××房地产项目可行性研究报告

第一章总论项目概况项目名称：青岛市中心和综合办公楼建设工程建设单位：青岛市置业有限公司项目地址：燕儿岛路以北，青岛市号项目提出背景及建设必要性项目提出背景青岛地处山东半岛东南部，位于东经度分～度，北纬度分~度分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里，其中市区平方公里。与上海、广州、天津、定的沿海开放城市与经济中心城市。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口，年省人民政府把青岛确定为山东省对外开放的龙头。为了适应改革开放新形势的需要，青岛市作出了行政中迈进。东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。为加快地块的开发建设，武警水电部队青岛项目部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。项目名称为青岛市***中心和综合办公楼建设工程。按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。项目建设必要性、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。经过几年的开发建中心区建设，树立青岛新的形象，促进青岛市现代化国际城市建设。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。年，我市以度假旅游为入资金亿元以上，比上年增长约，其中社会性投资占。个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程、银海国际筑业作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键一步。一是数量多、投资大。年全市已签约和已签订投资意向及约有个，总投资额约亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。二是度浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游项目多。在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共个，投闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。五是高新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。以建设现代化国际城市为目标以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城区集聚辐射功能加快新城区建设；推进五市城区向中等城市目标发展；使青岛成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。建设单位基本情况发起人情况本项目由青岛市置业有限公司承担建设。经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。经营范围在青岛市号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管本项目总投资为可行性研究工作的结论可行性研究结论、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务、办公市场较好。设施可以满足项目需求。、项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标见表。表项目经济技术指标一览表序号指标名称序号指标名称单位数量备注总投资万元总建筑面积其中：接待中心第二章市场分析青岛房地产市场分析房地产发展概况青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房地产市场充满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。一九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁的决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响了青岛行政、商贸、金融、娱乐、文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了一司为代表的首批家公司的成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到家。年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明显减慢，年增长率为，、年则出现了负增长，分别为和，年开始回升达到亿元，比年增长了，年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本一致，在经历了年高速增长长。随着国家一系列扩大内需拉动经济的方针实施，一系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形势好。上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值亿元，比去年同期增长；本年新签建筑施工合同价款亿元，同比增长筑业企业全员劳动生产率万元人增长。一、建筑工程产值增速加快，占比提高增长，增幅比总产值高个百分点，占建筑业总产值的比重高达，同军。上半年，完成产值超过亿元的单位共家，共完成建筑业总产值亿元三、施工面积小幅上升，新开工面积“放量”增长上半年我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达万平方米同比增长。国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长占全部施工面积的个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。其中：国有及国有控股个百分点。新开工面积放量增长说明我市建筑业发展势头良好。四、建筑市场进一步规范招投标率占以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平、水平的一种行之有效的制度。上半年，市建筑市场进一步规范，工程招投标率上升，招投标率为同比提高个百分点。其中：国有及控股企业招投标承包面五、本年新签合同额平稳增长随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。从企业的资质六、全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进一步提高，建筑队伍的素质明显增强。今年上半年全人比上年同期增长，其中国有及国有控股及一级等规模大的企业都达到与全国房地产同步起落，整体上仍保持在一个较高发展水平。从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武汉、西安等城市同处于第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海一线，由于环境质量好、交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境的差异，同类房地产价格能相差倍。年上半年我市餐饮市场继续走强零售额亿元，增长，拉动全社会消费品零售额增长个百分点，呈现企业景气提升、住宿餐饮市场发展加快的特点。一、住宿、餐饮企业景气度高据青岛市企业调查队年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长、收入稳定增加、商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿、餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为和。