辽宁省沈阳市房地产市场研究报告完整版

辽宁省沈阳市房地产市场研究报告目录第一篇．沈阳市基本概况 2一、沈阳市地理位置及社会建设状况 2（1）沈阳市地理位置 2（2）社会建设状况 2二、沈阳市人口状况 3第二篇．沈阳市整体经济发展状况 4一、沈阳市国民经济生产总值分析 4二、全社会固定资产投资分析 5三、社会消费品零售总额分析 5四、沈阳市居民收入分析 6五、沈阳房地产投资及增加状况 6六、产业构造奉献状况分析 7第二篇.国家宏观政策 8一、上六个月全国政策回想 8（1）金融政策 8（2）税收政策 9（3）房产政策 9第三篇．沈阳市房地产市场分析 12一、回想沈阳市商品房市场 12（1）历年商品房供应量走势分析 12（2）历年商品房成交量走势分析 13（3）全年商品房供应量走势 13（4）全年沈阳市各区商品房成交状况分析 14二、回想沈阳市商品住宅市场 14（1）全年商品住宅供应量分析 14（2）全年各区商品住宅供应量分布状况 15（3）商品住宅供应套均面积分析 15（4）商品住宅成交量分析 16（5）商品住宅供求关系分析 16（6）沈阳市商品住宅供应构造分析 17（7）全年各区商品住宅成交状况分析 17三、回想各区域产品运行状况 18（1）各区域产品供应量 18（2）各区域产品销售量 18四、回想沈阳市产品价格走势 19（1）历年来沈阳市产品成交均价走势 19（2）沈阳市产品成交均价走势 20五、沈阳市部分楼盘信息总汇 20六、上六个月沈阳市房地产市场动态 22（1）各区域商品住宅供应与成交套数状况 22（2）各区域商品住宅供应与成交价格状况 23七、沈阳各个区域房地产市场特点 24(1)市内五区房地产市场 24(2)郊区房地产市场。 24(3)县域房地产市场。 24第四篇.沈阳市房地产市场发展趋势分析 26（1）供应 26（2）需求 26(3)价格 26第一篇．沈阳市基本概况一、沈阳市地理位置及社会建设状况（1）沈阳市地理位置沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城，全市总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积近800平方公里，共辖9个市辖区，一种县级市，三个县。地属温带季风气候，年平均气温6.2-9.7℃，极端最低气温为-32.9℃，寒时间较长，近六个月；全年降水量600-800毫米，受季风影响，降水集中在夏季，温差较大，四季分明。同时，沈阳市也是东北地区最大的交通枢纽中心，高速公路四通八达，基本覆盖全国，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”，更是连接韩国、日本、俄罗斯、德国、泰国、美国、法国、澳大利亚等国航运枢纽。（2）社会建设状况通过几十年的发展，沈阳市地铁、铁路、航空、高速、公路等社会基础设施建设基本覆盖各个市县，都市建设越来越走向当代化；工业门类已达成142个，现在规模以上工业公司3033家，地区生产总值2240多亿元，社会经济较平稳快速发展，人民生活水平不停提高，全市步入了快速发展的新时期；并先后获得“国家环保模范都市”、“国家森林都市”的称号、获批国家新型工业化综合配套改革实验区（是中国第八个国家综合配套改革实验区，标志着沈阳经济区建设上升为国家战略）、持续两年进入全国百强都市前十名，跻身国内十大最具竞争力都市行列。沈阳市正向着“十二五”时期要建设成为国家中心都市、全国先进装备制造业基地、生态宜居之都、东北地区商贸物流和金融中心，率先实现老工业基地全方面振兴的宏伟目的迈进，成为辽宁乃至东北地区全方面振兴的重要增加极。二、沈阳市人口状况截止11月1日，根据《沈阳市第六次全国人口普查重要数据公报》，沈阳市全市总人口1100万，涉及流动人口和各个区县，户籍人口810余万，人口常住人口为8106171人。其中，全市常住人口中男性人口为4095172人，占50.52%；女性人口为4010999人，占49.48%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例为102.10）；0-14岁人口为791982人，占9.77%；15-59岁人口为6074327人，占74.93%；60岁及以上人口为1239862人，占15.30%，其中65岁及以上人口为840446人，占10.37%；含有大学（指大专以上）程度的人口为1652900人；含有高中（含中专）程度的人口为1465719人；含有初中程度的人口为3343252人；含有小学程度的人口为1213643人。