周边市场调研报告2014年6月13日

周边市场调研报告一、市场的基本情况（一）、七星购物广场七星购物广场是由雅立物业公司主导性物业。雅立物业管理有限责任公司下属六大市场：芦淞大市场、钟鼓岭市场、桥头农贸市场、桥头厨具用品大市场、晏家湾市场、湘天桥市场，主要经营服装、农贸、小商品等。七星购物广场已改造完毕，现一楼商铺已全部租出，二楼只有4-5个商铺还在招商，三楼为整体招租（只招1-2户有实力的商户，零散商户向2层引招）四楼为美食城整层共有3家店铺。新入驻的一家餐厅是七星公司股东合资投资的，餐厅整体风格以海洋格调、酒吧氛围为主，吸引了很多年青人的青睐，因此餐厅的生意较好，晚上生意更是火爆。市场之前免租一年的招商政策现已取消，租金为4000-5000元/月，商铺面积约为5-15m2左右，市管费为30元/m2（包含市场管理费、空调费、水、电费、扶梯运行费等）。原市场对商铺开关门的优惠政策已取消，现改为罚款措施（1-2天未按时开门或不开门的处罚50元，一周或长期不开门的市场方将对商铺进行收铺或托管）。七星购物广场在这次改造后整体形象提升，在市场内新增加了休闲区，摆放了休闲椅。商铺内铺货率高、货物充足、灯光及商品陈列比较好，能够有效刺激消费者的购买欲。商铺内的橱窗处商品摆放比较美观，具有很强的吸引力。市场内为大众化商品，实际消费者群体以18-30岁之间。市场内商品的品种多样化，女装、男装、美甲、包包、鞋、饰品、陶艺、手工、美食、动漫游戏等。（二）、金轮服装市场市场位于火车站正对面，人民南路与建设南路之间，贯穿了二条主干道，能让顾客很方便更换路线，同时也增加了市场的人流量。市场一楼以时尚女装为主，实际消费者群体以18-25岁之间，商品品类以女装为主，只有个别几家是以包包、鞋子等除女装外的商品。在一楼入驻了几家品牌女装，同时在市场二处主要出入口旁的沿街门面都入驻有知名快餐店“麦当劳”，为市场提高了人流量。现市场一楼无空铺，在一楼服务台设有招商处，较为显眼。一楼上二楼扶梯处新设有上二、三、四楼的拱门指示牌，能够引导顾客前往二楼以上楼层。（三）、金冠服装市场市场位于金轮服装市场与金都服装市场之间，地理位置与金轮市场具有相同的特性。市场内的商铺面积均为10-15m2左右，以韩国品牌女装及高端皮草为主打产品，以18-45岁的高雅、有一定经济收入的消费人群为主。但一楼的整体商品较为低端，空铺率较高，使得一楼的人流量不高。现市场将一楼门口左边由原来的低端商户提升到现在的韩国品牌商户，整体形象有很大的提升。二楼左边原休闲区现引进韩国料理店，人气较旺。在二楼1号通道靠近男洗手间边新引进一家做太阳镜、包包商户，女洗手间旁的美甲区人气较旺。二楼整体装修格局个性、时尚，整体留客率较高。二楼男、女洗手间较为醒目、美观。三楼现全面停业整改并重新招商。（四）、俪人新饰界（原天雅国际）该市场是株洲第一座以饰品为主的市场，位于最繁华的芦淞商圈内，市场的升值空间很大。市场的硬件设施较为完善，商铺的面积多为5-10m2左右，现一楼商铺招商已全部租完，个别商铺正在装修，装修的商铺都由喷绘布遮挡，即美观又实用。商铺的商品陈列及商铺装修、灯光都使得商铺时尚、高端、大气，商品样式新颖、时尚、种类齐全，具有很高的留客率。市场的顾客群以18-45岁之间以及来芦淞服装市场进货的进货商为主，批发、零售为一体。市场在商铺装修的管理上做的较为全面，商铺装修施工单上有装修项目、各部门装修负责人的装修意见及各岗位的职责都一目了然。（五）、芦淞新天地服装市场因芦淞市场改造，大部分商户入驻芦淞新天地市场，使得该市场B、C区空铺全部填满。市场与入驻商户所签定的合同为3个月，最长至年底，这种招商政策目前虽然使市场有所起气，但“芦淞市场”改造完成、合同到期，新进商户全部退场后，将会对市场造成无法挽回的局面。