浅谈金融创新中的pe融资模式在房地业中的应用

浅谈金融创新中的pe融资模式在房地业中的应用

作为一个典型的融资密集行业，中国的房地产和硬件需求是巨大的。长期以来,我国房地产业资金主要源于房地产开发企业银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款等银行信贷,即房地产业发展对银行的依赖度很高。随着近年来我国房地产业波动和宏观调控力度的加大,银行系统的潜在金融风险也逐步加剧,从而不断收紧对房地产行业的贷款,房地产业的融资渠道多元化已成为直接关系到产业能否持续、稳定发展的关键因素。在欧美等发达国家非常活跃和流行的PE融资,作为一种新的融资工具,正被逐步引入我国房地产业。所谓PE(PrivateEquity)融资,它是私募股权融资的简称,是指企业向几个机构投资者募集资金,与资金供应者签订股权投资协议和股权认购合同,是企业通过私募而非公募上市的方式进行的股权融资。其基本运作流程是:机构投资者先低价买入企业的控股权,经过封闭期(一般为3~5年或者更长)的运营和重组使其升值,再通过二级市场或者是Pre-IPO市场来获利。按照企业发展成熟度的由低到高,广义上的PE基金大致分为风险投资基金、成长型基金和转型/并购基金等三种。目前国内所指的PE基金实际上只是狭义的PE基金,仅包括成长型基金和转型/并购基金,即主要针对已形成一定规模、有稳定现金流的成熟企业。在我国,目前大多采用的是狭义的PE基金。1、房地产企业pe投资基金的意义与生物科技、互联网、娱乐传媒等行业的PE融资类似,房地产业PE融资也具有众多优点,包括但不仅仅包括:(1)可提高房地产企业的抗风险能力PE机构投资后,投资者将成为被投资房地产企业的全面合作伙伴,且通常不会要求企业支付股息,不需要每年向股东们分红,因此不会对企业的现金流造成负担。所以,房地产业PE融资增加的是房地产企业的所有者权益而不是债务,会加强房地产企业的资产负债表,提高高房地产企业的抗风险能力。(2)可为房地产企业提供高附加值服务PE基金投资房地产企业后,成为企业的所有者之一,因此和现有企业所有者的利益是一致的。?由于PE基金的机构投资者都是非常资深的企业家和投资专家,其投融资方面的专业知识、管理经验以及广泛的人脉和商业网络有助于房地产企业成长,例如提供专业的管理咨询、规范企业管理制度(如PE房地产投资基金的基金经理一般在新设立的房地产公司中担任财务经理职责)、推动企业上市等。(3)可提高和显性化房地产企业内在价值能够获得挑剔的PE机构青睐,本身就证明了房地产企业的实力和项目的潜在价值。如果投资者是国际知名企业或资本大鳄,其名望和资源在房地产企业未来上市时还有助于提高上市的股价、改善二级市场的表现。此外,?获得PE基金投资的房地产企业,往往可以通过所融资金购置土地或兼并收购,实现快速扩张。(4)可满足民间和机构资本的投资需求长期以来,我国的机构资本因为投资工具缺乏而没有得到有效运用,数量惊人、散兵游勇般的民间资本(如温州炒房团的上千亿资本)也亟需规范和光明的出口。PE房地产投资基金的出现为民间和机构资本介入房地产业提供有利条件和路径。尤其是对于我国的社保基金、保险公司等机构资本而言,参与PE房地产投资基金有利于其资金的保值和升值。2、中国房地产pe融资的发展2.1物业的收购与并购从20世纪90年代海外PE基金开始试探性进入中国房地产市场以来,我国房地产业PE融资的发展大致可以分为五个阶段:(1)20世纪90年代~2003年,以项目开发合作为主要表现形式。这一期间主要是海外PE基金与中国本土的房地产开发商或合资成立公司,优势互补,进行住宅和商业的投资开发。(2)2004年~2005年,以收购型投资方式为主。海外PE基金主要收购一线城市最成熟的物业,收购形态以单栋为主,成交量小、规模有限。其中,2004年主要以高档住宅为收购对象,2005年则开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产,加大对房地产市场的资金投放量。(3)2005年~2006年,大规模收购为主。2006年约有150只海外PE基金登陆中国内地,如中东的地产基金GatewayCapital、全球排名前两位的工业地产商Profogis和AMB、全球排名第一的商业地产商Simon、美国地产开发巨头Hans公司、GECapital地产投资部等。此阶段,收购物业的体量更大,范围更广,更多以资产包的形式来收购,而非单栋的物业。同时,投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业,拓展到工业地产,延伸至中介代理领域。(4)2006年7月至2009年底,建设部等六部委联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于外国投资者并构境内企业的规定》等”限外令”,使得海外PE基金改变了单纯的直接收购投资的路线,转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。(5)2009年底至今,国内PE地产基金大量粉墨登场,PE领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多,华润、金地、复地、绿城等一线开发商已经或有意直接组建的PE地产外币基金更是备受关注。2.2pe融资等新方式,都可能导致房地产公司股权被虚近年来,在众多外资PE投资机构纷纷进军我国房地产业,高盛、摩根士丹利、美林、新加坡腾飞、嘉德、黑石等是其中的佼佼者。虽然在资金方面,目前本土PE投资基金与外资的差别已经在缩小,但由于外资PE基金在附加服务上具有突出优势,如优秀的公司治理结构、先进的管理经验、广泛的国际知名度等。因此国内房地产企业更愿意同海外PE投资机构合作。(2)往往暗含一定的“债权融资”成分表面上看我国房地产企业的PE融资是股权性质的,这其中究竟多少是实多少是虚还需深入至背后考察。以恒大PE融资为例,2006年11月,恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议,以三分之一股权作押,三家机构投资者出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。2007年8月,通过另一上市保荐人瑞信担保,恒大再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。按恒大与机构投资者签订的协议,恒大若能在2008年6月6日前完成上市,其回报将不少于股票发行总价值的40%;若至2009年方完成上市,承诺回报则增至不少于70%。上市后,机构投资者股权将稀释至3.66%;恒大集团董事局主席许家印则以持股68.16%,重新实现对恒大地产的全权掌控。然而,恒大如若无法完成上市,恒大将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。这实际上是一种“对赌协议”和变相的债权融资,一旦业绩未能达到协议要求,或者上市未果,就要面临高额付息、还清本钱等压力。3、促进pe企业健康发展(1)建立健全相应的法律法规,为PE企业创造良好的外部发展环境在新的《公司法》、《证券法》和《合伙企业法》的基础上,出台产业投资基金法,明确PE企业的地位和作用,出台具体的实施细则、管理办法和指导意见等,对PE融资进行合理约束和规范,设定PE合格投资人准入制度,并为投资者提够有效和多元化的退出方式,为PE企业创造良好的外部发展环境,促进其健康发展。(2)大力发展本土和中外合资PE企业,鼓励PE资本流入房地产业在借鉴国外经验的基础上,结合我国国情,支持社会闲散资金、企业年金、社保基金等按照规定设立或投资本土和中外合资PE企业,引进和培养管理人才,准许保险公司和商业银行适度参与PE投资,利用税收优惠等政策引导PE企业流入房地产业,尤其是房地产开发企业,增加社会房地产产品供给,也使我国房地产企业有更多的国内合作伙伴,减小其对海外资本的依赖。(3)房地产企