民法典合同编买卖合同多重买卖房产买卖

目录不动产多重买卖 1一房二卖（一卖占有二卖登记） 1一房二卖（一卖登记二卖占有） 2一房二卖（两次买卖均未登记） 2商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理 3动产的一物二卖 4商品房买卖 5认购书和认购金 5注意事项 5履约定金和立约定金 6惩罚性赔偿 6面积误差 7商品房买卖合同司法解释 7不动产多重买卖原全部权人一卖二卖不动产归属对另一方出卖方合同/占有预告登记第二买受人违约责任出卖方已交付登记属于无权处分第一买受人缔约过失责任出卖方合同合同出卖方。考察两买受人的登记请求权的优先次序违约责任一房二卖（一卖占有二卖登记）在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人推行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。（1）两个房屋买卖合同均属有效。（2）但因成立在后的合同已经推行完毕，该合同中的买受人已实际获得房屋全部权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人享有的是基于对该房屋全部权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，特别是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使前买受人已占有买卖标的物，因该房屋全部权已经通过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。根据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不推行非金钱债务或者推行非金钱债务不符合商定的，在法律上或者事实上不能推行状况下，买受人不得规定推行。出卖人违反此种义务，即应承当对应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归别人全部，实际推行已不能，在该种情形下，没有强制实际推行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不推行合同义务或者推行合同义务不符合商定的，应当承当继续推行、采用补救方法或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承当赔偿损失的责任。问题：有关前买受人债务不推行的损害赔偿范畴与否涉及可期待利益？实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所败北益，列人赔偿范畴之内。这样才干更彻底地推行公平和诚信原则。一房二卖（一卖登记二卖占有）在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。由于房屋产权已通过户，出卖人已非房屋全部权人。出卖人系出卖别人之物。属于无权处分行为。有关无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分别人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未获得处分权的，合同即无效。因无权处分并最后造成合同无效的，由出卖人向后买受人承当信赖利益的赔偿（缔约过失责任）。一房二卖（两次买卖均未登记）在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋全部权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未获得房屋的全部权。原则上讲，买受人只能通过债权保护办法保护自己的权益。两次买卖形成的债权不分先后，系处在平等地位，并无位序关系。两个买受人行使登记请求权的优先权的比较：转移产权证的先请求登记的没有以上情形，两份合同都有推行期的，推行期届至日先到期的没有以上情形，两份合同中有一份没有商定推行期，没商定的能够随时规定，则【没有商定推行期的】优先于【有商定推行期的】没有以上情形，均没有推行期的，看合同成立时间的先后具体解读：(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的重要指下列几个情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几个情形下，可认为出卖人已经选择了其欲推行的合同，该合同的推行就此优先于另一合同。(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表达情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后房屋买卖合同买受人的权利之一，也是推行的重要内容，就是行使房屋全部权过户登记请求权。由于就买受人而言，其目的是欲获得房屋全部权，而获得合同标得物全部权的惟一途径为移转登记的完毕。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先获得登记申请权，谁就有优先的效果。故就两个合同的推行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以商定的推行期届至日的先后，确认推行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;其中一合同商定了推行期限，另一合同没有商定推行期限，应认为没有商定推行期限的合同的买受人得随时请求推行合同，可确认没有商定推行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有商定推行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来拟定其获得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋全部权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人推行前一合同，督促其及时办理登记手续。商品房买卖中的一房二卖纠纷的解决征收拆迁安置中的一房二卖在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋，被拆迁人对赔偿安置房屋的优先权【特种债权】全部权调换，拆一还一，后开发商二卖第三人。第三人获得全部权之前，被拆迁人能够获得登记优先权【特种债权】。第三人已通过户，被拆迁人只能向开发商规定违约责任。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照全部权调换形式订立拆迁赔偿安置合同，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以赔偿安置，如果拆迁人将该赔偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先获得赔偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁赔偿安置合同的，按照本解释第八条的规定解决。拆迁人与被拆迁人按照全部权调换形式订立的拆迁赔偿安置合同，事实上涉及两方面的内容：一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成合同;二是就赔偿的房屋问题达成合同。如果用于产权调换的房屋属于商品房的，事实上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当合用房屋买卖的普通规则。并且由于买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，含有物权的优先效力，该效力能够对抗第三人。于是，被拆迁人享有请求优先获得赔偿安置房屋的权利。在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的解决。合同目的，可能性有二：（1）只为获得标的物，与前合同形成竞争关系，不合用恶意串通、损害第三人利益，不能请求合同无效。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，造成商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人能够请求：解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、请求出卖人承当不超出已付购房款一倍的赔偿责任。（2）重要为了损害前买受人的利益。构成第三人侵害债权，前买受人能够此主张后一合同无效，并请求前一合同的实际推行(撤销全部权变更登记)。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条在一房二卖中，预售合同登记的，与否含有对抗其它买受人的效力预售合同登记与否含有对抗其它买受人的效力问题，涉及该登记与否含有预告登记的效力问题。预告登记，并不造成不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人获得一种请求将来将要发生物权变动的权利。预告登记重要含有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位确保的作用。为了避免将来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的办法，将各项权利按照时间的先后次序予以排列，并按照该次序为每一种物权拟定一种实现的次序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不仅能够对抗不动产的全部权人和其它物权人，从而保障请求权人获得不动产物权，并且能够在不动产的物权人陷于破产时对抗其它债权人，从而保全请求权得到实现。但我国民法对预告登记未作系统规定，特别是对商品房预售登记的效力如何并不明确。根据《都市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这只是行政管理部门的一种合同管理方法，其与否含有预告登记效力并未在民法上得到明确。商品房开发商违约的赔偿责任《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合使用方法律若干问题的解释》第八条含有下列情形之一，造成商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人能够请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并能够请求出卖人承当不超出已付购房款一倍的赔偿责任：(一) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。