合富辉煌-山东鲁商燕儿岛城市综合体项目营销策划报告

青岛中心，与世界共享青岛未来

——鲁商燕儿岛营销策划报告2009年9月谨呈：山东省鲁商置业有限公司合富辉煌的思索鲁商集团具有特殊市场地位和超强的资源整合平台，与其说是一家商业企业或者说开发商，不如说是一个系统整合商。对鲁商集团而言合作伙伴的价值在于帮助鲁商集团实现战略目标，并且有力的配合整体战略。房地产开发的业务实质在于资金-产品-资金增值的高效生产过程，资金链的增值是房地产开发的实质性业务内容。鲁商广场作为城市综合体，拥有商业、写字楼、住宅、酒店、公寓等多种物业，其变现途径有三：实际运营回现、资本市场回现、房地产二级市场回现。鲁商集团横跨商业零售、房地产开发、酒店管理、生产、投资等多个领域，拥有多家上市公司，商业运营、资本市场变现融资的力量极强。因此，燕儿岛项目需要的就是合作伙伴在房地产二级市场的配合。作为一家以房地产二级市场营销执行为核心业务专长的专业房地产顾问机构，合富辉煌习惯从二级市场操作的视角看待工作。充分服务开发商的财务目标，在实现物业价值最大化实现的前提下，保障足量的实现现金回笼，就是合富辉煌对本案的核心思考。第一篇市场研究大势形势市情市场大势宏观环境研究中国经济复兴带动下的东亚经济崛起，极大地改变了世界经济格局，东亚在世界经济版图中的地位已经接近北美。无论日本还是中国，乃至东南亚的现代化进程中，都没有照搬西方的发展模式，而是走上了一条与西方有所不同的道路，打破了现代化即西化的神话。东亚的崛起深刻的影响了东亚各国民众的文化和心理，以欧美为重的文化意识在不知不觉中让位于民族自信和文化自豪。东亚的复兴，标志着东亚正在以自己久远的历史为根基，成为话语主体并开始拥有自己的话语文本；标志着西方主宰世界，非西方文明一直充当西方殖主义之下的历史客体的情形正在从根本上发生变化。东方来风，起于青萍之末，但必将以飘忽淜滂，激飓熛怒之势席卷世界。第一篇市场研究大势形势市情市场形势宏观经济研究从中长期经济走势研判，中国经济在2009年上半年已经触底。接下来必然是经济回暖，并在一段时间之后步入上升通道。结合长期数据分析，房地产与经济基本面之间具有较强的互动性和现行性。鉴于房地产目前正处于上升通道中，有望结束本轮调整后继续保持整体上升态势。本案的物业价值实现有了较好的外围环境。第一篇市场研究大势形势市情市场城市空间发展城市经济发展CBD空间研究核心商圈研究酒店业研究情市城市印象

——中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市。——青岛为半岛城市群龙头城市、区域性国际航运中心、全国15个副省级城市之一、首批14个沿海开放城市之一和8个国际会议城市之一。——青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。——青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。青岛城市空间发展依托商贸及临港工业形成带状城市格局青岛城市的形成源于1897年，德国看重青岛绝好的良港，投巨资建设世界级深水不冻大港，从而确立了青岛国际级港口的地位，城市依托港口开始发展。1981年青岛市被国务院确定为全国经济中心城市之一，随后又被确定为14个沿海开放城市之一，城市发展格局进一步沿胶济铁路拓展，形成北、中、南三组团。1980年1992年，青岛市做出了“东部开发及行政中心东移”的战略部署，政务中心开始移出主城，使青岛城市发展的进入了新的发展平台。1995年，新的“青岛市城市总体规划”，提出“一湾两翼”的城市和产业布局发展思路，产业进一步往李沧等内陆扩展。2001年，青岛市“挺进西海岸，构建新的经济发展重心”的战略随之实施，开发区开始了承接青岛工业转型的历史重任。城市发展突破带状模式，工业逐渐转移出主城东扩西进北上区际产业转移受压力及拉力双重影响一方面，发达区域随着产业的集聚、经济的发展，将必然出现土地、劳动力等成本攀升、市场饱和、投资回报率下降等趋势。这种趋势会使一些产业或产品的竞争优势逐渐丧失，这种趋势．最终会形成区域产业结构调整的巨大压力。另一方面，欠发达区域刚往往由于基本发展条件已经具备、要素价格低廉、市场广阔、投资回报率较高以及政策性优惠等诸多因素，这些优势使得欠发达区域具有吸引产业转移的某种经济“拉力”。内部压力区域经济发展水平的差异决定了区域间要素价格的差异．这种差异正是推动产业空间转移的最基本诱因。外部拉力第二产业将逐渐退出主城，服务业发展带来新一轮城市空间演变主城原有产业尤其是第二产业受内部压力及外部拉力双重影响将慢慢退出，而逐步向环胶州湾空间发展。以香港、上海为例的国际港口城市发展经验表明，随着经济的发展，第二产业转移出城市，其消费中心、商务和高端服务业中心地位不断强化，同时新一轮的城市空间发展主轴也将沿商务带和零售核心商圈展开。香港深圳东莞上海昆山产业转移产业转移小结青岛主城区正在经历以工业为主导向消费、现代服务业推动为主导的历史性转变。在这种大的历史背景下，商务要素和消费要素，将取代传统上工业生产要素成为城市发展的助推器。新的城市空间和功能将沿商务要素和消费要素轴线展开。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789青岛城市经济发展概况青岛半岛城市群龙头地位明显，经济增长强劲

依托强大的制造业基础、良好的港口，青岛在现代制造业、对外贸易等方面具有核心优势，发展快速，区域中心城市地位明显，同时随着其地位不断加强，聚集和辐射能力增强，带动着半岛东部城市经济快速发展；今年上半年青岛市的GDP在全国副省级城市中又上升了一个名次，挤进前三甲。经济增速强劲，城市发展潜力较大。服务业发展潜力巨大

城市名称三产增加值三产比重三产增长率广州4849.1459.0213.60%深圳3984.15112.50%杭州2213.1446.313.80%武汉1987.7350.213.50%青岛1957.3344.117.10%南京18875015.30%成都1814.246.59.90%沈阳1742.745.115%宁波160040.411%大连1575.240.814.40%济南1511.750.116.80%西安1098.8950.215.10%厦门720.4846.210.10%服务业整体规模在副省级城市中排名第五，但所占GDP比重偏低，仅为44%，服务业发展水平落后于城市经济，成长空间较大。服务业层次仍然偏低，交通运输、批发零售、住宿餐饮三大传统产业仍占整个服务业增加值的一半，而现代服务业相对占比较少，发展前景看好。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789产业以全国为基数以山东为基数交通运输、仓储及邮政业1.661.51信息传输、计算机服务和软件业0.400.61批发和零售业1.440.84住宿和餐饮业1.181.17金融业0.660.85房地产业0.981.01租赁和商务服务业1.581.97科学研究、技术服务和地质勘查业0.671.04水利、环境和公共设施管理业1.520.81居民服务和其他服务业0.910.79教育0.841.02卫生、社会保障和社会福利业0.830.72文化、体育和娱乐业1.131.62公共管理和社会组织1.090.80区位熵，又称专门化率。指某城市某部门在全国该部门的比重与该城市某产业占全国该产业比重之比，以此可衡量该城市该部门在全国的比较优势以及是否存在对外辐射、服务功能。人均GDP在达到5000美元之后，城市经济增长结构将由“投资主导-工业推动”的工业化社会向“消费主导-服务业推动”的后工业化社会转变，服务业迅速崛起。青岛市人均GDP已突破7000美元大关，服务业面临重大历史机遇，加之青岛天然港口及半岛经济圈龙头地位优势，服务业发展潜力巨大。服务业发展潜力巨大小结青岛现代服务业发展空间巨大，基础条件好，并且城市处于现代服务业大发展的历史机遇期。青岛CBD空间研究《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789CBD的形成及发展

