借名购买经济适用房的法律问题研究

借名购买经济适用房的法律问题研究

在中国，由于各种原因，第三方代表他人购买房屋的现象相当普遍。近年来，房屋价格显著上涨，导致了许多纠纷。如北京朝阳法院的双桥法庭,此类纠纷已占受理的房屋买卖纠纷案件的5%左右。(1)昌平法院从2005年到2007年每年都有20件。(2)此类案件大多为房屋所有权之争,不管是实际购房人提起诉讼,还是名义购房人提起诉讼,基本诉求都是要求确认所有权归己方所有。普通的借名购房案件,如无其他原因,一般不会仅仅因是借名购房就认定合同无效。但对于借名购买经济适用房,则在合同效力及房屋所有权归属上,存在着截然相反的两种判决。法律适用的统一性受到了严重挑战。鉴此,笔者对借名购买经济适用房案件的处理作一探讨。一、目前，对贷款权主张的法律状况和存在争议对借名购房纠纷的判决情况1.借名推动的纠纷之所以出现借名买房,大抵出于以下原因:(1)借他人购房之资格。比如无相应购房资格的人借他人名义购买经济适用房、房改房、单位集资房、限价房、拆迁安置房等保障性用房。早些年一些境外人士借用内地人名义在内地购房;始于2011年的限购令政策下外地人借用本地人名义购本地房等。(2)借用他人借款资格,一些人因年纪较大或其他原因,不符合银行放贷的条件,遂借用他人名义购房以达到从银行借款的目的。(3)转移财产逃避债务。(4)避税、享受优惠或避免未来之麻烦,如父母购房登记于子女名下,以避免将来继承时可能开征的遗产税或过户的麻烦。(5)其他原因。如有企业为给其职工办理蓝印户口,将企业所购房屋登记于职工名下。笔者通过对北京法律信息网的北大法宝栏目裁判文书数据库进行检索,检索出的与借名购房纠纷的民事判决书,(3)大多为第一类。这是因为经济适用房价格低廉,且有购房资格要求,故在各种原因的借名购房案件中,数量庞大且争议最大。比如北京市昌平区人民法院统计,2007年一2010年的涉经济适用房民事案件,借名买房案件占涉经济适用房纠纷的30%。(4)借名购房的实际购房人与名义购房人的关系可大致分为两类。一类是发生于亲属、恋人等关系密切的人员之间,比如父母子女、兄弟姐妹等,此类的借名之间,多为无偿,未签订书面合同,纠纷产生之原因多为实际购买人发生了婚变,名义购房人进而否定借名购房之约定的存在,否定实际购房人出资之事实等。当事人一般不提出合同效力问题。另一类借名购房发生于非亲属之间,多为有偿,双方一般有书面合同明确约定,纠纷产生之原因多为房价上涨后,名义购房人主张借名购房合同无效,要求收回房屋,或在符合办理过户条件时,拒绝办理房屋过户。2.合同效力的认定借名购房合同纠纷产生后,首先涉及的是合同效力。关于借名购买合同效力,因不同原因之借名购房而不同。如果不是经济适用房之类的涉及购房资格的借名购房,当事人通常不会提及合同效力问题,判决一般均认定为合同有效。如果是借名购买经济适用房,则关于合同效力的认定就有很大不同。而且认定有效和无效的判决数量均不少,认定有效的略高于认定无效的判决。另有一些案件,因当事人未提出合同效力问题,判决书亦未提及合同效力,而确认房屋归经审理认定的出资者所有。认定借名购买经济适用房合同无效的理由大体为:此类合同是以合法形式掩盖非法目的的行为,侵犯了国家的社会(住房)保障体制和其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利,扰乱了我国经济适用房的管理秩序,损害了社会公共利益。集资建房的资格系集资建房资格有特别的限制,因此该合同依据性质是不得转让的合同。认定借名购买经济适用房合同有效的判决理由为:购房资格转让协议内容不涉及合同效力的强制性规定,并不损害国家、集体和他人的利益。有些判决,虽然双方转让的是购房资格,但在诉讼中当事人及法院围绕的却是五年不得上市的规定。3.借名剂合同的效力目前法院对此类案件的判决基本情况是:如果认定借名购房合同有效,大多是判决房屋归实际购房人所有。如果认定借名购房合同无效,则基本上是判决实际购房人向名义购房人返还房屋,名义购房人返还购房款,有的还根据审判时的市场房价判决名义购房人赔偿实际购房人的间接损失。目前司法判决存在的问题1.遗漏重要当事人,忽视借名购房合同背后的房屋买卖合同。借名购房得以实现,除名义购房人和实际购房人外,还有一个重要当事人就是房屋出售人。在借名购房合同背后,有一个名义购房人与房屋出售人签订的房屋买卖合同。在借名购买经济适用房的案件中,房屋出售人的意思非常重要。分析借名购房合同的效力及其后果,不应遗漏这一重要当事人。借名购房与先购房再转卖不同,其是先借名,再购房,从一开始名义购房人就没有自己购房的意思。且就一般情况而言,名义购房人与实际购房人达成借名购房合同,他们并不会告诉房屋出卖人。