2011年市场调研总结

策划部2011年1月市场调研总结调研时间：2011年1月调研对象：武昌片区：银湖·白沙洲中小企业城；长咀工业园；光谷黎明工业园（光谷8号工坊）；汉口片区：和昌工业园；武汉中小企业城；家华国际都市工业园；台湾源源鑫国际工业园；金银潭现代企业城；华中企业城；弘毅工业园；长盛工业园；中国长江金属交易中心；汉阳片区：东创汽车科技工业园；美国新都市工业城镇；天润工业园；调研人员：谭华东、甘晓娜、刘妮娅调研方式：现场走访及电话了解调研目的：了解武汉市场近期工业项目建设及销售情况，着重了解框架厂房的建设、销售情况。随着武汉工业投资的增速、沿海产业转移的发展以及武汉市内各中心城区大量的城中村改造，遍布武汉城郊的集中工业园建设、发展速度很快。通过对项目的走访，发现现阶段武汉工业地产的建设及销售呈现出如下特点：1.从工业园分布看：汉口连片建设发展，武昌分散，汉阳未成气候。此次调研共走访15个工业园，其中武昌与汉阳各三个，另外9个集中在汉口片区。并且汉口片区在工业园开发建设上形成规模（东西湖、盘龙城、武湖、阳逻连成一片），和昌工业园、家华国际都市工业园以及台湾源源国际工业园依次只相距两公里左右；而武昌则由于地理位置及产业分布的原因导致各个工业园布局较为分散，无法成片发展（白沙洲、光谷、青山等各自发展）；汉阳片区则因投资力度不足而未连成片、未成气候。台湾源源鑫国际工业园（汉口东西湖）2.从销售价格看：汉口明显高于武昌、汉阳。成片建设、开发所带来的规模优势及聚集效益在价格上所表现出来的现象就是汉口片区的单层厂房销售价格比武昌、汉阳片区的价格高出不少。单层厂房：和昌工业园的单层厂房（现房）起价3380元/平方米；中国长江金属交易中心的单层厂房（期房）起价为3080元/平方米；高出汉阳片区的东创汽车科技工业园近1000元，东创的单层厂房（现房）起价仅为2300元/平方米。而多层框架厂房的价格则分为三个区间，第一区间为2100—2400元/平方米，三大片区的大部项目价格都在这个区间之类。第二区间为2400—2600元/平方米，区域这区间的为台湾源源鑫国际工业园和金银潭现代企业城。第三区间为4000元/平方米以上，仅仅只有光谷黎明工业园（光谷8号工坊）保持在此价格区间。唯一例外的是长盛工业园，长盛现阶段实行的是为客户量身定制的销售模式，价格较之同类产品低；单层厂房报价1830元/平方米，多层框架厂房报价1700元/平方米。框架厂房物业收费标准基本都在0.4-0.5元/平方米·月。和昌工业园的单层厂房报价3380元/平方米3.从客户群体看：三大片区客户群差异较大。汉口、武昌、汉阳三大片区的各工业园定位分明，客户群差异较大。武昌片区的光谷由于光电子及生物医药产业的带动，厂房从结构布局上就偏向于研发生产型企业；汉阳片区则着重围绕汽配产业规划发展；汉口则集聚了所有类别的轻工制造业，包括服装、轻纺、家具、五金、机械制造等。4.从产品结构看：框架厂房成为主流。从此次走访的工业园归纳来看，框架多层厂房逐渐成为市场主流供应产品，标准单层厂房越来越少。大部分以3-4层框架厂房为主，并且均在顶楼设置办公区或生活区。框架厂房逐渐增多和昌工业园的框架厂房5.从销售状态看：冰火两重天。尽管多层框架厂房成为市场主流，但框架厂房的接受程度仍然不是很高；在买地及单层厂房的诱惑下，框架厂房的实用性及各项优点还未完全显现。尽管部分园区框架厂房销售情形较好，但实际使用率及厂房功能利用率不高。在走访的15家园区中，13家采用转让产权的方式经营，只有长咀工业园与弘毅工业园采用出租物业的方式。经过这几年市场的培育及需求市场的逐步放大，部分园区销售较好：其中东西湖武汉中小企业城销售完毕；银湖·白沙洲中小企业城、金银潭现代企业城、华中企业城、中国长江金属交易中心等项目的一期基本销售完毕。而天润工业园由于项目运作的原因致使项目坠入冰点。荒废的天润工业园6.