CBD最早产生于本世纪二十年代的美国，通常是指位于大城市中商贸、金融、信息与中介服务齐全、交通、通信发达，商务办公、公寓、酒店、文化娱乐设施完善的黄金地带，是一个城市功能高度复合的区域。初级发展阶段中期演化阶段现代CBD以商业为中心商业、办公逐步分化商务功能的独立城市CBD发展三大阶段青岛CBD青岛CBD逐步形成以万邦中心为核心的商务区及南京路以东的商业区商务区商业区商务功能区处于中级演化阶段的CBD其办公面积一般在CBD建筑面积的40－80％之间浮动，其比重与城市结构松散程度、城市类型、城市在地区经济活动首位度以及办公类型有关。青岛的商务办公区沿海岸逐渐往东发展，目前已经形成以万邦中心为核心的中心商务区，聚集了多家世界500强驻青办事处及外资银行等。商业功能区商业活动建筑面积达到CBD的30％左右，就业人数占CBD就业总人数的15－20％。目前青岛CBD区域商业区已初步形成。南京路以北已入驻佳世客、阳光百货、麦凯乐、海信广场等多家中高端商场。小结从CBD发展历程看，CBD区域通常聚集着一个城市最繁忙的商务功能和最高档的商业功能。但是随着CBD发展，整体功能复合的同时，在实际空间分布上又表现出大空间尺度上聚集、小空间尺度上独立的特征。青岛CBD正在发育过程中，正在经历CBD区域内部商务功能和商业功能相对独立的过程。本案处于CBD范围之内，所承担的功能偏重于商业，虽非CBD商务核心，但是会成为CBD内的一个重要空间和功能节点。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789青岛核心商圈研究商圈发育及演变顺应城市居民拓展方向，四大主商圈及多层级商圈形成1432城市商圈的形成与发展与城市形态的变化与发展是相辅相成，互为促进的。城市居民是一种分工极细且专业化程度很高的社会群体，所以他们的各种生活需要主要依赖商业服务才能得到满足。于是根据居民需求的不同，各级各类的“商圈”也就形成了。与城市人口空间分布相一致，目前以形成“四大商圈”，分别是中山路商圈、台东商圈、李村商圈和香港路商圈。而围绕多个居住区，更是形成了多个社区级中小型商圈。①中山路商圈②台东商圈③李村商圈④香港路商圈一个城市只有一个高端商圈她一定居于城市最繁华、最核心……《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789纽约·第五大道起自华盛顿广场的北边，呈一直线至哈林区。全长不足1.5公里的街道上集中了洛克菲勒大厦，哥特式教堂建筑，蒂法那、加尔蒂等欧洲或美国的名牌专卖店，这里是名副其实的购物者天堂。

香榭丽舍大街,横贯法国首都巴黎的东西大干道。该街东起协和广场，西至星形广场（即戴高乐广场），全长1800米，最宽处约120米。银座是东京最繁华的商业区，这里有“东京心脏”的美称。

银座大道全长1500米，北起京桥、南至新桥。大道两旁百货公司和各类商店鳞次栉比，专门销售高级商品。法国·香榭丽舍大街东京·银座大道世界名街巡礼家乐福阳光百货麦凯乐本案佳世客海信广场1.1公里，绝佳的地理尺度，无可取代的商业核心！1.1公里《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789家乐福阳光百货麦凯乐本案佳世客海信广场1.1公里世界名街巡礼在1.1公里核心商圈范围内，可利用空间并不多，最有价值的土地就是分别位于两端的银座中心地块和本案，而中间土地资源已经较为稀缺。现状建筑的物业基础较差，缺乏发展现代高端零售业所需要平台。青岛核心商圈势必在目前的哑铃状空间格局之上继续强化。东段物业条件远胜于西端，青岛零售市场巅峰非项目周边莫属。而考察物业条件，本案当仁不让承载城市最高端零售功能的职责。小结结合中外城市核心商圈发展规律看，一个城市的核心商圈空间规模只有1-2公里，本案正处于青岛核心1.1公里商圈的端头。从发展潜力看，东端发展空间更大，将成为青岛商业零售的巅峰。考察周边的物业条件和立地条件，本案具备发展成青岛零售业领袖的潜质。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789青岛酒店业研究酒店产业选址三要素交通服务规模交通规模酒店经营成功的关键三要素是地理位置，而交通是地理位置要素之首。酒店产业对于其他产业的依附性决定其布局应围绕其他产业并提供服务。酒店产业需要有集群效应才可更有利于产业自身的发展及收益。服务沿青岛南海岸形成高星级酒店业集群，规模效应促进产业发展青岛南海岸，不仅有着天然丰富的海景旅游资源，更有着多条城市主干道，香港路、东（西）海路、山东路、福州路等纵横交错，形成发达的城市路网。而区域内高级写字楼、豪华商场、剧院、文娱中心等高端配套更契合了高星级酒店选址所遵循的地租原理及区位效应原则，于是从青岛第一个五星级酒店——海天大酒店的建成，陆续有洲际、香格里拉、喜来登、四季等多家国际酒店集团入驻，区域高星级酒店业集群形成，规模效应将带来更大产业发展。五星级酒店地图小结研究酒店业分布的带-簇-点空间规律，本案正处于青岛市高星级酒店产业带上，而且周边高星级酒店密集，是青岛市高星级酒店分布的核心簇之一，具备发展高星级酒店的立地条件。第一篇市场研究大势形势市情市场高端住宅业研究写字楼物业研究区域商业物业研究结论场市青岛高端住宅业研究青岛市高端住宅区沿海岸线向东延伸，并逐渐往高容积率产品发展青岛的高端住宅区起源于以德式建筑为主的八大关别墅区，随着城市的发展，高端住宅也开始沿海岸线向东延伸，崂山别墅区渐成规模，各种风格产品开始涌现。而伴随沿海地价的攀升，低密度产品逐渐减少，取而代之的则是高容积率的豪宅公寓类产品。项目形象更加现代，产品则更注重高端物业服务等软配套。八大关别墅区配套完善的内陆区域受比价效应影响价格攀升，低密度产品外埠发展沿海一线中心区远郊别墅崂山区沿海物业价值的不断攀升，使得内陆配套齐全的项目受比价效应影响，价格也随之上涨，从而出现了高单价产品，形成市北、市南中心区及崂山区两大高档生活区，但其产品自身附加值不大。城市中心海景区受规划限制，低密度产品再难出现。于是，转往即墨、胶南等城市外埠区域沿海一线发展，海景资源仍是其价格支撑重要要素。海景居住区高端地位不可撼动，大尺度豪宅公寓受市场追捧某海景项目户型配比户型面积套数占比两室二厅143-150平米9214.7%三室二厅149-202平米58158.7%四室二厅202-219平米28812.2%花园洋房107-398平米2914.3%城市中心海景居住类产品不仅占据一线海景资源，且有着城市最成熟的资源及配套，其高端地位不可撼动，并直接带动了内陆及其他海岸线海景产品价格的攀升。产品供应以大尺度豪宅公寓为主，彰显其稀缺性，从而凸显业主尊贵身份。户型普遍在150平米以上，且以200平米左右三室为主，甚至出现近千平米的大平层设计，在售项目表现抢眼，受到市场的热捧。

250平米三室小结拥有海景资源是青岛高端住宅项目的首要要素，内陆高档居住区的形成则受比价效应影响，价格被海景产品带动。地段的稀缺性，决定其高容积率、大尺度豪宅的产品定位。青岛写字楼物业研究商务区三大成因写字楼集中的商务区发展可归因于：产业基础型区域具有较为雄厚的产业基础，典型个案北京金融街、北京中关村。配套/交通优势型一般特指交通，聚集于空港、高速铁路等站场周边，典型有日本新宿、上海虹桥商务区等。政策推动型商务区发展启动受政策推动特征明显，典型案例包括上海浦东陆家嘴等。以上因素在商务区发展过程中互为因果，特别是当商务区发展到相对成熟的时期，很难归因于一个方面，但是其首因效应是可以考察的。城市四大商务区形成雏形，核心商务区高端地位将逐步确立香港路山东路西海岸海尔路分项分析

