廉租住房及公共租赁住房住房建设项目可行性研究报告

XX家园三期廉租住房及公共租赁住房住房建设项目可行性研究报告目录第一章 总论 51.1项目概况 51.1.1项目名称 51.1.2项目承接单位 51.1.3项目编制单位 51.1.4项目拟建地点 51.2编制根据 51.3研究范畴 61.4项目建设规模和建设内容 71.5项目进度安排状况 71.6投资估算与资金筹措 71.6.1投资估算 81.6.2资金筹措方式 81.7重要经济技术指标 81.8研究结论与建议 91.8.1研究结论 91.8.2研究建议 10第二章 项目背景及建设的必要性 112.1项目提出的背景 112.1.1国家宏观政策背景 112.1.2河南省保障住房 112.1.3三门峡的住房保障建设 122.1.4XX家园前期建设状况 132.2项目建设的必要性 13第三章 市场分析及建设规模 173.1XX房地产发展的趋势 173.2XX房地产发展存在的问题 173.3三门峡房地产市场发展预测 203.4建设规模 21第四章 建设选址和建设条件 234.1项目建设选址 234.1.1选址原则 234.1.2项目选址 234.2项目建设条件 234.2.1现状用地条件 234.2.2地形地貌 244.2.3气象条件 244.2.4水文地质条件 244.3基础设施条件 244.3.1交通条件 254.3.2给水、排水条件 254.3.3电力电信条件 254.3.4燃气和供热条件 25第五章 项目建设方案 265.1项目概况 265.1.1设计根据 265.1.2设计理念 265.1.3设计原则 275.1.4总体布局 285.1.5建筑设计 285.1.6住宅选型 285.1.7道路交通组织 295.1.8竖向设计 305.1.9立面设计 305.1.10剖面设计 305.1.11防火设计 315.1.12节能设计 325.2构造设计 325.2.1设计根据 325.2.2抗震设计及荷载取值 325.2.3构造形式 32第六章 公用工程方案 346.1给排水工程设计 346.1.1设计根据 346.1.2水量计算 346.1.3排水方案 356.1.4管材选择 366.2采暖设计 366.2.1设计根据 366.2.2设计参数 366.2.3采暖系统 376.3电气照明设计 376.3.1设计根据 376.3.2设计内容 376.3.3供配电系统 386.3.4防雷接地保护 396.3.5弱电系统 396.4抗震设计 406.4.1编制根据 406.4.2设计根据 416.4.3编制原则 416.4.4抗震设计 416.5管线综合 42第七章 节能方案分析 437.1评定根据 437.2设计采用的节能原则 437.2能源供应状况分析 437.3节能方法和节能效果分析 447.5评定结论 46第八章 环保 478.1设计根据 478.2环保的目的 478.3环境质量原则 478.4项目及周边环境现状 488.5水土保持 488.6污染源分析 488.6.1大气污染 488.6.2噪声污染 498.6.3水污染 498.6.4固体废弃物 498.7污染的影响及其治理 498.7.1大气污染的治理 508.7.2噪声污染的治理 508.7.3水污染的治理 518.7.4固体废弃物的治理 528.8绿化 528.9评价结论 52第九章 施工安全及劳动保护 549.1概述 549.2编制根据及采用的原则 549.2.1编制根据 549.2.2编制采用的重要原则、规定、规范 559.3运行过程中重要职业危害因素的分析 559.4职业安全卫生防备的方法 55第十章 建设进度计划 5710.1实施进度 5710.2项目实施中的控制方法 5810.3项目实施质量控制方法 6010.4项目实施资金控制方法 63第十一章 投资估算及资金筹措 6411.1编制根据及有关阐明 6411.1.1编制根据 6411.1.2有关阐明 6411.2投资估算 6511.2．1投资估算范畴 6511.2.2投资估算数据 6511.3资金筹措 65第十二章 财务评价 6612.1财务评价基础数据选择 6612.2项目收入预测 66第十三章 建设项目综合评价 6813.1社会效益综合分析 6813.1.1社会影响效果分析 6813.1.3风险防备方法 7113.2经济效益综合分析 72第十四章 工程招标管理 7314.1招标根据 7314.1招标范畴 7314.2招标方式 7314.3招标组织形式 7414.4标段划分 7414.5对中标单位的规定 74第十五章 项目研究结论及建议 7615.1项目研究结论 7615.2项目研究建议 76南XX家园（三期）廉租住房建设项目投资估算表 78总论1.1项目概况1.1.1项目名称项目名称：XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目1.1.2项目承接单位项目承接单位：XX经济合用住房开发中心法人代表：胡维1.1.3项目编制单位项目编制单位：河南XX工程咨询有限公司法人代表：1.1.4项目拟建地点项目拟建地点：XX南XX家园社区位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北部。1.2编制根据（1）可行性研究报告编制委托书；（2）《国务院有关解决都市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[]24号）;（3）《廉租住房管理方法》（建住房[]258号）；（4）《有关加紧发展公共租赁住房的指导意见》（建住保[]87号）；（5）《投资项目可行性研究报告指南》；（6）《建设项目经济评价方法与参数》；（第三版）（7）XX“十二五”新建保障性住房任务分解表；（8）《XX住房保障工作工作方案》（三房保[]10号）；（9）XX国民经济和社会发展“十二五”规划；（10）《XX中心城区住房建设规划》（-）；（11）《河南省建设工程工程量清单综合单价建筑工程（）》；（12）《河南省建设工程工程量清单综合单价安装工程（）》；（13）《河南省建设工程工程量清单综合单价市政工程（）》；（14）《河南省建设工程工程量清单综合单价园林工程（）》；（15）《河南省都市住宅社区物业管理方法》；（16）其它文献规定规定和有关建设原则等（17）项目单位提供有关本项目的基础资料、技术资料等。1.3研究范畴我公司受项目承接单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范畴和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完毕了《XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目可行性研究报告》。本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关规定，结合项目的实际状况对项目的概况、项目背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行叙述、研究和计算，为项目的决策提供根据。1.4项目建设规模和建设内容XX南XX家园-（三期）廉租住房，规划占地面积82.11亩，计划总建筑面积约55300平方米，建设廉租住房、公共租赁住房合计1020套。其中计划建设廉租住房572套，总建筑面积约29600平方米（其中房屋面积约27400平方米、地下室面积约2200平方米），廉租住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在50平方米以内；计划建设公共租赁住房448套，总建筑面积约25700平方米（其中房屋面积约24100平方米、地下室面积约1600平方米），公共租赁住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在60平方米以内。计划总投资16525.48万元(其中：廉租住房8058.79万元、公共租赁住房6996.50万元、小学1470.19万元)。1.5项目进度安排状况初步拟定XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目1月－12月工期24个月。建设项目计划6月开工，6月竣工验收。7月－12月进行社区基础配套设施（公厕、道路、室外给排水、暖气、电力管网等）建设。8月－10月进行社区绿化美化工作。1.6投资估算与资金筹措1.6.1投资估算本项目总投资16374.23万元。1.6.2资金筹措方式资金来源：政府划拨。