货币政策对房地产价格影响的实证研究

本科论文本科论文摘要近几年来房地产飞速发展，已成为我国的重要支柱产业，房地产市场作为一个重要的投资市场、消费市场，房地产价格的变动不仅影响我国经济的稳定发展，还将关系着人民生活质量。房价过高，投机型购房多等问题是关系到我们每一个居民的切身问题。中央银行曾多次制定相关的货币政策以提高房地产市场的稳定性，抑制房价的过快增长，保障居民有房可住，保证经济稳步发展。我们应该充分观察、学习其他国家的前车之鉴，通过探究货币供应量和贷款利率对房地产价格的影响，制定合理有效的货币政策，使房地产市场在发展的同时还能解决百姓住房难的问题，以确保社会稳定和谐发展。关键词：货币政策，房地产价格，货币供应量，利率AbstractInrecentyears,therapiddevelopmentofrealestatehasbecomeanimportantpillarindustryinChina.Asanimportantinvestmentmarketandconsumermarket,thechangeofrealestatepricewillnotonlyaffectthestabledevelopmentofChina'seconomy,butalsoaffectthequalityofpeople'slife.Thehighhouseprice,theexcessivepurchaseandspeculationofinvestmentmodelsandotherissuesarerelatedtoeachofourresidents.Thecentralbankhasformulatedrelevantmonetarypoliciesformanytimestoimprovethestabilityoftherealestatemarket,curbtheexcessivegrowthofhouseprices,protectresidents'livesandhousing,andensurethesteadydevelopmentoftheeconomy.Weshouldfullyobserveandlearnfromtheexperienceofothercountries,throughexploringtheinfluenceofmoneysupplyandloaninterestrateontherealestateprice,formulatereasonableandeffectivemonetarypolicy,sothattherealestatemarketcansolvetheproblemofhousingdifficultieswhiledeveloping,soastoensurethesocialstabilityandharmoniousdevelopment.Keywords：Monetarypolicy，Realestateprices，Moneysupply，Interestrate目录TOC\o"1-3"\h\u摘要 11绪论 51.1选题背景和意义 51.1.1选题背景 51.1.2选题意义 51.2国内外研究现状 51.2.1国外研究现状 51.2.2国内研究现状 61.3结构安排 62我国房地产市场现状 62.1房地产政策 6187792.2房地产价格2.3房地产成交量 73影响我国房地产价格的因素 83.1成本因素 83.2供求因素 93.3经济因素 93.4社会因素 9108603.5政策因素3.5.1土地制度3.5.2住房制度3.6环境因素 104货币政策对房地产价格影响的渠道 104.1利率传导渠道 104.1.1房地产企业角度 10250674.1.2房屋购买者角度4.1.3利率预期角度 104.2信贷传导渠道 104.2.1商业银行视角 104.2.2房地产企业视角 11294954.2.3消费者的角度4.3汇率传导渠道 115货币政策对房地产价格影响的实证研究 115.1变量的选择与分析 115.2平稳性检验 125.3协整检验 135.4Granger因果检验 135.5脉冲效应分析 145.6方差分解分析 166结论与政策建议 166.1结论 166.2建议 176.2.1加强管控货币供给量的增速 176.2.2灵活利用多种政策手段 176.2.3缩短货币政策的时滞 176.2.4加强房地产立法 17参考文献 181绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景住房是人类最普遍，最重要的需求，随着人口的急剧增长、人们的高度交往和共存以及城镇化进程不断加快的背景下更加凸显其重要性。