宏观专题：如何看待当前房地产资产价格

宏观研究/宏观专题/证券研究报告宏观研究/宏观专题/证券研究报告【策略观点】供需关系发生重大变化，叠加通胀上行预期减弱，商品住宅资产价格面临重估。从市场交易层面看，供求关系是商品价格的决定性因素，当前我国商品住宅市场供需格局已发生扭转，需求端增长慢于供给端或成为常态。从资产的视角看，房价对应商品住宅资产未来收入（主要为租金）贴现情况，国内低通胀、高利率环境拉低商品修复房地产资产价格，交易端的主要抓手在于调整供需关系，估值端的政策思路包括调整房地产资产当前收益和改善未来收益增长预期。供需方面，我国房地产已进入存量时代，调控增量供给对市场影响有限；且房地产业下行预期短期难扭转，提振需求难度偏大。估值方面，前期我国房地产业高增长，市场对房租上涨预期较强，导致我国主要城市租售比远高于其他经济体重点城市，整体偏离国际良好运行区间，面临一定下调压力。资产收益方面，用补助、税收减免等手段增厚房地产资产当前租金收益，或为稳定资产价格主要抓手，且发展住房租赁市场符合现阶段我国政策目标和房地产业理性看待商品住宅资产价格中枢下行，短期回调空间有限。商品住以托底为主，重点在于防止地产失速和防范化解重大金融风险，采用强刺激手段重新提振楼市的必要性不大，商品住宅资产价格大幅关注房地产业加速调整带来的租赁住房领域投资机会。金融层面，租赁住宅相关金融衍生品已实现从“0”到“1”，后续发展空间广阔。实体层面，政策护航下住房租赁行业经营状况确定性增强，叠加金融支持发力，中国住房租赁市场有望加速进入机构化时代，建议关注长租公寓、社区服务等相关赛道。【风险提示】房地产业向新发展模式过渡进程不及预期挖掘价值投资成长东方财富证券研究所相关研究相关研究价数据点评》《利率或将持续高位——美联储长数据点评》《政府债券支撑社融回暖——8敬请阅读本报告正文后各项声明2 4 4 5 5 7 7 8 10 10 11 14 14 15 17 17 18敬请阅读本报告正文后各项声明3 4 4 4 4 5 6 6 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19敬请阅读本报告正文后各项声明4经济增长进入高质量发展阶段、人口对我国房地产下降等大趋势下，商品住宅市场供需格局已发生扭端或成为常态。长期看，人口数量见顶、人口结构老龄化等趋势奠定房地产需求下行基1950196019701980199020002010202020302040205020602070208020902100864195019601970198019902000201020202030204020502060207020802090210086420中等预期中等预期高预期 出生人口（万人）1949195319571961196519691973出生人口（万人）19491953195719611965196919731977198119851989199319972001200520092013201720212500200015001000第一波人口高峰“60后”即将进入老龄化5000置业主力“90置业主力“90人口数量剧减19901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022人口结构:总占人口比例:65岁及以上19901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022人口结构:总占人口比例:15-64岁人口结构:总占人口比例:0-14岁1008060402001949195319571949195319571961196519691973197719811985198919931997200120052009201320172021后城镇化减速，年平均个百分点以7060504070605040302001速发展期，年平均1978-1995城镇化初期，年平均增长0.65个百敬请阅读本报告正文后各项声明5图表5：城镇住宅需求预测时间年中人口（亿人）城镇化率（%）城镇人均住宅面积（平方米）城镇住宅需求（亿平方米）需求增量（亿平方米）时间年中人口（亿人）城镇化率（%）城镇人均住宅面积（平方米）城镇住宅需求（亿平方米）需求增量（亿平方米）201013.4849.9531.63213.0010.38202114.2664.7241.00378.3626.95201113.5751.2732.65227.1714.17202214.2665.2241.33384.396.02201213.6752.5732.91236.439.252023E14.2665.7241.67390.406.01201313.7653.7333.87250.4314.002024E14.2566.2242.00396.385.98201413.8554.7734.84264.3213.892025E14.2466.7242.33402.315.94201513.9456.1035.81279.9915.672026E14.2367.2242.67408.205.88201614.0257.3536.60294.2614.272027E14.2267.7243.00414.035.83201714.1058.5236.90304.5310.282028E14.2068.2243.33419.795.77201814.1759.5839.00329.2724.742029E14.1868.7243.67425.505.71201914.2260.6039.80342.9413.662030E14.1669.2244.00431.155.65202014.2563.8938.60351.418.47敬请阅读本报告正文后各项声明62011-122012-082013-042013-122014-082015-042015-122016-082017-042017-122018-082019-042019-122020-082021-042021-122022-082023-042005-092006-082007-072008