1.7重要经济技术指标附表一：项目建设用地重要经济指标项目单位数量总用地面积亩198.46其中建设用地亩182.59其中道路用地亩15.87一期建设用地亩21二期建设用地亩66村民安置房用地亩13三期计划建设用地亩82.11其中小学计划建设用地亩21.87附表二：项目规划建设重要经济指标序号项目名称单位数量备注一项目规划建筑面积万M２22.451规划住宅建筑面积万M２21.362一期总建筑面积万M２1.09建设450套3一期总建筑面积万M２2.57建设1620套4村民房总建筑面积万M２2.5建设246套5廉租住房、公共租凭住房万M２2.96建设1020套二建筑密度%25三容积率2.0四绿地率%35五居住总套数套3354六居住总人数人10732七户均人口人3.21.8研究结论与建议1.8.1研究结论经济合用住房和廉租住房建设是我国各级政府推行住房保障职能的重要方式，是解决城乡低收入家庭住房困难的重要形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设对于增进社会稳定、构建和谐社会含有重要的作用和现实意义。根据三门峡都市总体发展规划，作为都市功效设施和改善民生的一部分，本项目的开发建设含有重要的意义。通过上述综合分析可知，项目有着良好的社会效益和环境效益，也含有较好的间接经济效益，同时含有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。本项目将成为整个三门峡示范性的廉租住房项目，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。1.8.2研究建议本项目的建设含有良好的社会效益，建议有关部门应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质状况，认真按照建设程序规定搞好各阶段的工作，以确保工程质量和工程进度。在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的办法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其它项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。项目背景及建设的必要性2.1项目提出的背景2.1.1国家宏观政策背景住房问题是重要的民生问题。切实解决都市低收入家庭住房困难，是党和政府关注民生、推动社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。２００７年国务院下发《有关解决都市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[]24号）、国家七部委联合颁布了《廉租住房管理方法》（建住房[]258号）、国家七部委又联合颁布了《有关加紧发展公共租赁住房的指导意见》，重点就是要把解决都市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和政府推行公共职能的一项重要责任，以加紧发展保障住房为重点、多渠道解决都市低收入家庭住房困难的政策体系，也是对我国实施城乡住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党中央、国务院关注民生和执政为民的理念。同时，5月份，国家财政部会同住建部下达了中央补贴廉租住房保障专项资金105亿元，重要用于补贴廉租住房保障工作中的租赁补贴以及购置、改建、租赁廉租住房开支，这些有利的政策，为地方的廉租房建设提供了有力的财政支持。2.1.2河南省保障住房河南省做为一种人口大省，随着都市化进程的加紧，外来务工和毕业大学生数量越来越多，居民住房矛盾也越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。今年河南省住房城乡建设有关保障性住房的规定是：以科学发展观为统领，进一步贯彻党的十七届五中全会、省委八届十一次全会、省委经济工作会议精神，全方面贯彻全国住房城乡建设工作会议和全省推动城乡建设、加紧城乡化进程工作会议规定，坚持“四个重在”和“两转两提”，以加紧城乡化进程为中心，以实施城乡建设三年大提高行动计划为抓手，以项目建设为重点，认真实施省域城乡体系规划，大规模开展保障性安居工程建设，大力推动城乡基础设施建设。2.1.3三门峡的住房保障建设XX位于河南省西部，豫、晋、陕三省的交界处，东临洛阳，西接陕西省，北隔黄河与山西相望，南连伏牛山与南阳接壤，交通运输优越，境内电气化陇海铁路、连霍高速公路、310国道、209国道和郑西高速铁路等5条国家级交通干线贯穿全境。一向为战略要地，同时也是当今中西经济文化交流的重要通道。住房保障工作是一项重要的民生工程，市委、市政府对此高度重视，持续三年将保障性住房建设列入市“十件实事”。以来，XX紧紧围绕“住有所居、应保尽保”的目的。贯彻在31个项目102个保障性住房的建筑单体。以来保障性住房建设任务具体贯彻在36个项目，其中廉租住房项目3个共1184套，公共租赁住房项目19个共5602套，经济合用住房项目3个共565套，棚户区改造项目6个共2331套，限价商品房项目5个共1300套。在36个项目中，已获得项目选址意见书或土地同意文号的有24个;市本级新开工保障性住房建设任务是1912套，现在已贯彻6个项目共2956套，完毕目的任务的155%。2.1.4XX家园前期建设状况XX南XX家园社区开始建设，一期占地面积21亩，建设廉租住房450套，总建筑面积2.57万平方米（其中地下室建筑面积0.34万平方米），，一期工程开工建设，交付使用；二期占地面积66亩，建设廉租住房1620套，总建筑面积8.28万平方米（其中地下室建筑面积1.29万平方米），开工建设，交付使用；村民安置用房（经济合用住房）占地面积13亩，建设经济合用住房246套，总建筑面积2.5万平方米（其中地下室建筑面积0.18万平方米），开工建设，现在主体工程已竣工。2.2项目建设的必要性１、项目建设是贯彻党中央、国务院一系列惠民政策的具体体现。住房问题是国民经济发展的重要民生问题，党和各级政府一向高度重视，数年来，XX住房建设持续快速发展，城乡居民住房条件总体上有了较大改善，但也看到，近年来随着城乡化进程的加紧，住房矛盾更加突出，城乡低收入家庭的住房困难更是日益显现，搞好保障住房建设不仅是我党贯彻“三个代表”重要的具体体现，是实现社会稳定确保经济正常发展的大事。XX委、市政府始终把“保障和改善民生”及“住有所居”放在突出位置，多方筹措资金，逐步扩大保障住房的覆盖面，进一步解决低收入家庭的住房难问题，将国家的惠民政策真正落到实处。通过近五年来的艰辛工作，初步建立了住房保障制度和建设管理制度，确保了XX保障住房建设及保障工作的开展。建立住房保障制度，是贯彻党中央、国务院一系列惠民政策的具体体现，是我国住房体制改革的重要内容，也是主动推动城乡低收入家庭住房保障工作的一项民心工程。2、项目建设有助于增进社会和谐稳定。住房保障制度是政府针对住房困难的城乡低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要构成部分。近年来，随着住房制度改革的进一步深化，XX逐步建立和完善了以保障住房、商品房的多层次城乡住房供应体系，使全市住宅建设得到了较快发展，城乡居民居住条件得到改善，居住环境和居住质量有了较大的提高。但同时，都市房价上涨过快，住房供应构造矛盾比较突出，下岗和失业人员、进城务工的农民、新就业的大学生、有部分困难职工和居民由于经济拮据而买不起住房，甚至租不起房，还处在相称贫困的阶段，缺少自我救助能力。面对这些问题，市政府把住房保障工作作为进一步住房制度改革，实现全方面建设小康社会目的的重要内容，作为解决民生问题、构建社会主义和谐社会的重要工作，努力解决都市中低收入家庭住房问题。为推动XX全方面建设小康进程和增进社会和谐稳定起到了主动作用。3、建设保障住房是解决低收入家庭住房困难的重要途径。住房问题是重要的民生问题。切实解决都市中低收入家庭住房困难，是党和政府关注民生、推动社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。6月国家七部委联合颁布了《有关加紧发展公共租赁住房的指导意见》（下列简称《指导意见》），重点就是要把解决都市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和政府推行公共职能的一项重要责任，以加紧发展公共租赁住房为重点、多渠道解决都市低收入家庭住房困难的政策体系。也是我国实施城乡住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党中央、国务院关注民生和执政为民的理念。各级政府开展都市低收入家庭住房状况调查，全方面掌握保障住房需求状况，编制住房发展规划，将加紧保障住房建设列入为人民群众承诺办好的“十件实事”之一，主动贯彻保障住房资金，确保保障住房建设目的任务的完毕。