旅游地产：桂林湿地憩园项目策略总案

桂林雁山区湿地憩园项目策略思考第

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页项目研究工作阶段划分至今工作2007/11/30第一阶段项目市场调研分析2007/11/52007/12起区域背景市场分析项目情况分析及初步定位项目发展建议城市背景第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第第三二阶阶段段市调成定果位沟及通营及销初推步广规划建议*企业背景*项目研究目标体系建立*城市背景、区域背景*房地产市场分析*养老行业研究*结合案例，制定项目发展战略*项目整体定位*项目功能定位*开发策略建议*规划初步建议第

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页桂林城市概况雁山区概况雁山区概况桂林空白桂林空白雁山的机会关于湿地憩园关于湿地憩园城市旅游产业结构城•城市市构构成成旅•旅游游现现状状经•经济济产产业业城•城市市规规划划雁•雁山山区区经经济济雁•雁山山区区交交通通雁•雁山山区区高高校校及及产产业业区•区域域规规划划城•城市市功功能能结结构构分分析析城•城市市产产业业结结构构分分析析城市旅游产业结构休•休闲闲娱娱乐乐度•度假假住住宅宅方•方向向目•目标标思一部

分:思考————项目发展及大势环境第

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页观察项目概况湿地憩园价值认知核心问题桂•桂林林房房地地产产市市场场整整体体态态势势板•板块块态态势势别•别墅墅市市场场经•经济济概概况况用•用地地分分析析综•综合合分分析析景观价值价•价值值认认识识时•时间间价价值值自•自然然人人文文价价值值区•区位位价价值值景观价值开•开发发商商目目标标核•核心心问问题题二部

分:研究————项目判断及价值认知第

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页项目定位思路产品定位思路文•文化化客•客户户定定位位项•项目目总总体体规规划划建•建筑筑形形态态产•产品品类类型型园•园林林设设计计配•配套套功功能能三部

分:项目定位及发展战略四部

分:产品设计思路第

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页印象1广西壮族自治区东北部地区，湘桂走廊"南端“，是广西政治、经济、文化、科技中心。桂林城市概况桂林城市概况第

8

页印象2城市构成（五区十二县）五区——象山区、叠彩区、七星区、秀峰区、雁山区。市区人口约80万人第

9

页印象3旅游两江四湖，七星公园、象鼻山、阳朔……组团>散客观光>休闲著名的旅游名城，得天独厚的山水资源，使其成为旅游胜地。文化李宗仁、白崇禧……02年——06年旅游业产值增长06年旅游业产值和其他产业产值比例11%89%第

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页印象4经济产业——虽然工业是主要支柱产业,但整个城市无重工业.旅游业是第三产业最重要的组成部分.2006年桂林各行业产值199.48617.75260.875.8468.757.10%22.40%31.30%30.00%18.60%0100200300400500600700农业 工业和建筑 固定资产投资和房地产 国内外贸易

交通邮电旅游行业金额（亿元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%产值 增长第

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页印象5桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，是沟通中国大西南与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位显要，交通便利，已构筑成航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。第

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页印象6城市规划——积极外扩展，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。南部为城市新区，缺乏大配套支撑。新一轮城市建设将在临桂机场路沿线重点展开第

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页印象7居民生活——

民风淳朴，内敛穿着随意，追求实际，不浮夸

社会治安良好(出租车女司机约占60%）在美国时代周刊评选的中国十大治安良好城市中，桂林位列其中。代步工具多以小摩托为主物价较低区域情节较重生活质量——市民生命质量居全国前列，极好的长寿环境条件。桂林人均寿命逐年上升，2003年已达到77岁（其中男性的平均寿命为74岁，女性为79

岁），比全国人均寿命高出5岁。第

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页桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城.交通路网发达城市向西外扩民风淳朴环境优美、适宜人居桂林印象桂林印象第

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页雁山，桂林南城，东接灵川、西临临桂、南与阳朔接壤、北部连通桂林老城象山区、七星区。距桂林市中心13公里，桂林市面积最大的城区！东部典型喀斯特峰林生态和西部外围会仙湿地生态景观绝佳，保护完好。桂阳公路横贯其

中，漓江、良丰河穿梭迂回，风景奇

特。雁山区所辖二乡二镇（柘木镇、大埠乡、雁山镇、草坪回族乡），总人口约7万人，除汉族外，还散居着壮、回、瑶、苗、侗、黎、仫佬、毛南等少数民族。雁山区概况雁山区概况第

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页经济——全市经济指标最低，农业大区，经济起步晚，基础差。桂林主要区域经济指标对比经济指标地区全县生产总值（单位：十万元）财政收入（单位：万元）城镇居民人均可支配收入（单

位：元）农民收入（单位：元）临桂县5186038200114653759阳朔县2267018900124293504叠彩区2937016200106963789七星区7047044700114274257象山区6884037900116323577秀峰区2887021200109694605雁山区8840940097183155第

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页交通：东有桂阳公路旅游通道，北有桂林市绕城高速公路，西有桂梧高速公路，对外联系便捷。雁山新区城市出入口主要设于桂阳公路上，南北各设一个出入口，往北20公里接市中心中山路。桂梧高速桂阳高速绕城高速第

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页高校与产业园云集高校——桂林工学院、广西师范大学、桂林旅专、艺术学

院、农学院等产业园——三合物流园、铁山工业

园，奇峰创业园等工业产业园区、愚自乐园第

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页区域规划——科教文化为主要发展方向雁山新区的用地布局结合自然山水分割城市空间，形成五大功能区——行政中心区、高教园区、公共中心区、居住区、休闲度假区。1、行政中心区雁山区人民政府用地选址于雁山新区北面，临桂阳公路，规划面积约100公顷，拥有良好的交通优势，将形成具有吸引力的城市核心区。2、高教园区高教园区是雁山新城区规划的重要组成部分，桂林旅游学院、广西师范大学和桂林工学院已作为主力院校引入本区。未来3—5年内将会再有三至四所专科院校进入，规划总用地约250公顷，形成围绕核心大学的二级学院。3、公共活动中心区公共设施用地183公顷，区域内区级公共服务设施主要有：中心图书馆、综合体育中心、会展中心，以及文化馆、博物馆等文化共享设施；以及中学、医院、大型商场、消防设施等。4、居住区新城居住区用地面积达120公顷。5、休闲度假区结合雁山自然景观和现有的景区设置。休闲度假用地规划总面积约46公顷。第