不仅如此，房地产行业还汇集了建材业、制造业、金融等多个行业领域，吸引了投资者、普通群众、研究者、政治家等各个人群的注意力。所以房地产市场的变动将会对经济和社会的方方面面产生影响，譬如房价上涨，普通群众将无力支付高额房款，从而背负贷款，严重影响自身的生活质量；而房地产投机者和拆迁户则从中获取了高额利润，导致严重的贫富差距。在2003年到2015年之间先后颁布了国6条，国8条，国10条，以及对人民币存款和利率的调整有效的抑制了房价的过快增长，减少了投机性的购房需求，表明了国家对于房地产市场的重视。在2016年房价达到高峰后，时至今日房地产价格总体上呈现了缓慢下降的态势，解决住房难的问题已经指日可待。1.1.2选题意义从国家层面来说，房地产企业是我国经济稳定发展中的重要组成部分。经济的发展能推动房地产企业的发展，房地产市场也会反作用于我国的经济体系。所以说经济的发展需要房地产市场的发展来带动，但过快，过热的房地产市场反而不利于我国的经济发展和社会安定。从个人层面来看，住房几乎是家家户户的必需品，房屋的基础设施和绿化与单个家庭的幸福指数息息相关，并且房屋价格也体现了个人的资产状况和社会地位，是一个家庭需要解决的头等大事。从企业层面上来说，房地产价格过高，容易导致销量过低，进而整个小区入住率低，服务设施不到位，更难以销售，进而恶性循环；房地产价格过低可能难以维持高额的资金需求，企业发展缓慢。因此，房地产价格的影响体现在社会的每个方面，不仅需要促进经济的发展，还要保证社会各个群体的稳定，所以通过货币政策对房价进行调控就显得尤为重要。通过探究货币供应量和利率等因素是否对房地产价格有影响，从而能够通过制定切实可行的货币政策来有效的调控房地产市场的价格，规范我国的房地产市场，促进经济稳定发展，改善居民住房难的问题，提升全国人民的幸福指数。

1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状William(2002)通过在险价值模型，得出当货币供应量上升时，住房价格提高；当货币供应量下降时，住房价格下跌的结论，二者呈正比关系。Gerlach和Carlstrom表明，央行不必因为资产价格变化而相应改变货币政策，这是由于对通货膨胀作出强烈反应的货币政策规则已经考虑了资产价格的稳定。Chadha和Haugh（2007）发现，当房地产市场出现巨大异常时，中央银行将会制定一系列政策来稳定房地产市场的发展。Wheaton和Nechayev(2008)通过实验得出利率没有直接影响房地产价格，而是通过一系列的传导机制最终作用于房地产价格，但由于利率存在时滞性，所以作用微弱。TuuliKoivu（2011）研究了在中国财富渠道是否存在问题，发现中国货币政策的放松会促使资产价格上涨，当住宅价格受到积极的冲击而有所上涨时会促使家庭扩大消费支出，但是对于家庭而言股票价格变动带来的影响相当微弱。1.2.2国内研究现状李爱华等人（2014）通过实验发现，当股市消沉时，大量的资金将涌入房地产市场，相反当房地产行业不景气时，大量资金流入股市，带动了股市的发展，二者之间往往呈现此消彼长的态势。吴立力（2017）通过分析我国35个城市的面板数据，发现银行信贷对房地产价格快速增长有明显的正向作用。在货币供应量的影响方面，苗青（2018）通过VAR模型，选取2000年到2017年M2和商品房平均销售价格的月度数据，在考虑行政手段和房地产开发投资率的情况下对货币政策和房地产价格的相关关系进行实证研究，得出了M2和房价变动趋势大致相同、二者显著正相关，且货币供给量的变动对房地产价格的影响有一定滞后性的结论。