同时健全解决低收入家庭住房困难的配套政策和工作机制。一是免收都市基础设施配套费等多个行政事业性收费和政府性基金；二是建设用地实施行政划拨方式供应，在土地供应计划中予以优先安排确保供应。为保障住房建设提供了政策、资金等方面的保障根据，确保保障住房建设得以顺利开展。4、项目建设有助于强化政府住房保障职能，深化住房制度的改革。住房保障制度是是政府行使社会保障职能的具体体现。我国实施住房商品化和社会化的过程中，在以市场机制调节的住房分派体系中，住房的社会保障只是弥补市场的缺点，对市场竞争中的弱者和低收入者提供协助和救助，体现人道主义精神。城乡低收入家庭按其家庭收入根本无法购置商品房，只能依靠政府提供含有住房保障性质的公廉租住房、公共租赁住房、经济合用住房才可能解决其住房问题。市场分析及建设规模都市化进程加紧、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使XX房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，并且也关系着全方面建设小康社会目的的实现。我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,通过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增加,随着人民的生活水平不停提高,购房需求不停增加,房地产业得到飞速发展,获得了令人瞩目的成就，但过快的发展，也带来了一系列的问题。3.1XX房地产发展的趋势从整个峡市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处在快速发展阶段,原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高出名度和美誉度、有实力的开发商不多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐步加强,户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。3.2XX房地产发展存在的问题近几年，XX房地产业发展很快，但仍存在某些机制性、政策性、构造性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题重要体现在下列方面：1、高档商品房比例过大、低价住房有效供应局限性，市场供求失衡。房地产构造失衡问题是房地产业发展中的一种痼疾，现在，XX住宅产业发展中房地产投资构造同广大消费者购置力之间出现错位现象。某些房地产开发公司受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，造成高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，诸多开发商不乐意开发，再加上经济合用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策贯彻不够到位，造成经济合用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么原则偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。2、房价有虚高成分、上涨过快，超出消费者的承受能力。房价的持续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。现在的市场，首先高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另首先，一部分空置房屋过高的房价被多个力量支撑着不肯降价出售。3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不停上涨，相对于其它行业的利润率而言，能够说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此造成外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多公司积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不停上扬，商品房供应构造不尽合理。突出体现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格屡次被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。4、房地产开发公司资质水平低，XX房地产公司处在刚刚起步阶段，尚未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数公司经营理念低下，开发商尚处在简朴的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品构造品质欠缺，开发缺少品味，没有形成自己的品牌特色。5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息理解很不充足，以至于出现了“有钱的找不到适宜的地，有地的找不到适宜的人”的状况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身含有明显的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观精确的判断。特别是购置期房时，购房者更是难以把握将来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中最后一种项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地矗立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。泰安市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。现在，首先是物业管理的服务质量跟不上，公司行为不规范引发业主的不满；另首先，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一种政府福利，或者是开发商应当提供的服务，不肯交纳物业管理费，从而引发纠纷。7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购置一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一种家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家持续出台的教育、医疗、住房，保障等改革方法，使个人支出预期增大，从一定程度上削弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。3.3三门峡房地产市场发展预测1、XX房地产市场含有很大的发展潜力根据建设部政策研究中心课题组《全方面小康社会的居住目的》中的研究分析：“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超出一千美元、住房面积达成30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求”，同时考虑到建设部《全方面小康社会的居住目的》中提出的“户均一套房、人均一间房、功效配套、设备齐全”的总体目的，以及“城乡人均住房建筑面积35平方米，每套住宅平均面积120平方米左右”的原则，能够预测XX此后房地产业的发展潜力仍很大。2、中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境从国际上来看，当人均住房面积不不大于25—30平方米时，住房建设就从高速增加期进入了调节期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。近年来相继建成的建业森林半岛、郑和社区、海洋新城当代城等高档社区的状况分析，能够看到：此后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享有型，从过去的“居者忧其屋”，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。即全方面提高居住功效质量、居住环境和当代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场合，并构成家庭财富的重要构成部分。