-062009-052010-042011-032012-022013-012013-122014-112015-102016-092017-082018-072019-062020-052021-042022-032023-022011-122012-082013-042013-122014-082015-042015-122016-082017-042017-122018-082019-042019-122020-082021-042021-122022-082023-042005-092006-082007-072008-062009-052010-042011-032012-022013-012013-122014-112015-102016-092017-082018-072019-062020-052021-042022-032023-02商品房销售面积：住宅：期房：当月值商品房销售面积：住宅：现房：当月值100%90%商品房销售面积：住宅：期房：当月值商品房销售面积：住宅：现房：当月值100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%50000450004000035000300002500020000150001000050000租赁住房等非商品房越来越成为住宅市场存量的重要组成部分，能够影响到房和现房的比例，可以认为是我国新房总库存。敬请阅读本报告正文后各项声明735302520501998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022国内一手商品房存量（亿平方米）1998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022房屋新开工面积:住宅商品房销售面积:住宅一手房市场存量二手房方面，以挂牌量衡量的二手房存量受市场情绪影响较大土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应从严压缩计划规模直至暂停供地。在土地供应政策调整和房地产市场预期敬请阅读本报告正文后各项声明86000500040003000200010000100大中城市:供应土地占地面积(4周MA,万平方米）10090807060504030200100大中城市:土地溢价率(右轴,%)2014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-09对商品住宅市场供给端存量的调控，此前主要集中于对交易环节的限制，如限售、高额税费等。今年以来，交易环节的限制性政策逐步松动，多地放流动性目的明确，商品住宅存量有望得到进一步激不会出现大幅减少。叠加需求端长期走弱，商品住宅市场供需失衡或为常态，从供需关系角度出发，商品住宅资产价格大概率在充分调整后稳定在合理均衡水平。从资产的视角看，商品住宅也可视作具有稳定收益的资产，可以套用资疗、教育等资源。前者可用房屋在租赁市场上未来的预期租金的折现进行估t−1)敬请阅读本报告正文后各项声明9者直接的利差决定了商品住宅的出售价格和出租房租具有较强刚性，短期涨跌幅不明显，对商品住宅资产价格影响有限。商品住宅租售比对于利率水平和通胀水平的预期高度敏感，小幅波动可未明显回落，造成房租价格涨幅持续低于无风险利率，房地产估值趋降。图表11：历史上每轮低利率、高通胀，对应房2006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07租房CPI-10年国债收益率中债国债到期收益率:10年[新频率:月,方式:平均值]CPI:居住:租赁房房租:当月同比2006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-0786420-2-4-6403530252050-5-102006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-0770个大中城市:二手住宅价格指数:2006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-0770个大中城市:二手住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市:二手住宅价格指数:三线城市:当月同比70个大中城市:二手住宅价格指数:当月同比70个大中城市:二手住宅价格指数:一线城市:当月同比敬请阅读本报告正文后各项声明102.房地产资产价格修复的三条可能路径端的政策思路包括调整房地产资产当前收益和改善未来收益增长预房地产业下行预期短期难扭转，平衡供需关系和改善未来收益增长预期难度偏大，用补助、税收减免等手段增厚房地产资产当前租金收益，或为稳定资产价格主要抓手，且发展住房租赁市场符合现阶段我国政策目标和房地产业发展规律，政策可行性较强。前文已论述减少商品住宅供给可行性不强，且不利于房地康发展，扭转目前供需偏失衡的重点在于提振需求，缓解居民购房需求下行压力。号，具体从降利率、降首付比例、落实“认房不认贷”三大方向全面发力。部门发布首套房贷利率动态调节机制，截至三季度，全国至少87个时间部委文件或会议主要内容2023年1月中国人民银行银保监会《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2023年8月住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。2023年8月中国人民银行金融监管总局《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。2023年8月中国人民银行金融监管总局《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。敬请阅读本报告正文后各项声明11住宅价格指数同比下降3.25%，商品住宅市场量价齐跌民收入不确定性加大，对自身收入预期偏悲观，而购买商品住宅依赖长期稳位，商品住宅后续收益增长预期减弱，其长期估值中枢区间趋降。