规划修改论证报告

开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告（成果阶段）建设单位：湖南北城棚户区改造投资有限公司设计单位：长沙市建筑设计院有限责任公司编制时间：06月长沙市建筑设计院有限责任公司（盖章）证书编号：［建］城规编第（101189）地址：长沙市曙光中路177号电话：1邮编：410007院长：张柏总工程师：何勰规划副总工程师：张云香所负责人：易云项目负责人：陈凤平设计：陈凤平校核：郑智刚审核：易云开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告目录第一部分阐明书TOC\o"1-2"\h\z\u1、项目基本状况区位1.1.1拟修改地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。本项目红线总用地面积公顷，红线净用地面积公顷，涉及控规修改地块的总用地面积公顷，净用地面积公顷。拟修改地块属于《开福寺及周边地段控规》范畴，新河片管理单元，控规单元编号为064，修改地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。本项目属于旧城区，周边大部分用地暂未进行新的开发建设。西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目，现在正在建设，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产项目，现在正在建设，建筑限高100米。图开福寺及周边地段控规图/项目所在控规位置图用地权属该项目为黄兴北路拓改工程、棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点，该安置点用地从新河三角洲建设有限公司划拨至开福区城建投资公司名下，由开福区城建投资公司按规定进行征收、投资和建设。用地现状该项目内现状用地为旧城棚户区用地，现状用地性质混杂，有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，商业用地，尚有工业用地。沿大王家巷两侧商业门店密集，缺少管理，占道经营，道路狭窄，交通拥堵。除项目西边、北边的两个新建高层住宅社区福乐湘江锦城、凯乐国际城为高层建筑，项目周边及项目红线范畴内建筑多为多层、底层建筑，建筑分布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。现状建筑最高层数7层，其他平均2层。项目红线范畴内现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积24770平方米，现状容积率，现状建筑密度%，现状几乎没有绿化。项目内涉及的现状单位有开原机械厂、三江包装印刷厂、省行政事务职业学校、市第二运输公司，其他为普通民居。地块内现有两处不可移动文物，分别为刘公武公馆（原百善台151号公馆）和伍毓伦公馆，占地面积分别为180平方米。大王家巷拟拆棚户区油铺街凯乐国际城刘公武公馆伍毓伦公馆图1.3.1图1.3.2图1.3.32、原控规及上层次规划、有关规划规定原控规成果《开福寺及周边地段控规》由长沙市建筑设计院编制，于4月通过审批。开始“新河片”控规评定，完毕评定报告正式成果，开福寺及周边地段控规编号064。本次调节根据从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规根据图进行。原控规成果为：地块D-4-01用地性质为二类居住用地，总用地面积21853㎡，净用地面积为18655㎡，容积率为，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高36m,人口容量为1904人。地块D-4-02用地性质为中学用地，中学名称芙蓉中学，总用地面积35106㎡，净用地面积为28944㎡，容积率为，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高24m,班级规模为36班，学生容量为1800人。