济南北闸项目市场调研定位报告

济南北闸工程

市场调研&定位报告我们的目标实现工程开发价值，并在开发中听得到每一个价值链流动的声音为工程的开发建立利润保障开展模式；为工程的开发建立能够到达利润最大化的价值提升模式；为工程开发建立整合各方资源的最优化解决方案；第三局部区位综合分析报告结构第二局部工程分析第一局部核心问题分析第五局部需求市场专题分析第六局部工程定位分析“以专业效劳获得双赢〞是我们致力于本案筹划所秉承的宗旨第四局部供给市场分析第一局部核心问题分析核心问题分析即找出工程关键问题所在！世纪万邦以专业力洞察工程本质内涵，探索问题解决的最优化方案。如何突破区域销售瓶颈，实现工程的快速销售?如何确定合理利润目标，进行销售均价的制定?土地性质及特征制约开发销售的程度如何?需求市场中目标客户如何界定才能快速实现房源的去化?1、如何使得工程开发价值最大化？2、如何找准主打市场，锁定目标客户，快速回笼资金?如何选择上市时机及合理安排销售周期？核心问题:第三局部区位综合分析报告结构第二局部工程分析第一局部核心问题分析第五局部需求市场专题分析第六局部工程定位分析“以专业效劳获得双赢〞是我们致力于本案筹划所秉承的宗旨第四局部供给市场分析第二局部工程分析“发现工程潜在价值，挖掘工程核心竞争力〞是我们筹划工作的灵魂。工程区域环境分析地块分析SWOT分析与策略工程概况项目位置天桥区泺安路16号占地面积约12.37公顷行政区划天桥区泺口街道办事处北闸居委会项目现状已拆迁完毕，为三通一平地产品功能居住\配套底商

工程概况工程东临城市主干道济泺路、北靠次干道泺安路，周边有4路、5路、K58、K68、111路、114路、130路等近10路公交环绕，交通优势较为明显。周边环境分析---交通工程地块区域环境较差，工程周边分布有济南泺康印铁制罐厂、济南金属颜料厂、黄河电器设备厂等工厂，但在城市总体规划下，“五带三片区〞建设将带动区域环境改善。周边环境分析---环境生活配套较为齐全，聚集了宾馆、药店、美发、银行、诊所、集贸市场等生活设施；教育、市政、娱乐配套设施较少。周边环境分析---配套工程处于泺口商圈辐射区，泺口商圈鼎盛的商气及人气为本工程带来了较大的开展机遇。周边环境分析---商业气氛工程地块分析---已拆迁，前期土地平整难度小地块位置规划性质现状条件价值分析济泺路东泺安路南居住用地/配套商业已拆迁，地势较平坦位置较好价值较大工程地块是整个地块甚至泺口板块中最有价值的地块之一：1、地块西近泺口街道办事处中心，东侧靠济泺路；2、通过济泺路至汽车站仅5分钟车程；3、紧邻泺口商圈，可以充分享受商圈内鼎盛的商气及人气。4、地快为平地，平整难度小。工程地块分析---地块在泺口板块中是最有价值的地块之一该工程位于城市规划北部商贸效劳轴济泺路－泺口片区，区域开展潜力大；工程处于泺口片区成熟居住区，居住气氛较为浓厚；工程处于泺口商圈核心辐射区，商业气氛浓厚；工程规模较大，地势平坦，有利于做出整体规划布局；处于前期筹划阶段，可以借鉴代理公司的建议，开发市场热销产品。工程SWOT分析---区域、地段及交通是工程较之竞争对手的核心优势工程区域认可度不高；工程周边社区质素低；该工程南靠铁路；工程地块有多家公司投资开发，带来竞争压力。解决方案：——在开发过程中，从规划着手，营造社区优质环境，并通过恰当的工程形象包装，相应加大前期广告投入，树立工程良好品牌形象。——通过营造层次丰富的景观降低视觉和噪音污染，根据价值理论安排房源位置，同时将大门设在主干道。工程SWOT分析---区域环境、铁道是工程最大的劣势济南市政府的“北跨〞总体战略及天桥区政府“五带三片〞的开展新思路为本工程带来宏观上的开展契机。随着济南北部居住环境的改善，该区域正在开展成为房地产开发的热点区域，为工程的销售带来良好的机遇。工程SWOT分析---区域规划及开展是工程的最大机遇宏观政策的风险；工程周边尚有紧临的几家工厂尚未搬迁，对工程未来居住环境形成一定影响；工程周边在建和在售工程众多，竞争较为剧烈。工程SWOT分析---政策、竞争工程的上市是工程面临的重大威胁解决方案：——全程、系统、科学地制定工程开展方案和营销思路。——全力塑造工程的中高档形象。工程开发现状与对区域资源的最大化利用；抢占区域市场空白点；创新制胜和差异化产品及营销策略；弱化、躲避负面信息。工程SWOT根本策略第三局部区位综合分析报告结构第一局部核心问题分析第五局部需求市场专题分析第六局部工程定位分析“以专业效劳获得双赢〞是我们致力于本案筹划所秉承的宗旨第四局部供给市场分析第二局部工程分析第三局部区位综合分析分析工程区域市场资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及工程定位。区位特点城市规划产业经济分析区域开展潜力房地产市场现状区位特点---传统的工业区，环境差，认知度低，开展滞后“泺口板块〞是?济南城市总体规划?中的北部区域，隶属于济南天桥区。泺口板块处于济南传统的老工业区，整体环境较差，区域经济开展滞后。中疏北跨南控城市改造给房地产带来巨大的开展空间未来城市东区将是开展热点区域济南北部开发空间较大。西部新城东拓西进济南城市规划东部产业带东部新城黄河以北用地宽阔，地势开敞，是城市进一步拓展空间的选择。规划研究结合北展区的建设，实现城市跨黄河开展，沟通主城区形成便利的交通条件，构筑北部城市新区，形成城市空间进一步扩张开展的新载体。