受限于我进而修复房地产资产价格的有效渠道。论，房租具有较强刚性，短期涨跌幅不明显，对商品住宅资产价格影响有限；商品住宅估值的有效手段。但由于前期我国房地产业高增长，市场对房租上涨预期较强，导致由利率水平和通胀水平的预期决定的房屋租售比偏高，在比维持高位难度较大。我国房屋租售比偏离良好运行期间，下修压力较大。房屋租售比是指每敬请阅读本报告正文后各项声明12平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，结构性失业问题突出，导致租金上涨动力不足，根据诸葛数据研究中心测算，城市租售比城市租售比城市租售比城市租售比城市租售比Guangzhou,China1161.6Verona,ItalyMalmo,SwedenStavanger,NorwayJacksonville,FL,UnitedStatesShenzhen,China1078.8Moscow,Russia361.2Halifax,CanadaNanaimo,BC,CanadaTaipei,China1059.6Dresden,GermanyBristol,UnitedKingdomUlaanbaatar,MongoliaSeoul,SouthKorea1054.8Skopje,NorthMacedoniaSeville(Sevilla),SpainGent,BelgiumShanghai,China831.6JohorBahru,MalaysiaCascais,PortugalTampa,FL,UnitedStatesBeijing,China822Chittagong,BangladeshBelgrade,SerbiaCasablanca,MoroccoYerevan,ArmeniaHangzhou,China750Rome,Italy351.6Vladivostok,RussiaAhmedabad,IndiaGuayaquil,EcuadorQingdao,China741.6Bucharest,RomaniaCapeTown,SouthAfricaKaohsiung,China709.2Berlin,Germany351.6Poznan,PolandHongKong,China693.6SaintPetersburg,RusNanjing,China693.6Alexandria,EgyptDallas,TX,UnitedStatesWuhan,China688.8Tokyo,Japan350.4Phuket,ThailandGuatemalaCity,GuatemalaTaichung,China603.6KualaLumpur,MalaysiaNewYork,NY,UnitedSta224.4QuebecCity,CanadaSingapore,SingaporeSibiu,RomaniaBoston,MA,UnitedStatesAlFujayrah,UnitedArabEmiratChengdu,China590.4Bolzano-Bozen,ItalyPodgorica,MontenegroValencia,SpainJaipur,IndiaLinz,AustriaRaleigh,NC,UnitedStatesInnsbruck,AustriaBudapest,HungaryOttawa,CanadaMadison,WI,UnitedStatesReno,NV,UnitedStatesSuzhou,China546Istanbul,TurkeyOrlando,FL,UnitedStatesTelAviv-Yafo,IsraelGlasgow,UnitedKingdomCoimbra,PortugalAddisAbaba,EthiopiaJerusalem,IsraelLjubljana,SloveniaSantiago,ChileAachen,GermanyManchester,UnitedKingdoOklahomaCity,OK,UnitedStatZurich,SwitzerlandLondon,UnitedKingdo342Uppsala,SwedenHonolulu,HI,UnitedStatesChicago,IL,UnitedStatesThane,IndiaDelft,NetherlandsEdmonton,CanadaKathmandu,NepalTallinn,EstoniaFlorianopolis,BrazilAustin,TX,UnitedStatesSaltLakeCity,UT,UnitedStatesSarajevo,BosniaAndHMadrid,SpainRiodeJaneiro,BrazRostov-na-donu,RussiaAntalya,TurkeyMunich,GermanyTartu,EstoniaAdelaide,AustraliaSliema,MaltaNewOrleans,LA,UnitedStatesVienna,AustriaFortaleza,BrazilDoha,QatarMaastricht,NetherlandsMuscat,OmanAlgiers,AlgeriaKosice,SlovakiaYekaterinburg,RussiaPhnomPenh,CambodiaAlmaty,KazakhstanHanoi,VietnamBitola,NorthMacedoniaPanamaCity,PanamaParis,France470.4Toulouse,FranceCatania,ItalyRamallah,PalestineGraz,AustriaAarhus,DenmarkJakarta,IndonesiaMiami,FL,UnitedStatesTampere,FinlandGuwahati,IndiaRotterdam,NetherlandsAstana(Nur-Sultan),KazakhstaAmman,JordanCharlotte,NC,UnitedStatesChennai,IndiaCluj-Napoca,RomaniaBelfast,UnitedKingdFortLauderdale,FL,UnitedStNuremberg,GermanyBuenosAires,ArgentinaGroningen,NetherlandsTbilisi,GeorgiaHamburg,GermanyOdessa(Odesa),UkraineMarrakech,MoroccoMonterrey,MexicoHoChiMinhCity,VietnGothenburg,SwedenPalmadeMallorca,SpainPhoenix,AZ,UnitedStatesGeneva,SwitzerlandSaintHelier,JerseyBaku,AzerbaijanAtlanta,GA,UnitedStatesNantes,FranceThessaloniki,GreeceCopenhagen,DenmarkCoventry,UnitedKingdomDouala,CameroonTrondheim,NorwayVilnius,LithuaniaBatumi,Ajara,GeorgiaDubrovnik,CroatiaOlomouc,CzechRepublicWroclaw,PolandSanFrancisco,CA,UnitedSDenver,CO,UnitedStatesMontevideo,UruguayEindhoven,NetherlandsTashkent,UzbekistanBrisbane,AustraliaVarna,BulgariaMedellin,ColombiaStockholm,SwedenTehran,IranManama,BahrainVictoria,CanadaWashington,DC,UnitedS200.4Johannesburg,SouthAfricaPristina,Kosovo(DisputAmsterdam,NetherlandsCalgary,CanadaStuttgart,GermanySofia,BulgariaTirana,AlbaniaChisinau,MoldovaQueretaro(SantiagodeQuerétZagreb,CroatiaKlaipeda,LithuaniaBarcelona,SpainDubai,UnitedArabEmiratesKuwaitCity,KuwaitOradea,RomaniaAntwerp,BelgiumKelowna,CanadaRiyadh,SaudiArabiaVancouver,CanadaPortland,OR,UnitedStatesSanSalvador,ElSalvadorHeidelberg,GermanyGuadalajara,MexicoDurban,SouthAfricaGranada,SpainAlbuquerque,NM,UnitedSLasVegas,NV,UnitedStatesHelsinki,FinlandToronto,CanadaSanAntonio,TX,UnitedStaCaracas,VenezuelaBratislava,SlovakiaSeattle,WA,UnitedStatesNashville,TN,UnitedStatesCuritiba,BrazilOstrava,CzechRepublicSaoJosedosCampos,BSanJuan,PuertoRicoChangsha,China392.4Timisoara,RomaniaChristchurch,NewZealandCancun,MexicoFrankfurt,GermanyPetalingJaya,MalaysiaPortElizabeth,SouthAfricaOslo,NorwayVoronezh,RussiaAnkara,TurkeyPretoria,SouthAfricaMarseille,FranceKaunas,LithuaniaLosAngeles,CA,UnitSplit,CroatiaVillach,AustriaPenang,MalaysiaSacramento,CA,UnitedStaLuxembourg,LuxemboWinnipeg,CanadaAuckland,NewZealandOsijek,CroatiaLeiden,NetherlandsTilburg,NetherlandsBangkok,ThailandAberdeen,UnitedKingdoMexicoCity,MexicoSalzburg,AustriaBogota,ColombiaAthens,GreeceMississauga,CanadaHouston,TX,UnitedStatesHaarlem,NetherlandsAdDammam,SaudiArabiaKaliningrad,RussiaMaribor,SloveniaPerth,AustraliaSantaCruzdeTenerife,SpaDusseldorf,GermanyUtrecht,NetherlandsQuito,EcuadorKarachi,PakistanBandung,IndonesiaSantaCruz,BoliviaMelbourne,AustraliaConstanta,RomaniaKatowice,PolandTijuana,MexicoSydney,AustraliaAalborg,DenmarkSharjah,UnitedArabEmiratWellington,NewZealandAlicante,SpainMontreal,CanadaCanberra,AustraliaSamara,RussiaWarsaw,PolandGoiania,BrazilGdynia,PolandKrakow(Cracow),PolandCampinas,BrazilBordeaux,FranceTurin,ItalyMalaga,SpainManila,PhilippinesGrenoble,FranceTunis,TunisiaJeddah(Jiddah),SaudiArab敬请阅读本报告正文后各项声明13与全球主要城市相比，我国城市中心房屋租售比靠前，对标全球核心城市，我国一线城市估值下行压力在40%以上。