房地产项目总结

雅戈尔湖景花园——项目总结第一部分导言湖景花园，生态人居和城市豪宅的完美结合融入山水，拥抱自然，是每一个都市人的渴望。而瑰奇的风景，多在于远郊之地，作为都市人，除非是财力和精力的双重富有者，否则难有亲密接触的机会。而湖景花园，却将生态人居和城市豪宅悉数揽入囊中，以10万平方的精装大盘手笔，打造日湖金色地标，不但延续了造园大师一贯的景观大家风范，还将湖景、桥景、城市景这些固有的生态资源融于其中，家在风景中，对于湖景花园来说不是一个梦境。外湖内园，超越型的公园地产43万平方米的日湖给了湖景花园景观设计师无限的灵感，在这个以原生态著称的城市湖中，绿荫公园和清澈湖面几乎平分半壁江山，葱茏林木、花架长廊、亲水平台、九曲木桥等成为最主要的内容。湖景花园遵循日湖的原生态设计理念，打造自然清爽的苏格兰风情园林，使家与园林时刻紧密接触。正因为如此，呈现在我们眼前的湖景花园已经不是一个单纯的房子，她与周围环境和谐融合，而她的内在，也保持着一贯的协调，比如西入口处由多个水景节点组成的景观大道，一路潺潺流水引入家门；在两栋高层间设计BLOCK中心庭院，围合成小型中庭景观；社区东南角的观湖亭，号称占领观景制高点，住户可时时游历到此欣赏湖景；约1500㎡碧波泳池、多个景观水池、花架、花廊等，使湖与社区、社区与住户之间的沟通零距离。你在窗前看风景，看风景的人在桥上看你这是湖景花园司空见惯的现象，当11月初庆丰桥进入大家的视野，居住在甬江两岸的人们赫然发现，桥那头的家园竟如此瞩目，当时湖景花园作为样板房的9#楼已接近结顶，从庆丰桥上蜿蜒而下，视线里的第一风景就是湖景花园的巍然丰姿，天气晴好的时候，整座社区倒影在湖中，很多摄影爱好者也纷纷到这里取景。我们可以想象这样的生活场景，早上醒来的时候，拉开窗帘，朝阳从湖面升起，阳光经过270度落地大窗倾洒室内；晚上，躺在床上就可见夜幕下的闪烁星光，不远处就是媲美悉尼大桥的璀璨夜景。居住在城市里，既想拥有城市的繁华便利，又不想远离自然的神奇秀美，没有比湖景花园更具备此番魅力。

第二部分项目工程概况项目概况（一）小区建筑简介雅戈尔湖景花园位于清湖路以北、规划路以南，江北实验小学以东，湖西路以西，公建配套设施齐全。小区的交通组织按照适度的人车分流理念设计，小区内道路采用环形陶土砖铺装道路，两侧设置陶土砖铺装人行道，宅间道路均为花岗岩铺装的步行道路，机动车从小区入口直接进入地下车库，保证了行人安全和小区环境。项目名称湖景花园总建面积15.09万㎡用地面积5.3万m2总容积率2.0绿化率35%地下室面积4.2万m2套数高层：798精装修（套数）高层：798套精装修（面积）高层：95774.03m联排：40套商铺：2632.01m毛坯房（套数）联排：40套毛坯房（面积）联排：5618.36m车位：884个（二）市政公用设施小区内环形车道均采用棕红色陶土砖铺装道路，道边设侧石，宅间道路采用花岗岩铺装路，地上停车位采用植草砖。小区内排水采用雨、污水分流系统，雨、污水均排入大市政对应管网，管道材料均使用双壁加筋管，窨井盖采用复合材料井盖，位于车道的井盖均采用不锈钢材料。（三）小区绿化项目园林绿化设计提炼苏格兰园林的典型要素作为环境景观设计的基本素材，在透着浓重欧洲古典气息的景观设施中融入现代风格和现代生活方式，大量运用苏格兰皇家、自然生态、文化古典及厚重的景观元素，淋漓尽致地体现出苏格兰风情这一主题概念，营造并反映出小区高尚、尊贵的环境氛围；同时以柔和、生态的景观界面构建小区自然生态的生活氛围，创建宜居性强的居住环境，提升小区的综合品质。（四）环卫1、小区设置分类果壳箱，垃圾收集站；2、小区有化粪池12只；（五）封闭设施及车辆管理1、封闭设施：小区设有2个直接对外的车行出入口，分别位于南大门和西大门，配有岗亭及车辆出入智能化管理系统。2、车辆管理：小区实施适度的人车分流，车辆可直接从小区入口进入地下车库，人行道位于环形道路的两侧。3、车位情况：小区地下车位共884个，车辆进出小区均通过智能化管理系统。（六）文化休闲设施小区内设置景观水池，儿童活动区，健身设施区。（七）公用配套设备、设施情况1、设备系统：电梯——采用通力电梯，共42部，分布于13幢高层内；2、供水系统：小区联排多层区域直接采用户外管供水（自来水）；高层区域供水系统通过小区的变频水泵供应到户，水表为一户一表，高层水表箱均设置在管道井内，多层水表箱位于楼道内，户内接入水管端头。3、供电系统本小区供电由室外电网三路10KV高压线进入小区环网站，共设置4个配电房（一个专变、三个公变），配置10台800KVA变压器，2台630KVA变压器，主电缆为300平方，分支箱为4~8回路，可满足用户正常用电，电表采用一户一表制，户内设置一灯一插。路灯由宁波市路灯管理所统一管理，计量及维护由其负责，公共场所照明用电和红外摄像监控、楼宇对讲、周界报警系统等公用电均由专变供电。4、消防系统小区设有消防栓系统、自动喷淋系统、防排烟系统、消防报警及联动系统；小区消防控制中心设置在3#楼东首（南大门处）。