3.4建设规模XX南XX家园-（三期）廉租住房、公共租赁住房及公共配套（小学）建设项目，规划占地面积82.11亩，其中小学占地面积21.87亩，计划总建筑面积约55300平方米，建设廉租住房、公共租赁住房合计1020套。其中计划建设廉租住房572套，总建筑面积约29600平方米（其中房屋面积约27400平方米、地下室面积约2200平方米），廉租住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在50平方米以内；计划建设公共租赁住房448套，总建筑面积约25700平方米（其中房屋面积约24100平方米、地下室面积约1600平方米），公共租赁住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在60平方米以内；计划配建社区小学，总建筑面积约5400平方米。计划总投资16525.48万元(其中：廉租住房8058.79万元、公共租赁住房6996.50万元、小学1470.19万元)。建设选址和建设条件4.1项目建设选址4.1.1选址原则（1）符合XX总体规划的规定，重视节省土地和合理用地。（2）场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质防洪防涝、防震等条件。（3）有便利的外部交通条件。（4）有良好的社会经济环境，可依靠的基础设施和方便的生活服务设施。(5)工程建设和使用期间不会对周边环境和公众利益造成损害。4.1.2项目选址该项目建设场址位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北。是XX东部都市规划的居住区，符合XX的都市总体规划规定。同时该项目拟建规模和建设内容相适宜，符合国家有关保障住房建设的政策规定，建设内容、建设规模拟定合理。4.2项目建设条件4.2.1现状用地条件所建项目场地地势平坦，社区内有足够停车场地，且周边交通便利，有助于车流人流、物流顺畅，条件适宜项目建设。4.2.2地形地貌XX域地貌以山地、丘陵和黄土塬为主，其中山地约占54.8%，丘陵占36%，平原占9.2%，可谓“五山四陵一分川”。XX区座落在黄河南岸阶地上，三面临水，形似半岛，素有“四周环山三面水，半城烟村半城田”之称。项目地块位于三门峡的东南部，地形较为平坦。4.2.3气象条件XX气候属暖温带大陆性季风气候，冬季干而冷，夏季热而多雨。重要气侯条件以下：年平均气温13.2℃最高气温26.7℃最低气温-0.7℃极端最高气温43.2℃极端最低气温-16.5℃年平均降水量650mm最大冻土深度0.5mm4.2.4水文地质条件XX数年平均水资源总量29亿立方米（不含黄河入境水），黄河干流年均过境水量420亿立方米，三门峡水库容量达96亿立方米，年调蓄量18-20亿立方米。4.3基础设施条件4.3.1交通条件项目所在的位置北侧为XX最大的蔬菜批发市场，社区重要干道贺站路与XX快速通道相接。快速通道往东为G30连霍高速公路三门峡东站口，往西直达（郑州－西安的高速铁路）三门峡南站、XX文体中心和风景秀丽的XX陕州风景区、天鹅湖，XX快速通道相接东西均与G310国道相连，G310国道直达洛阳和西安，往西还与G209国道相接，可直达山西运城。快速通道北侧为沿河（青龙涧河）公园。4.3.2给水、排水条件项目位于XX自来水供水服务范畴内，快速通道、贺站路中心线下设有都市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；快速通道人行道和非机动车道下都有雨、污干管，可就近排入。4.3.3电力电信条件项目最大用电负荷2267KW，XX电力供应充足，用电有确保。电源线引自快速通道地下电缆，沿项目区路段已预留出线。4.3.4燃气和供热条件快速通道一侧人行道下均敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。项目建设方案5.1项目概况5.1.1设计根据1、《都市居住区规划设计规范》；2、《民用建筑设计通则》；3、《住宅建筑设计规范》；4、《民用建筑照明设计原则》；5、《民用建筑隔声设计规范》；6、《XX都市总体规划》；（）7、《XX贺站路居住区控制性具体规划》8、《XX经济合用住房管理暂行方法》；9、《XX城乡廉租住房保障方法》5.1.2设计理念居住环境是人类最为重要的生存空间，随着人民物质文化生活水平的提高，环境的地位日益重要，在住宅社区开发中，环境已成为衡量居住质量的原则之一，同时，环境的发明和运用也是尊重地区文化和发明社区特色的核心，一种社区的环境决定了社区的品位和特色。作为一种较大型的社区规划，如何运用地形与区位在总体上达成一致性是本次规划着意考虑的问题，尽量做到社区含有独立的个性，发明一种“以人为本”的居住环境，在充足重视与周边环境协调的同时，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达成美化环境、方便生活之目的，解决好“自然环境—住宅建设—人”的关系，是本社区规划着重解决的问题。5.1.3设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵照下列原则：1、地形原则充足分析现有地形、地势、及周边道路关系，拟定重要出入口的合理位置。2、以人为本贯彻“以人为本”的思想，以建设高品质环境的居住社区、生态型居住区为规划目的，发明一种布局合理、功效齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，含有文化内涵的住区。3、特色原则在整体风格统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。4、市场原则以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。6、科技原则努力将新观念、新技术、多个材料与传统的居住生活规定有机结合，提高住宅功效质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的当代居住空间。发展新型节能型住宅。5.1.4总体布局XX南XX家园社区位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北。建筑物周边的绿化以点、线、面结合的方式进行，自然活泼，充足体现以人为本的设计理念。建筑物的周边有大片绿化，在中心这个特殊的环境区域内充满一种自然和谐的空间氛围。（1）、首先强调住宅社区的经济性和合用性，在规划设计上要以“经济合用”为原则。（2）、在营造住宅区集中绿地的同时强化开放性空间—带型空间，建立居民之间良好的邻里关系。（3）、强调日照.朝向。5.1.5建筑设计南XX家园（三期）工程，廉租住房每户建筑面积均不大于50平方米，公共租赁住房建筑面积均不大于60平方米，户型为两室一厅一卫及一室一厅一卫，建筑层高2.9米，建筑层数为地下一层，地上11层及16层，室内外高差0.45米，建筑总高度为32.35及46.85米。建筑物安全等级为二级，耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，地下室防水等级为二级，隔声减噪等级为二级，控制室内环境污染类别为二类。5.1.6住宅选型l、确保朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，确保户户有阳光、窗窗见美景。2、住宅套型设计重视实用性，考虑住户多样性的需求，结合当代居住特点，设计含有时代感的平面户型，如玄关及储物间的配备使住户的居住生活更加方便。3、4、充足运用屋顶平台设立阁楼，提高建筑的运用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。5.1.7道路交通组织道路系统由都市道路、社区道路、尽端路、步行道路构成。都市道路指社区外围都市交通干道；社区级道路指社区内重要的对外联系道路，车行道宽度为7米，两侧设1.5-2米人行道；社区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为3.5米，尽端设立12×12米的回车场；步行道路系统由社区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道构成，首先方便的与都市交通系统相联系，另首先在社区内部与社区绿化景观系统合而为一，重要步行系统由社区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，发明出人性化的住区户外空间。场区内停车分为临时停车。多层住宅区结合楼间道路设立一定数量的临时停车位；访客临时停车位设立于入口广场和社区入口处周边。