动产的一物二卖不动产：登记绝对优先，交付、合同、付款都是同等债权。普通动产：先交付（占有）＞先付款（不管与否全款）＞先订合同。特殊动产（交通工具）：交付＞登记＞合同。据此，一方交付，一方登记的，占有一方优先。普通动产（非交通工具）(挖掘机是普通动产，不是交通工具）根据《买卖合同司法解释》的规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的状况下，买受人均规定实际推行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求确认全部权已经转移的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人推行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人推行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。【解释1】先交付（占有）＞先付款（不管与否全款）＞先订合同。【解释2】普通动产的全部权自“交付”时转移，但法律另有规定的除外。其它买受人，解除合同，追究责任。特殊动产出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的状况下，买受人均规定实际推行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求出卖人推行办理全部权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行办理全部权转移登记手续的买受人请求出卖人推行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其它买受人办理全部权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物全部权登记在自己名下的，人民法院应予支持；（4）各买受人均未受领交付，也未办理全部权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人推行交付标的物和办理全部权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。【解释1】交付＞登记＞合同。【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其全部权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。商品房买卖（一手房买卖。出卖方是开发商）认购书和认购金认购书是预约合同还是本约合同？如果含有商品房买卖合同的重要内容，则是本约（商品房买卖合同）。交付的认购金为购房款。如果不是，则是预约合同。认购金是履商定金。预约合同，如不订立本约。一方有责任的，合用定金罚则。不可归责于任何一方的，认购金返还。注意事项注意审核土地使用权与否存在抵押认真审核开发商应当办理的法定手续和有关证件1、商品房开发的法定手续(许可程序)涉及：立项同意、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范畴等必须互相一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”①“一照”：即公司法人营业执照。②“两书”：即商品房质量确保书和商品房使用阐明书。③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。特别要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。要先咨询清晰交易房屋的税费、贷款的审批程序大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最佳能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被同意。1、普通来说，向银行提供收入证明、税单、其它拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，能够协助买方贷到但愿的数额。2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。注意订立合同时部分条款是能够修改或补充商定的1、合同是双方真实意思表达的体现，一旦拟定合同就成为双方共同恪守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的根据。2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式订立商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是能够进行修改或补充商定的。商定违约责任条款须具体、具体1、商品房买卖合同中都会商定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商即使商定了违约责任，普通违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。2、同时，还应当商定：①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承当购房款的银行利息，还应承当一定金额的违约金。②由于开发商因素不能办理产权证，购房者规定退房退款时，开发商还应当赔偿退房时房价与订立合同时房价的差额损失。③加重开发商违约责任，使其违约承当的损失超出其不当获利,才干从根本上遏制开发商恶意违约。合同附件须重视1、合同附件是合同的有效构成部分，与合同主文条款含有同样的法律效力。2、常有的合同附件涉及所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量确保书、装饰设备原则、住宅使用阐明书等，对于补充合同的条款也经常列为合同附件。可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不仅要认真谨慎看待合同主文，对合同的附件应当予以足够的重视。妥善保管商品房的销售广告、宣传资料商品房的销售广告和宣传资料普通为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺具体拟定。商品房买卖合同的定金问题《商品房销售管理方法》第22条及最高人民法院《有关合用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人商定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方回绝订立主合同的，无权规定返还定金;收受定金的一方回绝订立主合同的，应当双倍返还定金。这个条款是对故意不订立的一方的责任认定，如果购房者在订立购房合同中，出现不属于自己责任的状况，例如：在订立《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依商定时间去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致合同等，造成《商品房买卖合同》无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全能够的。履商定金和立商定金我国法律规定的定金有两种形式，一种是履商定金，是为确保合同顺利推行而商定的;另一种是立商定金，是为了订立正式合同而商定的。商品房的认购书应当算作预约合同，是消费者与房地产商为了确保正式的《商品房买卖合同》的订立而订立的一种合同。从这个层面上讲，认购书中的定金是一种立商定金(订商定金)。如果由于一方的过失而造成《商品房买卖合同》没有成立的，另一方能够根据定金条款来追究过失方的违约责任。处罚性赔偿《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合使用方法律若干问题的解释》第八条含有下列情形之一，造成商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人能够请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并能够请求出卖人承当不超出已付购房款一倍的赔偿责任：(一) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，含有下列情形之一，造成合同无效或者被撤销、解除的，买受人能够请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并能够请求出卖人承当不超出已付购房款一倍的赔偿责任：(一)【预售许可证欺诈】故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;【无证售房，合同无效，本身没有处罚性赔偿。但无证售房+欺诈=处罚性赔偿】(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋的事实。面积误差面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同商定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;误差超出3%，能够解除；不解除的：超面积不不大于3%的，3%以内部分，买受人补差价，3%以上部分，出卖人承当，归买受人。少面积不不大于3%的，3%以内部分，出卖人返还房价款和利息，3%以上部分，双倍返还房价款。司法解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，按照商定解决;合同没有商定或者商定不明确的，按照下列原则解决：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同商定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续推行合同，房屋实际面积不不大于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照商定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承当，全部权归买受人;房屋实际面积不大于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。