物业管理达标创优讲稿（-8）

物业管理工程的达标与创优考评(二〇一〇年八月)前言物业管理工程达标创优考评工作起始于1995年开展的全国优秀管理工程考核验收，近几年来,随着物业管理水平不断提高，考核标准也在不断地修订。我们根据最新的考核标准，结合在考核工作中总结的经验，编排了此讲座幻灯片，希望能给那些想创造出好业绩的工程一些指导。〔一〕什么是物业管理工程达标创优考评物业管理工程达标创优考评工作是指物业效劳企业推选适宜的管理工程，参加由政府行业主管部门组织的对管理工程整体形象、综合管理及全面效劳工作的综合考评验收。

一、物业管理工程达标创优考评概述〔二〕物业企业为什么要进行工程达标创优考评物业企业参与创优达标工作有利于：

1、完善企业管理制度，标准管理行为，提高管理水平。

2、增强员工的专业技能、协作精神、效劳意识。

3、获得社会认可，提升企业知名度，树立品牌。

4、增加开发商和业主的信任感。

5、取得调整收费标准的依据。〔三〕达标、创优考评工作的等级分类物业管理项目规范服务达标考评天津市物业管理优秀项目考评全国物业管理优秀示范项目考评天津市物业管理优秀示范项目考评全国物业管理优秀项目考评二、物业管理工程达标创优考评

详细介绍〔一〕物业管理工程标准效劳达标考评１、新接管的物业工程，在实施管理一年内，须按?天津市物业管理行业标准效劳达标标准?达标2、通过达标考评条件：〔1〕各项规章制度完善；〔2〕管理期间无重大责任事故；〔3〕未发生经主管部门确认属实的重大投诉；〔4〕自评得分在85分以上；〔5〕主管部门综合考评到达80分以上。3、评分标准

〔1〕根本标准物业管理工程达标标准硬件要求8接管手续4业主会的建立6管理制度10根本要求30共同标准8岗位标准16监督标准18〔2〕新增标准评比内容分值落实“两箱三栏”要求2分向业主公示合同约定的物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准3分建立与业主委员会、居委会每年不少于2次的定期沟通制度2分重视对业主日常投诉和市、区（县）物业办转办投诉事项的处理2分将申报达标创优事项向业主公示征求意见1分〔3〕计算方法：根本标准得分*90%+新增标准得分〔二〕天津市物业管理优秀工程考评1、获得“物业管理达标工程〞称号一年以上的物业管理工程可以申报“天津市物业管理优秀工程〞的考评。2、通过市优考评条件：〔1〕住宅小区、工业区建筑面积5万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅面积60%以上；〔2〕入住率或使用率到达65%以上；〔3〕小区成立业主会；〔4〕自评得分在95分以上；〔5〕主管部门综合考评到达92分以上。天津市物业管理优秀住宅小区考评标准根底管理32房屋管理与维修养护14共用设施设备管理15保安消防车辆管理10环境卫生管理14绿化管理7精神文明建设3管理效益53、评分标准〔1〕住宅工程根本标准天津市物业管理优秀大厦考评标准根底管理22房屋管理与维修养护9共用设备管理35

共用设施管理4

环境卫生管理10绿化管理4精神文明建设3管理效益4保安及车辆管理9〔2〕大厦类工程根本标准〔3〕工业区类工程根本标准天津市物业管理优秀工业区工程考评标准根底管理21房屋管理与维修养护11共用设备管理34共用设施管理4