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页雁山印象雁山印象农业大区.经济落后高校\产业园云集,人文气息浓厚旅游资源相对匮乏科教\文化为主要发展方向区域发展潜力大人杰地灵，风光秀丽！借桂林“西进南拓”规划调整之机让我们一起来思考第一部分：思考——项目发展及大势环境思考1桂林的空白对于桂林而言，城市功能结构有否缺失

对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失第

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页从城市功能结构分析桂林只是一个旅游观光型城市但可玩只有山水自然，城市缺少度假功能桂林，做为一个国际级的旅游城市，缺少因旅游而成就的度假功能以阳溯为中心的旅游观光产业十分发达，成为国际著名的旅游观光景点但桂林旅游业存在可游可观，不可住。桂林的城市功能结构上，缺少度假休闲功能。面对长假旅游（即度假）人口及会展旅游的两大增长，桂林似乎没有深入挖掘第

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页行政中心购物中心旅游中心会展中心娱乐中心居住中心度假中心桂林城市功能分析桂林市区桂林市区阳溯乐满地可发展的机会桂林度假中心第

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页从产业结构上分析：做为一个世界级的旅游观光胜地，桂林城市产业结构现存三大空白。旅游资源未被充分发挥，旅游产业链结构不完整缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏度假级的住宅产业规划第

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页思考2雁山的机会对于桂林而言，雁山的城市定位是什么对于桂林而言，雁山的城市机会在哪里对于桂林而言，雁山的产业机会在哪里对于桂林而言，雁山的核心价值在哪里对于桂林而言，雁山的运营主题是什么一个可游可玩可赏可居的桂林才是真正的桂林将雁山做为真正定位为桂林的南城将雁山真正定位为桂林与阳朔连接的的新中心与桂林的城市功能形成互补与提升休闲娱乐中心对于一个著名的旅游城市而言是一个重要的产业链节这是一个极大的城市板块空白

这是一个极大的行业结构性机会这是市场给予雁山的机会度假型住宅开发对于一个世界级的旅游城市而言无疑是极为重要的产业依托世界闻名的桂林山水打造度假休闲型住宅品牌在雁山全面发展旅游度假型住宅产业不仅将雁山打造成为桂林的居住中心

也将成为世界的度假中心发展趋势又给了雁山一个机会第

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页大桂林的远景规划

政府网点的重新布局以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划雁山是桂林的南向发展的着力点这是政府给予雁山的发展机会一个浓郁文化的教育区一个新兴的度假生活区一个未来的娱乐休闲区桂林的，中国的，世界的第

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页雁山机场市区阳溯30分钟10分钟1小时发挥雁山城市位置的优势利用城市功能与产业空白重新定位雁山的城市主题打造一个新的城市功能区城市新聚客点城市客厅城市旅游形象眼将桂林城市功能中的居住功能、悠远文化集中至雁山住在雁山品在雁山将雁山城市功能定位为桂林的生活度假中心区高档的、休养的、国际化的第

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页思考3关于湿地憩园对于本项目而言，它的城市功能是什么对于本项目而言，它与雁山的关系是什么对于本项目而言，它对雁山住宅的贡献是什么第

39

页憩园的定位问题做一个小区型物业——城市配套型物业？做一个板块型物业——区级养老型物业？做一个城市型物业——桂林领袖型物业！这才是方向健康之城轻松之城生活之城这才是目标第

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页我们要以城市运营的目光看待城市我们要以桂林市区看待项目发展我们要以项目建设完善城市功能以后雁山不是雁山，它是融入桂林大建设的一个骨脉！第

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页观察1关于房地产市场概况1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大,

人口增加，经济持续发展，随着一系列城市基础设施重点项目的竣工及投入使用（如国际展览中心的建设，中山路、上海路的全面改造，两江四湖一桥）,再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化，桂林经济发展的“瓶颈”得到缓解。正因为各项经济稳定发展，地产业得到长足的发展。第

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页观察2

关于房地产发展过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局——以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局——以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。第

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页桂林中心城区本身是驰名天下的“桂林山水”中核心景区较为集中的区

域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护，使得中心城区的旧城改造、城市建设及房地产开发都较为慎重。桂林中心城区本身是驰名天下的“桂林山水”中核心景区较为集中的区

域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护，使得中心城区的旧城改造、城市建设及房地产开发都较为慎重。中心城区第

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页市区东向的七星区，发展较早，比较成熟，整个片区基本上已经接近开发完成，市区内土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观

带，出于对天然景观资源的保护，况且区域内还有许多的经济开发区和厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。市区东向的七星区，发展较早，比较成熟，整个片区基本上已经接近开发完成，市区内土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观

带，出于对天然景观资源的保护，况且区域内还有许多的经济开发区和厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。第

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页桂北板块从城市发展的视角来看，是交通、货运、物流的中心，围绕这几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高档，以中低档为主，主要的消费群来自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕的购房者。桂北板块从城市发展的视角来看，是交通、货运、物流的中心，围绕这几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高档，以中低档为主，主要的消费群来自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕的购房者。桂北板块第

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页西部是桂林市政府规划的重点发展方向，而临桂县也被规划为西城区，市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，与当地落后的住宅形成鲜明对比。西部是桂林市政府规划的重点发展方向，而临桂县也被规划为西城区，市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，与当地落后的住宅形成鲜明对比。第

48

页市区南向的雁山区，发展比较不成熟，土地面积288平方公里，五城区中最大土地面积城区。随着雁山区政府行政中心进驻，大批公共服务设施如商业、文化娱乐、行政办公场所将围绕核心进行建设，由此形成桂林市南部次城市中心。大规模房地产开发的发展前景具大。市区南向的雁山区，发展比较不成熟，土地面积288平方公里，五城区中最大土地面积城区。随着雁山区政府行政中心进驻，大批公共服务设施如商业、文化娱乐、行政办公场所将围绕核心进行建设，由此形成桂林市南部次城市中心。大规模房地产开发的发展前景具大。第

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页观察3关于房地产整体态势第

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页桂林房地产2001到2006年经过小幅度调整后，继续稳步上升，上升幅度加大。同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。605040302010020062001 2002 2003完成商品房投资额（亿元）

商品房价格（千元/平方米）2004 2005商品房销售额（亿元）

年人均居住面积（平方）第

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页房地产为固定资产投资的组要力量，办公用房开发增长迅猛。房屋施工总面积