南控区启动城市、旅游、生态、水利、林业、农业、村庄、环保规划；该城区为消费者心目中的传统高尚住宅区西部新城将建设高速铁路新济南站老城保存商业效劳中心的职能，加强古城保护，以表达泉城历史文化风貌为特色济泺路片区北临黄河，东界津浦路，南界胶济铁路，西界无影山路，定位为城市北部商贸效劳轴，城市客运枢纽、综合居住区。规划人口20万-21万人。这里将形成“一带两轴、两心三区〞布局结构。“一带〞即小清河滨河景观及开展带；“两轴〞为北园大街和济泺路；“两心〞为北园大街和济泺路交汇处的地区商业中心和位于济泺路和小清河交汇处的商贸中心。“三区〞包括商业商贸居住区、商业商贸文化区和交通枢纽商业居住区。另外还将规划4个公交车首末站、15个加油站、1个加气站、10个社会停车场。区域规划---一带两轴两心三区，济泺路片区泺口板块

泺口板块济泺路片区

一带两轴两心三区区域产业经济分析---药山工业片区、桑梓工业片区、大桥经济片区

区域产业分析药山桑梓大桥药山工业片区：以新型工业化为导向，着力开展高科技、高附加值、低污染、低耗能新型都市工业；桑梓工业片区：以济南重化工业园为依托，承接市区传统工业企业转移，引进大型重化工业工程，建成以化工等传统工业为主的重化工业基地。大桥经济片区：以大桥镇驻地为根底向西拓展，规划５平方公里，建设新大桥中心镇。区域市场住宅供给特点---单户面积、均价逐年上升，但仍低于市区水平本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于市区平均水平销售单价逐步上升，但仍低于市区平均水平区域商品房销售现状与趋势

