XX物业公司财务管理手册

物业公司财务管理手册一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常，本着"用者自付"的原则，本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有，本2.本物业综合管理费收支情况的公布4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法应收/已收/欠收管理费一览表等。分"准确核算。正确的"部分"分类能准确反映各“部分”的经营损益情况，对了解各“部摊费用"或"待摊费用",对于这些"待摊费用"应在各会计期间归集后，合理分摊至各"部5.业户/用户/使用人的数据，如姓名、联络地址、电话、所拥有的单位编号。8.由管理处代收水电费时，水电费的抄表日期、收1.收楼时应注意事项种押金、初装费等。其中部分款项，如预付管理费、管理费按金等应由管理处2.每月应注意的事项(2)催款通知书一、收支表(损益表)发票和收据管理2.本公司所有发票、收据(指有价值的收据)及票据(以下简称票据)均属本制度管理时，由需用部门提出式样，经财务管理部审核，报总经理批准后印制。2.使用发票或收据的部门必须指定专人负责各种票据的管理工作(以下简称票据专管人4.票据专管人员对所领用的各种票据必须妥善保管，在交付使用人员时，应进行登记、1.固定资产的定义——单位价值2000元以上或者使用年限超过一年以上的物品。3.预算外急需使用的物资，经总经理批准可以先行购买，再补作预算。消耗时间的长短定出最低库存量，在接近最低库10.负责采购的部门应要求固定供货商定期提供近期物品的供货价和供货品种，根据可11.采购部门应要求供货商加强配合，根据供货商提供的供货物品和价格清单做好采购12.对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品，采购部门应将13.采购部门在收到已批准的申购单后，属于由固定供货商供应的，应通知固定供货(1)仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、期限等。2.验收进仓制度(1)所有物资进仓前由采购人员填写一式四联收料单(进库单),收料单的内容包括物资(3)凡尚未取得发票而先行进仓的物资，仓管人员及申购人必须核对收料单上所列的品每十天汇集后交财务管理部);第四联由采购人员(经办人)留存。3.保管制度①固定资产由使用部门保管；固定资产如个人使用，个人保管，个人在财务管理部(或行政及行政人事部)办理领用手续，各部门公共使用的，由部门经理指定专人负责，如发生①其它物资均先由仓库验收，属各分仓的物品再⑤仓管人员必须经常检查物资存放的情况，发现物资有变质情况时，应及时进行处理。⑥各种物资应做到账实相符，并每月进行一次盘点。⑦盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务管理部。⑧情况严重时，应及时报告总物业经理。各分类仓库核对当月的收、发、存情况，并定期进行账实核对。各仓库收发料截止至每月20日，每月25日前各分仓仓管人员必须报送当月报表至公司仓管人员核对，公司仓管人员和行政部在每月31日前向总物业经理、主管部门及财务管理部报送本月的报表。用部门、行政及行政人事部、财务管理部各一份。凡属代保管的物资(含暂不需用或不合用的),需办理进仓手续，仓管人员应另设账登②领用的固定资产或其它非消耗性物资按使用部门登记“物资保管清单”,使用部门应2.结算资金管理结算资金是企业在经营活动中发生的货币业务，包括(1)管理公司的银行账户，不准借给其他任何单位和个人使用，更不得出为合理地使用、统筹资金，各部门凡需购买物品用款，需事先提前3～5天报计划到财2.2集团公司的分公司及其所属子公司下属的分公司，不具有企业法人资格，其民事责任由1、对不真实、不合法的原始凭证不予受理并向企业财务部门应分3个环节对本企业的支款与用款，包括费用支2.8财会人员力求稳定，不随便调动。企业财会机构负责人、财会主管的聘任应当经过上一1、财会人员的后续教育时间不少于68小时；2、集团公司每年将组织不少于3个工作日的业务培训，聘请有关专家就企业财会人员应解④现金的支出必须由财务部总监(经理)签字方可付款，财务部总监(经理)短暂离岗，则由财务部总监(经理)书面委托人签字。费+(住宿费+生活补助)×出差天数”计算申请借款金额]。按借款审批程序审批，经财务部总监(经理)核准签字后，方可按集团公司规定借款。出差人员回企业后必须在一周内度(1万元以上)支付往来或贸易现金。3)、银行账户印鉴的使用实行3章分管并用制；即：财务章由会计保管，另外2枚由各自本人保管，不准1人统一保管使用。印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。a、业务人员到财会机构领用银行支票，必须凭付款审批单，经主管领导及经办人签字，写c、签发银行支票必须按照要求填上日期、大小写金额、收款人、用途等，不得签发空白支f、借出支票后，必须在十日内报销清账，不得转借他人使用。因特殊原因不能在规定期限5)、集团公司各全资子公司的销售收入(营业收入)按集团公司指定账号进账。同一项目(含同一贸易)应按合同总额报批，不准为逃避审批而分列报批、支付。对违反上1)应收账款、预付账款明细账必须根据经核对的工程合同和购销合同(附出库单)及汇款(付款凭证)为依据予以记账，应按照不同的应收账款或供应单位名称设置明细。2)应收款明细账调减必须要有分管领导书面批准。3)建立应收款内部管理报告制度。