荆门电销中心项目前期定位方案

国华人寿保险股份有限公司荆门电销中心项目前期定位方案

智慧缔造价值，专业铸就品牌祥弘(深圳)SunHome（SHENZHEN）投标方案组成项目本体与使命项目本体分析，我们的使命1市场层面解析住宅、商业、写字楼、酒店市场特征，寻求市场机会4外围案例借鉴5定位层面需求复核项目自身特征的定位6战略层面定位之下的战略形成原因7整体开发战略8策略层面项目价值主张，开发策略体系9祥弘的服务阶段及质量保障体系10解析市场方面特征，寻求市场机会3解析城市宏观环境层面特征，寻求市场机会201项目本体我们的使命项目本体1项目概况大规模，依附荆门新城核心圈，以新城开发为基础的城市扩展的大型综合体开发；项目区域发展滞后，心理认知低，交通、生活配套缺失，但未来规划起点较高；地块相对集中，分四大块，开发性质各不相同，开发整合难度大。区位优势奠定了项目的先天高价值和深厚发展潜力，而现有环境带来了直接可见的负面影响……项目周边环境项目周边1KM范围内为荒地，农村种植、居住用地，拆迁工作尚未展开，土地征收已完成；地块内有一小山体，山体与平地落差在30—40米之间；区域板块与宏基生态运功广场、超级大盘楚天城遥相相望；区域内主干道漳河大道正在施工过程中。项目SWOT分析Strength—优势Opportunity—机会项目位于城市西拓新城行政新核板块，是荆门未来发展核心，未来居住人群和商务人群集中，为项目提供庞大的消费支撑；项目紧邻新区主要动脉——漳河快车道，比肩深圳深南大道，是未来新区最重要的城市交通干道；项目北面为市政府新政中心，南面为新火车站站前广场，行政领域与交通枢纽领域的交汇，荆门门户与荆门核心的融合；项目主楼为荆门地标性建筑，前后为市民广场和站前广场，可视性和展示面较佳，是荆门城市名片，为荆门首个纯商务写字楼；湖北省级政府重点扶植，保险电销产业导入为本案注入全新的活力；国华人寿开发商有着雄厚的背景实力，品牌效应极佳。荆门产业基础雄厚，经济发展势头良好，城市向南发展，掇刀区成为荆门楼市最热门板块；荆门商贸物流环境、道路交通设施日渐完善。地处荆门门户，鄂中位置，周边城市都市圈方兴未艾；政府对新城的规划的实施，使区域行政、商务氛围得到极大的培育，使其发展成为荆门行政、商务、商业、物流新城；漳河快车道、新火车站、站前广场、市政府、市民广场、公务员小区等系列工程规划落实逐步到位；项目未来辐射较广，将成为荆门未来城市中心。在开发节奏和营销策略上充分把握；区域运营，规划上考虑项目与市政府、站前广场的接驳关系；合理的商业档次定位和业态定位，最大限度发挥商业部分的商业价值充分发挥地标商务楼的形象展示价值，最大限度实现开发商利润目标；开发策略项目SWOT分析Weakness—劣势Threat—威胁周边区域开发尚未启动，征地工作刚完成，市民对片区认知度尚浅；项目周边的交通、商务、居住氛围需要进一步加强；项目商业、写字楼、电销中心、住宅多种物业开发，综合条件复杂新区首个进驻项目，项目开发与市场认知、需求衔接难度大。漳河快车道、新火车站、站前广场、市政府搬迁等进度将直接影响到本案的开发进度；区域人口导入、产业导入的情况将直接影响到本案的成败；目前区域内已兴起星球商业中心、楚天城等具有影响力的项目，对未来客户分流产生影响；区域内规划的其他综合体也将对本案造成一定的冲击。突出产品特色和优势，突出其商业、地标性质，避免落入同质化竞争；裙楼商业与周边项目进行错位竞争，充分利用项目特性；在产品开发和营销推广上把握时机，发挥产品自身良好的品质效应；联合其他开发商与政府沟通，进行区域化运营，加快新城发展进度；充分利用项目保险电销基地优势，以保险金融产业带动其他产业的进驻；运用策略属性界定项目属性关键字：城市行政新核心区域综合性条件复杂新城开发——城市扩展典范大规模区域性城市综合体开发项目属性定位：多方面条件影响，区域成熟度有待发展，城市新城核心城市综合体区域开发的项目属性使得我们面临如下问题如何在新城发展与项目自主开发相结合的发展中赢得客户，突破竞争？新城发展与自主开发的开端与延续两者之间相互配合物业与配套的客户满足对市场竞争的反应—新城发展与自主发展关系的处理？—规划上如何产品细分？—客户群体如何细分？问题初判怎样利用优势资源进行形象和功能更新及提升，将综合运营价值最大化？如何借助区位规划优势打造自身的复合价值体系单一物业体系的价值最大化复合物业体系的互动与互补—城市新城发展的定位决定规划—各种物业类型的开发时序如何符合新城发展规律看似两个不同的问题，其实有着殊途同归的思考方向300亩，在荆门新城意味着什么——项目已超脱楼盘开发概念，进入区域开发范畴着眼大势，影响城市的板块格局更新产业，推动保险金融业的全面聚焦发展塑造价值，推动区域价值重塑与升级引领需求，荆门富人区从此开启……首先，300亩的项目，我们不应该一开始就掉落到细节层面上的问题300亩，之于掇刀区新城板块，之于整个荆门，意味着什么从区域价值看……300亩，城市新城启动（首个）新城城市核心价值依托形式稀缺价值稀缺并且作为首个进驻新城板块项目——得到政府部门的大力支持，现已被评为湖北省的重点建设项目在城市向外扩展之时——坐拥新城核心，新火车站、站前广场、行政服务中心、漳河快车道……纵使区域不成熟、城市地位提升尚需时日，但大规模新城开发，更多从挖掘比较价值优势、寻找稀缺入手，为区域赋予新的价值使命从中部城市圈版图看襄樊全力建设名副其实的省城副中心城市“武汉8+1城市圈”初具规模宜昌冲刺“世界水电旅游名城”群雄并起……中国之中，中部之中，中心腹地荆门的城市地位，奠定了打造作为全国电销中心的可行性300亩的城市新城大型综合体开发意味着，它应该是……对外——为荆门掇刀区赋予“城市灵魂”，为区域塑造“城市居住、商业价值的峰值”；对内——为企业提供利润，培养团队与人才，提供一个成功且经典的开发模式提起荆门掇刀区——整体形象相对落后、外来人口聚集区、人口密度小、商业繁华度较弱、档次低现在的荆门掇刀区，缺乏支撑区域灵魂的项目，没有能代言城市的区域名片东宝区有中天街，掇刀区呢，环球商业中心、大汉龙城…..，还只是个空壳子核心价值定位——着眼全市，占位高度！决定区域发展未来代言荆门——城市行政新核区域的新极点！

