土地管理制度框架

土地管理制度框架一、土地运用总体规划体系规划是土地管理的龙头，进行建设用地总规模、耕地保有量控制。地方各级人民政府编制的土地运用总体规划中的建设用地总量不得超出上一级土地运用总体规划拟定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地运用总体规划拟定的控制指标。1.原五级规划体系全国土地运用总体规划省级(自治区、直辖市）土地运用总体规划地市级土地运用总体规划县级土地运用总体规划乡镇级土地运用总体规划现在为国土空间规划:主体功效区规划、土地运用规划、城乡规划等融合统一的“多规合一”。三区三线（城乡空间、生态空间、农业空间,城乡开发边界、永久基本农田、生态保护红线）划定是空间规划的核心内容。2.土地运用规划的分级审批国务院同意：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的都市以及国务院指定的都市的土地运用总体规划省级同意：除上述范畴外的市级同意：乡（镇）土地运用总体规划能够由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府同意3.土地运用计划管理土地运用年度计划，属于年度控制。是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整顿补充耕地量和耕地保有量在年度内的具体安排。土地运用年度计划指标涉及：（一）新增建设用地计划指标。涉及新增建设用地总量和新增建设占用农用地及耕地指标；（二）土地整治补充耕地计划指标；（三）耕地保有量计划指标；（四）城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦运用指标。各地能够根据实际需要，在上述分类的基础上增设控制指标。国务院及国务院有关部门、中央军委或者中央军委授权的军队有关机关审批、核准、备案的单独选址重点基础设施建设项目，所需的新增建设用地计划指标不下达地方，在建设项目用地审批时直接安排。年度计划的审批程序与权限与规划审批相似。二、建设项目用地预审建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地运用事项进行的审查。是建设项目审批、核准、备案的前置审批。1.法律根据《中华人民共和国土地管理法》第五十二条《建设项目用地预审管理方法》(国土资源部令)《中华人民共和国土地管理法实施条例》各省建设项目用地预审管理实施方法2.预审原则符合土地运用总体规划，保护耕地特别是基本农田合理集约运用土地符合国家供地政策3.分级预审需人民政府或有同意权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该级人民政府的国土资源管理部门预审需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。4.有关永久基本农田7月30日，自然资源部印发《有关做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的告知》（自然资规〔〕3号），明确下列六类项目经同意能够占用永久基本农田：（一）党中央、国务院明确支持的重大建设项目（涉及党中央、国务院公布文献或同意规划中明确具体名称的项目和国务院同意的项目）。（二）军事国防类。中央军委及其有关部门同意的军事国防项目。（三）交通类。1.机场项目。2．铁路项目。3.公路项目。另外，为解决现在地方存在的突出问题，将省级公路网规划的部分公路项目纳入受理范畴：（1）省级高速公路。（2）连接深度贫困地区直接为该地区服务的省级公路。（四）能源类。（五）水利类。国家级规划明确的水利项目。（六）为贯彻贯彻党中央、国务院重大决策布署，国务院投资主管部门或国务院投资主管部门会同有关部门支持和承认的交通、能源、水利基础设施项目。三、建设用地审批1.农用地转用审批用途管制的核心。同意条件为：同意条件为：符合土地运用总体规划已纳入土地运用年度计划已推行或能够推行耕地占补平衡义务占用林地的需经有权一级林业主管部门审核须符合国家建设用地供应政策国务院的审批权限（1）国务院同意的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府同意的道路、管线工程及大型基础设施建设占用土地。(单独选址)（2）在土地运用总体规划拟定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的都市以及人口在100万人以上的都市建设用地规模范畴内，为实施该土地运用总体规划，按照土地运用年度计划申请都市分批次建设占用土地。(都市批次用地)省级人民政府的审批权除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。设区的市人民政府审批权如果乡镇土地运用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府同意，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范畴内的农用地转用，能够由设区的市、自治州人民政府同意。2.土地征收审批权限国务院省、自治区、直辖市人民政府国务院的审批权限（1）基本农田（2）基本农田以外的耕地超出35公顷的（3）其它土地超出70公顷的省级人民政府的审批权限征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府同意（1）低于35公顷面积的耕地（不涉及基本农田）（2）低于70公顷面积的其它土地注：其它土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。土地征收报批的规定征地程序方面提出了“告知、确认、听证”的规定，即“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、赔偿原则、安置途径告知被征地者；对拟征土地现状的调查成果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当根据有关规定组织听证。要将被征地者知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”11、用地申请2、拟征地告知3、现状调查,调查成果经被征地者确认4、依申请听证5、组卷报批3.农转用审批与土地征收审批的关系经国务院同意农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地同意权限内同意农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超出征地同意权限的，应当另行办理征地审批。