住宅（万平方米）7006005004003002001000200120022003 200420052006房屋施工总面积

住宅（万平方米）8060402002001

2002

2003房屋施工总面积房屋施工总面积

办公楼（万平方米）2004 2005 2006房屋施工总面积

经济适用房（万平方米）

房屋施工总面积

商业营业用房（万平方米）第

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页销售面积增加，空置面积减小，供需两旺。房屋销售总面积2502001501005002001

20022003

20042005

2006房屋销售总面积新开工房屋面积40030020010002001 2002 2003 2004 2005 2006新开工房屋面积2502001501005002001 2002 2003 2004 2005 2006房屋竣工总面积 其中住宅第

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页房价平稳上涨，以每年100元左右进行增幅，2007年跳跃较大，

仅上半年涨幅达300元/平米，高档住宅涨势最猛。高品质项目的出现进一步促使房价上升。商品房价格（千元/平方米）32.521.510.5020012002

2003

200420052006商品房价格（千元/平方米）第

54

页桂林以中心老城区发展为起点，经历了房地产市场的小幅度整顿后，以城西板块的崛起和“两江四湖”沿岸的拓展为依托开始建立全国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁荣。桂林的住宅市场从最初的中低档多层、中低档别墅项目开始，随着开始建立全国市场价值，开始出现洋房、别墅等高档项目。桂林房地产继续稳步上升，同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。随着旅游市场的发展和城市“走出去”的战略，开始显现外销型市场的趋势，除原有省内经济圈客户表现更大需求外，客户来源更为广泛，开始有一定数量持续增加的外省客户投资和度假的需求支撑其市场发展。桂林以中心老城区发展为起点，经历了房地产市场的小幅度整顿后，以城西板块的崛起和“两江四湖”沿岸的拓展为依托开始建立全国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁荣。桂林的住宅市场从最初的中低档多层、中低档别墅项目开始，随着开始建立全国市场价值，开始出现洋房、别墅等高档项目。桂林房地产继续稳步上升，同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。随着旅游市场的发展和城市“走出去”的战略，开始显现外销型市场的趋势，除原有省内经济圈客户表现更大需求外，客户来源更为广泛，开始有一定数量持续增加的外省客户投资和度假的需求支撑其市场发展。第

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页观察4关于板块态势第

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页象山区：景观良好，公寓分布较多，中档居住区。慨况属于琴潭新区位置，自然景观资源不是很丰富资源漓江支流，黑山植物园产品别墅、公寓、多层价格公寓3600——7500元/平米多层2900——5000元/平米别墅4200平米客户周边想改善居住环境的客户销售情况靠近老城核心区、交通便利的房子销售较好代表楼盘翡翠山庄.万象城，恒宇江上一品，兴进中央尊馆第

57

页七星区：景观资源由于，人文环境好，中档居住区慨况漓江下游资源漓江支流，七星公园，穿山公园，高校产品洋房、公寓价格公寓4200——4400元/平米多层3800——4300元/平米别墅4400平米客户追求生活生活舒适度的客户销售情况一部分现房销售，但是开发商均是逐步少量推出代表楼盘东晖国际公馆，晟景苑，公园绿涛湾，澳洲假日花园第

58

页叠彩区：自然景观一般，中档居住区慨况靠近老城核心区，漓江上游资源漓江，

虞山公园，叠彩山产品多层、公寓价格多层2900——5500元/平米公寓2988起客户自住累居多销售情况良好代表楼盘桂湖景苑，桂圳城市领地，福景楼，棕榈滩第

59

页秀峰区：城市核心，自然景观资源优越。高档居住区。慨况有三湖一江自然资源，城市核心地带，生活便利配套齐全资源榕湖，杉湖，丽泽湖，宝贤湖，西山公园，桃花江，产品多层、别墅价格多层3900——8000元/平米别墅12000平米客户追求生活品质的高端群体，以本地客户为主，别墅有30%外地客户销售情况品质高，近江考湖的房子销售较好，该区域购买主要考虑品质代表楼盘康桥半岛，丽景5号公馆，榕湖公馆，御花园第

60

页资源新政务中心、政府重点发展方向、升值潜力概况无水资源，自然环境一般产品多层、别墅价格别墅主要集中在3200——4500元/平米之间多层1500——2000元/平米客户当地居民，柳州、南宁方向客户销售情况小户型别墅销售较好代表楼盘山水凤凰城、九里香堤、麒麟湾（别墅）临桂区：自然景观资源较弱，中端别墅聚集第

61

页各板块产品总结：产品雷同，别墅产品普遍，中心区公寓聚集。三房为主要户型，但是价格因为景观和地段不一而差距较大。指标板块产品户型价格象山别墅、公寓、多层三房公寓3600——7500元/平米多层2900——5000元/平米别墅4200平米叠彩公寓、多层三房多层2900——5500元/平米公寓2988起七星公寓、多层三房公寓4200——4400元/平米多层3800——4300元/平米别墅4400平米秀峰多层、别墅三房多层3900——8000元/平米别墅12000平米临桂多层、别墅三房别墅主要集中在3200——4500元/平米之间多层1500——2000元/平米第

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页项目体量（万）多层公寓小高联排叠拼独栋安厦世纪城37*****印象桂林37**元辰国际文化新城30**麒麟湾11.4**山水凤凰城88****澳洲假日花园17**桂林在售楼盘20万方以上项目较少，主要集中在临桂区，因为区域内缺乏桂林房地产市场主要竞争元素——水资源，故多采用复合产品线面向市场竞争。多层和小高层仍然是市场主流公寓开始在大盘中出现别墅产品在大盘中类型多样第

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页各板块核心竞争力雷同，均为“两江四湖”资源，临桂除外。区域居住排序为：中心区>东区>西区>南区>北区，竞争格局功能并不明显，特征模糊。各板块产品类同，没有形成真正意义上的差异化竞争。同类型产品因自然景观资源和地段的原因价格差距大。大规模项目少，复合型产品向成为

面向市场竞争的主要手段。各板块核心竞争力雷同，均为“两江四湖”资源，临桂除外。区域居住排序为：中心区>东区>西区>南区>北区，竞争格局功能并不明显，特征模糊。各板块产品类同，没有形成真正意义上的差异化竞争。同类型产品因自然景观资源和地段的原因价格差距大。大规模项目少，复合型产品向成为

面向市场竞争的主要手段。第

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页一线区二区线二线区二线区二线区江景项目分析一线江景二线江景江景项目分布第