环境卫生管理11绿化管理3精神文明建设3管理效益4保安及车辆管理9〔4〕新增标准评比内容分值落实“两箱三栏”要求2分向业主公示合同约定的物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准3分建立与业主委员会、居委会每年不少于2次的定期沟通制度2分重视对业主日常投诉和市、区（县）物业办转办投诉事项的处理2分将申报达标创优事项向业主公示征求意见1分〔5〕计算方法：根本标准得分*90%+新增标准得分〔三〕全国物业管理优秀示范工程考评1、获得“天津市物业管理优秀工程〞称号一年以上的物业管理工程可以申报“全国物业管理优秀示范工程〞的考评。2、通过国家示范考评条件：〔1〕住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅面积60%以上；。〔2〕入住率或使用率到达85%以上；〔3〕主管部门综合考评到达98分以上。3、评分标准根本标准与相对应的天津市优秀工程相同，没有新增加的标准三、达标、创优考评工作的步骤确立“创优〞目标内部发动落实责任内部自检整改预检迎接考评后期整改〔一〕确认“创优〞目标物业管理公司每接管一个新的工程,就应首先根据小区的实际情况和公司的效劳能力,确定该工程的的创优目标，即明确是到达“国优〞标准还是“市优〞、“达标〞标准，使该工程在达标创优工作在中有一个定位,以便提早有针对性的着手准备。〔二〕内部发动、落实责任创优〞开始前，应首先对内部员工，特别是参加“创优〞工程管理处的全体员工进行“创优〞总发动，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优〞工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦〞的准备。在此根底上，要根据各人或各部门工作岗位的不同做好分工，切实将创优工作落到实处。范例〔三〕对照“创优〞标准进行内部整改“创优〞工作应当以相应的标准为参照，边整边改，逐步到达“创优〞标准。整改包括工程硬件设施、创优相关资料的完善以及人员的培训三方面。１、硬件的完善〔１〕总体环境A〕主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，无违章搭建现象；B〕楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、标识清楚；C〕各种外观管道清洁完好，无锈迹污染；D〕空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀；E〕室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，统一美观，无平安隐患及破损。F〕阳台封闭的统一有序，色调一致；〔２〕楼宇内部A〕无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章现象；B〕各类楼宇内部根本设施完好、整洁、标识完整清晰；C〕楼道灯完好。提示是一种预防！〔３〕各类共用设施、设备A〕公用配套设施完好，无随意改变用途；B〕共用设施设备正常运行，无事故隐患；C〕室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线；D〕排水、排污管道通畅无堵塞外溢现象；E〕道路通畅，路面平整；〔４〕设备机房的环境A〕设备机房内无杂物堆放，地面、墙面平整；B〕机房通风、照明良好；C〕设备标识、标牌清晰；D〕管理制度、操作规程、岗位责任制上墙；E〕配电房、水泵房和消防中心等绘有系统图；F〕设备设施平安防护措施是否齐备；G〕设备运行记录、维护记录完整；工程质量记录册的整理与保存。〔５〕消防系统A〕消防设施、设备齐全完好，可随时启用；B〕消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全；C〕消防疏散通道畅通，无阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台、逃生平台的防火门无锁闭；C〕楼宇四周消防车通道无占用。〔６〕其他涉及到居民身心健康、平安的重要设施。A〕电梯按规定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁；B〕按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，水池、水箱清洁卫生，无二次污染。C〕锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常，管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。〔７〕环境卫生A〕环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站；B〕垃圾日产日清，定期进行卫生消杀；C〕小区道路、楼道等共用场地无纸屑、烟头等废弃物，楼梯扶手、天台等保持洁净；D〕房屋共用部位保持清洁无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；E〕无违反规定饲养宠物、家禽、家畜；〔８〕绿化情况。A〕小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当；B〕绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；C〕花草树木长势良好，修剪整齐，美观，无病虫害、无折损现象，无斑秃；D〕绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。〔９〕公共秩序A〕机动车按规定停放，进出有序，无交通堵塞现象，不影响行人通行；B〕停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，室内停车场管理严格，出入登记；C〕非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁；D〕危及人身平安处没有明显标志和防范措施。２、迎检资料的完善各类资料统一标识、摆放整齐〔1〕汇报材料的准备汇报材料主要包括公司简介、参评工程介绍、创优工作汇报等内容，要求内容实在、精练、准确，突出管理特色，以汇报10-15分钟为宜，有条件的企业可以采用幻灯片、录象片等形式进行汇报。〔2〕内业资料的整理及目录的制定A〕要对照考评的内容逐一梳理内业资料，做到无漏项〔附：某大厦创优整理内业资料明细〕B〕目录编写条理清晰，不重不漏，便于检索３、人员培训创优达标几乎涉及到参评工程管理效劳工作的全部内容，必须对员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创立的目的意义，明确创立达标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在创立工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来，创立达标工作才有坚实的群众根底。通过培训到达如下要求：〔１〕根据公司和工程需要，对物业管理人员进行相关岗位培训，持证上岗；〔２〕员工仪容整洁、着装整齐、标准，礼仪标准〔３〕全面了解企业管理制度；〔４〕知晓企业员工的行为标准；〔５〕知晓自己本职工作的岗位职责和工作考核标准；〔６〕掌握本职工作的根本工作方法。客服人员着装及站姿保安员的帽子应该端正佩戴。头发的长度：前不过眉；侧不过遮耳；后不触衣领。站立时：双手自然下垂;两脚尖分开45度；腰背挺直，颈部伸直;敬礼的标准工程人员的着装标准。〔四〕达标创优的预检在“创优〞迎检前夕，内部整改即将结束的时候，“创优〞领导小组应邀请行业专家对“创优〞管理处进行正式迎检前的“预检〞，“预检〞完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优〞工程的物业管理水准逐项验收，最后将结果局部和存在的问题逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

１、检查的形式物业管理工程达标、创优的考评验收小组一般由物业管理行政主管部门和物业管理工程有经验的管理人员组成，他们通过“听(听物业企业进行汇报)、看(看物业管理相关资料)、查(查物业管理工程现场)、问〔向工程管理人员提问〕、访〔走访业主及业主委员会成员〕、评〔按照标准进行评分〕〞的方法进行验收。〔五〕迎接检查２、检查的过程〔1〕接待工作〔2〕汇报工作〔3〕资料检查〔4〕工程现场考评〔5〕考评情况汇总〔1〕接待工作A)接到考评的准确时间通知后，企业的主要领导应率领相关工作人员及业主委员会成员提前到达考评现场迎候考评组。

B)全体受检人员着装要分工种统一，佩带工作证，仪容端庄，精神饱满。

C)接待、汇报现场的布置要求做到整洁、明亮、宽敞、舒适，能够衬托出创立的气氛。

D)考评组到达后，接待要热情，礼节要周到。〔2〕汇报工作A〕汇报时要语言流畅，吐字清楚，条理清晰，控制好时间，10-15分钟为宜。B〕汇报材料制作装订要求外观精致、美观，排版标准，字迹清楚，无错别字。〔3〕资料检查A〕编制资料目录，目录应与检查标准对应，突出检查的重点，覆盖所有检查点；B〕与时间紧密相关的分项资料，应按由近到远的时间顺序装订，以方便考评人员查找；C〕在日常填写记录时，按表格设计要求及时、准确、全面、清楚填写；D〕装订资料，要使用统一的资料夹，每一册封面要有标识，册内的资料装订要整齐、统一、美观。E〕各项制度完善，落实到位，突出“动态〞。〔4〕工程现场考评A〕安排熟悉工程管理和技术人员陪同、引领、配合考评组进行现场考评。B〕陪同人员应配合检查人员而不是引导检查人员检查；C〕陪同人员在陪同过程中，应准确记录考评人员检查中所提到的问题。对考评