地块D-6-01用地性质为供气设施用地，为液化气瓶装供应站，总用地面积1080㎡，净用地面积为581㎡，容积率为，建筑密度10%，绿地率35%，建筑限高9m，建筑容量116平方米。地块D-6-02用地性质为二类居住用地，总用地面积22253㎡，净用地面积为18113㎡，容积率为，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高45m,人口容量为1848人。表1调节前地块控制指标一览表地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)净用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(M)公共配套设施064-D-4-01R22中小学托幼2185318655283536邮政所电信模块局064-D-4-02R2二类居住用地3510628944223524中学064-D-6-01U13供燃气用地108058110359瓶装供应站064-D-6-02R2二类居住用地2225318113283545公共厕所垃圾站总计=SUM(ABOVE)\#"0"80292=SUM(ABOVE)\#"0"66293原控规成果勘误勘误因素：根据最新控规根据图，地块D-4-01、D-4-02的地块控制指标与地块填充的用地性质及图例存在矛盾的地方。具体勘误内容：原控规地块D-4-01填充的用地性质为二类居住用地，控制指标为中小学校用地，两者存在矛盾，勘误后，统一修改为二类居住用地。原控规地块D-4-02填充的用地性质为中小学校用地，控制指标为二类居住用地，两者存在矛盾，勘误后，统一修改为中小学校用地。同时，根据长沙市都市规划管理技术规定有关规定，12米下列支路计入地块净用地面积，因庆和里路、文昌阁路规划宽度均为9米，其二分之一路幅计入地块D-4-01、D-4-02、D-6-02净用地面积，勘误后，净用地面积都有所增加，见表2。表2地块勘误状况一览表地块编号勘误后用地性质代码勘误前勘误后总用地面积(M2)净用地面积(M2)总用地面积(M2)净用地面积(M2)064-D-4-01R221853186552185319052064-D-4-02R2235106289443510629772064-D-6-02R222253181132225318546上层次规划及有关规划规定总体规划、专项规划及其它有关规划对本次拟修改地块没有有关特别规定。地铁一号线从东侧的黄兴北路通过，地铁站点位于黄兴北路与湘雅路交叉口，下阶段编制该项目修建性规划，其总图布局、建筑设计，应符合轨道交通规划规定，征得有关部门同意。3、修改规定、理由及根据修改根据3.1.1长沙市城乡规划局下发的“规划调节要点（论证）告知单”3.1.2开福寺及周边地段控制性具体规划（）3.1.3开福寺及周边地段控规根据图（最新）3.1.4福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目修建性具体规划（方案）3.1.5长沙市控制性具体3.1.6国家及地方有关3.1.7有关会议纪要、文献修改规定根据长沙市城乡规划局2月28日对长沙市北城棚户区改造投资公司下达的《规划修改（论证）告知单》：“规定对潮宗街周边地区控规（该处有误，应当为开福区及周边地段控规）油铺街地块内用地规划指标进行论证。结合棚改拆迁安置规定、正在进行修编的黄兴北路片区控规内容、项目方案的可行性以及不可移动文物的保护方案，对此范畴内的用地性质、容量指标进行综合论证。……”根据黄兴北路棚改安置规定以及该项目修建性具体规划，对该项目用地作对应的控规调节。该修建性具体规划由长沙市北城棚户区改造投资有限公司委托，由长沙市华银建筑设计有限责任公司设计，项目名称为“福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目”，该设计于2月由市规委办组织召开了方案专家咨询会。