总结评论：纵观沈阳市社会基本概况，沈阳市的交通发达，都市建设日显当代化，都市非外来人口规模靠近800来万人，相比一线都市上海、北京非外来人口1061万人和1402万人口略有谦逊，在社会政治及经济体系上不可媲美，在其它二三线都市经济发展水准来看却是强大无比。从沈阳市地理位置来看，其年平均气温6.2-9.7℃，最低气温为-32.9℃等地理要素来看，却是北京、上海居民生存没有可比的挑战力。故此，沈阳市富有人群相对与北京、上海富有人群往外移居的渴望情感更有迫切。建议：开发商可借助海岛的地理位置、旅游、休闲生活等外省无法可比的资源优势，把海岛国际旅游岛的概念传达给客户，并加强宣传外省客户已（特别是已移居的东北三省客户）对海岛移居、生活、旅游等形象承认度，着力打造东北村、东北新海南人等含有亲情、故土关系相聚的海岛生活。以此来吸引更多的沈阳客户移居或投资海岛。第二篇．沈阳市整体经济发展状况截止，全市地区生产总值实现5015亿元，是的2.1倍，年均增加16.3%；全社会固定资产投资完毕5007.4亿元，是的3.7倍，年均增加29.7%，投资拉动经济增加效果明显；社会消费品零售总额完毕2062.5亿元，是的2.3倍，年均增加18.1%；全市经济近些年来保持了强劲发展势头，人民生活水平逐年提高，都市居民人均可支配收入达成20540元，年均增加15.3%，农村居民人均纯收入达成10005元,年均增加14.7%。一、沈阳市国民经济生产总值分析截止，沈阳市经济处在稳定上涨的趋势，GDP继续保持两位数的增加速度，全年GDP达成5015亿元，增加率达成14.0%，是的2.1倍，年均增加16.3%；全年地方财政普通预算收入46534亿元，比上年增加17.6%。地方财政普通预算支出516.8%亿元。增加8.6%。经济发展速度显示了都市强大的发展动力。在经济稳步成长下，房地产业保持平稳健康发展。二、全社会固定资产投资分析全社会固定资产投资完毕5007.4亿元，是的3.7倍，年均增加29.7%，投资拉动经济增加效果明显，房地产开发投资占有较大比例。近几年固定资产投资的稳步攀升，与GDP同时突破5000亿大关，体现了沈阳的将来都市发展极具前景，富有人群不停增加。三、社会消费品零售总额分析随着沈阳经济不停发展，社会消费品零售总额完毕2062.5亿元，是的2.3倍，年均增加18.1%，沈阳的消费市场需求继续保持平稳发展，以及在CPI不停提高同时沈阳人消费更趋于理性，对于生活品质将不停含有新的追求，是房地产发展的利好因素。四、沈阳市居民收入分析近些年来沈阳市保持了强劲发展势头，人民生活水平逐年提高。截止，都市居民人均可支配收入达成20540元，年均增加15.3%，农村居民人均纯收入达成10005元,年均增加14.7%，整体社会经济发展不停带动沈阳居民人均可支配收入提高，购置力不停增强，为沈阳房地产业的发展提供保障。五、沈阳房地产投资及增加状况自来，沈阳市地产投资力量呈现出不停上升态势，截止受国际经济环境影响，全市累计完毕房地产投资1188.7亿元，同比增加17.6%，有所回落。六、产业构造奉献状况分析自以来，三大产业产值始终保持增加态势，其中，第二产业直线加速增加。截止，沈阳市市实现地区生产总值（GDP）5015亿元，比上年增加14.1%。在全国排名第17位。其中第一产业增加值232.4亿元，增加6%；第二产业增加值2542.4亿元，增加15.6%；第三产业增加值2242.2亿元，增加13.2%。三次产业构造为4.6∶50.7∶44.7。三次产业对经济增加的奉献率分别为1.8%∶55.1%∶43.1%；按常住人口计算，人均GDP为63667元，增加13.1%。总结评论：从沈阳市近几年整体经济走势看，国内生产总值、社会固定资产投入、社会总体消费水准、地产投资、已经居民人均收入都保持快速增加态势，第二三产业构造增加速度明显猛增，综合各方面要素，沈阳市的发展呈现出了极大的魅力，发展速度极为猛进。特别是在沈阳经济区获批国家新型工业化实验区上升为国家战略给沈阳市带来巨大发展机遇；十二五规划要建成国家中心都市、全国先进装备制造业基地、生态宜居之都、东北地区商贸物流和金融中心，这一切，都为沈阳市经济稳步成长写下了隆重的一笔，更是为沈阳市房地产业保持平稳健康发展打下坚定的基础。第二篇.国家宏观政策一、上六个月全国政策回想（1）金融政策类别日期政策政策要点金融政策.1.17强调继续实施差别化房贷政策强调将重点防备信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，果断守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定布署加紧存量分类处置。