香港路（产业、交通）

山东路

（配套优势型）海尔路（政策推动型）西海岸（产业基础型）整体定位半岛CBD

青岛商务区

总部基地

新兴商务区目标市场世界500强企业、国内实力雄厚企业。国内外经济实力较强企业。国内外企业区域总部、制造业及高科技行业

。成长型企业。建筑类型以高层、超高层5A甲级写字楼为主。5A甲级写字楼

高品质商住楼

。纯商务甲级写字楼、高品质商住楼。

甲级写字楼、高品质商住楼。行业类型以金融业为主房地产业及外贸企业、纺织、咨询及物流业。金融及保险业、

咨询及物流业服务行业。科技研发行业、

商贸及电子科技行业、金融信息行业。家电电子、高新技术、仓储物流

。四大商务区城市四大商务区在城市规划的引导下已略具雏形，但其成熟度有待改善，各商务区功能尚不明确。随着其他商务区的渐成规模，各区域分化进一步明晰，而核心商务区的诸多中低端物业将被淘汰，其高端地位逐步确立。城市核心商务区现状物业档次参差不齐，交通等压力问题凸显香港中路商务区成型于上世纪九十年代，目前物业档次参差不齐，较多90年代初期的商务楼外观落后，设备陈旧，物业服务更是不尽如人意，已与城市核心商务区形象不符。由于前期规划的落后，区域内交通道路及停车位等已不能满足日益增长的市场需求，导致交通压力过大，停车位严重不足，商务区外拓的内在压力明显。新增供应以顶级写字楼物业为主，确立稳固其领先商务形象区域写字楼物业升级换代时代开始，新开发项目多以顶级标准建立，彻底弥补了城市真正高端商务物业的缺失，并进一步稳固其城市领先的商务形象。万邦中心青岛国际贸易中心凯悦中心世奥大厦小结随着各大商务区的成熟，功能进一步分化，城市核心商务区将逐步发展成为城市高端商务区。目前区域内商务物业处于升级换代阶段，为高端商务区的愿景创造硬件发展条件，区域形象随之提升。项目区域商业物业研究物业档次区隔竞争，高档商业仍存在较大空间档次商场名称经营类型代表品牌营业面积顶级海信广场百货、超市LV、Hermès、Prada、Cartier、Armani6.3万平米高档阳光百货、佳世客百货、超市、餐饮、娱乐gucci，coach，annasui，maxmara7万平米中高档麦凯乐百货、超市、餐饮、影院江南布衣、欧时力、AEE、fed11万平米中档百丽广场精品店、商业街、影院、溜冰场ZARA、优衣库、Sephora、Only20万平米中低档家乐福大卖场citylife8000平米香港中路商圈集中了青岛近70%的中高档商场物业，是城市最为核心的高档商业聚集区。按照商业经营面积梯形模型，结合目前商圈内各档次商场营业面积可以看出，高档及中高档商业均存在较大市场空间。高档及顶级商业营业额持续增长，商圈营业面积亟待扩张家乐福阳光百货麦凯乐本案佳世客海信广场银座中心百丽广场奢侈品大道麦凯乐提案型百货店渐得到市场认可，单月销售额可达6000万以上顶级高档中高档海信广场绝对领先，开业首年营业额达到6亿元，岛城顶级消费潜力巨大阳光百货消费惯性已形成，年均销售额增长可达到40%，但规模受限小结项目所处东部商圈虽集中了全市大部分的中高档商场，但从现有分档次营业面积及销售额来看，中高档商业仍有较大发展空间。拥有海景资源是青岛高端住宅项目的首要要素，内陆高档居住区的形成则受比价效应影响，价格被海景产品带动。地段的稀缺性，决定其高容积率、大尺度豪宅的产品定位。项目所处东部商圈虽集中了全市大部分的中高档商场，但从现有分档次营业面积及销售额来看，中高档商业仍有较大发展空间。随着各大商务区的成熟，功能进一步分化，城市核心商务区将逐步发展成为城市高端商务区。目前区域内商务物业处于升级换代阶段，为高端商务区的愿景创造硬件发展条件，区域形象随之提升。市场总结第二篇定位部分本体研究企业审视SWOT分析定位体系项目研究项目概况项目宗地位于香港中路和燕儿岛路交界处东南侧，地处青岛核心商务区的边缘和核心商圈的内核。与奥帆基地近在咫尺，听风临海。项目规划地上建筑面积75万平米，囊括SHOOPINGMALL、写字楼、商业街、底商、酒店、公寓、住宅等多种物业形态。城市空间最中心青岛城市作为临港城市，空间形态从海边向内陆延展，城市开发强度从南向北逐渐降低。南侧沿海一线是整个城市的空间主轴和城市重心所在。燕儿岛项目正处于整条城市重心线的几何中点之上。城市空间最中心的地位当仁不让。城市功能最核心青岛正在从临港工业城市向现代服务业城市转变，城区主导功能从工业生产转向现代服务业。聚集现代服务业和高端现代零售业的区域也成为一个现代城市最具有活力的内核。本案宗地地处核心商圈的焦点和CBD的范围内，是青岛高端现代服务业和零售业的主要承载区域，城市功能的核心不言而喻。城市发展最驱动青岛空间的拓展和功能整合依赖于其发展牵引。150年前的青岛兴起于临港工业，整个城市沿青岛港-胶济线呈放射状组群布局。今天的青岛城市发展牵引在于现代高端服务业，香港路一线将成为青岛发展的主导方向。宗地将成为青岛城市发展的驱动之源。Vs景观最特色宗地景观临海听风，自然景观资源虽非最优，然而环顾全国，地处城市最核心地段，揽繁华都市瞰浩瀚大海，全国又有几席？物业类型空前复杂的综合体从物业类型上看，项目涵盖商业、写字楼、住宅、酒店、公寓、商业街、底商等众多产品，涉及物业类型之多，功能之复合，国内的综合体物业无有出其右者。物业类型地上建筑面积（万平米）物业细分建筑面积（万平米）居住物业51投资型公寓7.5酒店式公寓2.5高档住宅31回迁住宅10商业物业9集中商业5风情商业街2配套底商2办公物业12.5甲级写字楼12.5酒店物业2.5酒店物业2.5合计75－75物业类型空前复杂的综合体物业类型地上建筑面积（万平米）物业细分建筑面积（万平米）居住物业51投资型公寓7.5酒店式公寓2.5高档住宅31回迁住宅10商业物业9集中商业5风情商业街2配套底商2办公物业12.5甲级写字楼12.5酒店物业2.5酒店物业2.5合计75－75综合体通常根据各组成物业的功能地位分成不同的类型，常规的综合体是某一特定功能非常突出，或者相对均衡，其中主导功能物业类型规模也通常较大。结合本案的区域的城市功能来看，商业功能最重，商务功能次之，居住功能最低。但是从体量上来看包括了回迁、住宅、公寓等居住类物业占据总规模2/3。因此本案是一个以商业功能为核心特征，居住产品为主体的，非典型性均衡功能综合体。物业组合类型案例核心功能型以写字楼为核心广州中信广场以酒店为核心上海商城以商业为核心深圳华润中心均衡发展型香港朗豪坊北京银泰中心建筑体量超大的综合体本案地上建筑面积超过75万平米，单从体量上来看依然超出了国内大部分综合体的规模，甚至在世界范围内也是首屈一指的大型综合体项目。城市项目体量东京六本木新城78万平米纽约洛克菲勒中心67.6万平米广州中信广场29万平米深圳万象城55万平米香港朗豪坊16.7万平米青岛本案75万平米影响力深远的综合体庞大的体量，复合的功能，加之特殊优越的区位优势，决定了本案将担负重新定义整个青岛城市功能和空间系统坐标体系的推动者。优越的区位、庞大的建筑群、聚集的人流、城市功能升级的推动者，注定了项目将成为青岛市的名片和代言人。城市的代言人毫无疑问将吸引包括政府、公众、媒体在内的各界广泛关注和多种形式的参与。本案将不仅仅是鲁商集团的鸿篇巨制，而且将是政府的形象工程、媒体聚光灯下的焦点、公众心目中城市核心标志。价值实现和资金回现存在矛盾的综合体综合体价值的突出优势在于多元物业互动下的整体价值提升，物业互动在开发之初并不充分。