5.1.8竖向设计1、地面和道路坡度项目内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行分布平整。地面坡度和车行道纵坡不不大于0.3%，人行道根据需要考虑设踏步和防滑方法。2、地面排水采用沿社区道路排泄地面雨水，普通为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段拟定。3、室内外建筑物底层地面高出室外地面0.30-0.45米。5.1.9立面设计建筑立面形式是社区每个单体的外在体现，体现了社区的整体风貌。在设计中，我们对立面形象进行了细致的推敲，采用简洁、明快的当代建筑风格，使建筑物的体型轮廓更丰富、形象更活跃，体现出了建筑轻快、细腻的立面尺度空间。5.1.10剖面设计住宅建筑均为11层及16层平屋顶，层高为2.9m，建筑高度为32.35及46.85米（檐口高度）。4、建筑装修做法房间名称楼地面墙面踢脚顶棚楼梯间水泥沙浆混合沙浆墙面水泥砂浆踢脚混合砂浆顶棚卧室、客厅水泥沙浆混合沙浆墙面水泥砂浆踢脚混合砂浆顶棚厨房、卫生间地砖面层（有防水层）面砖墙面面砖踢脚水泥砂浆顶棚5、重要建筑构造（1）．墙体采用240mm厚蒸压粉煤灰砖砌筑。（2）．门窗：外窗安装80系列塑钢窗，窗框颜色为乳白色，玻璃为5+9+5单框中空玻璃。（3）．本工程外墙饰面采用彩色涂料（4）．屋面做法：●保温隔热层：CCP保温隔热板●过滤层：20厚中粗砂●防水层：高聚物该性沥青防水卷材●找平层：1：3水泥沙浆●构造层：钢筋混凝土屋面板5.1.11防火设计建筑物防火等级为二级。建筑周边设消防通道，与周边建筑的间距满足规范规定。5.1.12节能设计为贯彻贯彻国家节省能源、保护环境的基本国策，建筑特性、外围护构造及暖通、电气等专业采用必要的节能方法，达成65%的节能原则。5.2构造设计5.2.1设计根据（1）《建筑构造荷载规范》GB50009-（）（2）《建筑抗震设防分类原则》GB50223-（3）《建筑抗震设计规范》GB50011-（4）《建筑地基基础设计规范》G0007-（5）《混凝土构造设计规范》GB50010-（6）《砌体构造设计规范》GB50003-5.2.2抗震设计及荷载取值根据《中国地震烈度区划图》划分，XX地区为七度地震烈度区。设计基本地震加速度值为0.15g。5.2.3构造形式各建筑物的基础形式应根据提供的工程地堪报告地基承载力特性值、建设地址的地下水位等因素拟定，推荐采用钢筋砼条形基础，上设地圈梁。主体构造设计为贰层砖混构造，建筑层高为3.3米，枞墙承重体系，按抗震构造规定设立圈梁和构造柱。楼、屋面采用现浇钢筋混凝土整体楼板，楼梯采用现浇钢筋混凝土板式楼梯。基础材料（1）混凝土基础、楼梯、楼层梁和板的混凝土强度等级为C20，圈梁、构造柱为C20。（2）钢筋选用HPB235、HRB335、HRB400。（3）墙体建筑物墙体采用砖砌块，M10水泥砂浆砌筑；建筑物防潮层以上墙体采用多孔砖，M7.5混合砂浆砌筑。（4）门、窗以及其它1、内装饰：各厅室均为普通水泥地面、乳胶漆内墙，既为进住顾客装修提供条件，又可减少造价。厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶，卫浴设备由入住户自行选装。2、门窗、外窗采用铝合金或中档塑钢材料，门及内窗为中档木质材料。3、外墙面：合理选择不同色彩的高档霹雳砖和外墙防水涂料，以强化视觉变化。公用工程方案6.1给排水工程设计6.1.1设计根据1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-）；2、《建筑防火设计规范》（GB50016-）；3、《室外给水设计规范》（GB50013-）；4、《室外排水设计规范》（GB50014-）；5、《建筑灭火器配备设计规范》（GB50140-）；6.1.2水量计算1、用水量测算(1)生活用水量根据《居住社区给排水设计规范》，本项目住宅及部分公共建筑有给排水卫生器具和淋浴设备，无集中热水供应，生活用水量为35升/人·日，运用系数为1.5，项目1020套住宅全部入住后，按平均每户3.2人计，日用水量为171.4立方米。（2）公建用水公建用水暂按生活用的5%预计，用水量为8.57立方米。(3)绿化及道路用水量绿化及道路用水按生活用水量的10%估算，用水量为17.14立方米。(4)未预见水量及管网漏失量按(1)、(2)项之和的5%计，日用水量为9.00立方米/日。

(5)消防用水量本项目是住宅社区建设，总人口局限性万人，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量10L/s，火灾延续时间2小时计算，消防用水量72立方米。综上，本项目最高日用水量约269.54立方米。2、水源、水压、水质主水源由市供水干管引自来水，水源来自市水厂，不需加压及二次净化。3、消防在重要交叉路口内设立地上消火栓，布置间距不不不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消防用道路畅通，楼间距布置符合消防规定。6.1.3排水方案排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采用埋设。1、雨水2、生活污水管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适宜位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不不大于5.0米，污水通过化粪池解决后，排至快速通道市政污水干管，进市污水解决厂。6.1.4管材选择室外给水管道采用球墨铸铁管，T型橡胶圈接口；室内生活给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接；室内排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用内外壁热镀锌钢管，法兰或卡箍连接。室外雨污排水管采用大口径双壁波纹塑料排水管，承插连接。6.2采暖设计6.2.1设计根据1、《采暖通风和空气调节设计规范》B50019—2、《民用建筑节能设计原则》DBJ04—241—3、《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242—4、《建筑设计防火规范》(GB50016—)5、《供热计量技术规程》(JGJl73-)6、《公共建筑节能设计原则》（GB50189-）6.2.2设计参数1、室外设计参数冬季采暖室外计算温度-9℃2、室内设计参数居住内18℃厨房、卫生间 15℃6.2.3采暖系统1、社区为低温水采暖，采暖热媒由热力公司统一提供，由道路市政热力管引入。2、室外管网采用直埋形式敷设，考虑敷设深度为室外地面下0.6m。3、室外供水管最高处设放气阀，最底处设泄水阀。4、采暖供水温度95℃，采暖回水温度75℃，采暖形式采用间歇式供暖。5、住宅内供回水立管设于楼梯间，最高处设放气阀，最底处设泄水阀。6.3电气照明设计6.3.1设计根据1、《民用建筑电气设计规范》(JGJl6—)2、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-）3、《供配电系统设计规范》(GB50052-)4、《低压配电设计规范》(GB50054-)5、《建筑设计防火规范》(GB50016—)6、《建筑照明设计原则》(GB50034—)6.3.2设计内容强电部分：涉及高、低供电、配电、照明、防雷接地；弱电部分：涉及应急照明系统、通信及综合布线等系统。6.3.3供配电系统1、用电负荷等级本工程应急照明、疏散批示为二级负荷，其它用电负荷为三级。2、供电电源与负荷计算设立箱式变电站一座，从市电网引来一种10KV电源至箱式变电站，全部电源分别由箱变引来。由箱变引出的电源呈树干式、放射式向各个用电点进行配电。消防电梯等重要负荷用放射式，其它采用树干加放射式。导线采用YJV22型交联聚乙烯绝缘铠装电力电缆，引至各用电点，进楼处穿钢管保护。电力电缆均采用直埋敷设，敷设前，应先将沟底铲平扎实。埋深于冻土层下列。电缆穿过公路时均穿钢管保护。全部照明、动力电源的电压等级均采用380/220V，配电方式为三相五线。楼内事故照明、消防、保安、计算机以及其它重要设备，均为双电源配电，末端设双电源切换箱，二级负荷采用阻燃型铜导线，三级负荷采用普通铜导线。综合用电指标：41W/㎡，总用电负荷为P=41W/㎡×55300㎡=2267kw。经测算，项目设计供电负荷约为2267KVA，考虑住户家用电器逐步增多的因素，适宜留有余数，拟在社区安装2500KVA箱式变压器2台。6.3.4各楼层照明导线在墙、顶板内穿PVC，照明灯具采用节能、无眩光T8日光灯，建筑物内配电线路采用铜芯电缆、导线暗敷。用于消防及保安的用电回路采用耐火电缆或阻燃导线。