要贯彻贷款“三查”，加大对贷款风险分类精确性及其责任的督查.1.20央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。.2.9央行宣布上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点央行宣布自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其它各档次存贷款基准利率对应调节。5年期以上贷款基准利率达成6.6%。.2.24央行宣布上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行宣布自2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达成19.5%。.3.25央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.4.6住建部调节住房公积金存贷款利率住建部自4月6日起，上调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期下列（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。.4.21中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。.5.18央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点5月18日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（2）税收政策类别日期政策政策要点税收政策.1.28上海、重庆颁布房产税改革实施细则（部分内容省略）上海的房产税试点方案明确，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆的房产税方案规定，对涉及存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购置的第二套及以上住房，征收房产税。（3）房产政策类别日期政策政策要点房产政策.1.26国八条1)一季度前公布全年价格控制目的；2）多渠道建设保障性住房，加强管理，增加公租房供应；3）二手房局限性5年出售将全额征收营业税，加强增值税清算督查；4）二套房首付比例比低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；5）贯彻保障性住房等用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定，确保用地供应；6）各直辖市、计划单列市、省会都市和房价过高、上涨过快的都市，在一定时期内要从严制订和执行住房限购方法；7）贯彻住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8）坚持和强化舆论引导；.2.162月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表，规定各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全方面开工.2.21住建部与地方政府订立保障房责任书自2月21日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市订立《保障性住房目的责任书》，完毕1000万套保障性安居工程住房的分派任务。各地方政府必须在10月31日前全部开工当年全部的保障性住房项目，则重要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、罢职的严肃处分。.3.25国家发展与改革委员会下发了有关公布《商品房销售明码标价规定》的告知规定从5月1日起,已获得预售许可和销售现房的房地产经营者,要公开标示每套房屋的售价、有关收费以及影响商品房价格的其它因素。.5.4国务院国有资产监督管理委员会办公厅公布《有关主动参加保障性住房开发建设有关事项的告知》倡导中央公司主动参加保障性住房开发建设，把主动参加保障性住房开发建设作为公司推行社会责任的重要途径，发挥中央公司的骨干和带头作用。.5.11国土资源部公布《全国住房用地供应计划公示》该《公示》将各地上报计划汇总，全国住房用地计划供应21.8万公顷，与全