因此综合体远期价值远高于即期价值，换言之是一种具有巨大价值增值空间的物业。另一方面，综合体土地价值高，开发体量大，一开始就需要规模较大的资金回笼来保证健康的现金流和稳健的开发经营。但是初期的物业价值体现并不充分。因此综合体物业开发需要统筹远期和当期财务目标，平衡物业价值最大化和阶段性资金回笼。小结一个世界级规模的城市综合体。一个重新定义城市空间坐标。青岛的都市新核心，未来城市最高端的消费领域和商务制高点，城市功能和空间升级的推动者，是青岛现代服务业和商业型城市意象的最佳代言人。小结栈桥，青岛立市的开始，通商时代和工业文明的象征，代言了青岛一百年。小结五月的风，青岛东拓的象征，CBD的符号，是青岛现代服务业崛起和消费型城市起步的意象，已经代言了青岛10年。小结青岛的都市新核心，未来城市最高端的消费领域和商务制高点，城市功能和空间升级的推动者，是青岛现代服务业和商业型城市意象的最佳代言人。第二篇定位部分本体研究企业审视SWOT分析定位体系企业审视一家具有超强资源整合力的企业鲁商集团由山东省商业厅整建制转体组建而成，是一个以零售为主业，以制药和房地产为重点产业，涉足教育、酒店、传媒、投资等多个领域，并掌握多家上市公司的大型企业集团。企业背景深厚，公共资源整合能力突出；经营范围宽广，拥有零售、酒店管理、房地产开发等众多优质的经营资源；多元化融资平台，稳健经营，资本实力雄厚……是一家资源整合能力突出的强势企业。但是鲁商集团的百货业、酒店业还只是强势的地方性品牌，等并没有形成举世公认的高端号召力。在运营全国一流的世界级综合体时，还需要整合更多的外部资源。一家迅猛发展的企业鲁商集团17年来，勇于开拓，已成省内企业之翘楚，但是依然处于迅猛发展的上升通道中。虑远积厚，大道当然。本案作为世界级规模城市综合体，担负重新定义城市功能和空间坐标的重任，在企业成长、品牌建设、业务整合中自然担负重要职责。对鲁商置业和银座具有特殊意义鲁商置业意在从山东优势企业发展为全国一线企业，开发业绩、企业影响力都需要有代表性的物业来体现。虑远积厚，大道当然。银座品牌零售业务欲在数年内跻身全国十强，但是勿庸讳言的是银座零售品牌价值还有待提升。本案以世界级规模综合体的恢宏气度，承载城市升级推动者的职责，以城市地标的形象吸引万千人的瞩目，是当之无愧的区域性商业制高点。项目功成，鲁商置业、银座零售必将成为具有极强号召力的全国性强势品牌。在青岛初步完成战略布点在香港中路-东海路的黄金海岸带上，鲁商银座中心、“鲁商广场”、青岛银座凯越酒店分别扼守三个战略节点。但是空间上的紧凑分布、功能上的重合，对协作开发，内部竞合等提出了较高要求。第二篇定位部分本体研究企业审视SWOT分析定位体系SWOT分析前情回顾之市场研究宏观经济复苏有望，在未来几年内物业价值将处于持续升值期。青岛市处于新的发展历史阶段，城市发展主导因素已经从工业生产因素转变为商业和现代服务业。从城市功能空间分布看，本案处于CBD中的一个商业功能偏重的区域，不能成为CBD商务核心，但是CBD的一个重要空间和功能节点；是核心零售商圈的重心，具有成长为全市最高端零售卖场的潜质；具备发展高星级酒店的立地条件。前情回顾之项目研究一个物业繁多、规模庞大的世界级的非常规综合体。一个被独特区位赋予了担当城市空间和功能重构推动者重任，重新定义城市功能和空间坐标体系的综合体。一个当仁不让代言城市形象和未来发展的综合体。一个堪称开发商的恢弘巨作，政府的形象工程，各界瞩目焦点的项目。一个物业价值实现和当前资金回笼存在时间不一致的特殊物业。前情回顾之企业研究鲁商集团是一家处于迅猛发展阶段、资源整合能力超强的企业集团，志存高远、愿景恢弘。本案对鲁商集团，特别是房地产和零售业务板块有着重大意义和深远影响。在青岛的战略布点，使项目协调开发、避免内耗，形成合力成为本案开发过程中必须重视的问题。项目S（优势）W（劣势）共有独有可弱化不可弱化外部优越区位企业资源动员力宗地内其他项目掺沙子内部多元物业互动增益世界级规模综合体多项目联动内部景观价值高点与资金回笼时间差异内部资源品牌影响力不足成本/价格较高项目O（机会）T（威胁）共有独有可弱化不可弱化外部经济回暖城市转型政府支持各界关注策动城市升级酒店业、零售业运营竞争城市分流单一产品类型竞争内部————————SWOT分析核心特征核心策略S优越区位的多重价值企业超强的资源整合力世界级综合体及其内部互动关系借助企业的资源整合能力，着力突出区位价值，非常规顶级综合体的价值，W成本/价格过高内部景观不足价值高点与资金回笼的时间错位内部经营品牌号召力不足着力挖掘项目价值点，协调物业价值挖掘和不同时期企业的资金要求等财务目标；整合强势运营机构和商品O经济回暖、城市转型具有策动城市升级的地位和职责政府支持各界关注以城市代言的形象，高屋建瓴的气势，借势政府，广泛制造轰动T区域分流区域内竞争运营竞争以磅礴的气势和超越的高度突出项目无竞争态势，打压竞争性单一物业产品；提升鲁商银座系统的运营能力，整合强势品牌SWOT分析小结借助企业的资源整合能力，着力突出区位价值，非常规综合体价值，急剧扩张中的企业，迅速上升的企业和品牌影响力着力挖掘项目价值点，协调物业价值挖掘和不同时期企业的资金要求以城市代言的形象，高屋建瓴的气势，借势政府，广泛制造轰动以磅礴的气势和超越的高度突出项目无竞争态势，打压竞争性单一物业产品品牌建设和财务目标是本案开发的两个检验标准。小结销售执行推广企业品牌物业价值最大化挖掘阶段性资金回笼要求企业财务目标第二篇定位部分本体研究企业审视SWOT分析定位体系项目竞争分析整体发展战略核心价值挖掘项目定位思路项目总体定位分业态定位项目产品建议资源互动与整合项目竞争分析本项目作为城市核心的超级综合体，从体量规模与影响力来讲，只有产品的竞争者，没有项目的竞争者！竞争市场分析项目名称开发商规模（㎡）物业类型简述建筑形态万邦中心万邦集团20万51层写字楼写字楼、公寓、六层商业青岛国际贸易中心中铁置业32.8万3栋50层以上超高层建筑百货、公寓、空中别墅、酒店式公寓、写字楼、酒店凯悦中心海悦置业13万39层写字楼，50层公寓公寓、写字楼、商业世奥大厦世贸集团24万两栋60到70层超高层主楼339米北方第一高楼五星级酒店、智能写字楼、高端商业和高端住宅银座中心鲁商集团36万30层高层写字楼7层商场购物中心、商务办公、酒店式公寓、住宅、商业街区本案鲁商置业75万59层超高层写字楼，酒店、公寓、高层、超高层住宅购物中心、写字楼、酒店式\服务式公寓、高端商业、商业街区、高端住宅从目前市场供给来看，本项目具有绝对的规模优势成为青岛的地标式的综合体建筑群，因而也成为项目最大的竞争优势，即大而全的业态组合和绝对的规模体量优势，再辅以项目的地段价值，成为最大的亮点。万邦中心青岛国贸中心本案银座中心世奥大厦凯悦中心没有项目的竞争，只有产品的竞争没有区域的竞争，只有城市的竞争项目竞争主要来自项目产品内部，因而最关键在于如何处理好内部产品的关系，打出一套漂亮的组合拳。潜在新参加的竞争者（流动性的威胁）替代品(替代产品的威胁)购买者已存在的竞争者（已有的威胁）供应方采用波特竞争力模型进行竞争分析主要来自城市发展和扩张带来多重利好性因素带来的竞争。项目周边百货、酒店等业态的日趋高档化，为新开发物业预热了市场，创造了共赢机会。购买者重置成本不高只要有措施可吸引可利用的城市核心的土地已经较为稀缺，潜在新参加的竞争者将不会太多。目前已有项目写字楼：有凯越中心等分流客户。政府基本无此类大幅土地出让区域替代品少竞争分析—内部竞争