室外消火栓系统根据消防大队定位，宁波市建筑设计研究院设计，由室外市政供水管直接供水。5、公共照明系统建筑单体公共部位设置吸顶灯、日光灯等照明设置，采用声控触摸开关；室外结合景观设置道路路灯、庭院灯、草坪灯等照明设施。路灯高度为3.5米。6、燃气系统本小区燃气采用宁波市燃气管网供应，管道燃气直接入户，为一户一表，住户入住后可向燃气公司申请开通。7、信报箱每户设置一套信报箱、奶箱；8、设施系统项目配置电视电信线路，均为终端到户；9、其他设施小区平面总图、标识标志牌、路引牌、楼牌名等；（八）社区智能化（安防）系统小区采用“总体规划、分步实施”的设计思想，以计算机通讯与网络、自控为核心，通过综合配置小区内的各功能子系统，为湖景花园社区的居民提供了“安全、舒适、高效、便利”的生活环境。小区智能化包括：1、安全防范综合管理系统①周边防范系统；②闭路电视监控系统；③楼宇对讲系统；④住户联网报警系统；⑤电子巡更系统。2、智能化物业管理系统①物业管理软件系统：建立综合物业管理系统及小区主页，实现小区内公共设施管理，安防管理、计费管理、住户管理、物业管理；②背景音乐及广播系统：在小区内公共广场及景观节点处设置多个防水音响进行公共广播、紧急广播；③设备远程控制系统：电梯运行监控。二、工程概况湖景花园关键时间点：2007年12月27日开始桩基施工，于2010年11月22日正式交付业主，历时近三年；2007年12月27日~2008年2月——桩基础完成；2008年3月~5月——土方开挖2008年6月~2009年3月——中间结构验收2009年3月~2010年1月——单体竣工验收2009年9月~2010年1月——市政工程施工，并完成质检站验收2009年10月~2010年4月——景观绿化工程施工，并完成城管对口验收2010年1月~2010年4月——各类单项对口验收和综合验收2010年4月~2010年10月——高层精装修施工2010年11月——交付业主湖景花园各参建单位如下：一、设计单位：宁波勘察设计研究院（勘察）宁波市建筑设计研究院（方案及施工图）宁波市城建设计研究院（市政设计）深圳市北林苑建筑与规划设计院（景观设计）宁波市科技园区科罗景观设计有限公司（绿化设计）二、监理单位：宁波京甬建设监理有限公司（负责土建一标段、精装修三、四标段）宁波保税区监理咨询有限公司（负责土建二标段、精装修一、二标段）三、施工单位：桩基工程：浙江新宇（负责一标段桩基础及围护桩）宁波银晨（负责二标段桩基础）土建工程：浙江中企建设集团有限公司宁波分公司（一标段3、5、8、12、13#楼）宁波建设集团有限公司十分公司（二标段1、2、4、6、7、9、10、11、14~19#楼）门窗工程：宁波雅维斯门窗（承接一标段3、5、8、12、13#楼）宁波新世家门窗（承接二标段1、2、6、14、15、16、17、19#楼）宁波市家缘门窗（承接二标段4、7、9、10、11、18#楼）宁波开喜门业（承接3、4、5、7、8、12、13、14~19#楼）宁波昌瑞门业（承接1、2、6、9、10、11#楼）外墙保温一体板及氟碳漆工程：宁波文森（实际由宁波厦光施工，承接一标段3、5、8、12、13#楼）江苏博思源（承接二标段1、2、4、6、7、9、10、11#楼）外墙石材干挂工程：佛山兴发（1~13楼高层的架空层，和商铺外立面）宁波茂华（14~19#别墅区外墙干挂）消防工程：天津盛达消防安装有限公司宁波分公司市政工程：宁波江北市政工程处绿化景观：宁波市鄞州雅苑园林工程公司四、精装修单位神州长城（精装修一标段9、10、11#楼）深圳洪涛（精装修二标段1、2、6#楼）浙江森晟（精装修三标段4、7、12#楼）浙江名邦（精装修四标段3、5、8、13#楼）五、配套施工单位供气：宁波兴光燃气集团有限公司通信：浙江省电信公司宁波分公司电力：宁波市江北电业局路灯：宁波市路灯管理所自来水：宁波市自来水总公司有线电视：宁波宁广电视网络工程有限责任公司防盗监控系统：宁波三维技术有限公司

第三部分项目管理一、湖景花园项目部的管理体系1、项目部的架构组成及分工；李涛项目总监湖景花园总负责人宋小云水电安装负责土建、市政、绿化阶段的水电安装工程精装修阶段负责三、四标段的水电安装工程，及地下室水电安装工程刘振斌水电安装精装修阶段负责一、二标段的水电安装工程及后期电梯工程牛晓勇土建管理负责土建工程，及后期精装修四标段工程左行市政绿化负责市政、绿化景观工程，及后期精装修二标段工程王锋精装修负责样板房的精装修工程，及后期精装修一标、三标工程2、项目部在工程管理上就以下内容的管理工作情况以装修样板先行为原则开展后续的大面积装修施工。针对项目验收和交付特点提前划分各合作单位的工作界面，并结合施工样板制定装修施工标准以及在满足国家和地区性验收标准的基础上制订本项目的分项验收标准。以合同和封样样品为依据严格把控甲供材料、甲指乙供等材料的进场验收，通过现场抽样送检并在四方共同验收后方可进场。在进度控制上,以合同要求和公司下达的进度目标为出发点,针对性的合理的编排施工进度,完成了整个项目顺利交付在装修施工的竣工要求。本项目由于其存在特殊性,须项目综合验收通过后方可进行大面积精装修施工这一难点,在公司领导和各职能部门的支持配合下，分两个步骤较顺利的完成了公共部位的装修和套内大面积装修两方面的内容。在日常管理方面，为突出控制装修质量和进度，始终坚持每周定时召开装修专项例会。在样板房进场施工过程中，项目部积极主动的与公司装饰部、成本部等相关部门沟通，并定期协调组织各类装修例会，提前完成施工进场前的准备工作，保证了施工的顺利进场，并尽可能避免了施工过程中各类返工现场的发生。通过过程中组织协调甲供料、甲分包单位与装修总包的施工关系，尽可能的避免多方现场扯皮和保证进场材料达到质量要求以及数量的准确性。通过各套型装修施工样板为之后的大面积装修施工提供了各方依据。通过装修例会和日常的组织协调管理，不断发现施工过程中出现的各类需处理和协调的相关事项，项目部坚持以质量第一，按期完成进度为目标，积极主动的去处理职责范围内的各项事项，并相应的召开项目部内部沟通会，分阶段的明确项目部各成员自身的工作任务和职责，并在会议规定日期内向总监及时反馈信息的原则开展日常管理工作。质量项目部对施工单位的管理，重点在落实履行合同内容和管理上，坚持了样板制度、过程控制和质量验收制度，收到了较好的效果。在质量管理方面采用事前，事中，事后控制。督促监理单位对工程质量的监督与管理事前控制：1）技术准备：项目部认真熟悉施工图纸与合同等技术文件，组织施工单位与监理单位对图纸等技术文件进行分析与探讨，把图纸存在的问题在图纸会审中解决。针对湖景花园装修工程的相关特点，制定相关的工程监督与管理要点重点。2）组织准备：督促监理与施工单位相关管理人员到岗，制定质量检查体系，对个别施工单位没有安排相关安装管理人员到位，要求施工单位相关管理人员到岗，保证工程质量体系的管理与监督。事中控制：1）项目部管理人员积极参加工程的隐蔽验收，重点，节点的关键部位的工序交接与检查。2）要求施工单位自查，监理单位多抽查与监督相关工序与工序交接，项目部积极参与相关节点质量工作检查，保证工程质量。对施工过程中出现的问题，发现一项整改一项。事后控制：及时督促监理单位与施工单位相关人员做好灌水通球与管道试压，绝缘测试，设备调试等检查工作，确保施工符合规范与技术合同的要求。要求施工单位按公司要求对已安装的卫浴器具，电器等设备做好成品保护，以防第二次污染与损坏。项目部，监理单位与物业公司的分户分项验收，从业主的角度挑问题，查毛病，对项目质量的提高取得良好的效果。进度结合合同与公司要求，进行进度节点控制，要求各施工单位在相关节点完成隐蔽管线，试压，设备安装等相关工作，配合总的施工进度要求。在后期的精装修施工中参与单位更多，施工现场与图纸不符等原因，引起滞后工程进度的现象，项目部及时组织会议协调处理影响工程进度的相关问题。成本1：项目部按照合同拨付相关进度款。2：针对工程变更产生的费用及时与成本部沟通，对于工程中的联系单的签证与工程量的签认及时督促施工单位提供与申报，保证施工进度不会因工程联系单的签证与工程签证单的签认影响工程进度。3：项目部针对图纸与施工现场的问题尽量在施工前解决，以免引起不必要的费用增加，减少工程变更单的签证，节约工程成本合同1：项目部对监理单位按照合同管理的重点还在于协调配合，监督和控制，督促监理单位对施工单位的质量，成本，合同，信息的管理，防止出现卡，拿，要的现象出现。2：对于施工单位的合同管理：项目部与监理单位对施工单位质量，进度，成本方面加强管理。在人员配置不到位，质量管理体系薄弱的环节，要求施工单位按照合同配置相关人员到位，加强工程质量管理。对于进度滞后的问题与原因及时沟通，协调。对于施工单位材料进场加强前材料送样，材料进场及时报验，现场三方进行材料检查，施工随时抽查等方法。3：对甲定供货商：要求供货单位按照合同要求提供经单位相关部门签字确认的产品样品存放于项目部，材料进场前提供相关产品报验资料，组织项目部，监理，施工单位与供货单位验收，然后四方验收后签字确认，保证产品按照合同要求，杜绝与单位合同不一致，不合格的产品进场。从源头把握材料质量。信息在整个施工过程中施工单位存在签证单与联系单签认不及时，资料与图纸不能与工程同步，不能准确反映现场情况等问题。申报不及时；流转不及时；流转程序执行不严格等方面的问题。针对施工单位经常出现联系单与施工资料滞后的现象，项目部及时督促施工单位申报工程联系单与签证单，以免给工程带来不必要的影响。并且就施工单位资料与图纸出现的问题，督促施工单位及时整改。部分签证的发生由于工期和其他条件要求的快速，发生事前难以预料，若不及时确认，下道工序就无法实施，就会影响到很多方面的工作，而项目工程部和预算部又分设在不同的地方，项目部及时与单位相关部门沟通，保证不影响下道工序实施。