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，是前两年（—）年均实际供地量（10.17万公顷）的两倍以上。.5.12国土资源部召开都市住房用地管理和调控重点工作进展状况新闻通气会会上公布土地供应计划，强调坚持并完善土地招拍挂出让制度，同时亲密关注苗头性、倾向性问题，加强保障性安居工程用地管理，维护良好的管地用地秩序，总的目的是为了坚定不移地贯彻贯彻中央房地产市场宏观调控的有关政策。.5.13国土资源部发出《有关加强保障性安居工程用地管理有关问题的告知》，明确提出严禁私自运用农村集体土地兴建公共租赁住房，严格规范公司运用自用土地兴建保障性住房行为，果断制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，明确了保障房用地管理的具体规定。.5.13国土资源部公布《国土资源部有关坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。.5.16国土资源部公布《有关切实做好征地拆迁管理工作的紧急告知》规定各地：严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；及时化解矛盾纠纷，妥善解决征地拆迁突发事件；开展全方面检查，果断纠正违法违规征地拆迁行为。.5.26国土部向各省国土部门下发《有关严格贯彻异常交易地块上报制度有关问题的函》规定全国全部县级及以上都市及时上报招拍挂出让中溢价率超出50%、成交总价或单价创历史新高的异常交易地块。.6.9国家发展改革委办公厅下发《有关运用债券融资支持保障性住房建设有关问题的告知》为完毕“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院有关加强地方政府融资平台公司管理有关问题的告知》进行规范后继续保存的投融资平台公司申请发行公司债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。同时规定，只有在满足本地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才干发行公司债券用于其它项目的建设。符合条件的其它公司，也能够通过发行公司债券进行保障性住房项目融资。总结评论：从以上述能够看出，国家调控政策的力度、强度、广度、高度及深度都是前所未有的。不仅是中央力挺、地方政府加力，涉及到金融、税收、土地、保障房、限购等，还蔓延到二三线都市。由此可知，随着国家调控政策对全国楼市效果明显浮出水面，将来一段时间内房地产调控放松的可能性不大，预计国家将会以此为契机，加大调控力度，稳定房价；特别是将从房产税征收、保障房投入力度、信贷门槛、限购等重要形式来加强严控楼市动向；不停加强投入保障房建设，严格控压过高的楼市价格，以两手都抓的形式来增进楼市走向理性。建议：在现在政策严控之下，楼市要回暖的但愿并不大，将越演越激烈，预计将来房价下跌趋势已成必然，消费者的观望情绪更加浓厚。因此建议，一是开发商能够与大的公司构成部落的形式加大优惠团购力度，快速出货；二是联合片区地产项目或集团项目出击岛外，特别是在某些已经对海岛比较承认及渴望来移居的省市进行推广；三是集中力量把海岛的环保、旅游、宜居、气候、人文、生活休闲、低消费等区域优势包装做足，结合项目理念特色，以区域经济优势战略战胜邻近省市竞争对手，加强以网络推广和实地到外省推广的形式快速出货。第三篇．沈阳市房地产市场分析一、回想沈阳市商品房市场（1）历年商品房供应量走势分析截止，沈阳市全年商品供应量为1603.49万平方米，环比上升27.98%，供应套数为174105套，环比上升23.6%。只是在国际金融危机等不利因素影响下，国内房地产市场受到严重冲击，沈城楼市成交也同样有所回落，商品房供应量延续了下降的趋势，重要因素是整个宏观经济环境的影响和前期积压存量较大所致；直到宏观经济发展趋势好转，供应量逐步回升，保持稳步增加劲头。（2）历年商品房成交量走势分析至以来沈城的房地产市场始终呈现快速发展态势，商品房成交量整体上呈快速上涨趋势，进入后，国家重拳调控楼市，全国楼市特别是一线都市都有所降温；沈阳市楼市市场成交走势仍然坚挺。（3）全年商品房供应量走势从全年商品房供应量走势来看，沈阳市供应量快速上升趋势十分明显，特别是初受季节因素以及传统销售淡季的影响整个一季度供应量缩量明显，但是随着该时期的结束，市场供应量放量明显，由此能够看出，沈城商品房供应市场还是坚挺的。