其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比一季度提高点，企业家信心指数比一季度提高点。住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿餐饮即期和预期市场发展看好。二、餐饮市场消费火上半年，全市住宿、餐饮市场在商务宴、旅游宴、家庭宴、婚庆宴等会消费品零售额亿元，增长；其中家星级及限额以上住宿餐饮企业实现零售额亿元，增长，高于全社会零售额增幅个百分点。上半年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过千万元的企业达家，占全市限上住宿餐饮企业的；营业收入位于前位的企业分别是：青岛海天大酒店有限公司，实现营业收入亿元；青岛肯德基有限公司，营业收入亿元，青岛香格里拉大饭店有限公司，营业收入亿元。尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的主体地位已经确四、市内四区市场建设发展速度快从区域分布看，市内四区住宿、餐饮市场发展较快，上半年累计实零售额亿元，市场份额；其中星级住宿及限上餐饮企业家，占全部限上企业的，实现零售额亿元，市场份额达。五、能源消耗总体低速增长然气消费量万立方米，增长；煤炭消费量万吨，下降。房地产市场的供求分析青岛的房地产市场由于年开始的开发规模的急剧膨胀，引起、年房地产业整升年由于房改实施销售面积猛增至万增长率为，年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋万比年增长。我市在今年岛市度假旅游专项规划》，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下一步报市政府审批。市规划局牵头编制了《青岛市海岛保护和利用专项规划》，已通过专形成了科学的旅游发展思路。市南、崂山、城阳、李沧、胶州出台了加快旅游业发展市南区先后完成了太平角酒吧休闲区、市南区滨海旅游带、时琊台风景区等控制性规划已编制完成；四方区海云庵民俗社区改造规划工作全面展开。浮山湾国际邮轮母港选址论证已经市政府批准。极地海洋世界、现代艺石老人休闲园、海军博物馆等重点旅游项目的规划方案已进行了综合论证和审核。投资额亿元人民币。天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾滨海公园、东方威尼斯水知名旅游品牌达到多家。目前，香港中旅集团、瑞典危尔马拉集团、英国公司、大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店、大型度假休闲项目以及大型室内主事实上，我市旅游大项目建设在去年就显现出过人的能量。年，我市资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设投入资金亿元以上，比上年增长约，其中社会性投资占。个大化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程、一是数量多、投资大。年全市已签约和已签订投资意向及浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城四是海洋特色突出的旅游大项目多。极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。五是高新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的；石老人休闲区已完成拆迁及土地平整工作，月开工建设，计划年完工；北京电影学院创意学院宿舍楼已艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地手续和规划店、小珠山主题公园等投资超过亿元的项目都已与投资商签订了框架性协议；室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造等项目正与外商谈判中。房地产市场走势分析、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，发展提供契机。步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为、融资环境大大改善。中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道房地产法地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。在上述种种利好情况下，可以预见青岛房地产市场前景广阔，令人看好。特别是从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。的创意文化城、亿元的中加数字动漫基地、亿元的卡通乐园项目将赴济南参卡通乐园、中加数字动漫基地都将于今年启动。由此可见青岛的旅游文化产业大有可项目的市场前景分析项目的环境分析及市场定位本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨不足米，周围居民区密集，商业繁荣，为东部地区黄金地段。本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，全部对外租售。从周围地块办公楼周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象册师等。综合考虑项目具有的竞争优势如下：、项目位置地处东部海滨，是机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于以为人们提供一个良好的商务环境。、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。综上所述，项目是选择置业的理想区域。家，外地驻青办事机构已逾家，目前数量还不断增加。这些企业、机构需在青岛置业，特别是驻青机构，大都把目标定在青岛南部沿海一线。大部分选择写字楼、宾馆，这是项目的一大潜在市场。商品房价格分析青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、于其他地区。城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差倍。元之间，本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为元。第三章项目地址及外部配套条件项目地址本项目建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。本项目位于东西快速路桥头，该地块总占地面积，距离市政府公里，距海滨不足米，邻近迎宾路福州路，距东西干线香港中路不足米，交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。地质条件根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下：、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差米。、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为Ⅰ类，场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。地震裂度外部配套条件项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本项目的供电能力。主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距火车站、青岛港均不足公里，距离空港公里，交通十分便利。第四章建设方案建设概况和背景局部高差较大，总体建设条件良好。