根据该具体规划设计，本次控规修改内容涉及到：地块拆分、用地性质修改、支路线形修改、控制指标修改，还涉及到市政设施修改及历史文物单位的保护。具体修改状况为：3.2.1道路修改外围道路太平路、庆和里路、黄兴北路、文昌阁路均保持不变，取消红线范畴内一条支路，宽9米，长79米，改为环社区的一条4米的组团路。同时取消一条穿过芙蓉中学的东西向的支路，该支路宽9米，长152米，该条道路从南边穿过芙蓉中学，对芙蓉中学造成分割，油铺街往北调节线形后，与这条道路相距过近，只有30米左右。同时，这两条道路等级低，能够归类为社区内部道路，修改后有助于组织社区交通，不影响都市交通。油铺街路（太平路至黄兴北路路段）局部调节线形，宽度12米不变，调节段原来长238米，为直线；调节后长240米，为曲线。油铺街路原规划线形穿过文物保护单位伍毓伦公馆，不利于保护该文物，修改线形后有助于原址保护该不可移动文物，有助于本项目建筑布局。不变化道路性质、宽度，合适调节线形，并不影响车辆通行，比较合理。3.2.2用地性质及指标修改地块D-4-01，用地性质保持不变，为二类居住用地，用地面积及控制指标修改，修改后：总用地面积22153㎡，净用地面积18464㎡，容积率，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，建筑容量为92320㎡；地块D-4-02，为中学用地，用地性质及控制指标保持不变，用地面积有所减少，修改后：总用地面积28709㎡，净用地面积25325㎡；地块D-6-01，为供气设施用地，原规划为液化气瓶装供应站，现取消，修改为商住综合用地。地块D-6-01、D-6-02重新拆分为三个地块D-6-01、D-6-02、D-6-04。拆分后：地块D-6-01为商住综合用地，总用地面积13326㎡，净用地面积10378㎡，容积率，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为3:7，其中居住建筑容量37776㎡，商业建筑容量16190㎡；地块D-6-02为商住综合用地，总用地面积8991㎡，净用地面积6840㎡，容积率，建筑密度26%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为7:3，其中居住建筑容量16006㎡，商业建筑容量37346㎡。地块D-6-04为二类居住用地，用地性质、控制指标保持不变。表3调节后地块控制指标一览表地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)净用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(M)公共配套设施064-D-4-01R2二类居住用地22153184642040100邮政所电信模块局064-D-4-02R22中小学托幼2870925325223524中学064-D-6-01R2C二类居住用地13326103782040100幼儿园瓶装供应站064-D-6-02R2C二类居住用地899168402640100064-D-6-04R2二类居住用地71406954283545公共厕所垃圾站总计=SUM(ABOVE)\#"0"80319=SUM(ABOVE)\#"0"679613.2.3液化气瓶装供应站修改根据长沙市有关燃气发展规划、发展目的，面对全市、辐射周边，实现燃气管道化，都市气化率达成95%，新建社区基本采用管道燃气，因此瓶装液化气渐渐面临裁减。本项目范畴内液化气瓶装供应站取消，不再单独设立，近期能够结合社区沿街设立的商业门店预留，以满足过渡阶段就近旧城区居民现在的供气需求，并满足对应的建筑面积及设立规定。3.2.4芙蓉中学用地修改地块D-4-02规划为芙蓉中学，因项目红线范畴占用了该中学部分规划用地范畴，约4447平方米用地，即调节后学校用地减少4447平方米。芙蓉小学原规划36班，调节前生均用地平方米，调节后生均用地平方米。