二、调查的市场招商政策序号名称各楼层租价（元/㎡）市管公摊费元/㎡租赁方式合同期1七星购物广场一楼445元/㎡二楼280-300元/㎡三楼整招（不招零散户）物管公摊费和空调费30元/㎡保证金5000元三年2书城一楼345元/㎡左右二楼225元/㎡左右三楼135元/㎡左右物管公摊费18元/㎡保证金一楼5000元二楼3000元三楼1000元三年3俪人新饰界负一楼120-130元/㎡一楼280元/㎡二楼190元/㎡物管公摊费10元/㎡首付百分之五十，另百分之五十银行按揭十年5地下商场110元/㎡左右物管公摊费12元/㎡左右保证金5000元三年6金冠一楼是十年经营权门面二楼之间的夹层已全部租给了韩国人三楼345元/㎡管理费是18元/㎡保证金10000元三年7金都经营权门面，门面大小在5㎡左右，根据位置好坏租金价格差距较大，西头门面1200元/月左右，南头门面在4500元/月物管公摊费和空调费35元/㎡左右保证金1000元-3000元不等十二年8芦淞新天地租三年免一年，租五年免二年，买断40年经营权无保证金10000元一年，三年，五年，买断40年经营权三、分析经对七星、金轮、金冠、俪人新饰界、芦淞新天地五个市场的调查可发现，七星从地理位置、市场规划、商户入驻都与我市场有很高的相识度，并且意向客户选择及市场商户对比最多的也为七星，因此我市场对七星进行了最为详细的调查。七星市场从2014春节过后3、4楼商户退租严重，至4月3、4楼基本空置，1、2楼受其影响也出现不小的空置和转租率，在4月24日媒体曝光前达到空置及转租的高潮。但从2014年4月底开始的政策调整，慢慢的有一定程度复苏。而且调整的规划与我市场极度相似。原来的时尚餐饮、电玩、桌球、品牌院线、潮流服饰、美容美发、青春主题酒店等商家混搭，突出新潮七个品类的潮流购物公园。根据招商现实不自觉的变成突出吃、喝、玩、乐、购的主题（后附七星媒体采访、餐饮团购、转租信息、招聘、商铺实景照片等部分材料）。经过市场部对七星的调查，至2014年6月19日止，1-4楼在租的商铺共109户，空置商铺67户。商铺内张贴转租信息7户（全为二楼商铺）其一楼共计商铺52户（在租51户，空置商铺1户）。其中女装17户，男装2户，美甲1户，化妆品7户，饰品6户，陶制品2户，手机配件2户，包3户，鞋6户，餐饮食品4户，打火机1户，十字绣1户；七星广场二楼共计商铺为62户。其中在租商户53户，女装23户，男装3户，美甲10户，化妆品5户，饰品5户，包4户，鞋3户，餐饮食品3户，空置9户。三楼59户商铺只有一家美甲一家美发在经营。四楼为三家餐饮；七星有吸引顾客直观展示的沿街商铺，对人流吸引度有积极影响。因属于新市场，市场内商铺的商品陈列、品种多样化、商铺装修及市场整体形象更时尚，使得相同的商品在七星售价更高。同时，市场的出入口外为夜市街，人流量大，因此，一楼17：00-21：30这个时段内的生意较好。但市场在整体布局上较为混乱，无区域分布，无法直观的了解各品类商铺的分布情况。没有形成品类规模。“俪人新饰界”一楼商铺分布为U形设计，避免了死角问题。引进了一批品牌代理商，实力雄厚，商品档次较高。市场位于芦淞服装商圈内，服装商圈的强大的客流量和市场的唯一性及品牌效应都为市场的成功奠定了基础。同时，市场的硬件配套设施及市场管理较为完善，而市场对细节管理的注重也使得商户对市场满意度较高。如对商铺装修的管理方式上，明确了各岗位的职责，规范商铺装修项目（如门头招牌、墙面、地面、电线、线路、灯具、货架、消防设备等）。整个市场商铺具有统一性又不失个性。通过2014年6月的这次周边市场调查，了解了周边市场的动态，以及发展趋势，为此市场部有如下建议：市场部学习其他市场的优点，改善在工程、卫生、市管巡查的各项管理工作。（已拍照在7月逐步实施）针对目前其他市场的招商政策及我市场消费群体现状，在市场2楼空置招商以游戏动漫、餐饮食品、手工、陶制品、小花卉、梳子、熏香等市场不足或没有的经营品类补齐式为优先，2楼招商目标消费群体和现行市场消费群体相若，不做改变。应减少女装、美甲的招商。而针对中厅、男装集中地及扩铺意向商铺做大的商铺的调整，通过装修陈列灯光的等方面示范性让商户逐步自我提升市场2楼的整体形象；目前各市场3楼的经营状况普遍超出了其他城市正常市场抬高一层下降15%-20%营业额的规律，为拉伸我市场的消费群体年龄，建议市场3楼招商以精品服饰为优先，提升品牌，质量，抬升GP，营造精品服饰氛围。与2楼的服饰有明显差异；我市场的招商需逐步以补齐招