安全项目部对于施工过程的安全管理高度重视，通过项目部与监理组织定期与不定期的安全检查，责任落实到人。对于施工过程中不安全的现象如穿拖鞋，短裤，不带安全帽进场施工及在装修现场抽烟等不安全现象等及时要求施工单位整改，并采取各种处罚措施，杜绝此类现象的发生，取得一定的效果。协调1：施工单位间协调：本工程是精装装修工程，相关参与单位较多，从土建施工开始，涉及到桩基分包、门窗分包、外墙保温分包、智能化分包、消防分包，后期的精装修涉及的单位就更多了（约40家单位参与），因此项目部协调工作量也比较大，对于影响进度，质量，安全等问题项目部及时与相关单位协调与处理。由于分包单位均是甲方单独分包，总包单位在协调过程中几乎没有任何作用，只能依靠甲方项目部相关负责人独立协调，牵扯了大量的精力。2：与外部单位的协调土建综合验收阶段基本都是与政府各行政单位打交道，不仅需要及时与对口单位进行沟通，还要及时按照所提要求进行各项资料的汇总以及整改。湖景花园装修工程参与的外部单位也比较多：煤气，电信，电视，供电等相关单位，及时与相关单位沟通。对于他们进场施工，影响装修工程施工进度等情况及时协调，适当的时候召开相关单位的协调会议，现场相关单位影响施工存在的问题。如在煤气单位进场施工时，由于橱柜与热水器影响安装，项目部及时协调他们进场后与欧琳，林内，装修总包单位接洽事宜，保证该单项工程按时按质完成，不影响装修总的进度。

3、项目部根据工程特点拟定的关键节点的控制和管理工作，以及落实情况及效果；关键节点原定计划调整计划执行状态延后/提前天数延后/提前的主要原因应对措施项目开工2008.01.16——完成——————桩基施工(含围护)2008.05.15——完成——————±0：002008.08.20——完成——————结构封顶2009.01.15——完成——————落架完成2009.06.302009.08.15异常延后45天1、连日阴雨、台风影响外墙饰面施工进度20天；2、二标建设十分结构影响30天。3、屋面防水施工影响20天4、相关配套工程单位跟不上总包进度，为保证质量要求，项目部压制拆架进度（1）督促施工单位加快进度；（2）二段总包单位罚没工期保证金计划在项目结束后统一结算。（3）申请调整该关键节点完成时间至2009.08.30，后续节点顺延室外总体完工2009.10.302010.01.10异常延后45天1、因天气影响施工进度；2、春节前夕，施工人员提前返乡，人员组织困难；1、保证通电时间，越早越有利；2、春节后加强施工人员的组织；竣工备案2009.12.302010.02.10异常延后45天1、通电时间点延迟了30天；2、景观园林多处修改；1、精装修施工人员提前进场施工；2、组织验收人员提前做好沟通工作；精装修完工2010.05.102010.08.31异常延后30天1、大理石供货延迟20天；2、梅雨季节耽误工期10天；3、甲供材料供货延迟；原材料是工期保证的前提条件，在设计招标时应充分考虑其可行性，避免事后因材料商而陷入被动局面具备交付条件2010.10.25异常延后40天因甲供材料供货延迟而使精装修工程延期30天；2、供货的质量不满足合同要求，致使现场维修、挑拣材料而滞后；3、实木复合地板的供货延迟10天，安洋的踢脚线大面积返工，造成工期的延误按照合同要求，严格执行违约条款，避免各施工单位或材料商一再弄虚作假交付业主2010.11.282010.11.28正常二、项目部依据合同对施工单位的管理1、各施工单位项目部组成情况及主要岗位人员到位率的统计；单位名称岗位名称姓名到位率浙江中企项目经理沈卫其0%项目副经理邵兔根70%技术负责人罗东方10%土建主施工孙银荣90%安装主施工沈立其50%资料员童柏强90%安全员郦春锋90%质量员陈云山100%建设集团项目经理罗卡、钟乘波100%项目副经理周盛100%技术负责人王祥强100%土建主施工胡建荣100%安装主施工洪磊90%资料员张国华100%安全员余波100%质量员陈宇100%江北市政项目经理陶光明70%主施工黄宝定95%雅苑园林项目经理洪作创90%施工员陈国军 陈横东90%开喜进户门项目经理潘力科70%质量员无昌瑞进户门项目经理王晖50%质量员无雅维斯门窗项目经理杨义尖50%质量员无新世家门窗项目经理张志明90%质量员无家缘门窗项目经理石道杰90%质量员无宁波文森装饰（保温一体板）项目经理舒红群70%质量员无江苏博思源（保温一体板）项目经理王荧波90%后期更换项目经理李玉荣90%质量员无神舟长城（精装修一标段）项目经理王上明80%技术负责人钱大海90%主施工员麦永波陈光华100%安全员刘建国0%质量员罗豫明100%资料员谢高林100%深圳洪涛（精装修二标段）项目经理张建峰（实际王中满）0%技术负责人王中满80%主施工员朱小同、徐承文100%安全员刘志军0%质量员黄蜂100%资料员石磊100%浙江森晟（精装修三标段）项目经理应建方（变更为蔡挺）70%技术负责人黄长军70%主施工员倪如海80%安全员陈世祥0%质量员蔡挺70%资料员李徐波100%浙江名邦（精装修四标段）项目经理陈方卷100%技术负责人周国富100%主施工员张文荣100%安全员李松强（由资料员吴飞燕兼职）0%质量员王小甫100%资料员吴飞燕100%2、施工单位的质量安全体系情况；总包单位——浙江中企、建设集团、浙江名邦、神舟长城、浙江森晟、深圳洪涛均配备了的质量员和安全员；（但在实际的工程管理中，一般都是身兼多职，质量与安全意识较为薄弱，皆处于被动状态）。