根据《湖南省义务教育学校办学原则（试行）》，中心城区30班初级中学生均占地面积平方米为合格，生均占地面积平方米为合格，调节后芙蓉中学生均用地稍微偏紧，但基本不影响芙蓉中学原有办学规模。3.2.5历史文物保护都市建设同时必须考虑文物保护，红线范畴内两处不可移动文物分别为刘公武公馆和伍毓伦公馆，其中伍毓伦公馆刚好位于规划的油铺街道路中心线上，因此规划修改油铺街线形，满足伍毓伦公馆原址保护规定。刘公武公馆位于项目用地内部，即不利于文物的保护，也影响到社区建设，因此建议异地重建，重建位置位于伍毓伦公馆东侧，与伍毓伦公馆平行，重建模式参考天心区不可移动文物异地重建模式。通过对文物保护专家咨询会的讨论，该方案采用一种比较折中的方法，原址保护与异地重建相结合，基本满足该处文物保护规定，但应征得文物保护部门同意。3.2.6技术指标参考《长沙市都市规划管理技术规定》（建筑间距Ⅰ类地区，5月修订版）居住用地技术指标的技术规定，高层居住建筑容积率最高，高层商住综合楼建筑最高容积率为，调节后地块容积率均高于该技术规定，但建筑密度、绿地率、建筑限高符合技术规定规定。本项目拆迁成本大，定向房源需求大，为了尽量保障项目平衡、以及尽量提供足够的定向房源，因此，根据实际建设安置需求，本项目建筑容量和容积率指标较技术规定偏高。根据调查摸底，黄兴北路拓改及棚户区改造项目共需征收住户6994户，被征收户对就近安置规定强烈，规定就近安置的住户占总征收户的%，即共需提供就近定向房源5315套，而九尾冲棚改项目仅能提供1400套定向房源，还存在3915套房源缺口，因此本项目应尽最大可能满足征收户规定，提供充足房源。根据本项目地形条件限制，在满足消防、日照、通风等有关技术规定下，本项目能够提供定向房源3018套，最大程度的满足就近安置的房源需求。修改因素棚户区改造是我国政府为改造危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，起，长沙市把解决低收入家庭住房困难做为重要举措，统筹兼顾深化住房保障制度改革、历史文化名城保护等，启动大规模的棚户区改造工作。三年来，近4万户10多万棚户居民获得新居，都市中心区某些棚户区获得全方面改造，并相继引进一大批都市综合体项目，大大改善了都市人居环境、提高了了都市整体形象和品味。原控规成果编制时间较早，完毕的正式成果，至今已经7年，随着都市经济的飞速发展，都市各项基础设施建设涉及道路交通、市政管线、公建配套日益完善，都市居民对生活品质规定日益提高。得都市规划成果已经不能满足现有都市发展规定，亟需规划修编（改），完善指导，满足规划的科学性、可实时性、可操作性。黄兴北路拓改及棚户区改造，市委、市政府非常重视，11月，市长办公会专项研究了该项目，并下达了会议纪要（〖〗83号），会议摘录：“黄兴北路拓改工程及棚户区改造项目……涉及到7000多户棚户改造、黄兴北路拓改及轨道1号线建设，是我市重大基础设施工程和民生工程，各级有关部门应高度重视。”“会议同意：将太平路3号地块、油铺街S8号地块做为黄兴北路拓改工程及棚户区改造项目、太平路棚改项目安置房源建设点，在制订方案过程中，要认真研究，确保方案一旦公布，不再变动……可考虑合适提高容积率等规划指标，确保土地高效运用，减少建设成本”“有关项目规划范畴内文物保护问题……一定要解决好文物保护和旧城改造的关系，根据实际状况进行妥善解决，使文物保护、旧城改造实现双赢。市文物局要将需进行挂牌保护的文物建筑报市政府研究决定……”。长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组文献“有关同意开福区黄兴北路拓改及两厢棚改项目地块列入全市棚改工程的批复”（长棚组项〖〗02号），文献摘要：“同意你区黄兴北路拓改及两厢棚改项目地块整体列入全市棚户区改造工程……。做好文物保护工作，施工中如发现地下埋藏文物，应及时报告文物管理部门，并按规定进行解决……”。12月，开福区政府文献“有关简化黄兴北路油铺街（S8）地块控规调节程序的请示”，（开政〖〗104号），文献摘录：“因黄兴北路拓改棚改项目供需征收6994户。