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页各区江景项目价格比较抽样各区域江景房最高价格，拥有一线江景的项目要比拥有二线江景的价格高。在拥有一线江景的项目里，品质和地段也是支撑高价格的重要法宝。价格（元）010002000300040005000600070008000900010000象山（

恒宇江

上一品

）秀峰

（康桥

半岛）

七星（

澳洲假

日花园

）叠彩（

福景楼

）价格（元）江景房价格差距大，竞争激烈，位于的城中心的康桥半岛06年4

月3800入市，现在以9500的天花板价格收尾，说明高价位江景房还需要高品质和地段来支撑。第

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页同类型一线江景和二线江景项目对比分析项目指标康桥半岛澳洲假日花园定位桃花生态湾，榕湖后花园桂林首个大型运动小区位置秀峰区七星区价格（目前）95003800（估）容积率1.421.56主力户型三房三房销售情况基本售完未开盘总户数/停车位372/3721296周边配套学校、超市、银行、医院学校、超市、银行社区环境游泳池、会所、沿江栈道悉尼假日广场、景观长廊Darling

街、奥林运动馆、国王森林谷、运动加油站等12个主题景观轴点组成的超级中央湖景。第

67

页无论是一线还是二线江景项目，大多均为本地开发商开发，且一线江景项目规模较小。一线江景项目主打自然环境资源牌，定位多以自然资源为核心，二线江景项目则规避自然资源相对欠缺的弱点，寻求其他差异化的定位。一线江景销售速度较二线江景快，主打江景牌。二线江景项目主打社区环境。从品质上看，一线江景项目多利用自然资源，产品本身的品质重视程度次之，而二线江景项目主要是通过打造产品自身来提高性价比，缩小与一线江景项目的价格差距。一线江景主要客户来源为本地,二线江景项目同样如次,但相对于外地客户

而言,一线江景的客户要远远多于二线江景无论是一线还是二线江景项目，大多均为本地开发商开发，且一线江景项目规模较小。一线江景项目主打自然环境资源牌，定位多以自然资源为核心，二线江景项目则规避自然资源相对欠缺的弱点，寻求其他差异化的定位。一线江景销售速度较二线江景快，主打江景牌。二线江景项目主打社区环境。从品质上看，一线江景项目多利用自然资源，产品本身的品质重视程度次之，而二线江景项目主要是通过打造产品自身来提高性价比，缩小与一线江景项目的价格差距。一线江景主要客户来源为本地,二线江景项目同样如次,但相对于外地客户

而言,一线江景的客户要远远多于二线江景第

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页别墅产品分析项目建筑风格当前价联排叠拼独栋区域安厦世纪城欧陆、现代18000**象山麒麟湾欧陆3250**临桂山水凤凰城欧陆3500***临桂九里香堤欧陆3549**临桂聚龙山庄中式/**临桂漓江华府欧陆4413**七星丽景5号公馆现代12000*秀峰漓江奥林苑欧陆200万（套）*叠彩第

69

页数量象山叠彩秀峰七星临桂别墅区域分布图数量21036547欧陆中式现代数量建筑风格表数量32106547独栋联排叠拼数量产品线示意图当前价（元）8000600040002000010000180001600014000120002000002468当前价（元）价格分布图别墅市场分析别墅主要集中在临桂区，产品以独栋和联排为主，叠拼类较少，建筑大多采用欧陆风。价格差距大，临桂区集中在3500——4500元之间，市区内别墅与临桂相比价格较高。这主要源于市区别墅大多拥有江景，自然景观资源好，而临桂区自然景观相对缺乏，别墅项目主要依靠自身园内小环境的营造来做价值支撑。第

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页生活配套市区别墅项目由于受规模的限制，没有自身的生活配套，主要依靠周边配套。临桂由于是新区生活设施相对市区缺乏，且开发规模较大，一般都有一定自身生活配套，主要有会

所、运动场所和设施。装修全为毛坯房，目前市场上还没用出现精装别墅项目。竞争点整个别墅的竞争主要在“硬件”上，城区内主要源于自然景观资源的竞争，而临桂区别墅主要竞争焦点集中产品本身（如户型面积），没有在服务方面体现产品的附加值。第

71

页别墅市场的起步较普通住宅市场晚，但其发展速度迅速。主要集中在临桂区和两江沿线，临桂区别墅畅销，同产品面积有很大关系。产品线丰富,主要以联排为主.独栋次之,叠拼最少.产品同质化，竞争主要在“硬件”上，没有体现产品的附加值。高端客户来源主要是外地。别墅市场的起步较普通住宅市场晚，但其发展速度迅速。主要集中在临桂区和两江沿线，临桂区别墅畅销，同产品面积有很大关系。产品线丰富,主要以联排为主.独栋次之,叠拼最少.产品同质化，竞争主要在“硬件”上，没有体现产品的附加值。高端客户来源主要是外地。第

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页关于房地产发展特征

借鉴了发达城市的经验，减少了发展过程的弯路，速度快；

市场上产品素质参差不齐；

房地产开工或销售呈现供销两旺态势；

同行之间竞争开始出现，优胜劣汰；目前市场主要又安厦、彰泰、七彩,兴进等房产公司为主要领跑者.

专业分工逐步细化，投资、开发、规划设计、园林设计、营销策划、销售代理等已开始走向专业化。

大型项目增多，近两年随着政府对土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有品牌的、有资金实力的开发商的介入和本地开发商实力的增强，大规模开发项目逐步浮出水面。借鉴了发达城市的经验，减少了发展过程的弯路，速度快；市场上产品素质参差不齐；房地产开工或销售呈现供销两旺态势；同行之间竞争开始出现，优胜劣汰；目前市场主要又安厦、彰泰、七彩,兴进等房产公司为主要领跑者.专业分工逐步细化，投资、开发、规划设计、园林设计、营销策划、销售代理等已开始走向专业化。大型项目增多，近两年随着政府对土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有品牌的、有资金实力的开发商的介入和本地开发商实力的增强，大规模开发项目逐步浮出水面。第二部分:研究——项目判断及价值认知第

74

页主要经济指标项目概况项目概况项目经济指标项目经济指标基本状况占地：500亩投资：1亿

容积率：1.0单价：20万/亩住宅限高：N3=12MN4=18MN5=24M第

75

页项目概况项目概况用地情况项目概况项目概况第

76

页微观用地评价用地分析用地分析•

规模大（就本地而言）便于整体规划,形成较好的社区感规模大（就本地而言）便于整体规划,形成较好的社区感•

控规受限限高12\18\24M,容积率最大1.0~1.5控规受限限高12\18\24M,容积率最大1.0~1.5•

用地形状地块呈变形“7”状，分北四南二共六小块。用地形状地块呈变形“7”状，分北四南二共六小块。•

宗地素质内部较平整，湿地地形,有小起伏，规划中可依据地势局部设计“微地形”处理。需注意湿地建筑地基要求。宗地素质内部较平整，湿地地形,有小起伏，规划中可依据地势局部设计“微地形”处理。需注意湿地建筑地基要求。第

