外高桥审计报告

外高桥定增投资报告公司是以保税区开发建设为主营的上市公司。多年来，公司依托保税区的区位优势和政策优势，不断加大招商力度，乐观开拓功能市场，切实提升效劳水平，形成了地产开发、贸易、加工和物流四个主要业务板块。其中地产开发中的土地和物业转让出售以及租赁收入是公司主要的营收和利润来源。〔10平方公里〕和外高桥报税物流园区构成了自由贸易试验园区的核心区域。2023202339.816.616.111.439654.72.51412%。自贸区挂牌引发区内及四周土地和物业价格快速攀升自贸区设立以后，自贸区及其周边物业价格快速上升。目前周边二手商品住宅价格已上40%左右，到达2.5/平；厂房价格上升60%左右，到达1/平，租金也相应上涨60%左1/平/天。自贸区写字楼售价已从年初缺乏万元的水平上涨到了3.5-4万元/300%以上！2-3/8/平左右。工业办公楼租金也翻了33.8/平。由于自贸区现阶段的稀缺性，上海自贸区区域土地和物业供不应求的局面将来两三年内都难以得到根本性的转变，相应的资产价格也将有望维持较高的水平。由政策根本面引发的价格巨大涨幅也引发了对外高桥相关资产的价值重估。1310232.3转让的外高桥保税区约1.5万方物业，为自贸区成立以来公开出让的首宗物业，单价约为1.6万元/92%。而目前外高桥区域的一般工业1/平左右，将来仍有较大的上升空间。131127g13-034192121058001500目前外高桥有3.142.73未开发和销售，此外还拥有220公司rnav〔3〕18435693.5%，对应每股rnav18.2135.06自贸区土地和物业的二次开发价值巨大1990率较低。自贸区成立后，企业注册和入驻需求猛烈，估量将来还将有大量办公企业进驻，自贸区“地荒”凸显。将来自贸区要进一步进展，解决“地荒”问题，以满足大量企业，特别是现代效劳型企业的入驻需求，盘活区内存量土地、实施土地二次开发已经迫在眉睫。1、提升容积率：目前外高桥持有220相对较低。目前随着自贸区物业租金的快速上升，公司可以对其持有的标准化厂房和仓库进展改造，提高容积率。假设公司目前持有物业中约有50%，即1101.0左右提高1.555万方，每年可增加2.431.08eps0.112、土地二次开发：目前外高桥区域内，工业用地面积到达50020多年中间续出让。现在有相当一局部土地利用方式较粗放，厂房、仓库容积率较低，甚至闲置。目前区域内5002%〔10的土地保守估量，每年可使公司增加净利润1.60eps增厚0.1130%的工业仓储用地可进展二次开发150万方，则公司的rnav可增厚13.8亿元。3、土地性质变更：依据2023年公布的《上海市外高桥保税区把握性具体规划围面积10.34平方公里，其中实际用地总面积827.63万方〔即8.2763平方公里，扣除绿化、市政设施、道路、文物古迹、水域用地后，剩余可使用的土地面积为655.82万方，目前工业仓储用地最多，为512.7万方，占78.2%，行政办公和商业金融用地偏少，总共98.71540.347.9%。自贸区将产业进展定位上将提高效劳业比重，自然要求用地规划随之调整。将来自贸区的进展方向是增加效劳业比重，从传统货物贸易向向效劳贸易、离岸贸易等多种型业态进展，区域产业定位的调整，自然要求土地的性质和利用方式也要做出相应的配套调整。中心将保税区开展为自由贸易区的意图就是要将其次产业逐步推向其次产业和第三产业并举，需要确定过程。工业用地改成住宅用地根本没有可能，改成商业用地和金融用地是有很大可能的，方案待批，首先需要补地价，经济效益可期盼。将来外高桥区域内土地利用方式是否调整、各类土地性质土地的配比、所需要的调整和实施时间等，都还存在相当大的不确定性森兰地块开发进度加快，支撑公司业绩增长森兰地块是上市公司原来拥有的土地贮存，位于航津路以南、赵家沟路以北、杨高路以东、张扬路以西，紧邻自贸区，主要定位在外高桥保税区的商业和生活配套。森兰地块总占地面积5.74170万平方米，是公司现有资源中的价值最高的局部。森兰地块分为商业区和居住区两个组团，商业区规划建筑面积为52万平方米，包括商；居住区规划建筑面积约为120万平方米，以低密度公寓和别墅为主，并有国际学校和餐饮、医疗等配套资源。202311.1万平方米。但202312年一年的开发面积就到达了32.418.4万方商业组团地块和14万方住宅地块。