在利率的影响方面，王海侠、王孜易（2019）通过建立时变参数向量自回归模型研究得出利率对房价的影响具有时变性，并且说明了实施扩张的利率政策对于调控处于低位的国家经济和不景气的房地产市场有较好的效果，然而紧缩的利率政策在经济繁荣、房地产行情高涨的情况下调控效果不尽人意。1.3结构安排第1部分，主要介绍了当前形势和研究目的第2部分，从房地产的政策和价格来描述房地产市场的现状第3部分，从成本因素，供求因素，经济因素，社会因素，政策因素和环境因素六个方面阐述了影响房地产价格的因素第4部分，分析房地产价格变动的渠道第5部分，探究货币政策如何影响房地产价格第6部分，对实证研究做出总结并给予相关建议2我国房地产市场现状2.1房地产政策我国房地产市场整体处于不促进也不抑制的状态，近几年，为了谋求广大人民的根本利益，解决住房难的问题，政府多次讲话并推行各种货币政策来抑制房价的抬升，尽量让大部分居民买的起房，住的上房。政府也不鼓励投机型购房，开始在各个省市推行限额购房的体制，部分城市必须有户口或者工作1年以上的常住人口才有资格购房，每个人名下规定房屋套数，一般不超过3套。除此之外，在购房时除首套房产外，再购房时要缴纳额外费用，尤其是在大城市格外明显。另一方面政府大力扶持廉租房，办理程序简洁，让一大部分经济状况差的居民也能凭借便宜的价格住上合适的房屋。2.2房地产价格图2.12014-2019年我国住房价格涨幅程度根据上述图表所示，我国住房价格从2014年开始迅速增长，在2016年涨幅度最高，涨幅近50%，环比增长3%，2016年后，房地产市场价格趋于稳定，虽然仍在缓慢上涨，但涨幅幅度不大，抑制了投机型购房的行为。预计在今后几年里，房地产价格不会再有大幅度的升高，炒房的时代已经过去了，习主席也说要让百姓住的上房，住的起房，所以从长时间的趋势来看，住房价格将趋于稳定，呈现缓慢下降的状态。2.3房地产成交量图2.22014-2019年我国房地产成交面积结合上图数据来看，居民的住房需求可以通过成交面积很好的表现出来，房地产的需求由于2014年的房贷利息降低，再加上这两年对于房地产企业的政策一直处于宽松形式，所以2014年至2016年间呈上升趋势，再加上当时房价未达高峰，买房自用和买房投资的人比比皆是，促使房地产的价格不断提高。而自2016年后，房价正处于一个较高的时段，房价居高不下，已不再适用于投资，再加上虽然仍有很多年轻人需要购房用于结婚，但居高不下的价格使得大部分人望而却步，从而减少了房地产的需求，但相信随着二胎政策的实施，以及对房地产价格的抑制，房地产价格将会缓慢下降，今后房地产的需求仍会有进一步的提高。而从房地产的供给方面来看，随着土地的利用率增高，住宅层数的提高以及房地产行业开发商的充斥，当下房地产行业的供给并不短缺。但随着人口的增多和土地资源的不断开发，仅仅提高土地利用率是不够的，未来或许会面临房地产企业供给不足的情况。3影响我国房地产价格的因素房地产价格的波动绝不仅仅是一种原因作用的结果，一定是多种因素共同影响的过程。商品价格的高低取决于成本，市场的供给以及我国的经济大环境。房地产也是一种特殊的商品，所以本文将从房地产开发的成本，房地产市场的供求，我国现有的经济环境，社会环境以及当下的政策因素来分析房地产价格的波动情况。3.1成本因素房地产是一种特殊的商品，房地产的价格和开发成本之间有着密不可分的关系，由于土地成本耗费资金多，规模大，所以在房地产开发成本中最重要的当属土地成本再加上我国是一个土地所有制的国家，所以在土地的交易中，门槛更高，受到的制度约束更多。这些年来，随着我国经济的增长和人口数量的增多，所剩能够利用开发房地产的土地资源越来越少。不仅导致房地产企业能够利用的资源收到约束，还因为土地资源需求大，供给少，土地的价格越来越高，从而影响房地产的价格升高。而当下，保护自然环境是时代的主题，推行“绿水青石就是金山银山”的倡导，对房地产企业也造成了一定的冲击，不利于房地产企业的发展。再者，从房屋建造过程上来看，建筑安装成本是房价的主要组成部分，所谓建筑安装成本，实际上指的是房地产企业建造房屋时所需花销的费用，占很大一部分开支，所以通过减少建筑安装的费用可以有效降低房地产企业的成本。建筑安装成本大致包括人工费，原材料费用和固定资产的投入。通常，这部分费用占房地产企业开发成本的1/4左右，但随着经济的持续发展，石、沙、水泥等建筑材料的价格也在不断升高，人工费也随着物价上涨而增加，还需要给高危工作人员购买保险。