202前三，其他主要城市房屋租售比也处在全球领先水平，远高于素，如我国商品住宅与医疗、教育等资源高度绑定，存在高额社会资源溢价；预计随着价格水平回暖，我国商品住宅估值中枢有望修复，但维持在此供求关系持续改善，物价总水平趋于回升，租赁房房租有望恢复正增长，但敬请阅读本报告正文后各项声明142.3.路径三：增厚房地产租赁收益，加速向“租售并举”新发展模住宅产出价值的主要是房租，参考美国、日本类型政策租房补贴低收入住房税收减免（LowIncomeHousingTaxCredits）、租房选择券计划（HousingChoiceVoucherprogram），2015年美国对710万套住宅单位进行了租赁补贴，占整个住房租赁市场的16.2%。金融支持美国住房租赁市场中30%的房源由私人专业机构提供，美国拥有全球最大规模的REITs市场，截至2018年4月总规模达到1万亿美元，其中住宅类REITs占比13.9%，位于行业第二。金融支持日本住房租赁市场中80%的房源由私人专业机构提供，私人专业机构的发展主要来源于金融支持，最主要的金融工具是REITs。日本拥有亚洲最大规模的REITs市场，截至2019年6月总规模达到14.6万亿日元，其中住宅类REITs占比14.6%。德国租房补贴1965年颁布《住房补贴法》，向低收入家庭直接发放货币补贴，2008年德国在对《住房补贴法》多次修订后颁布《租金补助法》，该法对租金补助的标准参考三个方面的因素：地区租金水平、家庭总收入和家庭人数。2005-2017年，德国政府年均补贴11.4亿欧元，平均每年有1.8%的家庭获得补贴。地价优惠德国市政在战后大量购买土地，目前多数城市1/4土地归市政所有，这为社会房源的提供奠定了基础。1951年《住宅所有权和长期居住权法》颁布，该法律将土地使用权和土地所有权分离，土地使用权的卖出对象只限于社会租赁住房，并且使用权价值可以分期支付，这就保证了租赁房源的低租金，目前柏林住房合作社的租金是市场租金的50%-60%。信贷优惠政府向私人企业和社会租赁机构提供建房预算50%的无息贷款，偿还期限20-40年，作为条件，政府拥有合同期限内房屋的使用权，从而可以低廉的租金转租给需要的居民。税收优惠针对私人租赁，德国的政策包括：第一，10年内免缴租金所得税、地产税；第二，房产价值在最初8年内折旧40%，通过加速折旧抵扣更多税费；第三，为个人购买或建设提供贷款，贷款利息可抵扣所得税。针对需求端，美国和德国采用财政补贴政策，对租房发放直接现金补助。对承租人发放，但客观上刺激了房屋租赁市场的需求，有利于租金水平提升。敬请阅读本报告正文后各项声明15要的居民。第三，提供税收优惠，主要是土地税房租价格的做法为发放租房现金补贴。我国租房现金补贴制度存远低于同期一线城市家庭户人均居住面积水平。后续有望调整为按租赁中标结果，十余个省市的保障房项目正在筹备，后续项目推动落地的节奏有敬请阅读本报告正文后各项声明16厦门安居京保REIT红土深圳安居REIT华夏基金华润有巢REIT2022-082022-092022-092022-102022-102022-112022-112022-122022-122023-012023-012023-022023-022023-032023-032023-032023-042023-042023-052023-052023-062023-062023-072023-072023-082023-082023-082023-092023-092023-103.6厦门安居京保REIT红土深圳安居REIT华夏基金华润有巢REIT2022-082022-092022-092022-102022-102022-112022-112022-122022-122023-012023-012023-022023-022023-032023-032023-032023-042023-042023-052023-052023-062023-062023-072023-072023-082023-082023-082023-092023-092023-103.43.232.82.62.42.22REITs简称底层资产可出租房间数总建面(万m2)项目所在位置总资产（亿元）安居百泉阁深圳市福田区安居锦园深圳市罗湖区保罂利香槟苑深圳市大鹏新区凤凰公馆深圳市坪山区厦门安居REIT2614厦门市集美区琦公寓20518.6厦门市集美区文龙家园北京市海淀区熙悦尚郡7723.6北京市朝阳区有巢酒泾项目5.5上海市松江区泗泾镇有巢东部经开区项目6.6上海市松江区工业区四支保障性租赁住房REITs收入情况（万元）1,9461,92620001,8951,8831,9191,9461,92620001,8951,8831,7811,8041,828180016001,3851,3781,376140012001000厦门安居REIT京保REIT华润有巢REIT厦门安居REIT京保REIT华润有巢REIT2022Q42023Q12023Q22022Q42023Q1敬请阅读本报告正文后各项声明17备扩围条件。预计随着不动产金融的持续发展，租赁住房的商业模式有望重3.理性看待商品住宅资产价格中枢下行，关注租赁房领域投资机会3.1.商品住宅资产价格超调回升空间有限二手房价格与最高点相比回调幅度有限，属于市场正常调整。我国二手均水平降低80%左右，表明二手房价格回落并非由供给大方已明确定调“房地产的调整是有利于房地产向高质量发展我们认为后续政策面将以托底为主，重点在于防止地产失速和防范化解重大金融风险，采用强刺激手段重新提振楼市的必要性不大，商品住宅资产价格300250200150100500全国城市二手房出售挂牌量指数:全国全国城市二手房出售挂牌价指数:全国2014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-08敬请阅读本报告正文后各项声明1