投Y战略，尽可能分散房地产开发项目的投资比例，避免房地产投资企业受投资比例的影响造成巨大经济损失，进一步分散投资风险。

4.重视工程监管

在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，加大对于房建工程监管的重视程度，积极引进科学的房建工程监管理念，逐步构建具有企业特色的房建工程监管体系，做好成本投入的估算工作，特别是施工技术引进及施工设备更替的成本投入，做到成本投入侧重化，合理配置人力资源，从根源上认识到房建工程监管的重要性，便于解决在实际控制过程中所面临的风险。同时，及时签订施工合同，以保证承建双方经济利益为前提，进一步细化管理责任，有助于完成工作目标，确保监管的工作效率及质量，降低投资风险的发生率，避免延误施工期限。

5.树立风险意识

一般说来，基层工作人员的受教育程度普遍偏低，对于风险意识及风险控制的反应不强。如何短期内转变基层工作人员的意识，是房地产投资企业在实际控制的过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业加大对于人才引进的重视程度，组织一系列在岗培训，树立投资风险意识，增强工作人员的整体素质水平。同时，针对房地产开发项目控制投资风险人才短缺的问题，地方政府及相关部门重视人才培养，出台相应的扶持性政策，以填补长期人才缺口。

四、结语

通过本文的探究，认识到随着我国经济的不断发展，城市规模不断扩大，房地产开发项的数量不断增多，房地产开发项目生存艰难，对房地产开发项目的投资风险控制水平提出全新的要求和挑战。如何有效控制房地产开发项目的投资风险，是房地产开发项目在实际投资过程中所面临的主要问题。因此，综述投资风险的概念，分析房地产开发项目的投资风险，提出具体的控制措施具备显著价值作用。

参考文献：