77

页总用地面积：321012万平米总建筑面积：待核算住宅FAR：

N3地块1.0，N4地块1.5米，N5地块1.0；住宅限高：N3地块12米，N4地块18米，N5地块24米；项目

“中低密度”定位明确。限高控制严格，产品“多元化”组合受到一定局限。项目

“中低密度”定位明确。限高控制严格，产品“多元化”组合受到一定局限。项目属南部区域“中大盘”，体量较大；用地比较规整，规划设计可发挥空间大。项目属南部区域“中大盘”，体量较大；

用地比较规整，规划设计可发挥空间大。综合分析综合分析第

78

页湿地憩园项目价值认知湿地憩园项目价值认知第

79

页时间价值时间点——价值认知前提时间点——价值认知前提我司认为：对于本项目的价值认识与判断应该着眼于动态的时间点，以2009年为基准。我司认为：对于本项目的价值认识与判断应该着眼于动态的时间点，以2009年为基准。土地招牌挂时间：预估2008年1月/2月项目预计上市时间：2009年下半年项目销售持续时间：2009年8月~2011年8月价值认知价值认知第

80

页奥运效应时间价值时间价值从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，奥运左右的1-2年是旅游房地产市场发展最为强劲的阶段，从采纳对桂林市场的判断09-11年桂林市整体房地产市场环境极佳，中高档住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。第

81

页丰富的自然和人文资源自然人文价值自然人文价值桂林工学院雁山莲塘湿地风景区教育用地研发、休疗养商业金融文化设施广西师范居住区居住区居住区居住区第

82

页景观优势湿

地——天然绿肺松

林——高速屏障雁

山——桂阳前哨项目内部自然形成的松林及外部湿地鱼塘，构成了本区域与桂梧高速路的绿色生态屏障和天然氧吧项目内部自然形成的松林及外部湿地鱼塘，构成了本区域与桂梧高速路的绿色生态屏障和天然氧吧紧邻项目的莲塘湿地风景区是生态大绿洲，紧邻项目的莲塘湿地风景区是生态大绿洲，区位价值区位价值第

83

页景观优势景观价值景观价值地块周边景观地块周边景观第

84

页物华天宝，人杰地灵，雁山后这片热土孕育了平凡质朴中的灿烂。文风书韵所及，本项目仿佛也沾染了天地的灵气，在真正风水宝地所在蛰伏已久，蓄势待发……物华天宝，人杰地灵，雁山后这片热土孕育了平凡质朴中的灿烂。文风书韵所及，本项目仿佛也沾染了天地的灵气，在真正风水宝地所在蛰伏已久，蓄势待发……景观价值景观价值本项目所处雁山区具备科技、教育及景观优势第

85

页广西师范、桂林工学院、产业园环布片区雁山新区是以科教文化集中区、物流园区、工业园区为主体，建设和规划有广西师范大学、桂林工学院，同时还将引进三至四所专科性学校。另将建设文化创意产业园、山合物流园、铁山工业园、奇峰创业园等；第三产业以旅游为主打造，东向以冠岩景区为龙头，南向以愚自乐园为龙头。目前已有实质性运作的园区有：奇峰创业园\愚自乐园等。文化、科技园区区位价值区位价值本项目地处桂阳、桂梧高速中部，有连接阳朔旅游区线路通过，区域内有旅游景观以运行。战略地位得天独厚广西师范雁山莲塘湿地风景区桂阳高速桂阳高速桂梧高速桂梧高速桂雁路桂雁路三合物流园铁山工业园奇峰创业园桂林工学院愚自乐园第

86

页区位价值区位价值至

三合物流园：8km至广西师范:9km至铁山工业园:17km至奇峰工业园:14km至愚自乐园:12km至桂林工学院5.2km雁山莲塘湿地风景区三合物流园铁山工业园奇峰创业园广西师范桂林工学院愚自乐园第

87

页区位价值区位价值各项科研项目及园区建设的稳步推进，以及各产业基地大型知名企业的逐步进驻，将带旺整个新区的人气和成熟，居住需求的增加对于区域内住宅项目的开发将起到极大的带动作用。第

88

页路网系统路网系统规划道路正在实施桂梧高速、桂林绕城高速公路经过雁山区，将于2008年建成，与准备实施的桂雁大道、临雁公路构成辖区便捷交通路网，东面桂阳高等级旅游公路将雁山与市中心及阳朔快速相连。形成旅游交通走廊。2009年前后，桂阳高速、桂梧高速、绕城高速、区域内大部分规划道路可望全部完成及运行，本项目与桂林市区、阳朔、梧州、广州将形成四通八达的立体交通网。第

89

页配套设施配套设施分布示意南溪山医院南溪山医院第

90

页区域内生活服务设施将在2009年本项目入市之际有较大程度完善，居住于此，兼享自然宁静与城市便利的愿望将不再遥远。区域内生活服务设施将在2009年本项目入市之际有较大程度完善，居住于此，兼享自然宁静与城市便利的愿望将不再遥远。配套设施配套设施区域成熟发展阶段第

91

页居住状况雁山镇：总人口20103人。柘木镇：人口20692（其中城镇人口2536人）草坪回族乡：总人口5000人，其中回族人口占38%，大埠乡：总人口1.4万人。区域现有居住人口：7万人；区域现有居住人口：7万人；区位价值区位价值随之整个片区的快速发展和大量外来人员的进驻，居住将具有旺盛的需求量，雁山新区作为较为成熟的居住区，潜力巨大。随之整个片区的快速发展和大量外来人员的进驻，居住将具有旺盛的需求量，雁山新区作为较为成熟的居住区，潜力巨大。现有居住人口：现有居住人口：第

92

页综合分析综合分析项目用地整体素质较好，优势明显，具备打造低密、高档产品的先天基础。项目位于雁山新城区西南向良丰与会仙镇之间，临近桂梧高速，具备景观优势及交通优势，但区位优并不强；项目位于雁山新城区西南向良丰与会仙镇之间，临近桂梧高速，具备景观优势及交通优势，但区位优并不强；片区－雁山区发展居住教育重点区域；居住区、教育区首突区域；本

