物业管理调研报告

物业管理调研报告余顺灵（宁夏大学资源环境学院11级房地产开发管理专业）1调查对象概况本次调查的对象包括宁夏大学A、B、C三个校区的物业管理现状。宁夏大学A区位于银川市西夏区贺兰山西路489号。宁夏大学B区位于银川西夏区文萃北街217号。宁夏大学C区位于银川市西夏区贺兰山西路539号。三个校区共占地2300余亩，校舍建筑面积58万平方米。另有教学实验农场1695亩。物业公司均为宁夏中房集团银川物业服务有限公司。中房物业成立于1995年，是宁夏回族自治区成立时间最早的物业服务企业之一，中国物业管理协会常务理事单位，宁夏回族自治区房协副会长单位，银川市物业和供热管理协会副会长单位，具有国家一级物业企业资质，B级电梯维修保养资格和国家三级园林绿化资质。银川市森林半岛位于森林半岛位于森林公园东北角——即北京路与亲水大街的交汇处。紧邻三馆两中心(宁夏科技馆、宁夏图书馆、宁夏博物馆，银川国际会展中心、银川文化艺术中心)，聚集权威市政资源。。由拉普斯置业有限公司开发，占地面积266400平方米，建筑面积320000平方米，101、102、301、41、17、11、201路公交经过项目周边。物业公司为陕西万通物业有限公司。2宁夏大学A、B、C三区的物业状况表1宁夏大学A、B、C三区物业状况项目名称宁夏大学A区宁夏大学B区宁夏大学C区地理位置银川市西夏区贺兰山西路489号银川西夏区文萃北街217号银川市西夏区贺兰山西路539号绿化率35%40%35.5%物业公司宁夏中房集团银川物业服务有限公司宁夏中房集团银川物业服务有限公司宁夏中房集团银川物业服务有限公司安全管理保安人员15名。皆身穿黑色制服配红色袖章，穿着整齐划一实行两班两运转兼顾电子监控设备1.保安人员12人，穿着整齐划一，电子卡考勤巡逻，摄像头实现无死角监控。24小时巡逻每2小时一次，按两条固定路线走分白班和夜班两班倒。1、保安人员17人，穿着整齐划一:实行两班两运转兼顾电子监控设备。2、以南门正对主干道为例：摄像头14个，路灯18个，减速带4个，警示标志6个。续表1宁夏大学A、B、C三区物业状况安全管理4、询问和登记进出车辆；采取“人防”与“技防”相结合的管理模式，实施全天候保安管理，3、大门出入口设有电子棒、按时按点打卡巡逻、夜间每两小时巡逻一次;4、询问和登记进出车辆；采取“人防”与“技防”相结合的管理模式绿化管理由宁夏大学后勤集团进行管理，进行不定期检查，并配备绿化人员12人。根据气候，给花木适量浇水；一年两次给花木适量施肥，适当松土；及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木；定期喷洒药，防治病害；1、配有一定的草坪修剪设备；由宁夏大学后勤集团进行管理，进行不定期管理，并配有12位绿化人员。2、根据气候，给草坪适量放水；一年两次给花木适量施肥，适当松土；及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木；及时处理枯枝落叶，一般采取就地焚烧或运走的处理方式。1、配有一定的草坪修剪设备；由宁夏大学后勤集团进行管理，进行不定期管理，并配有12位绿化人员。2、根据气候，给草坪适量放水；一年两次给花木适量施肥，适当松土；及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木；及时处理枯枝落叶，一般采取就地焚烧或运走的处理方式。保洁管理保洁人员12人，工作时间是：上午6：00-11:00，下午14:00-17:00无双休日。保洁工具有笤帚、垃圾车、簸箕3、一人一片区域清扫；校园保洁由宁夏大学后勤集团管理，并配有12位保洁保洁人员清扫路面的配有一个垃圾袋与夹子，清理垃圾的配有垃圾车；3、垃圾桶距离、类型的设置没有统一规划；校园保洁由宁夏大学后勤集团管理，并配有12位保洁保洁人员清扫路面的配有一个垃圾袋与夹子，清理垃圾的配有垃圾车；3、垃圾桶距离、类型的设置没有统一规划；4、一人一片区域清扫；消防管理1、保安机动巡逻，打卡；2、A区主楼每层4个消防栓，共4x18即72个；每层8个干粉灭火器，共18x8即144个；保安机动巡逻，打卡；2、教学楼以C区一教为例：C区一教层数为4层，每层4个消防栓，共16个，每层8个干粉灭火器，共32个。续表1宁夏大学A、B、C三区物业状况消防管理3、教学楼共41个消防栓，33个灭火器，有些教室内还配备感应式自动喷淋设备。3教室内还配备感应式自动喷淋设备。4、宿舍楼以14号楼为例，一共五层每层楼有4个消火栓，9个灭火器。交通管理汽车停车位102个自行车有专门的停车区域。自行车进出校门要下车推进，门卫对外来机动车辆监管在校门口和各个主干道上都设有减速带并有限速标志和禁止鸣笛标志无专门停车位自行车在固定位置停车。自行车进出校门要下车推进，门卫对外来机动车辆监管在校门口和各个主干道上都设有减速带并有限速标志和禁止鸣笛标志无专门停车位自行车在固定位置停车。自行车进出校门要下车推进，门卫对外来机动车辆监管3、校园道路有指示标志，以南门口主干道为例，摄像头14个，路灯18个，减速带4个，警示标志6个。图1宁夏大学位置示意图2.2宁夏大学A、B、C三区物业管理存在的问题2.2.1安全管理方面在安全防盗方面还不够给力，校园丢自行车，宿舍丢电脑等贵重物品的情况时有发生。保安队进出校园的人员缺乏监管，使得社会不法分子有机会进入校园作案。