---主力需求为中小户型的产品据统计，2006－2007年主力需求面积是在80－110平米的产品。均价在3000-4000元/平方米的需求比例最大。

区域市场开展潜力---北部区域潜力大，市场需求以根本居住及根底改善型为主流北部区域市政的投入将给该区域房地产市场带来巨大的开发潜力，将吸引全市市场，潜力巨大。初次置业及根底改善型消费占据该区域市场需求主流，其中根底改善性需求呈现逐年增多区域，且容量很大。区域市场开展潜力---潜在置业者对北部市场信心增长区域开展，环境改善，居住条件完善。地产开发企业抢滩北部，大型居住区即将形成。置业者对北部的认可度在提高。区域市场发展前景看好置业北部信心增长报告结构第一局部核心问题分析第五局部需求市场专题分析第六局部工程定位分析“以专业效劳获得双赢〞是我们致力于本案筹划所秉承的宗旨第四局部供给市场分析第二局部工程分析第三局部区位综合分析第四局部供给市场分析分析工程区域市场资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及工程定位。供给量分析区域供给市场概述竞争工程分析未来供给趋势分析热销产品分析各区域新楼盘总量分析济南市供给市场供给量的调查研究主要是以在售的新盘为主，其目的是了解济南近期市场供需情况及特点，分析济南市场的整体走向，从济南市工程的分布看，槐荫区的工程居多，主要是因为槐荫区内有阳光100这样的规模庞大的工程，其次为历下区、市中区，这两个区的工程，无论是规模、还是品质上都相对较高；供给量最少的是历城区，历城区工程数量较多，但工程的规模相对较小。名称类型规模在售面积主力户型面积均价(元/m2)未来上市量工程进度碧水尚景小高层、高层11万平6万余平86-94平米470050000已建至6层君逸左岸小高层8.3万平92-113平米400083000地基阶段翡翠郡多层，小高层，联排别墅68万平约38万平米87-145平米洋房4800，小高层4600300000部分封顶金田苑多层10万平剩4套70-80平米350015000三期封顶天和园多层、小高层25万平约5万平米80-100平米400030000现房阳光水岸多层、高层23万平10万平米42-123平米3200100000现房尚都国际多层7000平米4000多平95、105平米27003000封顶区域供给市场概述---区域主要在售工程一览〔数据来源：世纪万邦2007最新市场调研数据库〕要点属性描述区域城区西北片区年龄25-45职业特征普通白领、私营企业主、专业技术人员、公务员、事业单位职工经济能力主力客户家庭月收入4000-10000元，年收入5-15万需求特征主力面积区间80-120平米，主力总价35-55万置业关注要素地段、价格、环境、配套置业的性质自住为主，少部分投资，置业主要原因在于改善居住环境，追求邻里融洽，轻松社区生活，重视群体氛围认同。区域供给市场概述---从目标客户上来看，区域客户是主力。竞争工程分析---竞争对手选择目前本区域呈现商品房和旧改房共同构成供给市场局面。按照竞争程度，我们选择主要竞争工程进行分析。主要次要商品房：天建天和园、金田苑、泺安广场旧改房：阳光水岸商品房：碧水尚景、重汽翡翠郡旧改房：鼎舜赵苑及工程周边众多旧改房工程概况开发商济南天建房地产开发有限公司物业地址小清河北路66号开盘时间2004年7月1日占地面积167亩建筑面积25万平方米绿化率42%建筑类别板楼、多层、小高层装修状况简装修竞争工程分析---天建天和园25万平米主题园林水景社区春夏秋冬四大社区组团各具特色。设计12000平米文化主题水景园区，1400平米现代健身活动中心。规划理念天建天和园