从销售方式看：销售、推广方式单一。在走访的15家工业园中，多数采用成品销售及量身定制两种方式同时推进，不同企业侧重点不一。同时，开发商在销售、招商投入力度不大，广告发布上几乎都是营销人员个人网络发帖及报纸分类信息刊登等形式，未见其他推广方式。基于此，这些项目的销售方式都过于单一，全部采用坐销，通过客户来电掌握客户第一手的信息，然后通过来电约客户看现场；较被动，且主动性不强，销售周期也比较长。销售周期长又直接导致销售员出业绩的难度增大，销售员流动性过快，新的从业人员服务水平无法得到保障，容易给客户留下负面印象。招商人员的专业素养直接影响客户对项目的信任度（阳逻长盛工业园）7.从配套服务看：配套设施滞后于厂房建设进度；相关收费标准差异巨大。尽管各个园区或大或小都规划的有配套设施，但配套设施普遍建设较缓，基本都规划在二期的建设计划中。因普遍地理位置较偏僻，因此除东西湖中小企业城是将配套设计规划在园区内部外，其他各项目的配套建设均在园区外围；基本上以员工宿舍（公寓）、办公楼为主，部分园区配备食堂和超市；再利用园区外围部分商网的社会化经营来满足园区企业及职工的生活需求。在配套设施成熟之前，提供给客户的解决方案基本上都建议客户把厂房顶层或部分办公楼层进行改建，变成生活区。这样尽管能暂时满足客户需求，但安全性、舒适性及便利性均不能得到良好满足。在配套建设的另一方面——水电收费标准上各园区差别较小。电费标准从0.9-1.3元/度不等；最低价格为东创汽车科技工业园，按峰、平、谷不同阶段计价，平均后为电费在0.56元/度。水费标准则差别较大，从1.45-4.0元/吨都有，这和园区所处行政区有关，因水的供应为地方自来水公司，各自标准不一。如光谷黎明工业园同长咀工业园相距不到两公里，但两者水费分别为2.6元/吨和4.0元/吨，只是因为前者属东湖高新管辖，而后者则属江夏区管辖。在按揭贷款方面，基本均能贷款，但贷款年限普遍在5年，个别能贷8年。配套建设总滞后于厂房建设（图片为金银潭现代企业城）8.从发展趋势看：A.框架厂房是发展趋势。现阶段的框架厂房在市场上类似住宅从多层向小高层发展、转变的过程中，属于新生事物，但其接受程度还有待提高。随着土地集约发展的趋势不可逆转，因此框架厂房的发展空间及市场需要求均会得到一定的释放。B.其他行业的投资者加速进入工业地产开发领域。在本次走访的15家项目中，新开发项目（长咀工业园、光谷黎明工业园、家华国际都市工业园、台湾源源鑫国际工业园）的开发商均系地产行业的新军，都是从生产制造领域进入工业地产开发市场。随着普通住宅市场调控的日趋严厉加上制造企业的发展的需求加大，进入工业地产开发领域的外来者必定会逐渐增多。家华家具投资开发的家华国际都市工业园C.投资者逐步进入工业地产市场。住宅、商业及旅游地产一直是个人及企业投资的重点，但工业地产始终属于企业购买自用阶段，投资氛围不浓。但工业厂房的市场容量巨大、升值潜力高、投资回报稳定等优势已开始吸引部分投资者转向，开始关注工业厂房市场，特别是框架厂房。在本次走访的园区中，部分框架厂房产品外观及内部结构均类似写字楼，但因其土地性质的原因售价较其他同类产品较低，吸引了部分个人及企业投资者；在武昌光谷芯中心及汉口华中企业城表现较为突出。类似写字楼的外观吸引不少投资者关注（华中企业城一期即将交付使用）D.物流企业将是框架厂房新的使用大户。电子商务的迅猛发展造就了物流企业起飞的一个平台，但仓储与运输则直接关乎物流企业发展的关键。据有关机构预测，未来十年中国物流行业将获得井喷式的发展，而武汉的地理位置直接决定了物流企业在武汉建设大型仓储空间的必备选择。单层厂房利用率低，老式厂房结构不适合现代物流企业的检索、运输及网络化运行；因此，不论是租、或是买，新式框架厂房则成为众多物流企业的必然之选。9.对华顶的启示：A.销售向前更进一步，争取在产品开始规划时就能把握解客户的需求，使产品的适应性能增强。B