针对社会上的车辆出入校园，只是简单的收取进门费用，没有严格进行出入时的排查2.2.2绿化管理方面绿化种类单一，不注重乔、灌、草等配合；在灌溉的时候很多地方大水漫灌，对水资源的浪费很严重。随处可见输水管横穿马路无防护，容易被车辆破坏而漏水，影响灌溉工作，浪费水且容易喷湿过往行人。对草坪缺乏管理，很多地方被踩踏严重。2.2.3保洁管理方面A区与C区之间的主干道，垃圾桶较少，且没有分类；教学楼里垃圾桶太少，很多同学在教室吃零食将垃圾随地乱扔的情况较为普遍。校园内经常焚烧垃圾，污染校园空气质量，且周边经常没有专人看守，有发生火灾的安全隐患。校内垃圾桶多为不分类垃圾桶，新型环保的分类垃圾桶数量还很有限，不利于垃圾的区别化对待，一刀切的处理方式造成资源的浪费。2.2.4消防管理方面部分区域消防通道不通畅，消防门经常锁闭。消防器材老化，很多灭火器已经过期，没有及时更新。2.2.5交通管理方面校外车辆较容易进入校内，给校园交通安全带来隐患。校园内有学生骑摩托车现象也给校园交通安全带来隐患，学校应该禁止在校园内骑摩托车。很多学生在来往三个校区的时候没有走地下通道和天桥，又时还骑自行车在马路上逆行，学校应该对此加强治理。B区和C区没有设置专门的停车位置，也没有足够多安全交通标识，不利于校内交通秩序的维护。原则上自行车进出校门要下车推进，但现实中很少学生会那么做，而门卫也未作强调，存在较大漏洞。自行车进出校门本应该下车推行，但是监管不严，执行不力，存在较大安全隐患2.3宁夏大学ABC三区的物业整改措施严格执行机动车辆通行证制度，所有进出校园的车辆必须进行严格的检查，自行车进出校园也必须下车手推；完善校内路段限速标志，铺设足量的减速墩，规范车辆停放；全面校园禁摩。保持消防通道的通畅，及时更新消防器材，替换过期的消防设备；普及消防知识，让每位师生都了解到消防的重要性，并熟练掌握消防器材的使用；增加消防监控点的布设，扩大覆盖面。坚持保洁管理的质量标准：“五定”、“七净”、六无”和“当日清”。“五定”即指清洁卫生工作要做到：定人定地点定时间定任务定质量；“七净”指路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”指无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土无污水脏物；“当日清”即是指清运垃圾要及时，要做好分类工作，区别化处理，一定要焚烧的话需要专人看守。绿化工作要做到生态与美学的结合，注重多样性和空间分布的垂直性；在树种规划时，注意选择色彩、形态、风韵、季相变化上有特色的树种,发挥园林植物色彩变化、季相变化、美化校园的作用。灌溉要做到高效节水，灌溉设施铺放要有序。3森林半岛物业状况3.1表2森林半岛物业状况物业类型普通住宅联排别墅酒店式公寓地理位置金凤区金凤区北京中路380号森林公园北门东侧银川市北京中路森林公园北门东侧银川市北京中路森林公园北门东侧交通状况101、102、301、41、17、11、201路公交经过周边101路、102路、301路、41路、17路、11路、201路公交车201、102、101、301、41、39、17路公交车物业公司陕西万通物业管理有限责任公司陕西万通物业管理有限责任公司陕西万通物业管理有限责任公司建筑类别塔楼低层高层联排别墅公寓绿化率35%35%36%容积率物业费1.80元/平方米·月，物业管理附加信息：小高层1.2元1.8元/平方米/月1.8元/平方米/月水电暖情况市政供水，集中供暖、暖气费30元/平米，国家电网市政供水，集中供暖、暖气费30元/平米，国家电网市政供水，集中供暖、暖气费30元/平米，国家电网燃气有管道天然气，目前采取煤气罐方式、燃气费有管道天然气有管道天然气通讯设备电信，铁通，网通，移动无线有线电电信，铁通，网通，移动无线有线电电信，铁通，网通，移动无线有线电安全管理自由出入、楼宇对讲、单元门锁、摄像头自由出入、楼宇对讲、单元门锁、摄像头电梯服务有电梯无有电梯停车位地上停车位，地下车库地上200个，地下600个地上200个，地下600个图2森林半岛位置示意图3.2存在的问题停车位紧缺，经常会发生车辆占用街道或在停车位外停车的情况。车辆占用街道停车时非常不安全的，它使得道路面积严重减小，其他车辆通行困难，容易造成交通事故，威胁小区居民的人生安全。作为安全出口的楼道中常有堆放杂物的现象，一旦发生地震、火灾等重大事故，堆积在安全出口楼道中的杂物会严重影响居民逃生的速度，使居民无法在极短时间内离开事故现场，对居民的人生安全造成极大威胁业主对物业管理参与意识不强，发生问题时权责概念比较模糊，容易引发和物业公司的矛盾冲突。部分业主反映清洁状况需要进一步改善。3.3整改措施健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任，在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修改，并进行总结。

加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍，物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

组织安全宣传教育,动员和组织区内群众接受教育增强安全意识。任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性