四、建设用地组卷报批程序1、单独选址项目——程序省、自治区、直辖市人民政府同意的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院同意的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院同意。以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府同意。向市、县政府提出用地申请市、县国土资源管理部门拟定“一书四方案”，经同级人民政府审核同意后，报上级国土资源管理部门审查有关国土资源管理部门收到上报的材料后，报经同级人民政府审核同意后，逐级上报有同意权的人民政府，并将材料及时送该级国土资源管理部门有同意权的国土资源管理部门会审，报同级人民政府同意单独选址项目用地组卷报批程序项目立项后，建设单位项目立项后，建设单位提出用地申请土地所在地市、县人民政府审核同意土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门1、受理；2、拟定“一书四方案”（收到申请之日30日内）建设用地申请表一书四方案：编制建设项目用地呈报阐明书；1.农用地转用方案2.补充耕地方案3.征用土地方案4.供地方案都市建设用地范畴内，拟定方案1、2、3；村庄和集镇建设用地范畴内拟定方案1、2；国有农用地范畴，拟定方案1。2、4。建设项目同意机关同级土地行政主管部门建设项目用地预审、出具预审报告建设单位项目可行性研究论证上一级土地行政主管部门审查、上报同级人民政府审核同意有权同意的土地行政主管部门审查、批复有权同意的人民政府同意逐级上报、审核2、省级同意的单独选址项目---形式要件2、都市批次用地---程序（1）省级同意都市批次项目市、县政府提出用地申请市、县国土资源管理部门拟定“一书三方案”，经同级人民政府审核同意后，报省级国土资源管理部门审批审级国土资源管理部门会审，报同级人民政府同意未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予同意（2）报国务院同意的都市建设用地报国务院同意的都市建设用地，经同意后，都市人民政府向省级人民政府申报农用地转用和土地征收实施方案。都市国土资源管理部门都市国土资源管理部门1、填报《XX市XX年度农用地转用和土地征收方案表》2、编制农用地转用和土地征收方案都市人民政府审核、申报（抄送）省级人民政府审核同意、一年一次呈报（国务院）、抄送（国土资源部和驻派地区的国家土地督察局）省级国土资源管理部门1、审查农用地转用和土地征收方案，并提出书面审查意见2、省内用地请示汇总，填报《XX省XX年度国务院同意建设用地都市农用地转用和土地征收方案申请汇总表》国务院审批国土资源部总体审查、呈报审查报告驻派地区的国家土地督察局都市国土资源管理部门都市国土资源管理部门1、填报《XX市农用地转用和土地征收实施方案表》都市人民政府审定省级人民政府审核同意、报国土资源部、抄送驻派地区的国家土地督察局省级国土资源管理部门1、审核农用地转用和土地征收实施方案，并提出书面审查意见（建议省级政府同意）国土资源部备案驻派地区的国家土地督察局每季度第一种月10日以前，汇总上一季度实施方案审核同意状况填报《XX省XX年XX季度国务院同意建设用地都市农用地转用和土地征收实施方案备案表》并附标注申请用地和补充耕地位置的原则分幅土地运用现状图、建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图（电子软盘）五、建设用地批后实施1.补充耕地建设项目补充耕地方案经同意下达后，在土地运用总体规划拟定的都市建设用地范畴外单独选址的建设项目，由市、县人民政府国土资源管理部门负责监督贯彻；在土地运用总体规划拟定的都市和村庄、集镇建设用地范畴内，为实施都市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府国土资源管理部门负责监督贯彻。单独选址的，用地单位负责补充单独选址的，用地单位负责补充都市批次的，市、县、乡政府负责补充村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责接受耕地开垦费的单位负责2.实施征地（1）土地征收方案公示（2）赔偿登记（3）制订征地赔偿安置方案（4）公示征地赔偿安置方案（5）支付各项征地赔偿安置费用（6）清理土地3.供地(重要指国有建设用地)土地供应审批权限县级(含)以上人民政府划拨供地有偿供地划拨供地（1）国家机关用地和军事用地（2）都市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其它用地有偿供地：划拨供地之外的用地有偿方式：国有土地使用权出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股4.依法办理土地登记《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地全部权登记、国有建设用地使用权及房屋全部权登记、宅基地使用权及房屋全部权登记等多个不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。登记类型重要有：（一）集体土地全部权；（二）房屋等建筑物、构筑物全部权；（三）森林、林木全部权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其它不动产权利。六、闲置土地和批而未供土地1.闲置土地闲置土地，是指国有建设用地使用权人超出国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书商定、规定的开工开发日期满一年未开工开发的国有建设用地。已开工开发但开发建设用地面积占应开工开发建设用地总面积局限性三分之一或者已投资额占总投资额局限性百分之二十五，中断开发建设满一年的国有建设用地，也能够认定为闲置土地。形成因素及处置方式：属于政府、政府有关部门的行为造成开工开发延迟的，处置方式有：（一）延长开工开发期限。（二）调节土地用途、规划条件。（三）由政府安排临时使用。（四）合同有偿收回国有建设用地使用权；（五）置换土地。（六）市、县国土资源主管部门还能够根据实际状况规定其它处置方式。属于公司因素的，处置方式有：征缴土地闲置费；收回建设用地使用权。2.批而未供土地批而未供土地是指，依法已经国务院或省级人民政府同意土地征用或农地转用，而未供应出去的土地。重要因素有：1.因征地拆迁难造成无法供地；2.因都市规划未拟定或调节的无法供地；3.项目未贯彻造成无法供应；4.配套基础设施未完善难以供地；5.因林地等因素无法供地等。3.增存挂土地运用计划“增存挂钩”。各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划，要把批而未