根据新的房屋征收赔偿条例（590号令）规定征收单位必须提供就近地安置产权调换商品房。……选定油铺街地块（S8）为棚改安置房建设用地。……为提高土地运用率，确保征收工作顺利进行、做到尽量满足被征收户的诉求，现拟申请对该宗地进行控规调节。……由于该地块用于棚改征收安置房的建设，符合有助于社会公益事业性质，特恳请市政府同意简化上述地块的规划调节程序，减免控规调节前置性审查……”。4、调节论证常住人口计算二类居住用地按人口按120平方米/户、人/户预测。本项目原控规规划常住人口为：建筑面积107254平方米÷120平方米/户×人/户=2860人。调节后本项目规划常住人口：建筑面积146102平方米÷120平方米/户×人/户=3896人。本地块调节后较原规划增加常住人口1036人。表4青竹湖中心区控规修改前后规划常住人口一览表单位：人序号修改前修改后增加值备注1地块内人口容量28603896增加10362控规编制单元人口容量5013374012增加23879控规单元历次修改值注：修改前控规范畴人口为规划人口，修改后控规范畴人口根据最新的控规根据图得出！公共服务影响论证4.2.1按照《长沙市都市中小学幼儿园规划建设管理条例》，每1000人70名中学生、70名小学生原则计算，其中中学生按50生/班、小学生按45生/班。本项目规划修改后，分别增加中小学生人数72人，增加中学班级班，增加小学班级班。就本项目而言，紧临地块西边为24班新竹小学，紧临地块东边为36班芙蓉中学，能够满足本项目中小学生就读规定。在距离本项目500米的位置，就是湘雅附一医院，医疗设施配套完全满足服务规定。建议新建居住区、居住社区按公共设施配套规定设立门诊所等，普通的感冒发热常见病在本组团内解决，大病或者疑难杂症才考虑到湘雅附一、省妇幼等大型医院就诊。4.2.2就整个控规而言，通过历次调节后，常住人口较本增加了23879人，分别增加中小学生各1671人，增加了班小学，增加了班中学。历次调节后，本片控规范畴共需小学班级115班，共需中学班级104班，缺口小学班级49班，缺口中学班级68班。中心城区因其优越的区位条件，土地使用价值高，开发强度大，随着近几年棚户改造的开展，中心城区相继引进某些大型都市综合体，高层建筑林立，人口增加，人口密度加大，而对应的公共服务设施、市政基础设施没有得到对应的完善，造成中心城区公共服务配套特别是中小学校配套严重局限性，这是一种普遍存在的问题。解决方案及分流方法建议：因原有学校面积规模不大，生均占地面积不高，在原有地块基础上扩大学校规模基本不能解决问题。中学生可考虑部分分流至相邻组团解决，小学生不适合分流，因本组团四周都是都市主干路，小学生不适宜穿过主干路。因此建议结合正在修编的“黄兴北路片区”控规，统筹考虑，合适增加中小学校布局，尽量缓和本片区中小学规模局限性问题。表5控规范畴修改前后中小学规划状况一览表规模（班）（床）用地面积（公顷）修改前后人均用地（㎡/生）（床/千人）国家规范原则规划名称地块编号原控规修改后原控规修改后原控规修改后紫凤小学C-1-01181811-14新竹小学D-3-02242411-14麻园岭小学F-8-03242411-14芙蓉中学D-4-02363615-22注：中学生生均用地原则：国标15-22㎡，长沙原则20㎡；小学生生均用地原则：国标11-14㎡，长沙原则15㎡。4.2.2控规《新河片控规评定》对整个评定单元公共服务设施的评价：“公共服务设施重要指与居民生活有关的中、小学、医院问题等，医疗设施基本上均属规划保存，但现状与规划布局上都分布不均。……故无论是现状还是规划，中小学规模现缺口较大。”道路交通影响论证本次修改没有涉及都市主次干路、广场、停车场的修改。为了避开不可移动文物伍毓伦公馆，对油铺街路部分路段线形进行合适调节，没有变化道路性质、宽度，不影响其通行能力。本项目4面临路，地块呈L形，东临芙蓉北路，都市主干路，红线宽36米，双向6车道；南临文昌阁路，支路，9米宽；西临太平路，支路，红线宽20米；北临庆和里路，支路，9米宽。