鲁商集团进军青岛，进行战略布局，现已遍地开花，目前仅在市南区便有银座中心、青岛银座凯悦酒店等两大影响力非凡的综合体和高档酒店项目。银座中心，高端城市建筑综合体，由一栋46层写字楼、两栋30层酒店式公寓（1-层为商场）和两栋30层住宅楼组成，每栋均设3层地下室，总建筑面积为36万㎡，项目建安投资15亿元以上，是青岛市政府重点工程。银座中心青岛银座凯悦酒店

本案青岛海景（国际）大酒店项目，青岛银座凯越酒店，建筑面积56,557平方米，设计拥有客房450余间；四个餐厅；1000多平方米多功能厅和7个可间隔会议室；另外还设有SPA、室内游泳池等渡假酒店配套设施。酒店建成后将成为青岛市乃至山东省第一座真正意义上的国际五星级度假酒店。再加上本项目的启动，因而必然产生内部的竞争，因而本案操作的一个注意点是避免内部竞争，实现内部竞合？竞争分析——如何避免内部竞争？鲁商集团的三大项目将占有市南区乃至青岛综合体高端市场的半壁江山将不可避免的面临项目之间产品同质、客户分流、资源内耗的竞争局面；同时也面临竞争项目的产品分流。因此，鲁商集团如何避免内耗实现竞合至关重要！本案银座中心青岛银座凯悦酒店1千米1.4千米项目区域特点及档次物业类型营销及工程节奏银座中心商业核心圈顶级综合体高档购物中心、商业街区、高端写字楼、酒店式公寓、住宅蓄客阶段已奠基，正式开工青岛银座凯悦酒店风景旅游区高档度假酒店国际五星级度假酒店现与凯悦酒店管理公司签订合作，正在施工本案高档商业圈顶级超大规模城市综合体购物中心、商业街区、星级酒店、高端写字楼、酒店式公寓、住宅营销准备阶段正拆迁产品差异化及推出次序时间差：自本案项目定位就建立在深入研究鲁商集团现有项目及市场竞争项目基础之上，从项目档次、产品类型、规划设计、细化至户型设计、物业管理等各方面与现有项目进行区分并全面领先，并在主题概念及产品推出的组合次序上进行时间差的处理。通过产品差异和推出时间次序等方面实现目标客户细分，避免内耗实现竞合。项目定位规划设计住宅、公寓户型设计主题概念物业/运营管理银座中心中高档高档商业主导，休闲街区紧凑/舒适型城市核心商圈自营/知名管理顾问青岛银座凯越酒店高档现代简约——国际五星级度假酒店凯悦酒店管理公司本案最高档超大规模高档商业/独栋商业街区享受型城市高档商业、办公圈，城市功能职责超五星级国际酒店超大规模的功能地标国际顶级顾问国际顶级酒店管理公司竞争分析——如何实现竞合？资源整合：将鲁商集团在青岛所有项目推广渠道、营销费用进行整合并制定针对鲁商集团所有项目的营销计划，避免单兵作战，实现遍地开花。同时可借助合富辉煌CRM——客户管理统计分析系统将所有客户资源进行整合细化，深入挖掘客户，有效提升客户成交率。竞争竞合营销推广单兵作战，效果1+1<2营销推广集团作战，效果1+1>2客户积累及跟踪各自为战，导致客户流失客户管理统一分析跟踪，深入挖掘，提高成交竞争分析——如何实现竞合？在青岛一座史诗级巨筑应势而生

成就青岛永恒印记我们该如何担此重任？项目整体发展战略城市功能演进背景下价值挖掘与定位思考[青岛的城市演进……]*城市发展突破带状模式，工业逐渐转移出主城，工业型向商业型转变，服务业发展带来新一轮城市空间演变；*商务和高端服务业中心地位不断强化，同时新一轮的城市空间发展主轴也将沿商务带和零售核心商圈展开。*香港路高档商圈的地位逐渐强化，都市新核心的趋势表现出迫切需求

谁将担当城市功能演进的推动者？关于城市研究的回顾[我们在创造青岛的历史]*承载的是青岛地产开发划时代的意义；标志着青岛都市新核心的中心地位正式启动；*是青岛，更是环渤海经济圈的第一高端是从某种意义上讲是代表整个环渤海经济圈一个新的里程碑；*在青岛地产高端历史上，我们是新的一个起点!

起点就是高点！从此青岛地产格局由此而巨变[项目的高点在那里？]*青岛,整个城市因我们而骄傲.*市场对我们的期望值非常高，市场要求我们每个环节都要作到第一的水准；*既然我们是鲁商，我们就要成为青岛的代表，建立环渤海经济圈的第一地位！以上三大高点要求我们：承前启后，义不容辞的担当起城市功能演进推动者的使命！[项目的价值在那里？]价值深度挖掘城市综合体的功能与价值巨大的社会效应，具备多种城市功能，代表城市名片巨大的增值潜力，提升城市和企业品牌价值超乎想象的顶级配置沿海一线五星级酒店林立顶级写字楼环伺而立高档百货，商圈初形精品商业街，呼之欲出……超乎关于奢侈的全部想象掌握城市地标占据城市最高档地段独一无二的城市地标用地企业资源整合力与影响力无可复制的景观特权无可置疑的投资价值山东商业集团的资源整合力鲁商、银座等本土知名品牌影响力中国企业百强的资金实力拥有多家上市公司的融资能力无可限量的城市未来体育赛事带来的无限商机稀有建筑的升值前景浩瀚的海洋景观奥帆基地尽收眼底建筑本身自成风景[项目价值体系]1、区位价值：青岛政治、经济、金融中心的地标级

2、板块价值：奥帆基地，青岛城市名片3、景观价值：广阔临海景观4、体育价值：顶级赛事基地 5、旅游价值：临近旅游风景区6、经济价值：稀缺的高端！1、区位价值：提升区位价值，成为核心中的核心，

2、板块价值：强化板块地位，拉升板块价值3、品牌价值：山东省商业集团实力背景、鲁商置业地产品牌4、建筑价值：独一无二的外观和四位一体的产品形态5、经济价值：稀缺的高端产品 6、投资价值：稀缺地段，稀缺产品，无可限量的升值空间1、文化价值：塑造凝固乐章，凸显文化底蕴

2、品牌价值：彰显企业实力，具化品牌3、城市价值：综合体配套，完善城市功能，提升城市形象4、景观价值：地标建筑，担当城市风景，完善城市景观5、旅游价值：地标级综合体，吸引旅游客流，增加旅游亮点。[项目现有价值][项目可提升价值][项目延伸价值][项目机会价值提升]1、产品组合，兑现价值：

2、品牌亮相，带动价值：3、营销配合，促动价值：4、星级物管，维护价值：[项目核心价值提炼]稀缺性：中心城区核心地段，担当城市功能推进使命地标性：占据城市高度巅峰，抢占城市视觉第一高度唯一性：东亚乃至亚洲唯一超级规模城市综合体可塑性：高标准规划与多业态进行有机组合高门槛:要求开发商具备较强实力和水平，对项目操作难度系数和操盘水平提出较高门槛。关键词：稀缺地标可塑唯一城市的地标建筑