2023年，公司的打算开发面积更是到达48.4时，1351225.2413年开头预售，1413年开头开发的a12-1a5-114状况：本次非公开发行所募集资金在扣除发行费用后估量将不超过270,00021投入中国〔上海〕自由贸易试验区一期建设工程，653030819,839.66后将主要满足跨国公司、国际选购及分拨企业、大型物流企业、高端效劳企业以及高端进口产品展销商的经营需要。其主要建设工程指标为：盈 利 预 测 ：篇二：普华永道&外高桥保税区审计失败案例争论--小小函证引发的权责小小函证引发的权责之争——普华永道&外高桥保税区审计失败案例争论内容摘要审计在现代社会经济生活中起着重要的监视作用2023年的普华永道“外高桥保税区案”作为国内发生的第一起由公司直接对涉嫌未尽职责的事务所提起的诉讼，吸引着公众的目光。到底审计失败的问题在哪里？基于对该问题的思考，我们对普华永道审计外高桥保税区案例的进展过程进展了细致的分析，并对这次审计失败的成因做了比较系统而透彻的争论。通过对案例的分析，我们认为这次审计失败的成因主要是集中在以下四个方面：1、注册会计师没有严格依据审计准则进展审计程序；2、注册会计师缺乏风险意识，未能保持应有的职业慎重；3、由于受到审计时间和本钱4制度存在很大的缺失。基于对案例的分析，我们从审计主体、审计客体和审计环境三个方面进展了阅历总结，提出了一些改进意见和措施，期望在躲避审计失败方面能够有乐观的影响。关键词 普华永道 外高桥保税区 审计失败案例目录— 、 背 景 介绍.............................................................................................4二 、 审 计 失 败 原 因 分析............................................................................4〔一〕审计主体方面 5没有依据审计准则严格执行审计程序 5缺乏风险意识，未能保持应有的职业慎重 5审计时间与审计本钱的限制导致疏忽 6〔二〕审计客体方面 6三 、 审 计 失 败 违 规 操作............................................................................7四 、 法 律 责任.............................................................................................8五 、 经 验 与 启发........................................................................................7〔一〕审计主体方面 9履行有效的审计程序，必要时实施追加或替代审计程序 9提高风险意识，保持应有的职业审慎和职业疑心 9提高注册会计师的 执 业 水平 10加 强 风 险 把握 ...........................................................................10〔二〕审计客体方面 11完善公司治理构造，加强内部把握 11转向国内会计师事 务所 11〔三〕审计环境方面 121.完善监管制度，加大惩罚力度...............................................122.重打量四大会计师事务所的权威地位 12一、背景介绍19906月经国务院批准设立，是设有隔离设施的实行特别治理的经济区域，货物可以在保税区与境外之间自由出入，免征关税和进口环节税，免验许可证1992内唯一一家以保税区开发建设为主营业务的上市公司，主要从事商业房地产的开发和经营，在1990嘴。随着保税区的投资环境日臻完善，公司充分利用保税区的各项政策和上市公司的有利条件，努力实现从开发型企业向资产经营型企业的转变。但近年来由于种种缘由业绩下滑，股价不振。普华永道中天会计师事务所是国际四大会计师事务所之一，于20232023桥聘用，之后以收费过高为由被解聘〔2023年为802023年902023120。2023511〔600648，已经实施过股改，本文以下简称g〕对外公布公告称，公司已经于59员会上海分会提起仲裁20232023年度对g出具无保存意见的审计报告，使该公司蒙受巨额经济损失为由，要求普华永道返还全部审计1702大事回忆如下：20236g2.048报案后查明，一名掌管公司证券投资类工程的财务经理助理伙同证券公司营业部总经理把资金挪用给一客户炒股并转移给其经营的公司，造成大量亏损，绝大局部资金可能已经无法追回。