6.3.4防雷接地保护防雷、接地保护系统：建筑物屋面设立避雷带接闪器，运用建筑物内钢筋混凝柱内主筋作接地引下线并与基础主筋连为一体，接地装置由建筑基础梁钢筋及人工接地体构成低压配电网络TN-S-PEN系统，零线在建筑物进户线处做好重复接地。防雷接地保护1、配电室进线杆装设阀型避雷针作为雷电侵入的过电保护。根据民用建筑电气设计规范（GB50057-94）有关规定在各建筑物屋设避雷带，运用建筑物内钢筋作引下线，接地装置由基础梁主筋及人工接地体构成。低压配电系统接地采用TN-S系统。2、注意安全用电，做好等电位连结，其做法见国家建筑原则设计0ZD501。6.3.5弱电系统1、综合布线系统（宽带网络及电话系统）：本工程宽带网络及电话系统分别进线，共同引至建筑物内通讯网络机房综合配线架，由总配线架经金属桥架和焊接钢管（SC）引至各层网络综合配线设备后再至各数据和语音使用点，数据及电话支线均采用超五类四对八芯非屏蔽双绞线。系统数据库和应用服务器可根据信息需要配备，并和网络交换机连接。2、有线电视系统：本工程由外网引来有线电视信号，进线电缆选用SYWV-75-9（P4）（双向系统四屏蔽电缆），支线电缆选用SYWV-75-5（四芯屏蔽电缆），电视分干线沿线槽敷设，由线槽引至各电视插孔穿焊接钢管（SC）暗敷，有线电视系统须经有线电视部门拟定后设计。3、安防监控系统：在各出入口设立摄像机。电视监控的视频线及通讯线沿金属线槽敷设，出线槽穿SC管敷设，电视监控的电源线独立穿SC管敷设。6.4抗震设计6.4.1编制根据1、中华人民共和国防震减灾法(全国人民代表大会常务委员会2008年12月27日第二十九次会议通过)2、地震安全性评价管理条例(国务院令第323号，2001-11-15)3、河南省防震减灾暂行条例6.4.2设计根据1、工程场地地震安全性评价技术规范GBl7741—2、中国地震动参数区划图GBl8306--3、建筑抗震设计规范GB50011—4、构筑物抗震设计规范GB50191—19935、建筑工程抗震设防分类原则GB50223—6.4.3编制原则1、贯彻执行抗震工作以防为主的方针，根据《规范》“三水准”的抗震设防目的，使建筑物经抗震设防后，减轻建筑的地震破坏，避免人员伤亡，减少经济损失。2、严格按照抗震设计规范规定，做到小震不坏，大震不倒，使建筑物在遭受低于本地区设防烈度的多遇地震影响时，普通不受损坏或不需修理仍可继续使用；当遭受等于本地区抗震设防原则的地震影响时，可能有一定的损坏，经普通修理或不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区抗震设防原则的罕见地震影响时不致坍毁或发生危及生命的严重破坏。6.4.4抗震设计地基和基础：根据地质状况，采用对应方法加强基础的整体性刚度，并采用地基解决消亡地基土的不均匀现象。建筑体型：建筑平、立面采用规则、对称布置，建筑质量分布和刚度变化的均匀，将建筑物分成规则的构造单元。抗震构造体系：构造设计做到传力明确，构造合理。设立多道抗震防线。6.5管线综合本社区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆、通讯电缆和采暖管网采用管沟铺设外，其它管线一律采用直埋铺设。多个管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免互相干扰，多个管线在垂直交叉时，应遵照以下原则：1、压力流管让重力流管；2、小管径让大管径；3、给水管尽量在污水管上面；4、易弯曲管让不易弯曲管；5、临时性管线让永久性管线；6、工程量小的管线让工程量大的管线。节能方案分析7.1评定根据（1）国务院国发（1996）4号文《节省能源管理暂行条例》；（2）国家计委、国家经委、建设部《有关基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《有关能源节省计量办法（试行稿）的告知》。7.2设计采用的节能原则1、《设备热效率计算通则》GB2588-872、《综合能耗计算通则》GB2589-873、《公司能量平衡通则》GB3484-834、《能量平衡技术考核验收原则》GB3794-835、《评价公司合理用电技术导则》GB3485-836、《评价公司合理用热导则》GB3486-837、《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-818、《设备及管道保温技术导则》GB4272-847.2能源供应状况分析本项目在新建过程中能源供应重要为供水、电力，项目建成后重要能源则为电力、热力、燃气和供水。能源供应条件：电力、热力、供水、燃气现在在此区域已有市政集中供应设施，能够满足项目使用。由于该项目为非生产性建设，项目建成后能耗设备及范畴重要采暖、供配电、照明和生活用水及厨房用燃气等，所需能源相对不多，因此，项目建设能源消费对**县本地能源消费影响不大。7.3节能方法和节能效果分析1、建筑节能方法（1）地板传热系数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计。屋顶增加聚苯板保温，其总热阻值在《民用建筑热工设计规程》规定的最小总热阻值基础上增加20%。窗户的北向、东西向和南向的窗墙面积比，分别控制在0.25、0.30和0.35左右。外窗不适宜过大，可启动面积不应不大于窗面积的30％，并应有良好的气密性、水密性和保温隔热性能，满足节能规定。（2）建筑内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。（3）推荐使用平开窗型。有关研究表明,建筑门窗的能耗占建筑能耗的50%,而气密性能的高低是影响建筑门窗的能耗的重要因素，同时提高气密性还同时提高了隔声性能，对水密性、安全性、防污防尘都有较大幅度提高。按国标计算，塑钢窗1级与4级的气密性能相比较，漏气量增加了4倍，耗能严重；从价差上看，普通单玻民用窗150～180元/㎡，中空白玻工程窗220～240元/㎡，专利节能窗360元/㎡。推拉式门窗节能效果普遍难以提高，推荐使用固定及平开窗型，与推拉系列比，平开窗型的安全性、抗震系数等诸多方面都含有优越性。2、节电方法减少线路损耗。布线简捷合理，采用放射式供电；选择电阻小的导线，合理拟定导线截面积，尽量减少导线长度；母线采用铜芯线穿管敷设，减少线路电损。提高供配电系统的功率因数。功率因数提高了能够减少线路无功功率的损耗，从而达成节能目的。照明的节能设计。重要的节能方法有下列几个：①充足运用自然光。使之与人工照明有机结合，节省人工照明电能；②在满足照明的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率；③推广使用低能耗、性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等；④改善灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采用分区控制灯光或适宜增加照明开关点。公共场合可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场合可采用节能自熄开关。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时确保经济运行，又有益于环境和人的身心健康。3、供水节能方法⑴、引入新型节水设备，采用多个节水方法，加强水资源的回收运用。⑵、推广使用优质管材、阀门、节水型卫生器具和配水器具，以瓷芯节水龙头和充气水龙头替代普通水龙头，使用低速洗浴喷头、小容积水箱大便器，制订合理的厕所水箱冲水量、水龙头流量及用水量。⑶、供水系统采用防渗防漏方法，提高管材、附件和施工质量，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象。7.5评定结论该项目符合国家和河南省现行法律法规、规划和产业政策，采用的节能方法也是行之有效的，其能源运用较合理。经评定认为该项目在合理用能方面可行。环保8.1设计根据1、《中华人民共和国环保法》2、《建设项目环保管理条例》（国务院[1998]253号）3、《建设项目环保设计规定》（国计字[1986]002号）4、《有关进一步做好建设项目环保管理的几点意见》（国环[1993]015号）5、《环境空气质量原则》（GB3095-1996）二级6、《地表水环境质量原则》（GHZB1-1999）三类7、《都市区域环境噪声原则》（GB3096-93）二类8、《污水综合排放原则》（GB8987-1996）三类9、《建筑施工界噪声值》（12523-1990）8.2环保的目的遵照可持续发展战略思想，切实保障资源合理开发和运用，保护生态环境，形成都市生态良性循环。将项目区打造成用地布局合理、设施完善、环境优美、安静舒适的养老乐园。