既是有形的城市功能载体

又是无形的城市精神象征

阅读这些建筑

不仅感受其外在形态的韵律美

更可感受时代所赋予的内在精神与使命

地标城市的精神图腾

是一个城市的象征更是城市精神的内核

他因不凡和稀有而尊贵

因意境高远而升华

他给城市以繁华，给城市以自豪……我们又将如何落地？定位思路清晰准确研判宏观形势理解城市洞悉市场把握机会立足根本抓住核心寻求突破跳出迷局打破常规求变发展高屋建瓴王者气度统御全城审时度势破局求变领驭定位思路清晰准确研判宏观形势理解城市洞悉市场把握机会立足根本抓住核心寻求突破跳出迷局打破常规求变发展高屋建瓴王者气度统御全城审时度势破局求变领驭宏观形势向好文化意识崛起宏观经济在触底之后，一段时间后必然进入上升乃至高涨期，房地产与经济基本面紧密相关。因此房地产也有望在今后的几年内持续上涨发展。中国经济的崛起并带动东亚经济的持续增长，不仅影响世界经济格局，而且深刻的影响了东亚民众的文化评价和本土文化自豪。风从东方来的趋势已经显现。定位思路清晰准确研判宏观形势理解城市洞悉市场把握机会立足根本抓住核心寻求突破跳出迷局打破常规求变发展高屋建瓴王者气度统御全城审时度势破局求变领驭宏观形势向好文化意识崛起青岛新一轮城市空间发展主轴将沿商务带和零售核心商圈展开。

青岛在成长过程中形成了兼容并蓄、海纳百川的城市文化传统。

目前的青岛核心商圈空间局促，物业平台缺陷明显，存在外延的内生动力。城市的发展需要一个代表整个城市内涵与文化的标志性综合体物业出现，提升城市价值，代言城市未来城市的发展与提升需要城市代言者的出现和表达定位思路清晰准确研判宏观形势理解城市洞悉市场把握机会立足根本抓住核心寻求突破跳出迷局打破常规求变发展高屋建瓴王者气度统御全城审时度势破局求变领驭宏观形势向好文化意识崛起整体而言，一个具有深远市场影响力的都市型综合体。地处城市核心区域，四大顶级业态组合，发展前景不可限量。项目都市化色彩浓厚，本身地处城市核心，而且周边的配套和景观资源本身也带有浓厚的都市化色彩。

项目发展基础及前景具备担当城市代言者的素质城市的发展与提升需要城市代言者的出现和表达旧城改造背景见证青岛历史的变迁，临近奥帆基地，兼容并包，融合不同文化，更能展示城市魅力、精神与文化。企业实力突出，资源整合能力超强，本项目契合企业文化，凸显企业品牌价值，塑造企业战略发展形象，因而本项目肩负多重使命。定位思路清晰准确研判宏观形势理解城市洞悉市场把握机会立足根本抓住核心寻求突破跳出迷局打破常规求变发展高屋建瓴王者气度统御全城审时度势破局求变领驭宏观形势向好文化意识崛起注入城市精神与文化的建筑，成为城市图腾，熠熠生辉耀眼夺目城市的发展与提升需要城市代言的出现和表达尊重综合体开发的一般规律，凸显独有价值突破青岛市的综合体发展现状，引领发展主调强调文化导入的意义和作用项目发展基础及前景具备担当城市代言者的素质定位思路清晰准确研判宏观形势理解城市洞悉市场把握机会立足根本抓住核心寻求突破跳出迷局打破常规求变发展高屋建瓴王者气度统御全城审时度势破局求变领驭宏观形势向好文化意识崛起筑基城市文化彰显精神内核以王者气度统御全城城市的发展与提升需要城市代言的出现和表达城市内核的文化基础延伸与挖掘自豪感与文化中心论述领驭青岛的高度和气质项目发展基础及前景具备担当城市代言者的素质注入城市精神与文化的建筑，成为城市图腾，熠熠生辉耀眼夺目文化不是概念包装仅仅停留在广告推广的促销上文化不是概念包装仅仅停留在广告推广的促销上文化不是照搬照抄仅仅体现在建筑景观的形式上文化不是概念包装仅仅停留在广告推广的促销上文化不是照搬照抄仅仅体现在建筑景观的形式上文化更不是简单符号仅仅表达在事物外在的表面上我们深知：客户在购买一种生活方式，更是购买一种文化。他们不但追求外在居住物质环境的文化，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵。而本项目能够提供的不仅仅是居住和生活，更应担负起城市文化的深度演绎和塑造！我们更应该站在城市的角度，利用文化特征进行突破，强调对区域文化的挖掘和提炼。因而，我们的定位更注重和目标群体的文化融合，需要一定的前瞻性，不仅要迎合客户的文化需求，更要引导客户的文化需求。青岛的城市文化如何挖掘?近代青岛的城市发展史随着德占、日占的殖民背景下逐步形成，城市文化初始是被动接受而包容的！对中国文化的冲击造成了巨大的阵痛，促进我们对本土文化的思考和自觉，并逐渐树立本土文化自尊的态度，加强了对本土文化自强的精神。德占时期的遗留建筑是在城市文明进程中具有典型意义的物质沉淀，它们不仅凝结着城市不同时空阶段的社会文化特征，对旅游者具有强烈的吸引力，同时更发挥出巨大的景观和文化价值。

因而，青岛城市文化有史以来便具有包容并蓄的历史背景。城市是建筑文化的堆积城市文化溯源解放后青岛啤酒、青岛海尔等百年品牌见证了中国文化“走出去、迎进来”的发展轨迹，促使了民族精神和城市文化的交融，这种兼容并蓄、海纳百川的城市文化逐步形成！伴随着海信、双星、澳柯玛等本地民族企业的兴起而走向世界，同国际经济与文化进行交流碰撞，因而这种兼容并蓄、海纳百川的城市文化魅力更加显现。东亚经济的崛起增强了东亚各国民众的文化和心理的自豪感，以欧美文化意识为重的文化认知在不知不觉中让位于本土民族自信和文化自豪。随着08年奥运会的举办，更加加速了东亚文化的觉醒。以青岛为代表的东亚城市文化以崭新的面貌傲立于世界文明之列。城市文化溯源青岛将代表着一种兼容并蓄、海纳百川的东方城市文化而屹立世界文明之巅我们有能力，并有责任承载这一使命！定位思路项目整体调性：以青岛城市文化崛起为背景担纲青岛城市华丽演进的推进者清晰准确研判宏观形势理解城市洞悉市场把握机会立足根本抓住核心寻求突破跳出迷局打破常规求变发展高屋建瓴王者气度统御全城审时度势破局求变领驭宏观形势向好文化意识崛起城市的发展与提升需要城市代言的出现和表达项目发展基础及前景具备担当城市代言者的素质注入城市精神与文化的建筑，成为城市图腾，熠熠生辉耀眼夺目筑基城市文化彰显精神内核以王者气度统御全城项目本体回顾项目总体定位项目总体定位：体现超级城市综合体的功能地位与历史使命，树立顶级地标的唯一地位。青岛最中心商业写字楼公寓尚层生活体验第一休闲场所住宅城市地标建筑第一办公场所城市精英阶层第一商务居所城市中心豪宅第一生活居所酒店顶级品牌形象第一身份场所项目案名建议鲁商·青岛中心案名释义：