项

目－雁山区的最靠近莲塘风景区用地，在整个区域各用地中景观价值更优；外部景观丰富，临桂梧高速、水田天然屏障、西侧南侧临莲塘；同时紧邻区域

未来商业教育配套设置集中地……项目用地整体素质较好，优势明显，具备打造低密、高档产品的先天基础。第

93

页价值认知价值认知

景观价值－绝佳的人文科教、自然景观价值核心价值梳理

区位价值－连接桂梧高速的重要节点位置

时间价值－奥运契机及城市居住外扩带动良好经济环境，发展提速

配套价值－区域日渐成熟的科教园区、交通体系及配套设施

用地价值－中大盘体量，具备打造中低密度产品素质时间价值－奥运契机及城市居住外扩带动良好经济环境，发展提速景观价值－绝佳的人文科教、自然景观价值区位价值－连接桂梧高速的重要节点位置配套价值－区域日渐成熟的科教园区、交通体系及配套设施用地价值－中大盘体量，具备打造中低密度产品素质兼具“天时、地利”，湿地憩园用地综合素质在整个雁山地区属中上品，产品规划设计还是市场价格提升等方面的可运作空间均很大，未来发展潜力巨大。第

94

页

湿地憩园项目核心问题湿地憩园项目核心问题第

95

页核心问题的提出核心问题的提出核心问题一：多高的土地价格是可以接受的价格水平？核心问题一：多高的土地价格是可以接受的价格水平？核心问题二：什么样的产品形式(组合)是能与土地价格相匹配的并能充分挖掘土地价值的？核心问题二：什么样的产品形式(组合)是能与土地价格相匹配的并能充分挖掘土地价值的？第

96

页拿 地拿 地开发商目标及核心问题开发商目标及核心问题

土地成本土地成本如何将土地价值最大化什么样的产品是能与成本相匹配的如何将土地价值最大化什么样的产品是能与成本相匹配的高收益高收益如何将利润最大化什么样的产品能赋予更多附加价值如何将利润最大化什么样的产品能赋予更多附加价值开发商目标核心问题相对低风险相对低风险如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。第

97

页湿地憩园项目供需市场研究湿地憩园项目供需市场研究

供应量及特征分析

价格及特征分析

需求特征分析

典型个案供应量及特征分析价格及特征分析需求特征分析典型个案第

98

页竞争区域供应特征供应特征竞争区域确定：临桂新区，桂林城南区域第

99

页•

雁山区域近年的供应总量为55万平米雁山区域近年的供应总量为55万平米供应情况细分市场－城南区域缺图示标注细分市场－城南区域缺图示标注项目名称位置占地面积(

万平米)建筑面积(万平米)容积率建筑形态主力户型（平米）售价（元/平米）润鸿城南项目桂林市凯风路与改茶路交汇23㎡40万㎡1.75普通住宅御林湾桂林市凯风路100亩15万㎡2.2小高层86㎡；120㎡2800元/㎡第

100

页细分市场－临桂区域（缺竞争项目标注及列表）细分市场－临桂区域（缺竞争项目标注及列表）第

101

页供应情况低密度别墅市场供应低密度别墅市场供应单位：万平米•

目前已知的06-07年新增低密度住宅的供应量接近1813323万平米，过去2年内的存量供应在1万平米左右。•别墅销售情况良好，2005年前推出的基本上已经消化目前已知的06-07年新增低密度住宅的供应量接近1813323万平米，过去2

年内的存量供应在1万平米左右。别墅销售情况良好，2005年前推出的基本上已经消化项目名称位置占地面积(

万平米)建筑面积(

万平米)容积率建筑形态主力户型（平米）山水凤凰城象山区临桂世纪大道8799913695960.81别墅250-380㎡丽景五号公馆秀峰区桃花江路140亩933332别墅金岛豪门象山区临桂世纪东路1091亩10000001.27空中别墅洋房328-585㎡麒麟湾象山区机场路3473331900000.55别墅独立别墅第

102

页供应特征供应特征特征总结因此我们项目应该特别注意：避免走寻常路线，以寻找“差异化产品路线”为重点。而传统的“花园洋房”形式则需谨慎使用，或者进行产品创新、加入新的设计元素。潜在供应激增，区域未来市场竞争进入白热化。•

本项目区域未来供应量较大，市场竞争激烈，临桂、城南、本区域项目入市时间与本项目相近，将对本项目形成较大竞争；•

项目规模都比较大，总建面从？？－？？万平米不等，容积率都在1.5或以下，产品类型都以中低密度的叠拼、花园洋房为主，产品出现同质化。•多层洋房、联排是目前及未来1-2年市场比较主流、且高档的产品形式；低密度别墅类产品供应较少，是一个较好的市场切入点。•

招商引资势必引入具有丰富经验的开发商进入区域市场，一方面带动了区域市场的升级，另一方面也加剧了产品细节的竞争。潜在供应激增，区域未来市场竞争进入白热化。本项目区域未来供应量较大，市场竞争激烈，临桂、城南、本区域项目入市时间与本项目相近，将对本项目形成较大竞争；项目规模都比较大，总建面从？？－？？万平米不等，容积率都在1.5或以下，产品类型都以中低密度的叠拼、花园洋房为主，产品出现同质化。多层洋房、联排是目前及未来1-2年市场比较主流、且高档的产品形式；低密度别墅类产品供应较少，是一个较好的市场切入点。招商引资势必引入具有丰富经验的开发商进入区域市场，一方面带动了区域市场的升级，另一方面也加剧了产品细节的竞争。第

103

页

湿地憩园项目供需市场研究湿地憩园项目供需市场研究

供应量及特征分析

价格特征分析

需求特征分析

典型个案供应量及特征分析价格特征分析需求特征分析典型个案第

104

页价格特征（以西城区及南部区域为参考主导）价格特征（以西城区及南部区域为参考主导）各项目价格水平•

目前本项目所在南部区域整体平均价格水平在2800元/平米；•西城区（临桂）在售项目价格水平在3800元/平米；•

老城区的平均价格水平最高。目前本项目所在南部区域整体平均价格水平在2800元/平米；西城区（临桂）在售项

目价格水平在3800元/平米；老城区的平均价格水平最高。各项目价格水平南部区域价格特征？？？6276410038000300020001000700060005000价格