周边200米内的主干路尚有湘江大道、潘家坪路、湘雅路。整个地块含有良好的外围交通条件，通行便利，社区内部人车分流，机动车停地下车库，地面为人行交通。社区所产生的交通通过地下车库出入口，在庆和里路、太平路、油铺街路进行消化，通过支路分散到主路，建议社区地下停车库出入口分开设立，利于周边交通组织。将来地铁一号线的开通，社区居民能够通过湘雅路乘坐地铁，有助于减少机动车交通，更方便出行。在下一阶段的修建性具体规划中，应根据《长沙市建筑工程配件停车场（库）规划设立规定》和《长沙市都市规划管理规定》等有关规定配建停车位，按Ⅰ类地区、二类居住建筑设立停车位，车位/100平米建筑面积计，居住建筑面积总容量146102㎡，需配建机动车位438个，商业建筑总容量53536㎡，按车位/100平米建筑面积计，需配建机动车位321个。历次调节后，人口容量增加，人均广场面积下降，现在还在国标允许范畴之内。表6控规范畴修改前后广场、社会停车场规划状况一览表类别原规划（历次）修改后国家和地方规范原则广场面积（公顷）人均广场面积（㎡/人）～0.4社会停车场面积（公顷）生态环境影响论证4.4.1对都市环境影响调节后（棚改后），更利于塑造整体环境，营造良好的居住环境，方便周边居民生活，丰富社区文化。更利于提高该地段整体都市形象和土地使用价值。但是同时增加了居住建筑容量，增加了人口容量，同样也增加该地段的环境容量。建议在下阶段修建性具体规划，按照有关环境配套设施规定，设立公厕垃圾收集点等，满足都市公共需求。该地段属于都市中心区，机械施工的噪声对附近居民影响较大，在施工建设过程中，运输车辆装载的物料洒落而引发的扬尘是重要大气粉尘污染源，洒水中应采用洒水降尘方法，尽量控制粉尘污染。施工的堆料场、拌和站应选在开阔地带，避免周边有居民住房，有效控制项目施工对生态环境影响。4.4.2对公共绿地影响本次调节没有涉及绿地修改。规划修改后，地块绿地率由原来的35%修改为40%，地块绿地绿提高了，有助于改善本地居民及周边居民的居住环境。就整个控规单元而言，本控规公共绿地共公顷，人均公共绿地㎡。根据最新的开福区及周边地段控规根据图，历次调节后本控规单元增加了公共绿地4461㎡，历次调节后本控规单元共有公共绿地公顷，历次调节后人均公共绿地㎡。无论调节与否，中心城区人均绿地指标均不符合国标所规定的人均公共绿地㎡的原则。应当运用某些街角用地，多开辟某些街头绿地，满足居民日常休闲需求，改善居住环境。表7控规范畴修改前后绿地指标一览表序号类别原规划修改后国标（㎡/人）备注1绿地面积（公顷）园林都市原则㎡/人。2人均绿地面积（㎡/人）历史文化保护影响论证本项目即不处在潮宗街历史文化街区，也不处在开福寺历史地段。但本项目内现在发现有两处不可移动文物：刘公武公馆和伍毓伦公馆。根据修建性具体规划文物保护方案，伍毓伦公馆原址保护，刘公武公馆异地保护，迁移至伍毓伦公馆东侧，共同保护。即使迁移刘公武公馆，变化了它原有的历史人文环境，但更有助于对这两处公馆的整体保护。对于本项目范畴内的两处文物保护方案，建设单位应当征求文物主管部门同意，项目施工过程中如发现地下埋藏文物，应及时报告文物主管部门，按规定进行解决。空间景观影响论证本项目位于旧城区，邻近湘江，是黄兴北路繁华商业街的延伸。同时也位于潮宗街历史文化街区、开福寺历史地段之间，因此整体风格不仅要体现繁华的商业气息，也要考虑与周边的历史文化氛围协调。因此建筑的整体风貌、色彩、体量等方面，应符合该片区的整体色调及风格。市政设施论证4.本次规划修改后，人口容量增加1026人，建筑容量增加95862㎡，其中居住建筑增加42326㎡，商业建筑增加53536㎡。按照人均综合用水指标为500升/人·日计，调节后日均总用水量增加513m3；用电负荷按居住建筑用电原则为180KW/万㎡、需用系数按计，商业建筑按用电原则为300KW/万㎡、需用系数按计，调节后用电负荷增加1263KW；电话数量按单位居住建筑面积200门/万㎡、按单位商业建筑面积150门/万㎡计，调节后电话数量预测增加1648门；居民用气预测按75万千卡/人·年，调节后居民年用气预测增加万m3。