（4）全年沈阳市各区商品房成交状况分析截止，铁西、于洪、浑南新分辨别以21%、17%、13%的成交比例位于全市全年各区商品房成交前三名，而这三个区域也是现在沈城楼盘最为集中，多个有关配套极为完善、客群承认度最高的区域；而和平区由于都市规划布局整体南移的影响，致使板块内全国出名的品牌大盘云集，现在已经成为沈阳市内高端品质楼盘的聚集地之一。二、回想沈阳市商品住宅市场（1）全年商品住宅供应量分析截止年沈阳市商品住宅供应面积为1454.64万平方米，商品住宅供应套数为156186套。（2）全年各区商品住宅供应量分布状况，沈阳商品住宅基本与商品房区域供应状况基本一致。作为全市楼盘项目最为集中的两个大区，铁西区和于洪分辨别以20.2%和17.3%稳居全市各区供应量的前两位。（3）商品住宅供应套均面积分析从全年的商品住宅供应套均面积走势来看，除了3月份大户型快速攀升以外，全年其它各月供应套均面积基本都维持在80-100平米之间。由此可知，刚性需求和改善型需求是现在沈都市场需求的主体，面积重要还是在80-100平米之间。（4）商品住宅成交量分析全年沈阳市商品住宅共成交1277.2万平，成交139341套数，成交量整体呈逐月递增走势，特别到下六个月，市场十分活跃，整体呈现供需两旺的局面。能够看出，在国家严控楼市的状况下，沈阳市需求还是刚需为主，政策对沈阳刚性市场的影响力度不大。（5）商品住宅供求关系分析全年商品住宅供求比为1：0.88，全年各月供求比在0.5-1.5之间上下浮动。供求关系运行状况与商品房基本一致。上六个月由于宏观新政等有关因素影响，使得存货在一定的程度上有所缓和，第三季度除了秋季房交会期间开发商集中备案特殊行情外，其它各月供求关系基本较为平稳，市场整体供求关系较为平稳。（6）沈阳市商品住宅供应构造分析截止，沈阳市商品房供应量为1603.49万平方米，环比上升27.98%，供应套数为174105套。其中住宅供应面积为1461.82万平方米，占总供应量91.17%，供应套数为156217套；商业用房供应面积为114.86万平方米，占总供应量7.16%，供应套数为11912套；办公用房供应面积3.27万平米，所占比例为0.2%，供应套数为420套。住宅供应以91.17%的比例占据着商品房的主导地位。（7）全年各区商品住宅成交状况分析截止，铁西、于洪、浑南新区位于沈阳市各区商品住宅成交前三名，这也是现在沈城楼盘最为集中，多个有关配套完善度高、客群承认度强的区域，这三个大区已经成为购房需求的首选目的。三、回想各区域产品运行状况（1）各区域产品供应量(截止，随着沈阳行政区的重新划分，沈阳扩城势不可挡，都市核心区域土地稀缺，开发商看好了二环至三环之间的“新都市核心”地带，加速开发商品房，铁西、于洪、浑南、东陵供应量明显高于其它区域。其中，于洪区和铁西区商品房和商品住宅供应量并驾齐驱，位列一、二位。（2）各区域产品销售量(截止日期：12月)沈阳市商品房呈现“有量有市”状态，供应带动销售，同时，消费者也逐步将眼光放到“新都市核心”区域，环线价值得到体现。其中，铁西区商品房和商品住宅销售量最大，沈河区最少。四、回想沈阳市产品价格走势（1）历年来沈阳市产品成交均价走势(截止日期：12月)经济复苏以来，沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增加，，万科，金地，华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场，在价格方面拉动了沈阳市整体价格。其中，沈阳市商品房和商品住宅增幅达10%以上，增幅达20%以上。（2）沈阳市产品成交均价走势截止，由于国家出台政策打压房价，一线都市房价得到有效控制，沈阳在4月新政出台后也受到一定影响，房价有所回落，8月开始，房价恢复5000后呈现稳步增加事态。五、沈阳市部分楼盘信息总汇沈阳市部分楼盘信息总汇楼盘名称占地(万平)总建面（万平）容积率主力户型销售均价物业类型物业管理费保利溪湖林语521001.9二居59-93平米三居107-128平米4700多层小高层高层1.5保利心语30702.4一居46-56平二居68-96平三居99-135平高：5000多：6600多层，高层1.2-1.5碧桂园银河城1656501.3别墅：200-529平米/洋房：63-139平米5000多层小高层别墅洋房洋房1.5、别墅2.5第一城401203.0一居室31-52二居室54-103三居室108-1137500多层，小高层1.2格林生活坊20502.5一期：一居43平米三居90平米/二期：一居室55二居室83三居室116/合院别墅：258-290平米6500花园洋房,高层,小高层,多层1.5元/平方米/月（电梯费12元/月/人）恒大绿洲2002273.5一居60平米二居80-84平米三居78-150平米5056高层，小高层(全部精装)1.5华润橡树湾441002.0三居136-175平米

