商业地产运行现状及发展趋势

商业地产运行现状及发展趋势

现在，由于租赁住房的高租金水平和经济危机的后续影响，许多企业家退出了原来的商业领域，转向了位置较高、租赁水平较低的商业领域。这导致了北京和其他主要城市的高昂航空住房率。与住宅产品相比,商业地产的产品开发价值通过商业的运营来体现。本文就当前商业地产的运行状况及其影响进行了分析,并给出了促进商业地产稳定发展的对策建议。一、商业开发模式分类商业地产从狭义上讲,是专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式(陈建明,2005)。从商业地产的运行状况看,其运行模式处于由销售向自持经营过渡的发展阶段。不过,由于后期经营的影响因素多而复杂,因此,对开发商运营经验和发展环境要求较高。在当前比较复杂的环境下,这种“销售→自持”的过渡呈现了进进退退的反复局面。(一)销售向自发过渡从整体上看,商业地产的发展阶段比较清晰,目前处于由销售向自持过渡的阶段。开发商在此阶段逐渐放弃对资金快速回笼的追求,转而通过自持从商业经营和资本运营中取得长期、持续的收入。1.商业地产的消费和投资情况从全国商业地产历年的销售价格可以看出,从2000-2009年商业地产价格增长的趋势稳定,没有大起大落的现象。总体上看,2000-2004年期间的增长较为缓慢,而2004-2009年的增长较为快速。其中,2008-2009年的价格增幅最大,达到了19.6%。从全国商业地产历年的销售面积看,其趋势呈现了先上升后下降的抛物线形态。从2000-2004年增长较为平缓,2004-2007年增长比较快速,2007-2009年期间则呈现了明显的下降趋势。商业地产的投资情况与其价格的变化趋势类似,呈现了平稳的单向增长的状态。从2000年至今的商业地产运行状况看,早年商业地产呈现量价齐涨,而近两年则呈现了价涨量跌的现象。在价格和投资额均上升的情况下,销售量的下降趋势在一定程度上说明了商业地产的交易量在下降而持有量在增加。2.商业地产运营管理的现状目前,开发商建造物业的赢利模式大致可分为两种:一种是建好卖掉一次性回笼资金的销售型;另一种就是建好后持有,通过长期收取租金获益的持有型。相对前者来讲,持有商业地产的风险较大,收益缓慢,对开发企业的资金运营要求严格。不过,商业地产中,大多数企业的战略在近两年开始从传统地产模式向商业地产持有模式转变,这有几方面的原因:一方面,由于商业地产散售、缺乏统一运营管理出现了一些比较严重的问题,反映了商业地产需持有而非短期获利的基本特性;另一方面,持有商业地产不仅可以产生持续性的租金收益,更可以长期产生资产增值,为企业提供较为稳定的现金流;另外,目前的行业内信息透明、成本公开化程度越来越高,开发商面临成本压力比以前增加,也是促使开发商自持商业地产的一个重要原因。商业地产开发中的另一个现象是商家从开发阶段介入商业地产,购置土地进行房地产开发直至后期对商业地产完全持有并自行运营管理。该现象表明了商业与地产的融合。与商业地产商从短期销售到自持运营的过程相比,一个是“开发→运营”,另一个是“开发←运营”,是一条线上两个端点向中间靠拢的过程,企业的战略思想和表现结果是相同的。(二)商业地产经营活动受制商业地产的自持和运营对商业经验、资金运作等要求较高,在复杂的环境下,由于经营模式落后、市场定位不准或资金运作等问题都会导致商业地产被迫从自持经营回到销售阶段以减少风险。从图1中可以看出,2009年全国商业地产的平均价格起伏程度不大,但是销售面积却逐月增加。这一现象是当前发展环境复杂使得商业地产风险提高造成的。整体经济发展状况不景气,一方面会直接影响商业地产投资者的积极性,使得投资集团和小投资者将资金转向其他领域;另一方面,经济危机使个人的消费性支出受到控制,零售业发展预期不够乐观,零售企业放缓了扩张的脚步,甚至由于经营亏本而退出市场,这进一步使商业地产招商受到影响,并最终影响商业地产的收益水平。2009年受国际金融危机的影响,原来持有商业地产的企业出现了整售的情况,计划自持物业的地产商也迫于资金压力转而将开发好的地产销售出去。这是销售面积增加而销售价格未增加的一个重要原因。另外,我国商业地产金融工具较少,融资渠道单一的现状使商业地产的资金运转容易受到阻碍。而金融政策从宽松到收紧也增加了商业地产的系统风险。这些都是造成商业地产当前运行模式不稳定的原因。