买房协议合同

买房合同书房屋买卖合同（合同编号：）合同双方当事人（须由本人亲自填写，并确保所填联系方式真实可靠，方便能及时获得联系；如联系方式发生变化，应及时告知对方）：出卖人（甲方）姓名：____________【身份证】___________________地址：____________________________________________________邮政编码：________________联系电话：______________________买受人（乙方）姓名：____________【身份证】___________________地址：____________________________________________________邮政编码：________________联系电话：______________________鉴于：1、甲方系本合同项下房屋的全部权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋有关权利人的同意；2、甲方乐意将房屋出卖给乙方；3、乙方乐意购置上述房屋；4、乙方已向甲方交付定金共5000元整；5、本合同项下房屋的《房屋全部权证》及《土地使用权证》尚未办理。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购置房屋订立本合同，以资双方共同信守执行。第一条甲方确保对所出卖的房屋享有完全的处分权并确保符合国家有关规定，并且没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方因素，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承当全部责任。第二条房屋的坐落、面积状况。1、本合同所称标的房屋是指位于长沙市雨花区乡村组栋单元房及该栋底层东头南向第二间杂屋。2、该房屋102房套内面积为_____平方米，杂屋套内面积为_____平方米。3、本合同项下房屋对应的土地使用权随房屋一并转让。第三条计价方式与价款。房屋的交易总价为：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。乙方已向甲方支付的定金转为房款，乙方还应向甲方共支付房款人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同项下房屋对应的土地使用权价款已包含在交易总价中。公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。第四条付款方式及期限。甲乙双方同意下列列方式付款：１、乙方已向甲方交付定金共伍仟元整，自本合同订立之日起____天内乙方支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方；2、剩余房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于乙方获得该房屋的《房屋全部权证》及《土地使用权证》之日起____天内支付。第五条房屋交付及产权登记的商定。1、甲方应于本合同订立之日起____天内将本合同项下房屋全部交付给乙方，并应在交房当天将_________等费用结清。2、甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后日内（最迟不超出房屋所在地其它全部权人获得房地产权属证书之日），及时办理权属登记（指房屋的《房屋全部权证》和《土地使用权证》）。3、甲方应当在获得房地产权属证书（指房屋的《房屋全部权证》或《土地使用权证》）之日起日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下。第六条税费分担商定1、甲方办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承当。2、甲方将房地产过户至乙方名下所耗费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承当。第七条违约责任1、乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之的违约金。2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之的违约金。3、如甲方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的商定，乙方有权选择下列任一种方式解决：A．乙方退房，甲方在乙方提出退房规定之日起日内将乙方已付房价款退还给甲方，并按已付房价款的%赔偿乙方房屋损失，同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修的损失。B．乙方不退房，甲方按已付房价款的%向乙方支付违约金。第八条争议的解决方式本合同在推行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。第九条特别商定房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及对应土地的赔偿，由乙方全部。第十条免责条件1、因不可抗力因素致使本合同不能继续推行或造成的损失，甲、乙双方互不承当损失赔偿责任；2、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观状况”。第十一条陈说和承诺条款1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。2、乙方承诺：真实地乐意购置本合同项下的房屋。第十二条本合同经湖南君安达律师事务所见证。第十三条本合同一式三份，甲乙双方各执一份、律师事务所一份，含有同等法律效力，自双方签字后生效。第十四条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行商定，其补充商定经双方签章与本合同含有同等法律效力。第十五条双方商定的其它事项：出卖人(甲方)：_________________买受人(乙方)：__________________身份证号码：__________________身份证号码：___________________地址：___________________地址：____________________邮编：___________________邮编：____________________电话：___________________电话：____________________其它权利人书面同意声明：见证人：出卖方：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿买受方：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿第一条房屋的基本状况。出卖方房屋（下列简称该房屋）坐落于＿＿＿＿＿；位于第＿＿＿＿＿层，共＿＿＿＿＿（套）（间），房屋构造为＿＿＿＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋全部权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿＿＿＿。第二条房屋面积的特殊商定。本合同第一条所商定的面积为（出卖方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（下列简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积（下列简称实际面积）为准。该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超出暂测面积的±＿＿＿＿＿％（不涉及±＿＿＿＿＿％）时，房价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超出暂测面积的±＿＿＿＿＿％（涉及±＿＿＿＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿＿＿＿种方式解决：１．买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房规定之日起＿＿＿＿＿天内将买受方已付款退还给买受方，并按＿＿＿＿＿利率付给利息。２．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调节。３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第三条土地使用权性质。该房屋对应的土地使用权获得方式为＿＿＿＿＿；土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以划拨方式获得土地使用权的房地产转让同意文献号为＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，买受方（必须）（不必）补办土地使用权出让手续。第四条价格。按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米＿＿＿＿＿元，总金额为（币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。第五条付款方式。买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金（币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日内将该房屋全部价款付给出卖方。具体付款方式可由双方另行商定。第六条交付期限。出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿＿＿＿日内，将该房屋付给买受方。第七条买受方逾期付款的违约责任。买受方如未按本合同第四条规定的时间付款，出卖方对买受方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿计算。逾期超出＿＿＿＿天后，即视为买受方不推行本合同。届时，出卖方有权按下述第＿＿＿＿种商定，追究买受方的违约责任。１．终止合同，买受方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向出卖方支付违约金。出卖方实际经济损失超出买受方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由买受方据实赔偿。２．买受方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向出卖方支付违约金，合同继续推行。３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第八条出卖方逾期交付房屋的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊状况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿利率计算。逾期超出＿＿＿＿＿个月，则视为出卖方不推行本合同，买受方有权按下列第＿＿＿＿＿种商定，追究出卖方的违约责任。１．终止合同，出卖方按买受方累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受方支付违约金。乙方实际经济损失超出出卖方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。２．出卖方按买受方累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受方支付违约金，合同继续推行。