所以怎样有效降低房地产的成本将成为房地产开发的一个关键问题。3.2供求因素购买房屋通常分为两种心理，一种是购房用于居住，譬如结婚，养老或改善生活环境；另一种则是用于投资，以期增加自己的财富储备，俗称“炒房”。所以房地产市场的供求因素与人口因素是密不可分的，人口因素是影响房地产供求因素的主要方面，当人口的密度升高时，居民对住房的需求将会增加，房地产价格也会升高，出现购房难的情况，说明人口密度和房地产价格呈正相关，供给与价格反向变动。可是我国是人口大国，且随着近几年的开发，能被利用的土地资源所剩无几，在加上中国现阶段老龄化严重，青壮年劳动力不足，且房地产开发过程时间较长，所以房地产供给不足，导致房地产价格提高，只有部分居民能满足自身的住房需求。同时随着经济的发展，消费水平也随之提高，大部分居民都对住房有更高的需求，向往基础设施好，绿化面积大的小区。一方面，原来没有住房的居民也开始攒钱买房，将收入变为需求；另一方面，居民对住房的需求不在只是有房住，而是住的更大，更好，更舒适。3.3经济因素从经济层面来说，制约房地产价格因素主要体现在货币供应量和贷款利率上。随着国家经济迅速发展，居民对住房的基础设施，绿化面积的要求会有所提高，从而使房地产开发成本增高，进而带动住房价格的提高。货币供应量指的是一个国家在一个时间点上为了经济的正常运行所存储的货币量，包括存款和现金货币两部分。为了刺激经济的发展，当政府采取宽松的货币政策时，存款利率下调，存在银行中的利息降低，居民往往会把钱从银行中提出，满足自己的消费或者将钱投入股市，购买住房和购买理财产品等，从而间接的导致房地产价格上涨。若当前为通货膨胀，则政府会采取紧缩的货币政策，消费者认为存款有利可图，将会把资金存入银行，减少或推迟当下对房地产的需求，进而引起房价下跌。同样，利率是影响房地产价格的又一重要经济因素。对于不同的对象，利率的影响方面是不同的，当利率下调，对于房屋购买者来说，买房的贷款利率下降，利息减少或是机会成本减少，部分对买房需求不高，持观望态度的购房者将增加对买房的需求，房地产价格上升；而对于房地产开发商来说，利率下调将减少债务融资成本，房地产企业可以根据自身需求适当降低住房价格，以提高在同行业间的竞争力。3.4社会因素首先，社会的稳定程度会影响房地产价格。如果社会稳定，居民生活安定，那么人们将愿意留在本地并出资购买房屋，房屋价格将上涨；但如果战乱不断，政治动荡，那么居民将不愿意出资在购买房屋，而是愿意携带一些容易变现的资产，从而房价下降。再者房地产价格会随着某地区的人口数量变动而变动，当人口数量增多时，因为土地资源有限，导致供给有限，进而住房需求随人口增多而增加，房地产市场价格必然会上涨。若处于偏远地区，居民大部分向大城市迁移，人口数量减少，供过于求，房地产价格将会下跌。当然，居民的生活习惯也制约着房地产的价格，大部分居民喜欢居住在繁华的街区，靠近各大商业圈和学校，生活方便，所以繁华街区的住房价格较高，相反，在郊区开发的房地产除了部分环境优美的别墅以外，大多数房地产的价格偏低。3.5政策因素3.5.1土地制度我国是一个土地所有制的国家，任何土地资源都隶属于国家，企业和个人只能享有土地的使用权，土地制度是国家出台的有效保护自然环境和土地市场的政策，除了部分受保护的土地不允许私自占有和买卖以外，主要通过不同的定价来制约住房价格的。土地资源是不可再生的，国家通过土地政策使土地得到合理的利用，既保护自然环境不受破坏，也促进我国经济稳步发展。3.5.2住房制度廉租房制度，是我国实施的一项惠民利民的伟大工程，让买不起住房的居民有房可住，生活更加有保障，廉租房价格低，设施好，解决了部分经济困难的家庭无房可住的燃眉之急，降低了居民的购房需求，迫使房价降低。再如国家推行的经济发展战略地区像北上广，4大直辖市等，随着经济的繁荣发展，居民消费水平的提高，购房价格也随之增长。还有随着周边环境的变化诸如建设学校，商业圈等都会提高周边的房地产价格。3.6环境因素房地产环境因素可分为地理环境因素和人文环境因素。从地理环境因素层面看，交同便利的地域房价偏高，多为沿海，沿河或是交通枢纽城市，譬如山东青岛的房价在省内数一数二。