①分管应收账款的财务人员在每月20日前对上月账中的应收账款进行清理，并根据工程(购销)合同及企业应收货款规定进行应收账款账龄分析，对拖欠货款(工程合同超过2个月，购销合同超过1个月)理出清单不得拖延，并理出潜在核销账款交主管领导，由合同签订单位提出②分管其他应收款的财务人员在每月10日前对上月末按集团公司规定归还借款的单位和个人账中的应收账款进行清理，对不按规定及时还款的个人扣发当月工资，并通知有关部门领导及时催收；对超期一个月还未归还借款的单位，通知保卫部门配合催收。③负责收款的部门在接到超期应收款通知单后，在接单后24小时内返回收款时限及措施，对所有超期应收款，限期开展收款工作，有关工作内容填入催收单，形成文件记入，妥善地存入客户资信档案。④申请付款的部门及经办人是清理追收应收账款的第一责任人。企业发生因清理追收不力，造成坏账甚至造成损失的，应依情节轻重和损失大小对有关责任人予以经济和行政处罚，情节严重，损失巨大的，要追究法律责任。4)对于预付账款应严格管理。①预付货款应按照规定程序和权限办理；②预付货款的对象是实施信用分级管理；③预付货款必须依合同付款，并在合同约定的时间清算完毕。第五章固定资产核算1、企业的单价2000元以上，使用年限1年以上的资产，非生产用使用年限2年以上的资产为固定资产，分为5大类；房屋及建筑物机械设备电子设备(如手提电话、复印机)(1)房屋及建筑物35年年折旧率2.71%(2)机械设备10年年折旧率9.5%(3)电子设备5年年折旧率19%(4)运输工具8年年折旧率11.88%(5)其它设备5年年折旧率19%固定资产以计留5%残值提取折旧，固定资产提完折旧还可继续使用的，不再计提折旧；提3、财务部按固定资产的类型建立固定资产明细账，按使用单位建立固定资产卡片。财务部国外购入的还包括关税；自建(制)的固定资产，应按建造过程中的实际净支出计价；投资者投入的固定资产应按投资协议约定的价格为原价。自建(制)的固定资产应及时办理竣工5、固定资产必须每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产计价，必须严格审查，按6、固定资产报废必须由使用部门提出申请，报经本级主管领导研究核实后，对造成报废的原因进行分析明确责任，对由于使用不当造成报废的，应由责任人按该固定资产损失额的20%-100%的承担赔付责任。1)做好存货的市场行情预测工作，以便确定存货的购销计划；2)超过半年储存期的存货，应行报告，并做好压库清仓工作；3)贬值的存货应及时清理并恰当处理；1)冷背或包含了精神损耗的存货应努力处理；2)变质的存货，可以削价处理。1)赊销对象应进行信用分级管理(见预付与赊销信用等级表);3)赊销前应按授信制度订立合同；4)赊销合同应约定有效及可靠的担保物，担保物应依担保法进行担保登记；5)赊销应及时清算结账，原则上前欠未清，不再赊欠；6)合同约定到期的赊销，经三次书面催收不能回收的，应及时采取强制措施清欠，减少损3)赊销事项，内部各部门及其直接责任人各负其责。1、费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的延资产"科目核算。但应归属本期的费用、损失不得挂账，调剂利润。开办费资投产营业之日起分期摊入管理费用，摊销期一般为5年。2000元(含2000元)以下，由部门经理审批；2000元以上由企业经理审批。1)差旅费开支标准2)业务费开支标准(见附件)1)以“投”定"筹":公司投资是公司的各项需要，包括固定资产投资的需要和流动资金的需要，集团公司投资不能盲目进行，必须以“投”定"筹",筹资的时机、规模和组合，必2)量力而行：公司筹资都是要付出代价的，这是商品经济等价交换原则的客观要求，其中3)具有配套能力和消化能力：消化能力是指公司对筹集来的资金、资产、技术的掌握、管4)筹资成本：筹资成本是公司为筹措资金而支出的一切费用，主要包括(1)筹资过程中的组织管理费；(2)筹资后的利息或股息租金等支出；(3)筹资时所支付的其他资金。筹资成5)借款对公司的控制权。在评价公司筹资方案时，必须把公司资产所有权、控制权的丧失6)公司筹资管理的难度。公司筹资管理的难度主要指公司筹资由一套审批程序及筹资过程7)公司筹资的期限要适当。8)公司负债率和还债率要控制在一定范围内。9)公司筹资要考虑税款减免及社会条件的制约10)有利于公司竞争力的提高。不可忽视。分析与评价公司筹资机遇，主要运用上述筹资的10项评价准则来评价工资投资5、银行筹资是公司资金筹集的最主要的内容，在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行6、股票筹资是为了筹措资本，是公司最基本的融资方式之一，股票发行筹得的资金可供公7、债券筹资是公司筹措长期资金的方式之一，可以降低资金成本，增加收入，维持对企业8、租赁与承包筹资是公司借助租赁与承包手段来获得经营所需资金和资产。根据形式可分1)设备筹资的特点：筹资便利、可获得所需设备、取得全额资金融通、减少风险等。2)企业租赁与承包筹资的特点：9、集团公司所属分公司和全资子公司下列筹以上的或年利率超过同期银行利率50%的，应报集团公司审批。11、贷款担保是企业的潜在负债，给企业经营带来一定风险。企业不准为外资、合作企业)或个人担保贷款。子公司之间的贷集团公司对全资子公司的贷款担保，累计担保余额在本企业净资产50%以下时，由企业法人代表授权部门批准；累计担保余额在本企业净资产50%至100%以下时，由企业法人代表决定。担保额不能超过本企业净资产的20%,且必须有接受担保的企业董事会对此作出的1、对外投资包括债券投资、股权投资、其他投资。股权投资和其他投资对集团公司的长1)投资增值程度：实现最大限度的投资增值是分析投