３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第九条有关产权登记的商定。在买受方实际接受该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿天内获得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房规定之日起＿＿＿＿＿天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的＿＿＿＿＿％赔偿买受方损失。第十条出卖方确保在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承当全部责任。第十一条因本房屋全部权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳；其它房屋交易所发生的税费除另有商定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并订立补充合同。第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字含有同等效力。本合同及其附件和补充合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第十四条本合同在推行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。第十五条本合同（经甲、乙双方签字）之日起生效。第十六条本合同连同附表共＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿各执一份，均含有同等效力。出卖方（签章）：出卖方代理人（签章）：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日买受方（签章）：买受方代理人（签章）：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日附件一：房屋平面图（略）附件二：室内附着设施（略）众所周知，订立房屋买卖合同而产生房屋全部权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应含有合同的普通生效要件-行为主体适格、意思表达自愿真实、行为内容正当、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和有关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王家福主编：《中国民法学。民法债权》，法律出版社，1991年版，第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：《民商法实务研究》（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第160—162页。）律师认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只但是是房屋买卖合同的实际推行行为，而非其生效要件。（注：律师注：对房屋买卖合同的普通生效要件，因无争议，本文不述及。）一、房屋买卖过户登记效力有关法规和司法解释之演进1983年12月27日国务院公布的《都市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖都市私有房屋，卖方须持房屋全部权证和身份证明，买方须持购置房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖都市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，因此其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。1984年8月30日最高人民法院制订的《有关贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其它违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以与否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。1987年12月10日，最高人民法院《有关如何具体合用最高人民法院〈有关贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只合用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅合用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应合用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定合用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。1988年1月26日最高人民法院公布的《有关贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产全部权正当转移后，一方翻悔的，不予支持。财产全部权尚未按原合同转移，一方翻悔并无正当理由，合同又能够推行的，应当继续推行；如果合同不能推行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也合用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只但是是房屋买卖合同的推行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17日最高人民法院《有关私房买卖的成立普通应以产权转移登记为准的复函》强调：“……订立房屋买卖合同后来，提出解除买卖合同，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《有关范怀与郭明华房屋买卖与否有效问题的复函》回复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应含有双方订有书面契约、中人证明、按商定交付房款以及管理房屋的要件；规定办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件我国法学界和司法界把与否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第5期。）房屋作为不动产，含有不可移动性，它不像动产那样能够通过直接具体占有向社会公示其全部权，房屋必须通过登记才干使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要构成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的构成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：《合同法新论。分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说有关登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，并且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样含有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要通过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：《也谈城乡私房买卖合同的生效问题》，载《律师世界》，1995年第1期。）。其实，主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要含有书面形式、主体适格、意思表达真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所获得的权利亦应受合同法的保护。根据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定时限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的推行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的推行行为。既然过户登记是合同的推行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不对的的。固然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的固然效力。不动产物权变动要件须涉及双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又互相统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的全部权变动未推行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未推行法定的登记手续，只标志着物的全部权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约与否有效的标志，而是物权变动效力的标志。与否办理登记手续不应影响到合同的效力。2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人订立的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助推行登记行为的权利，出卖人才对应地负有协助推行登记行为的义务。登记是这一对权利义务互相运动的成果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条有关私房全部权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才干推行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，并且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定：“房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的20％，局限性一月者以一月计，但加收税额不得超出房价。”此即阐明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内获得。根据《条例》第六条第二项规定，只有获得契证，才干办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，获得契证？这阐明，买卖合同成立时间、契证获得时间、产权过户登记时间是不同时的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后订立的房屋买卖合同生效要件的做法，是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用，并没有决定房屋买卖合同与否有效的职能。房屋作为公民、法人和其它组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然规定契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符正