从人文环境因素来看，省会城市，有文化底蕴的景区附近，房价较高，例如山东济南大明湖附近的房价是周边城市的几倍之高。4货币政策对房地产价格影响的渠道4.1利率传导渠道4.1.1房地产企业角度在我国房地产企业筹集资金主要通过银行贷款，又因为房地产企业所需资金量非常大，周转时间又长，所以房地产企业的成本与利率之间有着密不可分的关系。由于中小型房地产企业更加依赖于银行贷款，所以当贷款利率稍有变动，就会引发许多问题。若利率上调，中小型房地产企业的成本增加，房地产企业资金受阻，若资金无法运转，房地产企业可能会采用降低楼盘价格的方式进行大量的销售，以获得足够的资金维持企业运转，从而降低了房地产价格的平均水平。当利率下调，房地产企业的成本减少，将会有更多投资者涌入房地产开发行业，整体投资更加充足，不同房地产企业之间的相互竞争的关系愈加激烈，从而为了更好的吸引购房者，房地产企业整体的房屋质量和小区基础设施会更加完善，售价也就越高。4.1.2房屋购买者角度由于住房是大部分房屋购买者一笔很大的支出，通常大部分消费者会选择贷款的方式购买。所以房地产的需求会随着利率的变化而变化，当利率上升时，贷款购房者将背负高额的利息，支出增加，迫于经济压力，购房者对住房的需求下降，持观望态度，住房价格降低；当利率下降时，贷款购房者支出减少，甚至部分投机型购房者贷款进行房地产投资，以期获得高额的回报，购房者对住房的需求增加，住房价格增高。4.1.3利率预期角度当房地产市场预期利率将会上升，进而房地产企业预计开发成本上升，企业需要降价销售以维持资金的运转，房屋购买者将因害怕背负高额贷款而减少对买房的需求，把资金存入银行或购买股票；当房地产预期利率将会下降，房地产企业预计成本下降，将会筹划投资新的建设，房屋购买者将提高手中存款的流动性，以备买房时的不时之需。4.2信贷传导渠道4.2.1商业银行视角央行的货币政策直接影响商业银行的可贷资金总额。如果央行执行宽松性货币政策，商业银行的可贷资金增加，银行会增加对房地产行业放的款额度，且放款条件也会适当宽松，更有利于房地产企业的贷款。从需求角度来看，贷款成本的降低将会使对住房有迫切需求的人带来福音，满足其住房需求；并且，对于一些投资者或投机者而言，成本降低的预期将导致其对住房需求的上升，进一步促进房价的上升。从供给角度来看，宽松的货币政策将导致房地产企业贷款成本降低，贷款门槛低，资金充足，房价将维持在较高水平。反之，如果央行执行紧缩性货币政策，商业银行的可贷资金减少，这将对住房刚性需求造成一定约束，同时对投资性和投机性购房者的压力更大，可以降低住房需求；房地产企业面临较大的流动性压力，不得不降价以清库存，提高资金周转能力，从而使得房价下降。4.2.2房地产企业视角在我国，大多数房地产企业的主要通过银行贷款进行债务融资，所以货币政策的差异会导致利率的差异，进而影响住房价格的波动。又由于根据房地产企业的规模不同，对债务融资中银行贷款的比例不同，所以不同规模的房地产企业对银行的依赖性也不同。对于中小型房地产企业来说，很难通过债券融资，大部分资金主要通过银行信贷的方式获取，所以当银行的贷款利率提高时，中小型企业为了保持资金的流动性，避免资不抵债的情况发生，往往会通过降低住房价格的方式，提高住房的销售量，使存货周转率维持一个较高水平，让资金流动起来，以保证资金的充足性。而大型的房地产企业的资金量大，融资方式广，受货银行贷款制约程度小，从而导致大型房地产企业寻求其他的债务融资方式，如发行债券和信托的方式。但会增加其债务融资成本和融资的风险。4.2.3消费者的角度紧缩性的货币政策会导致利率提高，消费者面对高额的贷款本金和利息会存在担心自己无法偿还房地产贷款的心理，或是会从对房地产持观望态度变为倾向于把钱存入银行以获取利息或是将资金转入股市和债券市场，以待之后房价下跌时再购买，从而对购买住房的需求下降，房价下跌。相反，如果银行采用宽松的信贷政策，利率下降，消费者会倾向于把自己的存款用于消费，需要买房的消费者住房的需求会增加，同时投机型购房者会把存款用于房产投资，需求也会提高，最终导致房价上升。4.3汇率传导渠道我国在国际上的对外贸易一直处于出口额大于进口额的状态，再加上美国的恶意操纵，使得人民币币值在国际上处于上升阶段。