4000临桂新区老城核心区

潭琴新区区域新、老城区价格对比均价（单位：元/㎡）4000350045003200500040003000200010000单价（元/平米）麒麟湾

山水凤凰城

九里香堤

金岛豪门项目临桂县别墅系列1第

105

页

06-07年桂林南部区域新增供应价格基本都在3800元/平米以上；

西部地区（临桂）中低密度（叠拼/洋房类）产品单价都在3800元/平米以上；

雁山区域的产品预测均价在2800－3200元左右。06-07年桂林南部区域新增供应价格基本都在3800元/平米以上；西部地区（临桂）中低密度（叠拼/洋房类）产品单价都在3800元/平米以

上；雁山区域的产品预测均价在2800－3200元左右。潜在项目价格水平06-07年新项目价格水平价格特征价格特征+ 柱状图分析4000350032001200020000400012000100008000价格（元/平米）

6000麒麟湾金岛豪门丽景五号公馆山水凤凰城项目新增别墅项目系列1项目当前价麒麟湾4000山水凤凰城3500金岛豪门3200丽景五号公馆12000第

106

页05-07年1-10月住宅价格变化及08年价格预测近年价格变化情况价格特征价格特征270021002902234031872500343026502000150010005000350030002500价格2005年

2006年

2007年

2008年年份2005-2008年桂林价格桂林临桂新区•

分析：住宅价格逐年上涨,房价上浮的态势明显，预计08年桂林房价将会达到3430元/平米.而临桂也将达到2650元/平米.分析：住宅价格逐年上涨,房价上浮的态势明显，预计08年桂林房价将会达到3430元/平米.而临桂也将达到2650元/平米.第

107

页•

分析：桂林年总体房价一直维持在一个平稳上浮的态势上，没有明显的大起大落分析：桂林年总体房价一直维持在一个平稳上浮的态势上，没有明显的大起大落价格特征价格特征价格特征价格变化情况西城区与南部区域－近年住宅价格变化曲线2005年-2007年价格27002100290223403187250035003000250020001500100050002005年2007年2006年年份单价桂林临桂新区第

108

页•

洋房的06-07年价格水平在4500以上元/平米。•

普通小高层点式、板楼的住宅价格水平保持在4000以上元/平米。•

别墅的06-07年价格水平在3800元/平米。洋房的06-07年价格水平在4500以上元/平米。普通小高层点式、板楼的住宅价格水平保持在4000以上元/平米。别墅的06-07年价格水平在3800元/平米。分物业价格特征价格特征价格特征5.30%6.90%8.00%6.00%比例

4.00%2.00%0.00%增幅分物业类型价格特征（

截至07年10月）西城区与本项目所在南部区域－不同物业类型价格水平增幅对比普通住宅高档住宅第

109

页低密度别墅价格特征价格特征价格特征低密度产品－临桂区域、南部区域、漓江沿河区域分物业价格水平380057034559200010000500040006000单价（元/平

3000米）临桂新区

一线江景

二线江景区域名区域价格表系列1核心区价值江景交通价价值值寻寻找找第

110

页分析：根据楼盘的价值寻找，发现价值存在于楼盘重要元素的组合交界点上，证明楼盘的价值需要多元素的有机组合，而缺乏要素的楼盘，其价值将受到根本性的影响；临桂新区山水的缺乏，与其低房价证明的其价值元素的缺失。通过两种价值元素组合的楼盘对比，不难发现其价值差异，及其价值差异原因。桂林居住注重山、水，亲水住宅价格高，临桂新区缺山、水，因此价格较低第

111

页总价分析•

普通多层和小高层总价集中在40－48万元；•

洋房/情景公寓主力总价在45－68万元左右；•普通多层和小高层总价集中在40－48万元；洋房/情景公寓主力总价在45－68万元左右；•西城区、南部区域市场主流产品总价特征价格特征价格特征柱状图分析类型 价格范围独立 114.5-163.4万联排 87.4-121.6万叠加 170-260万联排,50.00%10.00%独立,40.00%叠加,0%40%20%100%80%60%比例1别墅类型独立叠加联排第

112

页价格特征价格特征低密度产品－西城临桂、南部区域、漓江沿线区域分物业总价水平低密度别墅总价特征西城区域高端别墅总价115-163万元（个别高端300万）；联排别墅总价在87-122万元。漓江沿线86-45万高低分化非常明显，低密度别墅总价70-80万元的供应是现状市场空白点。高低分化非常明显，低密度别墅总价70-80万元的供应是现状市场空白点。类型

价格范围独立

114.5-163.4万联排

87.4-121.6万叠加

170-260万类型价格范围一线江景二线江景57-85.5万45.6-68.4万临桂新区临桂新区老城区老城区第

113

页

湿地憩园项目供需市场研究湿地憩园项目供需市场研究

供应量及特征分析

价格及特征分析

需求特征分析购房需求分析（深访）

典型个案供应量及特征分析价格及特征分析需求特征分析购房需求分析（深访）典型个案第

114

页业内人士访谈6组序号项目名称访谈人员1御林湾销售主管2九里香堤销售经理35号公馆销售经理4东城、双郡销售经理5安厦港湾一号销售经理6澳洲假日花园销售经理深访数量与来源分析（时间关系，本次调研仅进行售楼人员交流，不作为本地需求基本数据，仅为参考）深访数量与来源分析（时间关系，本次调研仅进行售楼人员交流，不作为本地需求基本数据，仅为参考）深访对象样本情况需求分析需求分析第

115

页购房客户收入特征分析购房客户收入特征分析•

家庭年收入30万左右：17人•

家庭年收入30万~50万：6人•

家庭年收入50万以上：2人家庭年收入30万左右：17人家庭年收入30万~50万：6人家庭年收入50万以上：2人购买能力需求分析需求分析分析：购房客户收入在３０万以上的占绝大部分，３０＿５０万的次之，５０万以上最少，这与当地的居民收入较低有直接关系．同时反映出客户的购买能力较低，主要还是集中在３０万以下的物业．分析：购房客户收入在３０万以上的占绝大部分，３０＿５０万的

次之，５０万以上最少，这与当地的居民收入较低有直接关系．同时反映出客户的购买能力较低，主要还是集中在３０万以下的物业．购房客户年收入水平描述第

116

页购买目的与动机分析购买目的与动机分析购买目的需求分析需求分析３０万以下的客户多为一次置业极少量二次置业，５０万的基本上为二次或多次置业，考虑子女或父母等多代同堂需要以改善居住环境为目的，除居室面积增加外，特别看重居住“舒适度”及产品的“升级”。３０万以下的客户多为一次置业极少量二次置业，５０万的基本上为二次或多次置业，考虑子女或父母等多代同堂需要以改善居住环境为目的，除居室面积增加外，特别看重居住“舒适度”及产品的“升级”。财富层次置业次数3030——5050以上一次置业122二/多次置业1642第