第一笔资金挪用发生在2023年4g外高桥在证券公司账户上的账面资金有g外高桥于2023年在这个账户上的保证金增加到220232023g具了无保存的审计意见，现在看来，审计意见书失实。更为严峻的是，两次对g外高桥的此笔保证金进展审计时，审计人员都并没有依据正常的审计程序自己把握函证过程，而是把函证信交有挪用资金的参与者即前文所讲的g外高桥的财务经理助理全权处理。正是由于函证过程中的失误，g外高桥认为普华永道应对公司的损失负责。这是在国内发生的第一起由公司直接对涉嫌未尽职责的事务所提起的诉讼，且诉讼的金额格外惊人，是审计收费的100多倍，所以，此案的最终结果对我国会计师事务所的将来业务进展和审计风险回避等问题可能产生重大影响。二、审计失败缘由分析〔一〕审计主体方面没有依据审计准则严格执行审计程序对于会计师事务所或负责任的注册会计师而言普华永道在对信用保证金实施函证程序时，完全没有依据准则要求，严格把握函证过程，独立进展函证收发，而是交由公司相关人员进展处理。看来注册会计师犯了一个格外明显而低级的错误。虽然从我国目前的法律和商业环境来看，注册会计师实施有效函证也确实存在着较多困难，据业内人士称，迄今为止还没有相关法规要求证券公司对注册会计师的函证必需〔10在本案中，注册会计师可能就是在考虑到自己直接把握函证程序难以得到回函，才把函证信交由和证券公司有业务来往的公司内部人员来完成。但是这个明显不能成为注册会计师的免责理由。缺乏风险意识，未能保持应有的职业慎重注册会计师缺乏风险意识，未能保持应有的职业慎重则是造成审计失败的根本缘由。在如本案中保证金金额很大的状况下，注册会计师不仅应当对函证过程进展严格把握，还应当考虑除函证以外是否需要实施追加的审计程序，或者进展其他替代审计程序。由于像在本案中消灭证券公司的人员直接参与挪用资金，管篇三：普华永道被g普华永道被g外高桥索赔大事2023g外高桥以普华永道审计不尽职为由向其提出了2计业界谈论的焦点。这起案件经公安机关查明，是外高桥总经理、财务部经理与国海证券营业部负责人串通作弊，挪用外高桥在该证券营业部2亿元保证金用于证券投资及其他投资，g外高桥认为g外高桥会计报表严峻失实的重大错误和舞弊行为，作为国际知名的四大会计师事务所之一的普华永道在实施审计后竟然毫无觉察，照旧出具无保存意见的审计报告嫌在审计工作中未能实行标准的函证程序，被外高桥申请仲裁索赔2为什么像普华永道这样的大所也会在函证这个环节消灭如此明显的错误？归根结底就是在我国当前的法律和商业环境下在本案中，注册会计师考虑到自己把握函证过程不能得到准时回函，就把函证交给和证券公司有往来的公司内部人员，虽然得到书面保证，但是却为后来的纰漏埋下祸根。针对本案，虽然有很多分析针对的是普华对函证程序的缺失问题，但注册会计师在审计过程中缺乏风险意识，才是本次审计失败的最根本缘由。这也是我们在将来的审计工作中需要警醒的地方。篇四：外高桥对普华永道天价索赔案反思申草:外高桥对普华永道天价索赔案反思公布时间2023-5-12 阅读次数2521 评(0票平均0.00) 评论:0次源：中国会计视野 申草 编辑：ycypwccpa一、外高桥案是职员舞弊导致财务舞弊g外高桥(600648.sh)以普华永道审计不尽职为由向其提出了2会计业界谈论的焦点。这起案件经公安机关查明，是外高桥总经理、财务部经理与国海证券营业部负责人串通作弊2亿元保证金用于证券投资及其他投资，事后这两者都被刑拘，外高桥董事长也被撤换。笔者在答复《第一财经日报》采访时认为这是一起治理层舞弊案件，事实上，从现在披露的案件事实看，该案应定性为职员舞弊；从审计角度上，舞弊一般分为治理层舞弊及职员舞弊，治理层舞弊一般指财务报表舞弊，操纵财务报表一般不会导致企业资产的直接损失，受损主要是企业外部人士，如投资者及债权人；而职员舞弊典型表现就是贪污〔包括回扣、挪用及盗窃，会直接导致企业的资产损失。外高桥2亿资金损失案，依据公司公开信息披露认定是挪用，而不是托付理财，所以是职员舞弊，但是外高桥202339.313.65.16202320234.455.37203、04报，普华出具了干净意见，且普华被指责保证金的询证函由资金挪用者g外高桥财务经理处计业务商定书》作了免责声明g费的金额，无论这些损失是因侵权、违约或其他缘由引起合同，是受《合同法》约束的53条明确规定因有意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效〔目前，很多cpa为了保护自己，在审计报告或验资报告上加了五花一般过失、重大过失或有意可能就成为庭审辩论的焦点之一了。