8.3环境质量原则（1）项目区内水系达成Ⅱ类地面水域原则，控制指标CODmn低于6毫克/升。（2）项目区内大气环境质量须达成《环境空气质量原则》（GB3095）中的二级原则。（3）根据《都市区域噪声原则》，项目区噪声平均等效声级昼间值≤55dB；夜间值≤45dB。8.4项目及周边环境现状本项目建设地点位于XX东南部，周边环境状况良好，附近无污染工业，场边绿地较多，绿化水平尚可。该项目建成后对进一步改善本地环境及景观十分有益。8.5水土保持项目区内土地重要为居住土地，重要地质构造为数年陈土，场区内无水土流失。由于项目位于都市区，为避免施工造成对城区的居民生产、生活的影响，应当编写专门的施工组织设计，通过审批，严格按照施工组织设计来组织施工。8.6污染源分析8.6.1项目施工期间的大气污染物重要是扬尘，扬尘重要涉及施工扬尘和运输车辆扬尘，建筑材料装卸，取土及堆放筑路材料受风起尘，但这部分扬尘对大气环境质量影响持续时间、范畴、程度都较小。道路扬尘是另一重要污染源，道路扬尘的扬尘量重要与车速，载重、相对湿度等有关。项目运行阶段的大气污染物重要是油烟，油烟的产生是长久性的，项目运行阶段对油烟进行解决以达标排放，减少对空气的污染。8.6.2本项目建设期间，其对外环境可能造成噪声污染的污染源重要是机械设备噪声。这部分噪声重要由用于维护本项目正常运行而使用的机械设备引发的。8.6.3水污染施工期间废水排放量较小，重要是施工污水，产生量相对极少。项目运行阶段污水重要为厨房含油废水，产生量大，此污水含有大量的动植物油及剩余饭菜的残渣，将会影响排水系统和水质。需对厨房含油废水进行收集及初步的解决，解决达标后再排入市政污水管网。8.6.4本项目运行阶段的固体废弃物重要为施工建筑垃圾，建筑垃圾中无机成分较多，如泥土、砖瓦石块等。项目运行阶段的固体废弃物重要为生活垃圾，重要涉及食堂剩菜剩饭、食堂清扫垃圾等。8.7污染的影响及其治理针对上述对环境造成污染的四大污染源，本项目从设计开始，就贯彻建设项目与环保治理同时进行的方针，对污染源所产生的影响进行分析，并加以治理。8.7.1现在，对施工期间产生的扬尘污染，重要是通过施工现场的环境管理制度和采用某些降尘防尘方法，以减少施工期间对大气环境的污染，特别对校区的污染。针对本工程，可采用以下几方面的方法以减缓施工扬尘对周边环境的影响：1、在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效方法，由于有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。2、加强工地管理，注意建筑材料的堆放，特别是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内；3、避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料；4、加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采用减少散落的方法。项目运行阶段的污染物重要是油烟，为本项目安置油烟净化器，经解决后达标排入大气中，同时建议改善烹调工艺，与时俱进。8.7.2对大型易产生噪声的设备，要采用隔振及减振等方法，并精心调试、润滑、保管，使噪声降到规范允许的范畴内。施工期对周边环境的噪声影响会随着工程的完毕而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范畴内，会对生活造成一定的影响。本工程在施工期应采用下列降噪对策：1、合理安排施工时间制订施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，避免夜间施工。2、减少设备噪声设备选型上尽量采用低噪声设备，例如用液压机械替代油机械等。从污染源头减少对周边环境的影响。8.7.3针对本项目施工期间产生的污水，由于污水量相对极少，可在施工期间进行解决。项目运行阶段产生污水量相对很大，并含有大量的残渣与动植物油，本项目在合理位置修建一种隔油池，对污水进行收集及初步的解决，达标解决后再排入市政污水管网。隔油池与沉淀池解决废水的基本原理相似，都是运用废水中悬浮物和水的比重不同而达成分离的目的。隔油池的构造多采用平流式，含油废水通过配水槽进入平面为矩形的隔油池，沿水平方向缓慢流动，在流动中油品上浮水面，由集油管或设立在池面的刮油机推送到集油管中流入脱水罐。在隔油池中沉淀下来的重油及其它杂质，积聚到池底污泥斗中，通过排泥管进入污泥管中。通过隔油解决的废水则溢流入排水渠排出池外，进行后续解决，以去除乳化油及其它污染物。厨房废水通过隔油池的解决后再排入市政污水管网，最后进入市污水厂进行最后解决。8.7.4施工期的建筑垃圾重要来源于建筑施工中的废弃物等。对施工期的建筑垃圾应采用有效的防护方法，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。项目运行阶段，实施垃圾分类管理，食堂剩菜剩饭和清扫垃圾由保洁员分类装入回收桶，对于食堂剩菜剩饭可根据本地实际状况进行回收运用。对于不可运用的普通垃圾定时由环卫部门运走，以确保不对环境造成污染。8.8绿化本项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽量提高项目区内部绿化比率，采用乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充足发挥绿地的防护、活动功效和改善生态环境的作用，以保持场区环境优美整洁。8.9评价结论总而言之，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的影响较大，因此应加强对施工现场的管理，并采用主动有效的防护方法，最大程度地减小施工期对周边环境的影响。项目运行阶段的环境影响是长久性的，重要从源头控制，减少污染物的排放量及提高废水、废弃物的回收再运用价值。同时提高环保意识，抓好项目运行阶段的环境治理，严格执行国家规定的有关环保法律法规。施工安全及劳动保护9.1概述项目施工安全卫生是在已拟定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制订对应的防备方法。施工安全与劳动保护是一项十分重要的工作，为了避免各类事故的发生以及改善劳动条件，做到文明生产和安全生产，必须果断贯彻执行“安全第一，防止为主”的方针。在工程设计和生产中切实贯彻国家有关职业安全卫生的规定规范。本项目确保优质的工程设计及质量，其目的是提供安全、舒适、便捷的居住环境。9.2编制根据及采用的原则9.2.1编制根据1、《中华人民共和国劳动法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）2、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部令第3号[1996]）3、《中华人民共和国防震减灾法》（全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日通过）4、有关公布《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度区划图（1990）使用规定》的告知（震发办[1992]160号）9.2.2编制采用的重要原则、规定、规范1、《生产过程安全卫生规定总则》GB12801-912、《生产设备安全卫生设计总则》GB5083-19993、《作业场合局部振动卫生原则》GB10434-894、《建筑灭火器配备设计规范》GB50140-5、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（）6、《建筑抗震设计规范》GB50011-7、《安全色》（GB2893-82）8、《安全标志》（GB1638-1996）9.3运行过程中重要职业危害因素的分析本工程在施工过程中有较多的不安全隐患。因此，应严格按照国家建筑施工规模执行。9.4职业安全卫生防备的方法1、为了贯彻“安全第一，防止为主”的职业安全与卫生防护工作，确保项目建设和运行期符合职业安全卫生规定，保障工作人员身心健康，本项目要严格恪守有关规定。在施工期间由施工公司设立2—3名专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。全部进、出场人员在施工现场必须戴安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周边安全网。在钢筋砼施工过程中必须有专门的安检人员，安装和拆除砼模板工作必须由专业人员施工。建设场地采用全封闭防护，保护过往行人的安全，确保交通安全。