春夏秋冬四大组团各有特色，主力户型较为齐全，由48-130平米的一室一厅到三室两厅组成。主力户型天建天和园销售价格均价为4000元/平米，总价范围在21-52万之间天建天和园购置客户区域分布主要为城区西北片区居民天建天和园工程概况开发商山东鑫苑置业有限公司物业地址北园大街与东工商河交汇处向北300米开盘时间2007年5月占地面积92亩建筑面积11万平方米绿化率40%建筑类别小高层装修状况简装修竞争工程分析---碧水尚景规划理念2250平米高尚会所，邂逅“名仕〞生活。恒温游泳池，国际生活的享受。风格各异的主题广场、情趣盎然的跌水平台。70米楼间距，可不同角度欣赏风景。碧水尚景主力户型功能户型，追求用，与自然，与景观共存，聪明人的选择。以86-94平米的两室两厅为主,其它均为三室两厅，面积在110-150平米之间.碧水尚景销售价格均价4700元/平米，总价范围在38-68万之间。一户一价，低楼层销售状况较好碧水尚景购置客户类型主要为城区北部片区居民碧水尚景工程概况投资商济南恒信投资有限公司物业地址济泺路61路，泺口童装批发市场北50米开盘时间2005年5月占地面积12000平米建筑面积1.6万平方米绿化率建筑类别多层装修状况简装修竞争工程分析---泺安广场销售价格目前二手房均价4100元。泺安广场工程概况开发商山东金田苑房地产开发有限公司物业地址泺安路西首开盘时间2004年占地面积108亩建筑面积10万平方米绿化率35%建筑类别多层装修状况简装修竞争工程分析---金田苑规划设计采用欧陆风格设计，外观典雅大方，名家景观设计。大型中心绿地，社区花园、主题式景观。金田苑主力户型户型包含经济二居、温馨三居，南北通透、动静分区布局合理。以70-80平米的两室两厅为主金田苑销售价格及客户来源均价3500元/平米，总价范围在20-42万之间剩余两栋预计均价3300元/平米西北部区又以药山周围为主金田苑综述：商品房销售速度远高于旧改房，旧改房销售价格较低且销售周期长，区域商品房需求旺盛两室的销售快于三室区域一室户型较为匮乏区域热销产品分析---工程产品销售情况分析未来供给趋势---时机与竞争并存1、北部区域房地产市场总体开发水平较低，多集中在根本居住型住宅需求水平。由于根底配套设施建设对区域市场的提升正在显现，新的地产开发秩序即将形成。2、缺乏大手笔整体规划，产品档次及规模亟待提升。3、该区域的巨大开发潜力已经显现，快速占领市场，区域整体规划的“井喷式〞开发即将出现。报告结构第一局部核心问题分析第五局部需求市场专题分析第六局部工程定位分析“以专业效劳获得双赢〞是我们致力于本案筹划所秉承的宗旨第二局部工程分析第三局部区位综合分析第四局部供给市场分析区域需求市场状况及潜力分析潜在目标人群产品需求分析潜在目标人群特征分析潜在目标人群配套需求分析潜在目标人群价位承受力第五局部需求市场专题分析区域需求状况及潜力分析济南北部－－泺口片区房地产开发趋势评估：南部山区在政府实行保护后，房地产开发将退出住宅工程开发的一线，可开发用地将大大减少；中部城区属老城区，旧城改造将以“拆〞为主，受拆迁本钱高、地价高等因素制约，区域内住宅开发难成规模。北部可建设用地规模较大，随着市政根底建设的完善，该区域认可度将有提高，房产开发将有起色。因此，从规划上看，济泺路－－泺口片区将迎来大的开展契机，以旧城改造为主的城市建设，将带来庞大的主动与被动需求，对住宅产生巨大的潜在需求；同时，泺口商圈大量的外来人口进入，将带动此区域住宅需求量的上升。北部市场需求情况分析：被动需求：随着城市的规划与开展，济南北部、西部存在着大量拆迁居民，拆迁释放的需求将极大的活泼北部房产市场，对住宅产生巨大的需求。主动需求：从规划上看，北部区域面临着升级，区域环境改善，区域认可度提升，主动需求量增加。特别是，目前北部房产住宅价格水平虽有上调，但与南部、中部和东部局部区域相比，有一定的价格优势，因此，存在着广阔的需求群体。区域需求状况潜力分析区域内原有居民，包括老居民区及棚户区居民泺口商圈经营商户天桥区产业园员工企事业单位职工效劳型、科贸型企业的骨干人员私营小业主区域村庄居民、旧村改造的村庄居民其他区域人口构成状况泺口片区需求市场专题调查说明本次需求市场调查样本选择为工程周边的几个居民区及泺口商圈经营商户，所得到的数据和结论为工程定位提供决策依据；本次提案只提供调研结论及简单图表说明，详细数据以后〔在确定合作意向后〕提出。研究目的研究结论潜在人群、潜在目标人群和“北闸项目”有效潜在目标人群是谁？他们具有怎样的特点？区域分布如何？项目目标人群定位；找到客群并制定有针对性的策略影响他们。消费者现实置业特点、新趋向与居住经验，购房动机、理想住房特点以及北闸所在地块的产品需求特点。产品新的需求特点与偏好，为产品规划提供依据。区域原居民和泺口商圈经营商户是潜在购房群体中比例较高的群体。潜在目标客户特征分析潜在目标人群产品需求问卷问题之一：假设小高层价格比多层价格高，但品质、绿化、配套比多层好，您愿意原那么高层还是多层？多层、小高层是首选，占到此次市场调研总样本量的71％。潜在目标客户对两室户型需求比例最大，面积主要集中在60－80平米之间，其次为三室户型，主要是90－120平米的经济型三居室，再者一居室户型是泺口商圈经营商户的主力需求户型。潜在目标人群产品需求－－对户型及面积的需求潜在目标人群产品需求－－综述客户特征：区域原居民及泺口商圈经营商户是工程主流客户群体建筑类型：多层、小高层为主户型：两室、三室为主，一室户型比重上升。需求面积：60－88平米的两室以及90－120平米的经济型三室是需求主流。配套定位：超市、医疗设施需求较为迫切，生活效劳设施、运动休闲场所和社区活动中心其次；目标客户对一些增加生活情调的休闲娱乐场所兴趣度一般图客户对配套设施的需求=潜在目标人群配套需求－－客户对配套需求