建筑设计以“人”为本，合理组织人流、车流。坚持生态优先、走可持续发展、现代化营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。绿化景观：前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以建筑设计1．平面布置：地下两层停车库，地上五层裙房加层接待中心和层综合办公楼。入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，面积都大于平米，宽敞舒适。能满足不同客户的需求。办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。2．立面造型：两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。变化之中追求统一，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。采用新型的建筑材料，体现丰富的建外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑，与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。内装修可视客户要求进行精装修。公用工程与设备()安装无线及有线网络。给排水系统本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量，冬季日用水量按考虑。水源取自宁夏路市政给水管网。接供水，系统为下行上给式。地上六至层为高区，屋顶设高位水箱，采用水泵水箱管网联合供水方式，系统为上行下给式。消防用水见消防篇。项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司用下供式送至各厨房。机械通风电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。新风标准按国家规范要求第五章交通影响分析背景交通量是指未来拟建项目以外的社会交通量。背景交通量的预测采用传统的表1无项目时周边路段/交叉口交通量及饱和度序号序号路段/交叉口名称通行能力高峰小时交通量饱和度服务水平相互干扰；服务水平二级，饱和度0.4-0.7，部分汽车成队行驶，但还是有部分汽车可以超车行驶；服务水平三级，饱和度0.7-1.0，多数汽车成队行驶，且超车行驶很困难，可能会出现短暂交通阻塞；服务水平四级，道路交通需求大于通行能力，可能出现长时间交通阻塞。5.2.2诱增交通量预测交通方式预测方式结构，如表。但是，由于建设项目的区位和自身特点，其本身交通出行方式结有所提高，步行、自行车和摩托车的出行比重将下降；项目周边公共交通发达，分布目本身未来的交通出行方式结构，如表。交通出行量预测不同用地性质高峰小时的交通吸引率和产生率是不同的，通过对表3项目不同业态高峰小时居民出行产生/吸引率不同业态建筑性质不同业态建筑性质拟建项目的三个设计案中，方案三的有效建设规模和停车位较大，所以报告仅分P=*a*1β*μ业态面积（平方米）者的高峰时间和平峰时间进行错位叠加，得到项目综合高峰小时交通出行量为：产生量由上表可以看出，本项目综合高峰小时产生的机动车交通量约为900标准车/小时，将以上交通量在规划路网上采用多车种平衡分配法进行分配，得到不同路段/交根据项目需要，遵循“远近结合、节省投资、施工简便”的原则对项目周边的交案时，道路交通量相对较大。经过预测，2010年项目周边道路/交叉口的交通量及服表9有项目时周边道路/交叉口的饱和度序号序号路段/交叉口名称通行能力高峰小时交通量饱和度服务水平路段/交叉口的饱和度大都在0.8左右，处在三级服务水平。拟建项目的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。根据规划局《规划管理政务公开手册》和市政府已批复的《青岛市市南区东片区1、设计方案在宁夏路的进出口，可以采取右进右出的方式，最大限度减轻对宁夏路的交通影响程度；改造时，宜将交叉口进口道拓宽一个车道，以增加交叉口的通行能力。通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。2、项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为一类，耐火等级为一级。按建筑方便使用，技术先进，经济合理。设计依据、高层民用建筑设计防火规范、火灾自动报警系统设计规范消防措施建筑防火措施、大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米、在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接对外。、防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个.、主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。、按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟、排烟设施，并设消防疏散指示标志。、结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。、配电间采用防火墙。、建筑物安装避雷装置，以防雷击。、地下停车场设计按汽车库设计防火规范执行。、电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照电气装置安全工程施工及、消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。、所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。、为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。、照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。火灾报警与灭火系统在室外建一地下消防水池，配备消防水泵。、配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设一定数量的手提式灭火器。可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑第七章环境保护与节能环境保护本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关、金融机构、学校、住宅密集。属居住、文教区。按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。设计依据、污水综合排放标准、大气环境质量标准、城市区域环境振动标准主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染办公垃级、餐厅和商场内的废弃物及废损物品。厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。停车场内汽车排放的尾气。汽车发动时的噪声、设备间机器运转时产生的噪声等。按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日废水按规范要求直接排入市政污水管网。地下停车场安装通风排气、排烟装置。设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。所有机电设备均选用低噪音设备。通风系统，在必要的位置加装消音器。本项目能源消耗主要有电、水、煤制气、柴油。其中电是主要能耗，设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进、可靠的节能型设备和材料。尽量做到合理高效。节能措施、主要用电设备选用低损耗高效节能产品。、门和窗采用保温