各分包单位——均未配备专职的质量员和安全员。3、施工单位履行施工组织设计及方案情况；施工单位在开工前根据工程特点编制了施工组织设计及各专项施工方案，并经过了监理的审批。在施工中能够严格按照审批的方案要求组织执行。对临时调整的或原方案不详的施工内容，能够及时补充完善施工方案并按要求实施，做到施工有图纸，做法有依据，管理更科学，对安全、质量、进度及成本均起到了很好的控制作用。4、施工单位劳动力组织、施工计划落实情况；各施工单位在劳动力组织上，均不能做出详细计划，这与目前的劳动力市场及技术工人的现状有关；在执行施工计划过程中，各施工单位均有不同程度的拖延现象，在过程管理中已经对个别单位进行了处罚。5、对出现的问题项目部的处理落实及效果；施工单位处理方式开喜进户门工期一再拖延，未按合同要求按时做好成品保护，导致后期维修量大幅上升，在维修过程中人员不足，目前工程款已暂停支付，待结算时一并清算昌瑞进户门因工期延迟，扣罚1万元；文森装饰（外墙一体板和氟碳漆）因工期延迟，暂扣其工期保证金；吊篮施工费用不予补偿博思源（外墙一体板和氟碳漆）因工期延迟，暂扣其工期保证金；吊篮施工费用不予补偿安洋木业因供货延迟，及产品（踢脚线）出现质量问题，罚款2万元，待结算时清算；江北市政刚开始化粪池砌筑中出现砂浆饱满度不足等，经业主、监理提出后立即拆除重做，在回填土、塘渣质量出现波动时，立即组织人员、车辆机械等进行换填雅苑园林在石材、种植造坡等有质量异常时，立即组织供货、施工等人员现场处理，整改、调整；发现安全隐患，能够马上落实整改，进度稍有滞后，立即组织加班等，通过采取系列相应措施后，施工质量比较稳定，按既定工期完成任务，未发生安全事故，出现的问题处理及时，整改到位，落实成效明显三、项目部运用合同对监理单位的管理单位名称人员组成到位率人员素质指导作用履行职责情况京甬监理石齐富（总监）95%（有迟到、早退现象）专业能力好，可以有效的处理问题在工作中，能做出正确的判断，并及时与有关单位沟通认真负责，能主动工作中的问题，并积极参与解决监理员（5名）90%（有迟到、早退现象）工作勤奋在其总监的领导下，对问题有较好的执行力对待工作能认真执行保税区监理单玉崇（总监）95%（有迟到、早退现象）专业能力好，可以有效的处理问题在工作中，能做出正确的判断，并及时与有关单位沟通在落实工作时，遇到施工单位不配合时，不够坚定监理员（10名）90%（有迟到、早退现象）其中60%人员工作积极在其总监的领导下，对问题有较好的执行力总体上可以按要求执行工作，但个别人员在工作中有些懈怠四、项目部对公司规章制度的执行情况项目部要求每位员工认真研读公司各项规章制度，在执行过程中，结合现场的实际情况，基本都能落实到位。

第四部分项目部对施工、监理、设计、项目部本身工作综合评价一、项目目标评价湖景花园的定位是面向中端客户推出的精品楼盘，周边环境优美，临湖而建、靠近学区，配套设施完善。通过本项目装修从样板房到竣工验收和交付过程来看，是一个个体间、个体和团体以及团体与团体间互相了解到相互熟悉的过程。从样板房开始的多家单位招标以及到后续的大面积进场施工，有与公司先前合作过的单位和刚引进的业界知名施工企业，整体上都能从磨合到适应和熟悉，并在日常过程中较积极的配合完成各项承建的施工任务，虽在过程中或多或少的出现突发事件，但都能在项目部、监理提出整改意见后完成，体现出了继续合作的愿望。二、项目实施准备工作与评价项目在实施的准备工作不够充分，在施工过程中受到一些因素的影响，如下所列：1、村中的挖土队伍造成的工期延误；2、保温一体板的不成熟工艺；3、精装修图纸、设备变更较多，对主体结构改造较多；4、过多的施工单位（甲分包）造成各单位之间相会推诿，增加了协调的难度；尤其是分包单位不听从总包单位的统一指挥，不仅进度受到影响，成品保护的难度也大大增加；5、甲供材料的供应不能满足施工需要，既有供货材料的质量问题，也有供货的进度问题，这也是制约工期关键点；6、三、项目建设实施总结与评价1、土建总包单位：序号项目中企建设建设集团一质量管理1结构工程模板支模：一般钢筋绑扎：一般混凝土浇捣：一般隐蔽工程验收：一般，管线预埋做的不好搭接施工：一般劳动力组织：一般资料情况：差（资料没有及时、真实的反映现场情况）现场例会：一般执行力：一般人员配备情况：不好（总体评估：一般）模板支模：一般钢筋绑扎：一般混凝土浇捣：一般隐蔽工程验收：一般，管线预埋做的不好搭接施工：一般劳动力组织：一般资料情况：差（资料