其它190-253平米别墅17000；洋房11000多层，小高层，花园洋房，别墅3.2假日蓝湾13303.0一居34-46二居70-109三居1166400花园洋房,景观居所,经济住宅0.8金地长青湾801501.7宽景高层：180-260平/都市联排：280-380平/河景高层：173-185平/湖畔高层：140-180平8000多层高层花园洋房别墅2.2金地名京20.5452.2叠拼173-218平米二居79-90平米三居118-207平米8500叠拼,小高层,高层1.5金地檀郡9.4451.5高层小高层90-145/洋房160-20013000洋房、小高、高层2.2凯旋门9.628.51.9二居65-80平方米，三居90-100平方米，四居164-210平方米13000多层小高层高层1.8纳帕名门4.9512.52.5一居38平米二居58-92平米三居122平米7500板塔结合多层小高层高层未定普罗旺斯25602.2一居25-44平米二居53-97平米三居83-112平5680多层、小高层、高层1荣盛爱家郦都15302二居室92三居室99-143四居室186-1917500多层小高层高层洋房2沈阳恒大华府7.2918.22.597-309平米11000高层2.8顺丰新将来10171.7一居48-63平二居67-93平三居97-132平4400多层小高层高层1.2铁西万达广场20.17903.78一居室33-66二居室64-103三居室99-1457000高层(复合地产)1.3万科金域蓝湾22.656.62.5二居120平米三居156平米其它173-18913000小高层，高层1.9阳光100国际新城1001501.7二居室87三居室99-128四居室140LOFT43-909000多层小高层高层写字楼LOFT1.3远洋和平府11.217731.70492.29一居56平米二居70-86平米三居93-157平米洋房别墅150-230洋房1，高层9000，别墅16000多、高层、洋房、别墅1.9中海城1282802.2高层75-130平，多层89-170平，别墅249-301平5400普通住宅,别墅1.8六、上六个月沈阳市房地产市场动态根据有关监控数据不完全统计，截止今年上六个月来，沈阳市商品住宅供应套数78849套，销售套数78786套；住宅供应面积724.75万平米，销售面积706.04万平米；成交价格5586.94元/平米，销售额394.46亿元。（1）各区域商品住宅供应与成交套数状况其中铁西区成交12996套，出货率为87.2%，成交面积117.73万平米，居为榜首；于洪区成交11174套，出货率为158.65%，成交面积为71.32万平米；其它区域成交套数和面积都呈现出明显上升态势。由此能够看出，在国家调控政策的严控下，沈阳市楼市市场仍然乐观。（2）各区域商品住宅供应与成交价格状况从今年上六个月沈阳市各区县的成交均价走势来看，沈河区最高为8145元/平米，另首先是和平区7948平米/元；值得一提的是，铁西区和于洪区成交套数和面积最多，成交均价为5245元/平米，5240元/平米，由此能够看出沈阳市楼市市场还是以中低端刚性需求为主，高端的客户潜力仍然未暴发出来。七、沈阳各个区域房地产市场特点根据、官方权威数据统计及有关核心学术理论研究整顿，把沈阳市划分为市区、郊区、县城三方面来综合叙述其地产市场特点：(1)市内五区房地产市场沈河区：原本可运用的土地不多，但行政区重新划分后，运用土地有所增多，将会增进沈河区的进一步发展，其各项指标有望提高。和平区：其存量房市场比商品房市场份额大。和平区是现在发展最为成熟的中心区之一，以商业气息浓重的综合性地产项为主。皇姑区：其存量房市场比商品房市场份额大。皇姑区区域内的医疗、教育和商业在沈城占有很大的比重，学区房是皇姑区的特点。铁西新区：铁西新区在售楼盘数量大，销售面积位列全市之最。铁西区的存量房、存量住宅销售量最大。大东区：虽现在缺少大盘的带动，但由于本身发展比较成熟的特点，房地产市场发展得比较好。(2)郊区房地产市场东陵区现在房地产项目不多；于洪区商品房销售价格相对较低、自然环境好，项目规模大，现在成为最受欢迎的地区；浑南新区作为后起的住宅区，发展比较平稳，“十二运”和“大浑南”的建设将增进该区域的房地产市场快速发展；沈北新区房地产项目销售不温不火，存量房市场的发展也有了某些起色。(3)县域房地产市场沈阳市的县域房地产市场刚刚起步，现在量少价低，销售较好。