目标客户对泺口板块商品房的总价承受力集中在30－40万元之内。总价承受力在40万元以内的占83%。潜在目标人群价位承受力－－总价承受力

目标客户对泺口板块商品房的单价承受力集中在4500元/平米以下。单价承受力在3500－4500元/平米的占55%。潜在目标人群价位承受力－－单价承受力1、从区域开展来看在“五带、三片区〞规划的带动之下，北部房地产近两年呈现出蓬勃开展态势，未来几年将是投资开发的热点区域。目前该区域商品房工程销售均价在3500元-4500元，中档收入者和西北部居民为其主要客户，产品以多层和小高层为主。2、从供给产品来看工程产品应采用多层和小高层、高层相结合的多种建筑形态，规划多种主力户型以满足消费者不同住房需求。市场分析结论3、从需求市场的调查分析来看选择本区域购房的客户具有如下特征：年龄25-45岁，以城区西北部区域为主，从职业背景分析：区域原居民、经商人士、个体业主、中高级技术人员、收入较高的企业员工为主要目标客群，政府公务员、企事业单位白领为补充客户，文化层次中等偏高，购房自住为主，注重产品实用功能及核心价值。市场分析结论报告结构第一局部核心问题分析第六局部工程定位分析“以专业效劳获得双赢〞是我们致力于本案筹划所秉承的宗旨第二局部工程分析第三局部区位综合分析第四局部供给市场分析第五局部需求市场分析第六局部工程定位分析“以正合，以奇胜〞，准确的工程定位来源于精准无误的综合判断能力。世纪万邦，实战专家，一击必重。〔创新超越，实现工程开发超越自我，为工程自身创造出竞争优势；通过“理念创新、产品创新、营销创新“，发现、挖掘与提炼“产品价值—竞争价值—整合价值〞〕目标客户定位定位思路：通过严谨及科学的市场调查，结合本工程所在区域分析，重点锁定本案潜在的客户群，从而与工程的核心价值体系及策略思路进行密码对接，最终界定及选择最为直接、最为有效的客户群体，并使其清晰化。第六局部工程定位分析一、目标客群分布区域：以北部、西部为主，中部为辅，辐射整个济南市区。二、目标客群分类分析：1、济南北部、西部中小业主〔约占30%〕工作/居住区域：主要集中在北园路以北，泺口板块为主年龄特征：35—45岁置业特征：二次置业和首次置业均有，置业目的主要是为了改善自己的住房条件和表达自身的社会地位。经济承受能力和支付能力均很强。需求户型：60—90平方米的两居室户型，100—130平方米的经济型三居室户型。目标客户定位2、济南北部、西部白领、公务员：〔约占30%〕工作/居住区域：济南天桥区、市中区等年龄特征：25—35岁置业特征：多为首次置业者，置业目的主要是为了解决或改善自己的住房问题，包括局部婚房。需求户型：60—90平方米的两居室户型，100—120平方米的三居室。3、济南北部、西部政府、大型企业领导：〔约占10%〕工作/居住区域：济南天桥区、市中区等年龄特征：35—45岁置业特征：多为二次置业，置业目的主要是为了改善自己的住房条件和表达自身的社会地位，对楼盘的环境、周边的交通、商业配套、教育配套以及小区的建筑、户型、内部配套以及物业管理效劳等有一定要求。经济承受能力和支付能力均很强。需求户型：110—130平方米的大三居室户型，130—150平方米的四居室户型。4、济南北部、西部工薪阶层、拆迁户：〔约占20%〕工作/居住区域：济南天桥区、市中区等年龄特征：25—35岁置业特征：一般为首次置业者，置业目的主要是为了解决或改善自己的住房问题，其中相当一局部那么是作为婚房。需求户型：60—90平方米的两居室户型。5、其他〔约占10%〕工作/居住区域：在济南其他区，济南周边地市以及外地。职业特征：金银领、外地商人等。收入特征：收入较高并拥有较为丰厚的家底或积蓄。置业特征：兼有二次置业者，置业目的主要是为了改善自己的住房条件和表达自身的社会地位，对工程的地理位置、周边的人文环境、交通环境、市政及商业配套以及小区的综合质素等较为认同。需求户型：80—130平方米的各类户型。产品规划建议如何把潜在的需求点与目前产品供给点结合起来，进行本工程产品的开发？第六局部工程定位分析产品规划建议---产品总体建议将工程定位为中高档社区，用足工程容积率，提高小高层产品的比例。以客户定位作为根本依据。与同区域现有工程相比，适度提高产品配置，包括建材、外立面、景观等，优化性价比。躲避用地现状的负面影响。产品规划建议---区域在售工程容积率翡翠郡1.67碧水尚景1.79金田苑1.39君逸左岸2.49泺安广场1.33阳光水岸1.40鼎舜赵苑1.35金容花园1.97天和园2.04目前区域多层容积率控制在之间；多层和小高层的组合产品容积率控制在1.60－2.50之间。产品规划建议---本工程容积率分析通常情况下，容积率与利润率呈正相关在容积率一定的条件下，高利润率的物业比例越高，总利润率也就越高综合考虑本工程用地特征及利润追求，建议容积率设定在1.9－2.0之间。市场定位经过前面对市场状况的分析总结及预测、潜在价值的挖掘、核心价值的建立，以及目标客户群的定位，接下来我们为工程进行市场定位，找到突破口，建立工程的差异化的市场形象。第六局部工程定位分析