没有及时、真实的反映现场情况）现场例会：好执行力：一般人员配备情况：好（总体评估：一般）2装饰工程外墙粉刷：好内墙粉刷：好楼地面地坪：好工程自检：一般劳动力组织：一般资料情况：差（资料没有及时、真实的反映现场情况）执行力：（监理和甲方提出的问题，没能及时的进行整改）人员配备情况：一人兼多职（总体评估：一般）外墙粉刷：一般内墙粉刷：一般楼地面地坪：好工程自检：一般劳动力组织：一般资料情况：差（资料没有及时、真实的反映现场情况）执行力：（监理和甲方提出的问题，没能及时的进行整改）人员配备情况：较好（总体评估：一般）3水电工程预留孔、洞埋设：一般电线管埋设：一般水管施工：一般电线管施工：好隐蔽检查：差试压试验：一般清洗、灌水试验：一般通球、通水试验：一般设备调试：一般接地、绝缘测试：一般劳动力组织：一般资料情况：差（资料没有及时、真实的反映现场情况）执行力：（监理和甲方提出的问题，没能及时的进行整改）人员配备情况：差（一人兼多职）（总体评估：一般）预留孔、洞埋设：一般电线管埋设：一般水管施工：一般电线管施工：好隐蔽检查：差试压试验：一般清洗、灌水试验：一般通球、通水试验：一般设备调试：一般接地、绝缘测试：一般劳动力组织：一般资料情况：差（资料没有及时、真实的反映现场情况）执行力：（监理和甲方提出的问题，没能及时的进行整改）人员配备情况：差（一人兼多职）（总体评估：一般）二工程进度1主体结构进度两家单位在主体施工均按照合同工期要求完成2装饰工程进度当进入装饰工程阶段，由于配套单位的增加，（门窗、栏杆、公共部位装修、新风、水电、弱电、进户门）相互需要协调的问题逐渐增多，总包的进度计划受到分包单位的制约，在施工过程中，土建总包为了保证合同工期，以及安排市政单位按总计划进场施工，项目部同意总包单位拆除外墙脚手架，造成门窗单位、外墙一体板和氟碳漆工程使用吊篮施工三配合协调中企建设在配合上基本可以满足各分包的要求，但对成品保护方面却没有任何措施建设集团在配合上基本可以满足各分包的要求，但对成品保护方面却没有任何措施总体评价：中企建设作为私企，在工程人员的配置上显得精简，项目经理是挂靠的，实际工程负责人另有他人，技术负责人长期不到位，一人身兼多职现象普遍，质量上的自检意识淡薄，过多的依靠监理人员来发现问题，且出现问题后，首先想到的是逃避责任。建设集团在工程人员的配置上倒是齐全的，项目经理、技术负责人都常驻现场，但是其工作效率却比较低，应该是其企业性质造成的，同样的，在质量的把控上，质量员基本不作为，在各项隐蔽验收上消极应付，将检查的责任抛给监理，甚至交于甲方来指出问题，发现问题后，整改缓慢。2、分包单位施工单位工程质量（分数占30%）工程进度（分数占20%）工程资料（分数占10%）配合协调（分数占20%）文明施工（分数占10%）交付服务（分数占10%）总分宁波新宇（桩基）65858075758075浙江银晨（桩基础）70858575758076江北市政80808080708079雅苑园林75707070757072佛山兴发(幕墙)75707070757072宁波茂华(别墅干挂)75707080757073天津盛达安（消防）70707070707070宁波三维（弱电）65605065707062.5通力电梯65657065657066雅维斯门窗70657075657570家缘门窗75757575757575新世家门窗70757070707071添金栏杆70657075657570昌瑞门业70757070707071开喜门业65657065657066宁波龙翔（防火门）75757575757575宁波厦光（保温板、氟碳漆）65657065657066江苏博思源（保温板、氟碳漆）65657065657066总体评价：以上分包单位均为甲方分包，在施工过程中，与总包单位的协作性都很一般，各自为政，没有完善的质量验收程序，与总包的质量体系有些脱节。造成这种现象的原因就是各分包单位与总包单位没有利益关系，也没有约束机制，总包从主观上不想管，也不愿意承担责任，而分包单位的综合实力一般较低（也是目前的建筑业现状），且由于是甲方单独分包，不服从总包管理也是习以为常。备注：1）由于装修过程电梯的使用，人员不充足，门刀等设备保养不到位，运行情况恶劣，设备失窃也比较严重。后与电梯公司协调，加派人员等技术支持。问题处理还比较及时。三维在整个施工过程，技术力量与管理力量薄弱，人员不到位。对一些设备的扩展没有充分的认识。进度滞后。