1、城市的中心，世界的中心，体现包容与交流2、以城市高度的姿态对话世界3、企业品牌与项目的价值中心备选案名方案二：鲁商·城市之心方案三：鲁商广场项目周边汇聚了众多甲级写字楼、星级酒店、高档百货、ShoppingMall和城市中高档住宅……这里，还需要什么青岛颐中假日酒店阳光百货凯越中心海信广场?综合体形成发展要素归纳顶级综合体形成发展要素大致呈现出以下特点：顶级城市综合体立体交通网络与共享空间快速交通、地铁轨道等，共享的绿化空间，中心绿地、下沉式广场等城市发展的驱动地位城市演进的推进者适应青岛未来服务业的发展要求综合的物业类型（高档酒店、顶级写字楼、高档购物中心、休闲街区、高档城市中心住宅等）标志性建筑经济发展的核心一极绝对地标性的建筑实力企业开发国际性企业入驻针对此类特点，合富认为，本项目完全具备发展为代表青岛城市演进推进者的潜质。项目产品定位——担当起“商业核心、商务主导的都市新核心”的城市功能汇聚超5星级酒店、甲级5A写字楼、高档购物中心、精品旗舰店、特色街区、高档公寓、高端住宅……75万㎡的超大规模体量……以商业为核心，住宅为主体，商务功能为支点的非典型均衡发展城市综合体整体规划定位建议打造顶级城市生活之城星级酒店+顶级办公+高档商业+高档公寓+高档住宅……融入规划与建筑设计的点滴细节透过产品的完美演绎，处处彰显产品的顶端魅力与恢宏大气。更将以世界级地标的新地位，城市的新空间傲立于城市层峰之巅！这里是繁华、优美、完善的综合体顶级生活场汇聚城市层峰，时光与地点的完美归属未来…文化Culture城市层峰全时生活城由圈子到圈层，由圈层到阶层……

由此——

项目主题定位城市未来鲁商青岛中心地标建筑世界级别名流+潮流共享性SLOGAN鲁商·青岛中心——与世界共享青岛未来——EnjoythefutureofQingdaowiththeworld至此，我们

确定了项目的总体定位

明晰了项目的产品定位

勾勒出项目的主题定位

并“与世界共享青岛未来”

……接下来

更以“烹小鲜如治大国”

气势对各类产品进行细分定位？更多将侧重营销认知的层面……

定位回顾项目产品定位建议自持部分酒店&集中商业——定位高度的建议可售部分街区商业写字楼公寓酒店式公寓配套公寓住宅酒店市场发展现状、消费特征及趋势的回顾酒店物业青岛酒店业的现状空间分布特征和发展趋势研究表明，项目所在区域是青岛高星级酒店产业带的必经之地。从周边的酒店分布看，项目所处地域是产业带上的一个重要酒店分布的空间簇。项目所在区域具备高星级酒店发展的必要条件。——酒店市场发展空间研判顺应发展趋势迎合产业聚合满足必要条件顺势而为喷薄欲出酒店定位建议酒店定位：超五星级国际酒店定位释义：1、“超五星”藉此提升功能组合档次，塑造真正高端，成为第一身份象征；2、“国际酒店”的品牌与档次，提升项目整体价值，营造文化交流中心的氛围；3、酒店的档次和形象的高度，可以提升项目整体销售溢价能力。商业定位青岛商业市场回顾青岛商业发展与城市空间拓进紧密相关，城市空间拓进导致商圈分布中心逐步向东转移，而且水平不高。目前的青岛核心商圈空间局促，物业平台缺陷明显，存在外延的内生动力。结合主要城市城市核心商圈的空间尺度研究，青岛市核心商圈的空间范围大致在1-2公里之内。我们与阳光百货恰恰构成了1.1公里的商核，有望成为青岛核心商圈的制高点。从商业发展的水平而言，青岛商业发展相对滞后于城市经济，shoppingmall等业态发展存在巨大的空间，关键制约是缺乏相应的建筑平台。

——商业发展空间及趋势研判市场发展空间大新商圈空间高点建筑平台空间优空间巨大机会成熟商业定位建议商业定位：国际顶级购物中心定位释义：1、“国际顶级”定义国际一线品牌的档次，同时聚集青岛零售市场的高端品牌；2、“购物中心”完美的业态组合与先进的经营管理，给人一站式消费的完美体验；3、购物中心的档次和形象的高度，可以提升项目整体销售溢价能力。商业定位国际顶级购物中心：高级百货+超市旗舰级活力街区零售：国际一线品牌旗舰店等。餐饮：包括高档餐饮、休闲餐饮、商务餐饮等。休闲：包括高档影院、SPA、美容、健身、私家高级会所等。娱乐：包括酒吧、音乐吧等。注：地下1层局部、2层可作为停车场，部分可划分车库。客群定位目标消费客户：商务客群、旅游人群和本地城市高端客群。目标购买客群：国际一线品牌商/美、日、韩等境外投资机构及投资者等；国内山西、东北、北京、天津等城市实力买家；省内及青岛等城市层峰阶层。层数业态布局建议地下商业B1综合性超市商业街区1F国际一线品牌旗舰店、特色餐饮、咖啡厅、酒吧、音乐吧、美容、私家高级会所等2F3F4F写字楼、公寓底商1F商务餐饮、精品店、文印中心、银行、健身中心、2F3F沿街商业1F特色餐饮、快餐、美容美发、烘焙店、干洗、花卉、便利店、药店、银行等2F3F商业四大业态组合购物休闲餐饮娱乐……商业主题概念：最时尚最潮流的全时消费模式项目建筑特征建议：

独栋商业顶级旗舰项目建筑特征建议：

建筑单体之间的互通连接1、北侧在建建筑建议（如右图所示）可以通过协作开发或购买裙房等模式，利用钢构天桥、连廊等与本项目进行连接贯通，使本项目的酒店、办公等物业的垂直人流，实现多平层流动形成完整的综合体，共同提升项目价值，实现多赢。在建建筑项目建筑特征建议：

建筑单体之间的互通连接2、商业组团之间也可利用天桥、连廊等进行连接，实现人流的最大化利用，从而形成商业的一大特色。

组团一组团二写字楼市场发展现状、消费特征及趋势的回顾写字楼物业项目地处青岛绝对核心商务区，随着山东路及海尔路商务区的逐渐成熟，区域高端商务区地位更加明晰。未来周边顶级写字楼聚集，区域商务形象进一步提升，高端商务氛围成熟。商务配套逐步完善，项目具备一流写字楼物业素质。——写字楼市场发展空间研判成熟商务核心高端物业聚集具备一流素质商务核心塑造高端正如世界500强企业近乎苛刻的选址要求

企业需求的不仅仅是单纯的办公空间

更重要的是办公空间所彰显的形象与身份

在这里，您可以自豪的对客户说

我就在“青岛中心”！正如世界众多著名的综合体

以世人敬仰的高度与体量

聚集时代的伟大品牌

您的名片

就是这座城市的名片鲁商·青岛中心以占据城市地标的高度，重新定义高端商务

用统领青岛，环视八方的姿态对话世界

以高瞻远瞩、海纳百川的境界发展未来写字楼定位思考：

写字楼产品，作为本项目的地标级建筑

占据整个项目制高点，具有统领全局，傲视四方的潜质！

突破青岛现有的状况与水平！领先一大步成为未来的顶级办公物业的代表！目前甲级写字楼已较为熟知且泛滥，与国际接轨的更高一级的顶级写字楼必将成为未来高端写字楼的发展趋势，而参照北京、上海等顶级写字楼，将其特点归纳为5E，即：Essentialbusinesslocation（重要的商务区）Elegantbuilding（有品位的建筑）Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）Extraordinarytenant（出众的客户）Exactplaceforbusiness（纯商务）因此，5E将是超越5A等智能化概念，成为顶级评判标准的重要参照标准！写字楼定位建议写字楼，顶级5E国际写字楼定位释义：1、“顶级写字楼”即国际写字楼，与世界标准相符，地标级建筑契合高端；2、“5E”即项目各方面硬件配套上标准达到最优；3、顶级5E达到青岛国际写字楼的最高档次和形象。在竞争激烈的商海中