根据济南市房地产市场和行业的状况，结合工程主客观条件，确立本案的主题概念方向为：泺口商圈:济泺路上首席运动、艺术、财富社区。工程市场定位：济南北部市场的中高档方向市场定位价格定位下面将根据市场状况，对竞争工程进行价格及目标客户的承受能力进行分析，最终给出本工程最宜实现的价格定位。第六局部工程定位分析一、定价原那么价格制定应采取竞争竞价法的原那么。◆价格制定要考虑本工程的优劣势和开发周期，要采取低开高走、逐步拉动的策略，以便切入和引爆市场。◆工程的价值最大化◆目标客户的承受能力价格定位二、定价方法结合以上分析，价格定位采取竞争定价法。工程定价主要参考因素细化为14项，各单项的权重确定主要依据房地产公司多年的定价经验和本地市场中其对销售及价格影响程度而确定。主要参考楼盘为工程周边的在售工程和本市在售同类工程。小项权重翡翠郡泺安广场碧水尚景本案环境64444周边配套86676升值潜力32222交通108888建筑形态121151111户型1198109社区规模33233园林绿化87475立面造型43233建材及品质54344会所配套44243工期95963物业管理76566品牌形象109898总计分10081688475折后均价

460038004700

价格性能比

56.7955.8855.95

价格性能比为工程的平均价格除以工程综合总分，比值反映了工程单位功能的价格，价格性能比越低，说明客户在购置单位功能时付出的价钱越低，楼盘的竞争力也就越强。本工程综合得分75分，以下为模拟价格推算：●如果取泺安广场性能价格比55.88计算，那么本案销售均价为55.88×73＝4191元/平米；●如果取碧水尚景性能价格比55