二、询证不当可能不构成重大过失外高桥治理层甚至冶理层以虚假会计资料哄骗了cpa，使cpa出具了失实的审计报告，现在外高桥反过来要求cpa对公司高层舞弊导致的损害担当赔偿之责，那么这种索赔依据是同？是技术效劳合同、托付合同、承揽合同还是无名合同？依据目前媒体报道，外高桥并没有指明审计业务商定书的合同性质，而众所周知，对审计业务商定书合同定性，将直接打算双方当事人不同的权利、义务与责任。笔者认为，审计业务商定书不属于《合同法》上任何一种知名合同，所以只适用《合同法》总则进展调整，那么要追究普华的违约责任，要同时考虑三种因素是否同时存在：主观过错、损害事实及因果关系，明显，普华是有过错的，由于其审计不标准；损害事实也是明摆的，固然实际损失是否有2个亿，那另当别论；只是普华永道的主观过错与外高桥的损害事实是否存在因果关系，这就有很大争议了。本案，是内外勾结串通舞弊，笔者认为，普华永道即使严格遵循审计准则，标准使用询证程序，也很难觉察2亿资金被挪用，由于被询证人与客户串通作案。也就是说，普华永道审计有过失，但这个过失不是导致审计失败的直接缘由，故普华永道是本案中并没有重大过失，重大过失是应觉察而没有觉察，本案即使严格遵循审计准则，也很难觉察，故不存在重大过失；但普华永道的审计不标准理应受到中国注册会计师协会的惩冶。二、专业推断失误可能构成重大过失但是，假设我们从另外一个角度分析，笔者又认为普华永道审计有重大过失之嫌，这22023司将巨额现金存入证券公司，稍有常识的人都知道，2023年底2023年初，中国股市已是血雨醒风一片，多少证券公司因挪用客户保证金出事，多少上市公司陷入托付理财巨额财务窟窿，而外高桥的证券交易结算保证金从年初1.292.28股发行是市值配售，集合巨额资金打股的理由是不成立的，假设是一个警觉的审计师，应当会对此现象予以高度关注，一般会将此认定是高风险资产〔存在重大错报风险的资产，可能存在托付理财的可能，而托付理财资产受损可能性格外大2个亿的高风险资产，仅靠一纸询证函认定，笔者觉得这样的审计证据是不够充分的，尤其是疑心其托付理财时，被委托人就是询证人，这样的询证询了等于白询。所以笔者认为普华永道假设有重大过失，不是表现在询证的不标准上，而是专业推断的失误上。始终以来，cpa对货币资金审计都不够慎重，多是分派给实习生或手执行审计测试，此案再次提示cpa，货币资金审计是硬功夫，不是软功夫，德勤深陷科龙泥潭，主要也是货币资金惹的祸。以前我们认为假设收入不存在问题，审计就成功一大半；现在我们会觉察，货币资金审计大知名堂，尤其是目前监管层高度关注控股股东及其它关联方占用上市公司资金背景下，假设巨额资金被挪用或占用cpa没有觉察将成为监管层打举的重点目标。四、会计师对职员舞弊担当次要责任那么，假设普华永道存在重大过失，那么与客户的损害事实与会计师的过错是否存在因果关系呢？假设直观地讲，可能有两种看法，第一种观点认为导致客户受损直接缘由是治理层内外勾结导致，与审计失败无因果关系；其次种观点认为会计师没有觉察客户的重大职员舞弊，导致客户未能准时觉察舞弊，使客户的损失加大。假设是第一种观点，会计师明显不对客户的职员舞弊负损害赔偿之责；假设是其次种观点，会计师也不是对客户的职员舞弊导致的损害担当全部赔偿责任，而只是对损害加大局部担当赔偿责任；即使是会计师要对客户的职员舞弊担当损害赔偿之责，建立、健全有效的内部把握是客户的职责，客户的资产把握有重大缺陷，客户对其职员舞弊应担当主要责任，会计师担当次要责任。五、会计师对职员舞弊担当的是补充责任即使是会计师在承提次要责任，这也是一种补充责任；所谓补充责任是指客户的资产损失主要加害人未清偿之前，不得向次加害人提起赔偿之求；但目前刑案未结，对犯罪嫌疑人及相关被告包括国海证券提起民事索赔并强制执行之前只是直接加害人已被法庭裁定再无可执行资产赔偿被害人损失时，被害人〔客户〕才可以向中介机构提出索赔。这个程序已被最高人民法院在验资索赔相关的司法解释及最高人民法院的高院公报所公布案例所强调。笔者认为，本案应遵循先刑后民原则，外高桥首先要对犯罪嫌疑人及国海证券等相关直接加害人提出民事赔偿，并最终取得法院对直接加害人终止执行裁定书后才可以就损害未得到赔偿局部向普华永道提出索赔。普华永道目前根本就不要在实体上与外高桥过招，直接在程序上提出异议，固然仲裁与诉讼程序有差异，由于本案承受仲裁解决纠纷方式，在仲裁过程中可能还是要对事实作出认定。篇五：外高桥电厂5合同编号：0202-003f报告编号：tpri/t2-ra-021-2023上海外高桥其次发电有限责任公司1西