信息、资本与资讯正成为竞争中最为重要的元素。

居于此聚合时代顶级价值

以其优秀的形象高标准的硬件设施让您居于信息与资讯的中心为您的企业成功提供更多可能！目标进驻客群国外知名公司的租户组合为主；如世界500强企业，跨国公司等国内实力雄厚的跨国企业为补充。写字楼客群定位目标购买客群国外跨国公司、投资企业及财团；国内外大公司、投资机构。实力雄厚的、以环渤海为主要区域，积极寻求业务拓展的大型民营企业写字楼配置建议公寓市场发展现状、消费特征及趋势的回顾公寓物业公寓市场在空间上与住宅产品存在重合；产品上强调投资回报和区域价值等，产品竞争力相对不够强；项目核心价值挖掘不够深入。——公寓市场发展空间研判纯度不够竞争力不强核心价值不高发展层次低操作空间大项目定位——酒店式公寓酒店式公寓主力面积３0—８0㎡装修标准精装修酒店管理公司国际知名酒店管理公司国际顶级酒店式公寓其目标消费主要：以在长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。项目定位——服务式公寓服务式公寓主力面积３0—160㎡装修标准精装修酒店管理公司国际知名酒店管理公司国际顶级服务式公寓其目标消费主要：城市精英阶层。在本项目及城市中心等工作生活的年轻客群。公寓的目标客户区域分布较广，追求舒适性的改善型置业者，主要以本地和周边度假投资型客户，以及追求价值化回报的投资型置业者。主要以城市精英阶层为主。追求居住舒适的改善型置业者追求价值回报的投资型置业者高档住宅公寓产品酒店式公寓产品公寓目标购买客户群特征城市公馆（大面积户型）尚层宫寓（小面积户型）高档公寓客群描篆大户型公寓客群：面积80—160㎡职业：外贸、IT、金融、房地产等相关行业的私营企业主、大型企业高层管理者区域：以来青岛不定时居住的周边省市人群和本地客群为主。年龄：35——45岁居多家庭状况：三口之家为主，注重家庭生活品质经济状况：家庭可支配收入100万以上购房心态：有多次置业经历，渴望通过购房来改善居住的舒适性，既追求日新月异信息变化的时尚生活，同时又保持着中国相对传统的伦理观念，孝敬父母，重视子女教育等，对居住的品质感要求很高，已经不满足现有的居住要求，更倾向于空间的层次感和神秘感。对品牌认同较强，已经渗透到生活的各个层面，日常用品、家庭装修、耐用品及住房购买……品牌就是品质的保证。价值观：爱面子、表面上时尚价值观传统。高档公寓客群描篆小户型公寓客群：面积30—80㎡职业：企业中高层职业经理人，一定层次的政府官员，新兴人力资本密集型服务业专业人士，朝阳创意文化产业的新新人类区域：以青岛本地为主，兼顾其他省市的投资客群年龄：25—35岁之间家庭状况：单身或两口之家经济状况：处于事业的上升期，有相当的积蓄，可支配资金50万至100万之间购房心态：作为同龄人中的佼佼者，他们正处于人生的奋斗阶段，工作地点在附近或城市中心区域。受过高等教育的他们在繁忙的工作之余，也懂得享受自由的生活，消费习惯有明显的时尚消费、品牌消费、文化消费倾向。故对房间的舒适度、户型的空间变化配套设施都有自己的特殊要求。价值观：希望与上流阶层居住在一起，追求被认同的感觉，喜欢追求时尚有品位的生活方式。兼具商务与生活功能酒店式公寓产品建议酒店式公寓产品建议大户型参照：一室二厅一厨一卫户型面积：76平方米借鉴亮点：宽绰空间尺度舒适性高符合国际居住空间理念卧室、客厅落地窗设计观景视野与通风采光俱佳室内布局风格借鉴酒店式公寓产品建议希尔顿冲浪殿堂，户型借鉴亮点：二室二厅二卫设计，主卧独立卫生间充分利用空间布局，做到面积浪费最少考虑观景与活动空间的合理分配服务式公寓——城市公馆产品建议LuNa绝尚精品公馆，户型借鉴亮点：双卫生间设计，卧室独立卫生间和衣帽间，尽显最贵享受客厅光线充足，落地窗设计，享受最大视野服务式公寓——城市公馆产品建议户型方正，并配备观景阳台，敞开式厨房双卫设计，动静分区，嵌入式家具设计服务式公寓——城市公馆产品建议空间的节约化使用独特的造型空间处理服务式公寓——尚层宫寓产品建议墨尔本CBD豪华公寓，户型借鉴亮点：全奢华酒店级装修标准，其中考虑生活与办公双重使用功能。客厅光线充足，落地窗设计，享受最大视野服务式公寓——尚层宫寓产品建议大卫生设计，敞开式厨房，考虑家居生活功能国际顶级服务式公寓

紧邻甲级写字楼

全奢华酒店级精装空间

坐拥城市繁华

俯瞰城市美景

……

身居经济核心

不但享用一站式商务生活

拥有24小时全天候尊贵服务体系

更可享受融日常管理、租务管理

产权过户以及财务管理于一体的资产管理服务

以专业有效地服务确保物业完美管理

让业主坐享最佳投资回报

更成为市场中稳健求胜的投资焦点！

住宅市场发展现状、消费特征及趋势的回顾住宅物业青岛高端住宅市场区域板块化明显，大部分区域以海景等景观地域优势为主导。高价值住宅产品形态齐全，从别墅到高层产品皆备。但是都市化高端住宅产品存在空白。——住宅市场发展空间研判竞争条件优越高端产品空白豪宅条件填补空白住宅定位建议住宅定位：顶级城中豪宅定位释义：1、弥补目前豪宅远离城市的市场空白，营造城市中心第一居所；2、引领城市中层峰汇集，契合“大隐隐于市”的生活境界。３、以此为原点，进行分组团的命名，突出高端性！为什么住宅定位于豪宅寻找平衡点市场空白创新差异化唯一性尊贵极品豪宅市场的能量释放目标客户特征与地块特征对接营销，实现基因重组，产生质变效应实现同类竞争产品的差异化营造惟一产品，迅速提升产品价值打造区域内豪宅终极产品定位于豪宅，是箭在弦上。定位于豪宅，是一把双刃剑，既增加了项目的风险，又在一定程度上规避了项目的风险。兵行险招，反而是最有力有利的招术。定位于豪宅，是对市场的尊重，更是对项目本身的尊重。准确的描述，我们的产品应该是一种区域性类豪宅产品。目标客户群定位豪宅的目标客户定位自然是金字塔尖端的消费群，根据5％的人群具备购买豪宅的定律，我们对这部分人群进行特征描摹。目标客户特征具有一定的社会地位和思想内涵；有稳定可观的收入来源；讲究品性；渴望个人价值被社会认同。目标客户群企业老板；大型企业高层管理；高科技领军人物；政府高级干部；企、事业单位高级领导；演艺界知名人士。目标客群特征描摹我们的客户可以用“非富即贵”来界定。他们是社会财富与地位的顶层，从事多种行业，但均为所在行业的顶尖人物。他们事业成功、财富丰厚、家庭生活稳定。他们希望居所能体现身份和优越感、追求尊贵成熟、厚重而不沉闷的生活品味。他们属于事业蓬勃发展的豪贵阶层。他们渴望滨海居住，具有海洋情结。他们社交圈子广泛，商务活动频繁。他们多属于二次置业或多次置业者。他们具有较强的投资意识。目标客户区域分布分散，不但包括山东、山西、河北、河南、……更包括东北、北京、天津等地实力客户。住宅产品设计建议户型借鉴要点：大空间＼体现出城中豪宅应有的气度大尺度＼彰显尊贵的生活品味大气度＼单梯入户，开敞玄关参照户型本案作为综合体大盘，其户型趋向于多样性和丰富化！户型借鉴亮点：1、户型方正实用，动静分区，并配设独立家庭娱乐室2、双主卧设计，多条交通动线尊贵分割3、大主卧享有独立交通动线、配备独立书房、步入式衣帽间、豪华卫生间4、独设佣人房，并自带卫生间北京·星河湾大四室户型参照户型格局：四室二厅三卫户型面积：约240㎡北京·星河湾空中别墅户型参照下层格局：四室二厅三卫户型面积约400㎡户型借鉴亮点：1、入户玄关，保证家庭私密与尊崇2、错层设计，客厅、餐厅贯通开阔，预留钢琴摆放位，彰显大宅风范3、配有多功能厅，与家人享家庭欢乐3、工人房