商品房买卖合同司法解释《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合使用方法律若干问题的解释》为对的、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律，结合民事审判实践，制订本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发公司(下列统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售许可证明的，能够认定有效。[2]第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺具体拟定。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方因素未能订立商品房买卖合同，应当按照法律有关定金的规定解决【备注：因给付定金一方的因素的，不退；因收受定金一方因素的，退定金的两倍】;因不可归责于当事人双方的事由，造成商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等合同含有《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的重要内容，并且出卖人已经按照商定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同。第六条【未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，不是无效的理由，即使商定这是生效条件，但如一方已经推行重要义务，仍不能作为不生效合同】当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其商定，但当事人一方已经推行重要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照全部权调换形式订立拆迁赔偿安置合同，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以赔偿安置，如果拆迁人将该赔偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先获得赔偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁赔偿安置合同的，按照本解释第八条的规定解决。第八条含有下列情形之一，造成商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人能够请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并能够请求出卖人承当不超出已付购房款一倍的赔偿责任：(一) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，含有下列情形之一，造成合同无效或者被撤销、解除的，买受人能够请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并能够请求出卖人承当不超出已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，造成其无法获得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【如非恶意，就要看优先次序：登记优先，申请登记优先，看推行期，无推行期优先，都没有看合同订立时间】第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告知，无正当理由回绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房告知拟定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任;出卖人回绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人能够自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承当。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，按照商定解决;合同没有商定或者商定不明确的，按照下列原则解决：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同商定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续推行合同，房屋实际面积不不大于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照商定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承当，全部权归买受人;房屋实际面积不大于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。误差超出3%，能够解除；不解除的：超面积不不大于3%的，3%以内部分，买受人补差价，3%以上部分，出卖人承当，归买受人。少面积不不大于3%的，3%以内部分，出卖人返还房价款和利息，3%以上部分，双倍返还房价款。第十五条【迟延推行双方三个月为限，解除请求权一年】根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未推行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消亡。第十六条【主张违约金还是损失，如以违约金过高请求减少，以违约金=损失*（1+30%）为原则（个人理解不知对否）】当事人以商定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超出造成的损失30%为原则适宜减少;当事人以商定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失拟定违约金数额。第十七条【违约金、损失不明确的】商品房买卖合同没有商定违约金数额或者损失赔偿额计算办法，违约金数额或者损失赔偿额能够参考下列标精拟定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评定机构评定的同地段同类房屋租金标精拟定。第十八条由于出卖人的因素，买受人在下列期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊商定外，出卖人应当承当违约责任：(一)商品房买卖合同商定的办理房屋全部权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有商定违约金或者损失数额难以拟定的，能够按照已付购房款总额，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算。第十九条商品房买卖合同商定或者《都市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超出一年，由于出卖人的因素，造成买受人无法办理房屋全部权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，商定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同商定的包销价格购置，但当事人另有商定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经商定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有商定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当告知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确商定的，按照商定的内容拟定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方因素未能订立商品房担保贷款合同并造成商品房买卖合同不能继续推行的，对方当事人能够请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并造成商品房买卖合同不能继续推行的，当事人能够请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【不可归责的解除合同，要返还本金+利息】第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅解决商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，能够与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的商定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当告知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供确保的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的商定偿还贷款，但是已经获得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供确保的除外。第二十八条本解释自6月1日起施行。《中华人民共和国都市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件《中华人民共和国都市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，合用当时的法律、法规和《最高人民法院〈有关审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。商品房买卖合同无效的几个情形：1、出卖人主体不当造成的合同无效。涉及两种状况：一是，出卖人不含有开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前一种状况重要体现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范畴；后者重要是指房地产开发公司针对到特定的楼盘，没有对应的销售资格。如：开发公司在没有达成法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。2、买受人主体不当造成的合同无效。这种状况重要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方商定开发商收取的买受人首付款直接偿还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能偿还银行的贷款，银行能够行使抵押权人的权利。到头来受损失的