第五部分项目部的经验及教训及工作中的成败得失一、土建工程（一）、外围施工场地因湖景花园位于市区工地，场内采用全部挖空（地下室），用地红线内无施工场地，外围收到包家村乱搭违章建筑的影响，也没有可提供生活的施工场地，项目用地非常紧张，包括后期大批精装修工人都无法安排，仅有的2000平米商铺都被仿佛利用为仓库、办公用房、物业用房，项目部办公室也搬迁五次，对整个工地运作经营引起了比较严重的影响，项目部为场地协调牵扯了较大的精力，有时都快成了拆迁办公室了，而我们在项目招标时没能考虑到这一点，希望公司在今后市区的项目上多加考虑工期和施工方在外租用场地的方法来解决。（二）围护工程总体做的比较好，围护水泥搅拌桩强度还超过了设计要求，但是局部围护在施工过程中出现较大位移，主要是土锚杆局部失效所致。反复的动荷载和局部荷载超标，严重影响了土锚杆的工作效率，在围护设计中要考虑动荷载对其的影响。（三）桩基工程因管桩紧张造成的管桩施工进度缓慢，严重影响工程的整体计划，后来积极引进第三方管桩供货单位，管桩供应在滞后两个与后恢复正常供应，因浙东管桩供应的滞后，导致工期拖延两个月。（四）基础工程——地下室（±0.000，包括挖土工程）土方工程受到包家村的影响，引人村里推荐的挖土单位，但土方单位因其实力、价格和柴油供应紧张等问题的影响，土方开挖异常艰难，外围经常收到城管的罚单，土方开挖工期从40天拖延至80天，造成顶板封顶计划一拖再拖，从第一次9#、10#楼和多层区计划的6月30日，第二次1、2、3、4、5、6、7、8、11、12、13#楼一直拖延到8月20日，还是通过傅总做了好多工作才领导许可证。（五）主体工程一包中企3、5、8、12、13#楼及地下室总体比较正常，二标建设则出现较多的状况；主要问题如下：地下室在施工过程中出现上浮现象；地下室后浇带渗水现象；上部结构混凝土碳化系数较大，后采用取芯回弹来评定混凝土的强度；建设集团总体来讲其主体工程做的非常粗糙，管理力度差，达不到我司的要求。（六）粉刷外饰面因外墙采用了甲方分包施工的做法，外墙引入两家保温板企业施工，外墙的平整度和协调一块做的不好，两家颜色不统一，外墙氟碳漆施工困难，修补困难，在装修工程中的阳台部位两次修补异常困难，而且往往修补不到位，修补后油漆会引起发黄、起泡等不利情况，因基层和面层分别由两家单位施工，出现问题就相互推诿。氟碳涂料易收缩，细部常出现裂缝，容易引起外墙渗水，且其自洁性能远没有产品说明中的那么好，湖景外墙施工不到两年，局部位置已经非常脏了，物业进场后大面积清洗，不到两个月，又恢复到原来的样子。（评定：外墙氟碳漆成本不低，效果一般，维修困难，局部易开裂，不能保持自洁。）二、安装工程1、成品保护与细部保洁：在整个过程扫尾的阶段，成品保护与细部保洁虽然项目部在成本与人力资源上下了很大的功夫，由于维修等原因，导致细部保洁与成品保护不到位，交付后部分业主对这方面意见较大。建议项目部以后还是要在细部保洁与成品保护方面下功夫，要求施工单位在物业检查后的规定时间完成整改，在临近交付时间，由一家保洁单位统一进行最后的保洁。2、协调：作为装修工程，参与的单位多，人员杂，项目部协调工作量很大，在协调方面充分利用单位与项目部整体优势，多熟悉施工现场与图纸设计要求。能较好的避免返工等现象出现，否则就会给施工带来较大的麻烦。如热水器煤气预留套管：按样板房施工，套管出墙采用一个90度弯出墙，后面施工煤气管无法施工。通过单位与煤气公司协调，更换煤气管材料，施工单位采取办法改为45度弯出墙。3、合同:作为项目部一员，要了解合同就是我们管理的依据与目标。一定要熟悉合同，合同中具体的列出了产品的技术标准，经济标准，产品规格与要求，在整个施工过程中才能管理有度，把握有方，较好的完成项目的管理工作。4、现场检查与管理：在项目施工过程中，作为项目部一员，还是要多参与项目的检查与管理，虽然监理方作为项目参与的一个主体，但由于建筑机制的原因，缺乏质量管理，进度控制，成本与信息控制的主动，管理比较被动，造成了一种监理就是验收的心态，缺乏事前预控，事中把握的观念，这就要求项目部多参与现场质量督查，树立监理的威信，对于监理现场管理也取到较好的效果。5、工作界面的划分与交接：对于精装修工程，界面交接与划分在湖景花园应该是值得吸取教训，由于界面划分不清，给管理与施工质量带来一定的影响：市政管道与室内管道界面划分：导致管道接口漏水，管道堵塞。阳台工作面交接不到位，阳台施工粗糙，施工面成品保护不到位，都是工作面交接不到位，造成责任划分不清。一些不锈钢橱柜器具由于保洁使用不当方法导致产生锈蚀现象。三、市政景观绿化工程：市政景观绿化因受到工期等影响，和天气的不利因素，从外观及效果来看，园林景观绿化的效果没有到达设计要求，这从成本控制和按图施工方面也有一定关系，现场管理也存在一定问题。景观园林绿化通过二次改造，堆坡处理（但是影响了地下室结构），总体效果有所改善，但还达不到精致的要求，与苏格兰风格尚有一段距离。底层干挂必须抓紧施工进度，一旦市政绿化进场，势必影响双方的施工顺序及进度。地下室顶板防水及砼层尽量控制在单体竣工验收前完成，否则由于底板防水及砼层的养护期限制约，会造成市政进度滞后。在设计阶段，在道路表层的过路管尽量选择球墨管类型做管线的，有足够强度给与道路车辆通行，可以避免由于普通pvc管包砼做法导致整个场地交通瘫痪。在设计阶段尽量考虑地面配电房开门方向往小区外侧，可以避免由于配电设备安装时导致整个小区砼层及铺装的停工。