由于币值上升，各个国家喜好买入人民币，卖出本国货币，以期待在将来人民币币值增高时卖出人民币，获取利差的收益，所以大量的外国货币涌入国内，导致我国的外汇储备持续增多。再加上房地产市场正处于高峰期，所以许多外币又流入了房地产市场，进而加剧了房价的上涨。5货币政策对房地产价格影响的实证研究5.1变量的选择与分析因为货币政策会通过利率，货币供应量来影响房地产的价格，所以本文拟用5年期的房屋贷款利率、货币供应量（M2）和房地产的平均销售价格为数据进行分析。M2是流通的现金加上一系列的流动性较强的资产构成，最能反映购房者能够付出的资金，所以，用以表示货币供应量；因为房地产贷款额度较高，且短期内难以迅速偿还，所以选择5年期贷款利率，比较能够反映普通购房者贷款的时间和贷款的金额，以此表示利率水平。该数据均来源于《中国统计年鉴》以及中国人民银行官方网站。表5.1选取数据年份房地产价格M2贷款利率20188736.901275058.305.3920177892.001146445.174.920167476.001063509.434.16520156793.00991324.674.920146324.00880318.406.1520136237.00769233.936.5520125790.99665484.606.820115357.10561743.227.0520105032.00459230.306.420094681.00388788.705.920083800.00308949.477.220073863.90250882.107.3820063366.79219549.906.820053167.66191476.916.320042778.00158137.206.120032359.00137104.305.920022250.00114125.205.720012170.0098430.306.020002112.0081463.106.119992076.0078435.806.215.2平稳性检验平稳性检验是指检测出非平稳的数据，避免出现两个相对无关变量，却出现很高的相关性的数据。检测平稳性最常用的是单位根检验，下面将对所列变量进行检验，观察是否出现非平稳的两个变量。表5.2单根检验结果变量ADF值5%临界Prob.*LnP-1.930948-2.886890.3171dLnP-4.194314-2.886690.0011LnlC2-2.072211-3.4508070.5552dLnlX2-6.444873-3.4508070.0000R-1.429397-1.9435970.1419dR-5.582168-1.9435870.0000若数据的P值小于5%则表示该数据是平稳的，若p值大于5%，需采取差分的办法将非平稳时间序列转化为平稳序列。从上述表中可以看出，LnP、LnM2以及R三个变量的P值均大于5%，都不可进行检验，当经过一阶差分后，LnP、LnM2以及R三个变量的值均小于5%可以进行协整检验。5.3协整检验协整检验适用于检测非平稳变量之间的数量关系，由于上述三个变量都为非平稳，所以下面对其进行协整检验。表5.3协整检验ErpothesizedNo.ofCE(s)ELgenvalueTraceStatistie0.05CriticalValueProb.**None*0.25745734.8278821.131620.0003Atmost1*0.14556218.4054214.264600.0105Atmost20.0256713.0427533.8414660.0811

根据上述表格可知，因为0.105>0.05，0.0811>0.05，所以三个变量间存在协整关系5.4Granger因果检验Granger因果检验适用于检测三个变量之间是否存在因果关系，因果关系是单向的还是双向的。通过上述实验可知，三个变量间存在协整关系，若证明是否存在因果关系，需做如下实验。