规划修改后，会少量增加本片区的市政承载压力。本区由五水厂统一供水，给水为由三一九国道上的一根DN1200市政给水管、湘江大道上的一根DN1000市政给水管、芙蓉路上的两根DN800市政给水管和湘雅路上的一根DN500市政给水管联合供水，供水点沿本区路网布置成环状，形成较为完整的给水管网体系。本区内不设110KV及以上变电站，所需电源从邻近的三角洲变（已建）、中山变（已规划定点）、大王家巷（已规划定点）变电站获得，电源可靠有保障。随着通信技术的改善、移动通信的发展，原有通信走廊承载力大为增加，完全能够满足有关通信规定。随着管道燃气的推广，瓶装液化气的使用将逐步被裁减。天然气管道铺设：7米以上40米下列的道路，沿道路东南侧设立；40米以上的道路沿道路两侧布置；交叉路口设立横管。随着都市基础设施的不停完善，市政设施的承载能力越来越安全可靠。4.按日均排水指标按450升/人·日计，在考虑污水管流量计算时，考虑20%的管网地下水渗入量，调节后，日均增加污水量增加554m3。本区采用截流式合流制排水体制，原规划黄兴北路上铺设一根DN1000市政雨水管、太平路上铺设一根DN600市政雨水管、庆和里路及油铺街路均铺设一根DN600市政雨水管，完全能够满足本区域增加的排水需求。考虑到旧城区原有市政设施配套不全，在进行棚户区改造、市政道路拓改的同时，应当按规划规定，完善市政管网的铺设。至于本控规范畴历次（至今）规划修改后，带来的人口容量及建筑容量的增加，本次修改论证难以解决，应当结合正在修编的“黄兴北路片区控规”或者更大范畴，重新统筹考虑。5对已实施项目影响项目西侧为福乐湘江锦城房地产、东边为水电八局生活区、北面为凯乐国际二期房地产项目，建筑退让规定应符合《长沙市都市规划管理技术规定（修订）》（长政发［］30号）的有关规定，即满足大寒日每套住宅最少一间居室满足2个小时的持续满窗日照。根据本项目修建性具体规划日照分析成果，完全满足本项目及周边项目的日照规定。6、概念性规划方案印证项目研究6.1.1区位本地块位于长沙市开福区，地块南侧邻近湘雅路，北侧为庆合里路，西侧为太平路，东侧为黄兴北路，交通便捷。本项目离湘江风光带距离较近。6.1.2基地解读用地呈不规则多边形，区域内地势较为平坦，整体地势是东高西低、南高北低。本地块东侧黄兴北路，要解决好建筑和道路的关系，沿都市道路的造型解决将是建筑形象的核心。地块北侧为庆合里路，现状中庆合里路沿线及周边为商业开发密集，综合分析在庆合里路沿线布置商业，与现状商业形成一种整体。基地属于棚户区改造，要充足考虑原有居民的需求，在规划设计时要根据不同年纪层次、经济背景、生活方式等综合考虑，进行最佳分派组合，满足不同阶层的需求。6.1.3项目定位：为棚改拆迁居民提供的就近定向房源。规划理念6.2.1规划宗旨作为定向住房社区项目，经济、实用、美观、节能以及高性价比是本项目应始终遵照的宗旨，在户型设计方面以人为本，充足考虑住户的实际使用感受和效果。同时重视对都市特殊地段有关环境的运用与改善。遵照当代都市设计概念，以环境优美，生活舒适，交通便利，功效完善为宗旨，探索适合长沙定向性住房的新的居住形态，发明开放、多元、当代的居住文化，以满足不同阶层居民对良好生活环境以及高品质生活的渴望。6.2.2通过整个社区的空间轮廓、住宅的群体组合、交通组织、单体建筑造型、社区的整体色彩、绿化配备、地面铺装材料方式和环境小品等方面综合塑造，体现社区形象品质。建筑设计以简洁大方新颖为出发点，采用当代建筑设计手法，塑造一种与周边环境相协调，又含有鲜明特性的多功效居住区。规划构造及功效分区6.3项目场地呈不规则多边形，根据对现状用地的分析和对周边环境的研究以及建设方居住户数最大化的规定，本项目采用条式阵列布局的形式，最大化的运用土地资源；同时，将幼儿园布置在地块中间，作为人文景观布置，形成一种半中心庭院式的开敞空间，开阔视线。6.3重要分为定向房、社区配套商业铺面、绿地、幼儿园等多个板块。根据对项目现状条件的调研分析及研究，在庆合里路沿线布置商业门面，并设立一六层的商业综合楼，和周边的商业形成一种整体的商业区。