就一般的商品房买卖合同而言,这不是个问题。在上文所列几类借名购房的原因中,除第一类外,房屋出卖人并不关心是不是借名购房。但对于第一类房屋就不然了,其出售对象必须符合一定的条件。如果经济适用房销售机构得知实际购房人并不是名义购房人,而是不符合条件的实际购房人,则不会将房屋出售给该人。鉴于经济适用房出售机构并不知道其出售房屋的买受人是为他人代名,经济适用房销售机构实际上是在被欺诈、存在重大误解的情况下所签订的合同。当名义购房人与实际购房人因房屋归属闹上法庭的时候,我们就不应仅考虑名义购房人与实际购房人之间的借名购房合同的效力及处理,还要考虑名义购房人与房屋销售人签订的房屋买卖合同的效力与处理。对此类房屋的借名购房纠纷的审理,就不应仅仅局限于名义购房人与实际购房人之间的关系,而应考虑借名购房合同的争议对房屋出售人和房屋买卖合同的影响了。2.法律关系的分析和法律的适用欠精细,失之于简单化。因借名购房合同与房屋买卖合同之结合,才能达到当事人所欲达到的目的。故在分析合同效力时不能不分析借名购房合同背后的房屋买卖合同效力,在分析房屋的归属时,也应考虑房屋买卖合同的影响。假如认定借名购房合同为无效合同,紧随其后的一个问题即为名义购房人与经济适用房销售机构的经济适用房买卖合同的效力问题。导致合同无效的情形,比如违反法律强制性规定、以合法形式掩盖非法目的、危害社会公共利益等,借名购房合同本身是不能单独构成的,其一定与经济适用房买卖合同结合才能达到不法后果。如果说借名购房是以合法形式达到非法目的,则经济适用房买卖合同即为其合法形式的一部分,其目的也是为实际购房人购房。如果说借名购房合同危害社会公共利益,则这一危害的发生,也是通过房屋买卖合同将房屋购进才得以发生。因此,如果借名购房合同无效,则名义购房人与经济适用房销售机构订立的经济适用房买卖合同亦应认定为无效合同。假如认定借名购房合同为有效合同,也不意味着该合同即为一个当然得履行的合同。如果借名购买的房屋是特定资格的人才能购买的房屋,且在购买时向房屋出售机构隐瞒了借名购房之情形,则当房屋出售机构得知真相时,其有权以受欺诈和重大误解为由,依合同法第五十四条、第五十五条在一年之内行使撤销权,撤销其与名义购房人订立的经济适用房买卖合同。通过上述分析可知,在借名购房合同无效的情况下,被借名的房屋买卖合同亦无效。在借名购房合同有效的情况下,被借名的房屋买卖合同可撤销。房屋出售机构一旦行使撤销权,则与无效的法律后果是一样的。将借名购房合同纠纷的处理仅局限于名义购房人与实际购房人之间的法律关系,失之于简单化。二、借名购买的所有权归属我国目前的司法判决,对于认定借名购房合同无效的,一般均确认房屋归名义购房人所有。认定借名购房合同有效的,判决房屋归实际购买人所有。笔者认为,这种判决对法律的适用并不精准,法律效果也不佳。因本文的主旨不是讨论借名购房合同的效力问题,故下文将分合同有效与无效两种情况分析借名购买之房屋的所有权归属。借名购房合同无效时的房屋所有权归属1.借名销售型从法律适用上,根据无效合同的处理规则,应当是恢复原状,即恢复到合同订立前的状态,而借名购房并不是名义购房人购买后再转卖给实际购房人,而是先由实际购房人与名义购房人达成借名购房协议,或者由名义购房人将其订立的经济适用房买卖合同的权利义务概括转移给实际购房人后,再由名义购房人出资购买。在借名购房合同订立前房屋即不归名义购买人,也不归实际购买人,而是属于受托开发销售经济适用房的机构。恢复原状应将房屋返还给这些机构。可见,依恢复原状法理借名所购之房屋即不归实际购房人,也不归名义购房人所有。2.实际商品房返还但在现实生活中,此类纠纷发生后,并无政府部门或相关的企业来主张权利。借名购买之房屋常常成为无法返还或没有必要返还之物。在此情况下,因房屋一直是由实际购房人占有使用,既然是不返还,则既不应向房屋出售机构返还,也不应向名义购房人返还,因房屋所有权本来就不属名义购房人。最终应由实际购买人取得房屋所有权。3.对不动产登记公信力的误读首先,从公平正义考虑,如果不发生借名购房,争议房屋可能卖给了其他符合购买条件的人,实际购房人可能再多花点钱,以市场价购买商品房。借名购房之发生,实为名义购房人将经济适用房购房资格转让,在非亲属之间,该购房资格的转让常常是有偿的,名义购房人已获利一次。而如果在房价大涨,双方发生纠纷时,确认房屋归其所有,则名义购房人以不诚信之行为,再次获利。而实际购买人在房价大幅上涨的情况下,却无法用退回的购房款再买到哪怕是面积小得多的同类房屋。造成名义购房人用实际购房人的资金谋取非法利益之结果,而使实际购房人遭受损失。有违公平正义。其次,从社会秩序考虑,如确认房屋归名义购房人所有,则涉及到实际购房人要腾退房屋,原有的社会秩序被打破,实际购房人还要重新找房。