房地产开发收并购可行性研究

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市****项目可行性研究报告汇报版**公司2018年*月**日项目类型：收并购项目宏观环境：GDP、人口、产业板块描述：板块处于城市发展方向上，周边规划有重点小学、初中，未来定位为高端居住社区板块，被当地人所认可市场容量：17年全市销售面积40万㎡，广义去化周期10个月，狭义去化周期4个月项目周边土地成交2015年12月长沙经开集团竞得经网挂75号地块，总建面113261㎡

，楼板价为1365元/㎡，溢价率20%项目周边住宅市场宁基花园二期：以高层、小高层为主；当前均价小高层12300元/m2

，高层10800元/m25）交易对价项目概况4）政策环境调控政策：限购、限价、限贷、限签等预售条件：形象进度标准等融资环境：前融、并购贷、开发贷的难易程度资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等区域政策最新动态（如有）：出让面积（㎡）27630容积率2.8计容建筑面积（㎡）77364用地性质住宅用地商住比例暂无限高（m）80（黄海标高）建筑密度28%绿化率/集中绿化率30%【装配率】暂无其他对决策有影响的出让条件1200m2幼托用房，代建15066㎡市政绿化总价（万元）单价（元/㎡）备注交易对价XXX2000转让方要求净收X亿元，我司承担个人所得税X万元其中有票成本200001000其中无票成本200001000约当挂牌价XXX26008）合作背景（描述对方交易的动机、原因等）：XXXXX公司或个人因XXXXXX原因，欲转让该项目；我司通过XXXX途径获取此项目信息，与项目公司进行了沟通，初步确定了收购意向以及后续的跟进事宜。9）项目信息来源（描述我司获取项目信息途径，是否有居间等）：描述地块原始取得时间、中间变更历程、证照办理情况（出让合同、土地出让金是否缴纳、土地证办理、工规证是否办理等）、目前地块情况（闲置？动工？净地？等），讲清楚即可项目背景（描述获取、中间变更过程、目前地块情况、取证情况等）：XXXX实业有限公司因XXXXX原因，获取目标地块；出让时间为XXXXXXXX，交地时间为201X年X月XX日；地块基本指标为；土地款支付情况为；目前因什么原因尚未开工等；项目公司股东背景：地块所属公司或母公司或实际控制人的背景（国企、私人企业）：背景及交易模式合作方式或交易架构图合作方式简述：本项目为资产/股权收购项目。以土地作价入股的方式收购目标地块；土地作价入股的新项目公司尚未成立（此处图文不符合，根据具体情况来表述）；作价入股税费XXX万元由XXXX承担。交易模式可行性说明：重点说明此种交易模型在当地是否可行，可能存在什么难点和需要重要关注的点。目标公司（0.1亿元）股东3*%股东1*%目标地块股东2*%股东4*%新城收购100%股权100%背景及交易模式指标地块名称周边竞品Xxx地块（8%对应成交）（企业名称）+项目名称（企业名称）+项目名称（企业名称）+项目名称基本指标土地面积55121㎡、容积率2.2、计容建面121266㎡，商业占比20%成交情况2018-7-23、总价15578万元、楼板价2000元/㎡、溢价率12%住宅类销售均价高层精装8000、洋房精装10000商业销售均价1-2F20000车位售价10万/个优劣势11）市场环境产品线建议：圆梦面积配比建议产品形态面积段（平米）户型套数比客户情况高层88-105紧凑型3房2厅1卫/2卫50%相城区和园区刚需外溢周边厂区普通职员、企业中层、个体私营业主投资客小高层（洋房）109-135标准型3房2厅2卫40%企业中层本地拆迁为子女购房经济别墅120-150舒适型4房2厅2卫10%本地拆迁户自住改善市场及定位一期地上可售建筑面积11.89万方高层9栋952户开工2018年7月25日示范区开放2018年10月1日首批次开盘2018年11月3日第二批次开盘2019年3月31日交付2020年8月30日首开栋号二期地上可售建筑面积7.55万方高层5栋570户开工2019年3月25日第三批次开盘2019年9月29日第四批次开盘2020年3月28日交付2021年4月30日首批次开盘首开栋号6、9、12、13栋地上可售建筑面积6.06万方高层4栋480户销售均价9000元/平米首批供货货值5.45亿占一期供货比率51%12437581011691213项目示范区（售楼部+样板房）方案及分期14）成本可售单方（含土地、精装）：总建面单方成本（不含土地、精装）：地上可售建面单方成本（不含土地、精装）：15）财务测算指标：全口径货值10.8亿元利润率溢价率（%）总价（万元）楼板价（元/㎡）非融资状态融资状态IRR（自有资金）房地比车位货值占净利润的比例非住宅类业态货值占比（不含车位）名义实际自有资金年化回报率回正周期自有资金年化回报率回正周期16）开发节点成交时间开工时间样板区开放时间开盘时间项目资金平衡时间（融资）项目资金平衡时间（非融资）时间2018-5-102018-5-102018-8-102018-9-102018-11-102018-12-10距拿地的间隔时间（天）09012018021017）资金解决方案资金来源、时间节点、出资方、出资性质（股、债）、成本等财务指标次序预计时间交易流程付款金额付款前置条件累计支付金额合计备注118年6月19签署意向协议，确保排他性1000双方签订正式协议218年7月3完成项目用地划转事宜无318年8月3完成股权挂牌交易20000股权过户418年12月14借款31660519年12月30预分红30000合计XXX6利润覆盖后平价收购XX剩余10%股权5000股权过户合计XXX交易流程及付款节奏此处仅做示意，根据具体项目调整，时间节点亦可以采取T、T+n的表达方式风险类型主要风险描述风险控制措施法务1、项目备案证规定的开工时间为18年8月，且项目在两年临时使用期限内已重新申报立项，可排除闲置风险2、12.1亿元XXXX的担保解除后再增资3亿元园林景观担保，已于6月12日偿还，需要关注他项权证注销情况3、协议约定XX负责协调只还建6200㎡商业，并且超出6200㎡部分可以按照评估价从XX尾款中扣除财务1、抵押解除后我司再增资进入2、营销1、与XX达成一致后再共管X亿元，解除质押后，我司再支付该X亿元2、风险及控制措施总结一、项目地块：二、合作方：武汉实力雄厚的房企，在武汉有10余个项目，合作成功的话，未来将为武汉公司带来更多项目、人脉、本土经验等资源优势；三、合作模式：股权收购，我司增资扩股进入目标公司，合作方式较为简单。四、合作价格：约当招拍挂11500元/㎡。近2年武汉核心地段商住项目成交楼面价在1.4-1.9万元/㎡，且多为勾地，设置了企业总部引入、自持等条件。本案价