幼儿园布置在地块相对中间位置。绿地的布置采用楔入式进一步到建筑，充足高效运用土地。.道路交通组织本项目实施人车分流交通组织，道路交通组织充足考虑和都市道路、周边用地之间的高效率衔接问题，车行和人形分开，建立合理的道路系统与交通组织，形成贯穿的消防通道。社区内部通过物业管理手段严禁机动车进入（迁居时或消防车能够进入），机动车通过各个地下停车库出入口直接进入社区设计的地下停车库，以确保社区的安宁。社区内部重要道路宽度为米，宅前路2米,步行景观小道为1到2米，道路呈环状布置，部分地区设有环状消防道，以确保道路的畅通和满足消防的规定。6.本地块被规划道路划分为两个片区，北片区设有两个车行出入口，均在南北向控规道路上。南片区设立了三个出入口，由于地块形状和油铺街道路及幼儿园的缘故，地块被分割，因此油铺街路上设立了两个出入口，太平路上设立了一种出入口。6.4.2人行：6.结合交通线路和建规筑模及出入口方向，设立地面、地下停车场地；地面临时停车位均设立在社区外围结合商铺或结合社区出口布置，方便临时停放，社区内部不考虑地面停车位。地下车库范畴能确保全部住户就近入户，交通顺畅且便利。竖向及景观设计6.本项目地块较为平坦，整体地势东高西低，南高北低；规划设计结合现状地势，在尽量确保土方平衡的基础上运用地形进行竖向设计，使雨水、污水能顺势排放。6.5.2绿地率严格按照有关规范规定，满足≥30%的指标，在此原则上，进行景观设计和布局构思。建筑根据整体构思对现有环境进行再发明，最大程度的争取绿化空间，发明既符合社区形象、又体现时代精神的宜居景观环境。具体做法是打造一条南北通透的景观轴线，并且轴线将各个门户节点串联起来，与幼儿园相交接的地方形成一种景观面；环境设计则以硬质铺装、草地、座凳为重要景观元素，通过不同材质的方块及不同植物的组合，发明出一种色彩绚丽、层次鲜明、错落有致、季相分明的人工景观。环境设计整体协调，点上成景，线上成荫，面上成林，发明了一种优雅、宁静、含有高端的新环境。华灯初上，游走于建筑群整体营造的小道上或者休憩在其间，享有着身心的愉悦。休闲游乐区以游步道和疏密合适、高低错落的绿化设计为主，体现人为生态和绿地效应。指标体系7、论证结论本项目属于黄兴北路拓改工程、棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点，将就近解决3000多户棚改拆迁居民的安置问题，有助于维护社会团结稳定，有助于棚户改造顺利进行，有助于改善中心城区都市环境，加紧都市基础设施的建设，是利国利民的好事，含有良好的社会效益、经济效益、环境效益。本次规划调节，根据规划修改（论证）告知单、项目修建性具体规划方案及建设方规定进行，容积率指标高于“都市技术管理规定”规定，建筑密度、绿地率、建筑限高符合“都市技术管理规定”规定。调节前后指标见附表1、附表2、附表3。规划修改后，对都市道路交通、都市绿地系统及周边空间环境景观没有造成不良影响；由于人口容量、建筑容量增加，中小学校规模需求量、给排水电力电信燃气需求量对应增加，但并不会超出市政配套设施承载能力。至于历次修改（至今）所造成的本组团人口容量及建筑容量的大量增加，需在控规层面或者更高层面才干解决。总而言之，本规划修改基本可行。附表1地块控制指标一览表（控规根据图）地块编号用地性质代码用地性质名称总用地面积(M2)净用地面积(M2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(M)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位公共配套设施064-D-4-01R22中小学托幼21853186552835365441904195SWN邮政所电信模块局064-D-4-02R2二类居住用地351062894422352400289SN中学064-D-6-01U13供燃气用地108058110359000WN瓶装供应站064-D-6-02R2二类居住用地22253181132835455281848316SN公