安全生产另一种重要方法是要经常在职工中广泛进行安全生产知识和重要性的教育，强化职工安全生产意识。制订各项安全生产的规章制度，定时进行检查和考核，在职工思想深处牢固树立安全生产的观念。坚持定时对设备设施的维修保养工作，消亡事故隐患。2、在设计中全部电器设备均采用接零保护方法，建构筑物按《建筑物防雷设计规范》规定设立避雷装置，本建筑为三类防雷设计，并应特别注意施工期间防雷设施的安装与维护。3、本地地震烈度为7度，但该建筑属于重点设防类，需要提高一度进行抗震设防。4、根据规范规定合理设计防火分区，满足防火安全疏散规定。建设进度计划10.1实施进度本建设项目的管理必须严格遵照基本建设程序。从可行性研究到工程验收交付使用，分为五个阶段，即前期工作阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和工程验收阶段。初步拟定XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目1月－12月工期24个月。1、廉租住房、公共租赁住房建设项目按：施工准备阶段为150天，工程施工阶段360天。2、工程设计进度工程设计阶段是拟定工程方案的核心阶段和决策阶段，应有充足的时间进行论证，确保建筑设计做到科学、合理。初步进度拟定为2个月。3、施工准备阶段进度该阶段重要涉及文物普探、地质勘探、图纸设计、工程招投标等事宜，是工程建设的重要阶段，应精心组织。初步拟定进度为5个月。4、工程施工进度工程施工阶段占用工期相对较长，应合理组织，加强管理，初步进度拟定工程建设期限为12个月。5、竣工验收XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目计划6月开工，6月竣工验收。6、基础配套设施建设7月－12月进行社区基础配套设施（公厕、道路、室外给排水、暖气、电力管网等）建设。8月－10月进行社区绿化美化工作。表10-1项目实施进度表时间项目2468101224681012初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工运行10.2项目实施中的控制方法（一）项目实施进度控制方法项目实施过程中，进度控制的方法应涉及组织方法、技术方法、经济方法及合同方法。进度控制的组织方法重要涉及下列几个：建立进度控制目的体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工。建立工程进度报告制度及进度信息沟通机制。建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度。建立进度协调会议制度，涉及协调会议举办的时间、地点，协调会议的参加人员等。建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。进度控制的技术方法重要涉及下列几个：审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制。进度控制的经济方法重要涉及下列几个：及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。对应急赶工予以优厚的赶工费用。对工期提前予以奖励。对工程延误收取误期损失赔偿金。进度控制的合同方法重要涉及下列几个：加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，确保合同中进度目的的实现。严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后再补入合同文献之中。加强风险管理，在合同中应充足考虑风险因素及其对进度的影响，以及对应的解决办法。加强索赔管理，公正地解决索赔。10.3项目实施质量控制方法工程项目中的质量控制重要体现为施工组织和施工现场的质量控制，控制的内容涉及工艺质量控制和产品质量控制。影响质量控制的因素重要有“人、材料、机械、办法和环境”等五大方面。因此，对这五方面因素严格控制，是确保工程质量的核心。（1）人的因素人的因素重要指领导者的素质，操作人员的理论、技术水平，生理缺点，粗心大意，违纪违章等。施工时首先要考虑到对人的因素的控制，由于人是施工过程的主体，工程质量的形成受到全部参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的重要因素。首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立五大观念,即质量第一、预控为主、为顾客服务、用数据说话以及社会效益、公司效益（质量、成本、工期相结合）综合效益观念。另首先，是人的素质。领导层、技术人员素质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目的管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力；管理制度完善，技术方法得力，工程质量就高。操作人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量原则和操作规程的法制观念；服务人员应做好技术和生活服务，以杰出的工作质量，间接地确保工程质量。提高人的素质，能够依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合，也能够靠培训和优选，进行岗位技术练兵。（2）材料因素材料（涉及原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合规定，工程质量也就不可能符合原则。因此加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要确保。材料控制的要点有：优选采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识。忠于事业的人担任该项工作。2）掌握材料信息，优选供货厂家。3）合理组织材料供应，确保正常施工。4）加强材料的检查验收，严把质量关。5）抓好材料的现场管理，并做好合理使用。6）搞好材料的实验、检查工作。据统计资料，建筑工程中材料费用占总投资的60％或更多，正由于这样，某些承包商在拿到工程后，为谋取更多利益，不按工程技术规范规定的品种、规格、技术参数等采购有关的成品或半成品，或因采购人员素质低下，对其原材料的质量不进行有效控制，放任自流，从中收取回扣和好处费。尚有的公司没有完善的管理机制和约束机制，无法杜绝不合格的假冒、伪劣产品及原材料进入工程施工中，给工程留下质量隐患。科学技术高度发展的今天，为材料的检查提供了科学的办法。国家在有关施工技术规范中对其进行了具体的介绍，实际施工中只要严格执行，就能确保施工所用材料的质量。（3）办法因素施工过程中的办法包含整个建设周期内所采用的技术方案、工艺流程、组织方法、检测手段、施工组织设计等。施工方案对的与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而迟延进度，影响质量，增加投资。为此，制订和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全方面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、方法得力、操作方便，有助于提高质量、加紧进度、减少成本。（4）机械设备施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑构造形式、施工工艺和办法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和机能参数，合理使用机械设备，对的地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格恪守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。（5）环境因素影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响含有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采用有效的方法严加控制。10.4项目实施资金控制方法在施工阶段，为使项目顺利进行，资金方面应采用以下方法：每月由财务部门根据其它业务口的资金使用量报资金使用计划，严格按计划进行资金管理，但制订计划时应考虑某些灵活因素在内；工程材料根据工程量和进度有序购置，减少资金的积压；加紧施工进度，施工工程要保质保量，减少因施工返工等因素带来的工程成本增大，造成额外的资金支出；重点控制非生产性支出，确保生产资金需求投资估算及资