117

页购买单价分析购买单价分析•

分析：主要的购买单价集中在３０００＿５０００元之间．分析：主要的购买单价集中在３０００＿５０００元之间．价格承受能力需求分析需求分析人数（人）价格（元）53000以下93000———400054000——500065000以上第

118

页

湿地憩园项目供需市场研究湿地憩园项目供需市场研究

供应量及特征分析

价格特征分析

需求特征分析

典型个案供应量及特征分析价格特征分析需求特征分析典型个案第

119

页案例一：康桥半岛案例一：康桥半岛重点个案重点个案总分期：2

期I期：2005年12

年

23月正式开盘目前均价

元9500/m2；开盘

3800元/m2I期销售率：一期基本售完成交均价：7500

元/

m2项目概况：位置：秀峰区

民族路建面：

8.6万方FAR：

1.42建筑形式：多层、小高层户型：两房、三房、四房主力总价：多层：

50——150万元

小高层：90——180

万元推盘顺序：第

120

页总分期：现为5

期1期：

2001年11月目前均价 3800/m2；开盘

1700

/m2I期销售率：售完成交均价：3400

元/

m2项目概况：位置：七星区建面：14万FAR：

1.56建筑形式：多层、小高层、公寓户型：

两房、三房、四房主力总价：多层：24——43

万元小高层：30——47

万元推盘顺序：案例一：澳洲假日花园案例一：澳洲假日花园第

121

页项目内容备注项目类别:别墅目前已开发并销售完成第一期，第二三期建设中开发商水凤凰城房地产开发有限公司目地址:临桂世纪大道与西城北路交叉处距市区约13公里项目规模总占地1320亩项目总建筑面积约88万平方米,规划约分成几个组团开发,

,每个组团建筑面积约:6-10万平方米,1000-1500户为一个主区,积率:0.81绿化率:42%总建筑面积：一期开发13万平方米三期第一街区正在建设价格:一期2006-10均价2488元/平方米二期2007-08均价3300元/平方米三期：计划年底推出均价约4000-4500元/平方米三期V-HOUSE系列每套的建筑面积280-380平米别墅价格90万/--200万/套物业管理费0.50元/平方米·月开盘时间2005-05周边配套:商务中心，网球场，餐厅目前大部分配套都还在规划之中，案例三：山水凤凰城案例三：山水凤凰城第

122

页市场特性项目特性项目特性供应市场供应市场中密度产品供应特征低密度产品供应特征产品趋同，价格趋同，竞争将进入白热化。产品类型单一：多层、小高层未来1-2年供应量激增价格2400-4500元/平米本地客户为主，中高收入人群，自住为主产品趋同，价格趋同，竞争将进入白热化。产品类型单一：多层、小高层未来1-2年供应量激增价格2400-4500元/平米本地客户为主，中高收入人群，自住为主产品创新、升级，价格上升空间大。产品类型：独栋、联排为主西部别墅供应量大，潜在供应较多价格不定格，从4500-12000元/平米，总价？？-？？万元，运作空间大打破区域范围，吸引外地多次置业人群产品创新、升级，价格上升空间大。产品类型：独栋、联排为主西部别墅供应量大，潜在供应较多价格不定格，从4500-12000元/平米，总价？？-？？万元，运作空间大打破区域范围，吸引外地多次置业人群第

123

页第三部分：项目定位及发展战略第

124

页项目定位思路项目定位思路本项目定位于哪个区域板块－档次定位？本项目定位于哪个区域板块－档次定位？漓江沿线档次定位从西向东，居住档次逐渐增强。从南向北，居住档次逐渐降低中低档居住板块老城区域南部区域中档居住板块高档住群与别墅居住板块西城区中档居住板块别墅居住板块第

125

页项目定位思路项目定位思路

景观价值－绝佳南部区域历史人文、自然景观价值

区位价值－连接桂林市区、桂梧高速的重要节点位置

配套价值－区域日渐成熟的教育、科技园园区、交通体系及配套设施

规模价值－中大盘规模，产品规划可创新性

时间价值－奥运、旅游契机带动良好经济环境，房地产发展提速建议本项目凭借良好的区位环境和地块条件，应将整个定位向临桂板块方向靠，项目档次高于临桂区域现有居住水平，定位于超越桂林，面向大中国乃至国际化顶级居住的“高档居住档次”上。建议本项目凭借良好的区位环境和地块条件，应将整个定位向临桂板块方向

靠，项目档次高于临桂区域现有居住水平，定位于超越桂林，面向大中国乃至国际化顶级居住的“高档居住档次”上。核心优势梳理景观价值－绝佳南部区域历史人文、自然景观价值区位价值－连接桂林市区、桂梧高速的重要节点位置配套价值－区域日渐成熟的教育、科技园园区、交通体系及配套设施规模价值－中大盘规模，产品规划可创新性时间价值－奥运、旅游契机带动良好经济环境，房地产发展提速项目档次定位：档次定位第

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页销售走出去现状项目方向外省市场实现外销开拓现状现状项目方向项目方向成为养生填补市场建立 空白，差异化竞争区域内标杆性项目不成熟同质化严重自然环境非常有限桂林别墅市场环境桂林度假别墅市场临桂别墅市场提升项目品质以优势同临桂项目区别开打开突破口项目定位思路项目定位思路全国旅游度假型、高品质生态养生别墅发展度假，建立度假别墅区现状项目方向在世界性旅游城市建立生态度假别墅区唯一主要是观光，度假很少桂林旅游市场积极利用宣传原生态环境优势现状项目方向养生，休闲，度假的上选环境——湿地天质莲塘湿地项目地块第

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页现现状状：：养养生生市市场场集集中中于于大大连连，，广广东东，，海海南南等等沿沿海海城城市市缺乏优质旅游风景区的市市场场需需求求：：••内内地地养养生生地地缺乏优质旅游风景区的养养生生地地现现状状：：••中中国国逐逐渐渐步步入入老老年年型型社社会会••养养老老制制度度的的完完善善，，拥拥有有闲闲钱钱的的老老人人增增多多市市场场需需求求：：•