二、商业地产运营模式稳定性低虽然我国商业地产已进入由销售向自持转变的过渡阶段,但复杂的经济环境会使商业地产运行模式出现反复。商业地产运行模式不稳定会带来以下三方面的负面影响。1.不利于商业地产的进一步成熟。正如前面所说到的,商业地产对选址、市场定位、商业运营等方面的经验要求较高,一个成熟的商业地产商除了专业的选址和开发经验外,还需要准确把握其商业物业体辐射区域的人口经济发展状况、市场需求状况、商业发展状况,以此确定合理的市场定位、开发规模和业态组合。此外,还需要有丰富的资金运作经验,保证商业地产长期稳定的盈利。而所有的这些经验都需要在自持过程中积累。我国商业地产已经出现了从销售到自持的迹象,但是在目前复杂的经济政策形势下,为了降低资金的风险系数,开发商又转向销售模式。这非常不利于商业地产企业和行业,即使专业的运营商迫于压力也只会处于“一骗、二变、三再见”的阶段,难以可持续发展。2.不利于城市功能的发挥。一个城市所在的社会体系规定了城市的各项功能(蔡禾,2005),因此,城市承载着各种功能和目标,并在不同功能之间形成均衡。商业地产承载了城市的商业功能,而由商业地产进一步发展形成的城市综合体等建筑体形态还承载了娱乐、休闲等综合功能。商业地产运行模式的不稳定,会干扰整个建筑体的统一管理和统一运营,这会对商业地产所在区域社区的总效用造成负面影响。另外,投资者悲观的预期也会影响商业地产及其配套场地设施的开发规模和质量,从而影响城市功能的发挥。3.不利于城市长期发展。由于缺乏长期运营的经验,加上短期追求销售额的驱动,会出现商业地产开发企业缺乏资源整合能力,而造成盲目建设、重复建设的情况。这是过去发展阶段中商业地产的问题之一。若商业地产成功过渡到长期持有的阶段,这种现象将大大减少;若商业地产又退回到过去的模式中,这一问题依然得不到解决。大量的商业地产由于缺乏后期的统一招商、统一经营和统一管理,造成商业地产发展的不景气。这通过整条价值链的连锁反应导致城市的长期发展受到阻滞。而重复建设造成的空间发展不均衡,也极大的降低了城市空间的利用效率,也会影响城市的长期发展。三、减少城市形象工程对商业地产融资的影响,促使土地的价值管理与开发商业地产已经开始向自持经营发展,在这个较为关键的过渡时期,要促进商业地产的稳定发展,需要政府通过经济手段、行政手段、法律手段等进行合理调控和引导。1.尽量创造稳定的金融环境。尽管我国金融业发展迅速,房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐被商业地产企业采用,但是由于相关制度缺失、手续繁琐等原因,商业地产运营商融资仍比较单一。资金是商业地产的血液,缺乏长期资金的支持保证,商业地产运营风险会大大增加。针对这种情况,我国相关部门应针对商业地产的特点,发展REITS等金融工具,并结合我国的实际情况,对某些机构规模大且集中的资金进行合理的工具设计,使其在商业地产资金供应中发挥作用。在商业地产融资过程中,应提前将可能发生的风险规避手段纳入规则中,避免商业地产资金规模的大起大落。2.减少城市形象工程对商业地产的影响。在商业地产的开发中,一些地区大量发展政府形象工程,而忽视市场和商圈结构的发展规律,出现商业地产不合理的体量规模、不合理的竞争、不准确的商业定位的现象,最终不仅导致商业地产运营的失败,导致消费者、商家、运营商和地产商等一整条价值链的亏损,而且导致空间资源的浪费。因此,政府在城市规划中,要充分考虑城市的发展阶段、文化环境、历史背景、经济特点以及已有的商圈氛围,合理进行商业地产的选址规划,合理运用规划手段限制或鼓励不同类型商业地产的发展。3.鼓励先进的开发模式。在商业地产企业中,万达的订单地产模式以及当前发展起来的HOPSCA城市综合体模式被业界认可。其主要的成功之处在于商业与地产的高效率、全面的融合。在订单地产中,商家提前被选定,并提前谈好合作条件,这大大缩短了招商的周期,而且在长时间的经营中,商业业态组合与开发的建筑体本身特点相融合,主体之间也形成了忠实的长期合作伙伴关系。这种地产模式也可以通过多样化的资金合作模式解决商业地产运营中的资金周转等金融方面的问题。另一种开发模式,华润模式,也为业界所接受,该模式是地产商在后期较少的介入经营,而致力于资源的整合中,商业定位和选址也有自己的规则。这种模式由于整合经营与分工细化结合,在出现经济危机等情况时,抗