表5.4Granger因果检验NullHypothesise0bsF-StatisticProb.LNM2doesnotGrangerCauseLNP11840.78425.E-14LNPdoesnotGrangerCauseLNN22.325470.1024RdoesnotGrangerCauseLNP1182713620.0706LNPdoesnotGrangerCauseR0.672000.5127RdoesnotGrangerCauseLNC21182.474650.0887LNM2doesnotGrangerCauseR1.633950.1997从上表可以看出，M2不是P的格兰杰原因的P值为5.E-14<0.05，说明M2与房地产价格为因果关系，M2的变动会引起住房价格的变动；利率R不是房地产价格的格兰杰原因的P值为0.0706>0.05，说明利率与房地产价格之间不存在因果关系，虽然利率变动会引起住房价格的变动，但不显著，作用效果比货币供给量差。因此，货币供给量能够更好地解释房地产价格的变化。5.5脉冲效应分析脉冲效应分析指的是不同变量之间影响程度所占比重，检验结果如下。房价对自身冲击的脉冲响应。图5.1房地产价格对自身冲击的脉冲响应房价对自身的冲击程度在前3个时期内不断降低，达到最低值，然后在3到5期之间缓慢上升，第5期后逐渐趋于平缓。所以，房地产价格对自身的冲击在开始会受到比较大的影响，随后影响会趋于稳定。房价对货币供应量M2冲击的脉冲响应图5.2房地产价格对货币供应量M2冲击的脉冲响应M2对房价的冲击程度在1到2期之间上升并到达最大值，在2到4期之间下降，第4期后逐渐趋于稳定。（3）房地产价格对长期贷款利率冲击的反应。图5.3房地产价格对长期贷款利率冲击的反应长期贷款利率对房地产价格的冲击程度在1到2期上升，2到4期递减，4期后逐渐趋于稳定，但从第3期开始，长期贷款利率对房地产价格的冲击程度为负数。由此可见，长期来看，随着长期贷款利率的升高，房地产价格下降，即长期贷款利率与房价的呈负相关。5.6方差分解分析图5.4方差分解分析由上图可知，当处于第一期时，当期房地产价格完全只受自身影响，货币供应量和贷款利率不对房地产价格产生影响。从第2期开始，M2对住房价格的影响不断增加，在第3期达到最大值之后趋于平缓。贷款利率对房价的影响小于M2对房地产价格的影响，货币供应量对房地产价格的影响强于贷款利率对房地产价格的影响，所以货币供应量是影响房价的关键。6结论与政策建议6.1结论本文利用实证分析，结合近20年的房地产平均价格，M2以及5年期贷款基准利率，得出了如下结论：首先通过单位根检验的结果，说明房地产价格、M2以及5年期贷款利率都是一阶单整序列，接着根据协整检验得出房地产平均价格、广义货币供应量和长期贷款利率存在两个长期均衡的协整联系，然后通过Granger因果检验，得知货币供应量M2是房地产平均价格的单向格兰杰原因，而5年期贷款利率与房地产价格互不为因果关系，最后通过脉冲响应分析和方差分解得到广义货币供给量对房地产价格的影响程度比长期贷款利率更显著。综上所述，货币供应量M2和长期贷款利率与房地产价格之间具有着持续均衡的协整联系，货币供给量的变动会引起房地产平均价格显著的正向变动，而长期贷款利率的变动会引起房地产平均价格轻微的反向变动。6.2建议6.2.1加强管控货币供给量的增速从上述研究可知，可以通过货币政策调整货币供应量，从而达到调控房地产价格的目的。但货币供应量是把双刃剑，当货币供应量过低时，能抑制当地产价格，但会导致社会经济低迷，居民消费水平降低，不利于经济的平稳发展；当货币供应量过高时，社会中有大量的资金将流入房地产市场，会导致房地产价格迅速增长。因此政府需要合理的管控货币供给量增速，把货币供应量维持在一个合理的区间，既能抑制物价，也能促进经济平稳发展。6.2.2灵活利用多种政策手段房地产企业在营运过程包含许多方面，如果只是从某一个方面进行调控，进而实现房地产价格的变动就很困难的。所以，在调整房地产价格的过程中，政府需要适当运用多种政策手段，如推行住房限够制度，制约投机型买房者大量投资，把房地产价格抬高，或是考虑从税收方面通过对第二套住房的购买收取高额的费用以此降低消费者的需求，抑制房地产价格过快增长，再者如政府出资建设廉价的保障性住房也能有效地稳定房地产价格。6.2.3缩短货币政策的时滞由于利率在传导过程中就有时滞性的性质，所以利率对房地产价格的影响不明显。因此央行需要及时对利率的时滞性做出响应，制定一套预警机制，以保障相应的政策有充分的时间进