建议物业公司提前进场安保，这样可以提前拆除原有的围墙，把各综合管线进行联通，提早接入大市政管网。市政和景观划分区域中，尽量避免砼层分割，如湖景花园中架空层支路到市政幢间路由两个单位分别浇捣，导致砼层不是统一施工，对上部铺装存在开裂隐患。在界面划分时尽量减少交叉施工的现象，如大堂地板铺装由景观单位，而后精装修单位在铺装地面上施工作业，造成二次污染及损坏，即使修复也不能达到一次性施工的完整度。建议今后大堂施工在精装修主体施工完毕后，最终由精装修完成。四、综合验收各个政府机关验收还是比较顺利的，验收主要影响为景观单位和环保，环保工程未按照环评要求设计及施工，结果被验收四次，次次提出整改意见，直到公司做出承诺、承诺、再承诺的方式，才取得环保的认可，项目部、开发部、技术部花费了大量的精力来协调此事，最终通过了这一关，建议公司对环评意见必须认真对待，不可我行我素，最后吃亏的总是项目部、开发部。五、精装修工程：湖景花园划分为四家精装修单位，除一家在实力上比较差外，其余尚可。湖景花园主要受到材料供应不及时，材料出现质量问题较多和精装修单位施工人员不足的困扰，施工工期也受到综合验收的影响而滞后，原定于2010年6月30日交付的计划一直拖延到10月28日才开始。但精装修欠缺的地方也很明显：①设备平台/阳台的天棚粗糙，其由外墙单位施工，平整度较差，墙面氟碳漆的平整度也不好，出现开裂、发霉等质量通病；②地下室通道部位未按照精装修标准施工，弱电三维智能化这家单位在管道的安装上均采用明管，直接影响了精装修的档次；③整个工程采用了赶工期的措施，材料供应成了最大的难题，因此材料质量出现的问题直接反应到整个工程上，因此而造成业主投诉、要求更换、索赔一再发生，比如安洋木业的踢脚线大面积返工，乐洋洋地板返工了3000平米，娇太太浴柜也大量返工，大理石供货单位的质量就更差了，不仅厚度不足，且其加工质量很低，断裂较多，给交付造成很大困难；质量检查点设置不够和管理学习不够；配套单位队伍庞大，项目部的精力几乎有90%要放在这里；⑥精装修套型多，管理难度大，湖景共有13个套型，业主管理人员仅6人，管理不到位的事情时有发生。1、进户门的成品保护和交接:本项目为毛坯备案项目对于后续有精装修施工进场,存在成品保护不及时以及交接工作的遗漏。2、装修后样板房需安排对接接管部门日常维护。交接给物业部门或安排专门单位进行日常开窗通风及维护工作，尽可能避免因室外天气变化导致室内发霉，材料变形等后期维修成本的增加。3、浴霸排风功能安装的统一。对于本项目由于主体结构的影响，虽不能进行浴霸的排风功能，但可以统一是否设置电源控制，避免交付时的引起的投诉。4、装修单位与室外景观单位的界面划分。考虑验收后进场装修，须安排因市政景观单位施工完毕后场区道路维护责任以及施工范围的明确划分。5、大面积施工备料前对材料供货商的实地考察。比如地板、安洋门的备货，以致与后期因材料质量问题整改是否有效和及时。6、雨污水管通球通水后的移交。在精装修项目中，必须在报验通过后安排土建总包、市政单位会同移交装修单位时，物业公司共同参与交接，避免后续责任的扯皮。7、物业细部检查后整改及时性问题。在装修合作单位众多的情况下，必须由项目部牵头落实整改，才能尽可能的减少问题的出现。六、交付工作湖景花园自2010年10月28日开始交付，到12月10日开始集中交付，历时40天，交付主要采用分批限量方式；1、现在的客户网络联系比较方便，前期交付的问题给后来的业主提供了样板，导致后期验收交付更加困难；2、交付时间较长，客户及其聘请的验房师对房屋接收过程也较长，至少40分钟以上，各方面检查出的细节问题也较多；3、未采用工地开放日，客户验房的合理意见未体现，满意度不高；4、部分房屋因维修造成保洁不到位，个别严重影响了业主验房的心情；5、集中整改时间不够，特别是配套单位的力度相当差，只要是进户门，铝合金窗的后期服务跟不上。七、维修工作从10月28日开始交付，项目部组织了维修队伍，由各精装总包牵头，统一安排维修，对零星维修和小型配件更换做到当场更换，大型配件或重大维修采用预约方式进行，个别客户采用专人跟踪服务，确保客户顺利满意收房。唯一未做好的就是4#楼的墙体开裂事情，整体来讲，维修工作在左工和牛工的管理下基本到位。

第六部分项目部的建议1、建议公司将各类防水节点、钢结构预埋及连接节点、各类变形缝的节点施工工艺及后期的美化措施列为质量、进度、成本控制节点，在质量、进度的控制上从源头——也就是订立合同时就予以明确，且关键在于严格执行，尤其是经济处罚，发现一例处罚一例，做到绝不姑息，只有如此才能使各个施工单位从思想给予重视，单从目前施工单位的人员配置上就可以看出，质量员根本就是摆设，更别说要求其做到“三检制”了，严控了质量关才是保证工程进度的基础，因质量而返工不仅费工，而且费时，更是对成本管理的浪费；针对市政景观和绿化工程，需要着重控制铺装材料和铺装施工质量；大型乔木的选定；道路基层搭板做法的质量。并提早安排市政景观城管