如其经济条件不算太好,则在房价已今非昔比的今天可能无力重新购买。如该房屋系实际购房人唯一的住房,还存在强制执行之困难。将房屋确认为名义购房人所有,对维持稳定的社会秩序实为不利。再次,从社会成本考虑,确认房屋归名义购房人所有,如强制执行则要花费一笔执行费,实际购房人原有的装修并不一定为名义购房人所喜欢,可能要重新装修,实际购房人重新找房、装修、搬家等也要花费一定的费用,等等,会增加社会成本的支出。可见,确认房屋归名义购房人社会效果不佳。借名购房合同有效时房屋所有权归属在认定借名购房合同有效情况下,也并不意味着房屋就一定归实际购房人所有,还要看房屋出售机构是否在法定期限内行使撤销权,如果房屋撤销机构行使了撤销权,房屋即应返还给房屋销售机构。在房屋销售机构不行使撤销权的情况下,房屋才应归实际购房人所有。值得注意的是,有观点认为依据物权法规定,以房本上的名字为准确认房屋所有权,由对方返还出资人的出资。这是对物权法不准确的理解。物权法第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该条确立的是登记的推定力,即登记的物权人被推定为真实的权利人。即为推定,当然可为推翻。在实际购买人举出借名购买事实的情况下,当然可以推翻登记簿的推定。有的法官以登记公信力为由,认为应确认房屋所有权归名义购房人所有。这其实是对登记公信力的误读。这不是登记公信力,而是登记的绝对效力。在法的历史上也曾有过登记效力的绝对主义,规定登记之不动产权利为绝对正确,不但其效力对第三人为正确,而且对权利人也为正确,登记之后,便无改正的可能。现在这一做法因过于僵硬已被废止。(1)所谓登记公信力,是指登记所表现的物权即使不存在或内容有异,但对于信赖此项公示方法所表现之物权,而为物权交易之人,法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果。(2)登记公信力产生的前提是登记物权人并不是真正的权利人,如果不动产登记与不动产上的真实权利始终完全一致,则并不发生信赖登记而产生错误的可能,则无登记公信力存在的余地。恰恰在其内容为不正确或可能不正确时,土地登记簿具有特别重要的功能与意义。(1)登记公信力解决的是与第三人的关系,在借名购房案件中,虽然房屋归实际购房人所有,但如果被名义购房人出卖给第三人,且第三人系善意,则根据登记公信力,第三人取得房屋所有权。并不涉及如何确定房屋在实际购房人与名义购房人之间的归属。综上,不管是借名购房合同无效,还是有效,无论是从法律的适用,还是社会效果看,借名购买之房屋均不应确认为名义购房人所有。三、借名直销房合同有效从以上的分析可知,借名购房合同效力如何,其实对房屋归属并不发生影响。但在判决中,总要对合同效力作出认定。对于以上借名购房合同无效论,有学者认为借名购房当事人意图规避的是建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等七部委联合出台的《经济适用住房管理办法》及地方规章和政策,不属于强行法规的范畴,不可能因此而导致合同无效。至于对于那些生活特别困难,尤其是那些连经济适用住房也买不起的人来说,通过借名的方式获得“报酬”从而实现以货币形式享受政府补贴,与我国经济适用房建设的目的和初衷相一致。借名买房行为不仅不违法,在一定程度上还可以扩大低收入人群的保障范围,增加社会公共利益。(2)这种观点是有一定道理的。笔者认为,认定合同效力应严格按照合同法的规定,以法律和国务院制订的行政法规为依据,不能随意扩大解释。对于“以合法形式掩盖非法目的”、“危害公共利益”之认定,应严格掌握,不能因当事人的目的不符合规章、政策规定,就为非法目的。对于试图利用合同无效制度而背信弃义谋取不义之财者,法律不应给以鼓励。故笔者主张应认定借名购房合同有效,而不管其所购买的是什么性质的房屋。同理,在房屋登记人先购买经济适用房再转让时,即在房屋出售机构没有受欺诈或重大误解情形,通过认定转让合同有效而避免房屋返还给不诚信的转让人。借名剂有效,也不会对实际买受人产生什么影响一个不容回避的问题是,借名购房毕竟是违反政策的投机行为,如果实际购房人不受到一点惩罚,无疑是对这种违规行为的鼓励。因此应对此有所惩罚,以阻遏这种投机行为的发生。对名义购房人惩罚之方法,是没收其转让资格的收益。但有资格购买保障房之人,收入都不高,只要不让其再次获利即可,没有必要将其转卖购房资格的收益没收,加重其生活困难。对实际购房人惩罚之方式,一是房屋销售机构撤销房屋买卖合同,将房屋返还给政府机构。但应考虑到,实际购房人将房屋返还、政府部门或有关企业的接收、重新分配都要花费成本,且原有的社会秩序被打破,可能遭遇实际购买人的对抗,