——城市保险金融产业的新起点！

——荆门门户，CBD中心，商业中心！区域的使命和区域的定位使得城市行政新核的价值是我们的第一价值；荆门人都城市生活的向往也要求本项目打造都市感强的项目；大规模和区域定位要求我们必须配置大量的商业、生活配套和设施；大量配套、人口注入，使得我们最终成为荆门重塑形象和灵魂的城市稀缺项目。02市场层面特征与机会城市特征与机会挖掘2襄樊全力建设名副其实的省城副中心城市“武汉8+1城市圈”初具规模宜昌冲刺“世界水电旅游名城”荆门城市发展机遇地处荆楚交通要道，在中部城市崛起中意义重大荆楚门户北通京豫南达湖广东瞰吴越西带川秦东至武汉260KM西至宜昌129KM南至荆州82KM一条国道（207国道）、两条高速（杭兰、澳太高速公路）、三条铁路（焦枊、沪渝、荆沙铁路）、四个机场（武汉天河、三峡国际、襄樊、沙市机场）环绕。规划:一心两区，南北双城。新老城区。重点向南，适当向东。东宝区掇刀区荆门高新技术产业区文化、商业中心，北城区综合服务中心荆门传统工业区荆门市级行政中心南城区综合服务中心物流中心城市绿心以石油化工、电力等传统工业为主的工业区，适当设置居住、仓储用地市级商业、文化中心，重要的居住区市级行政办公中心和综合服务区专业市场和物流中心高新技术产业为主的新城区掇刀区规划面积718平方公里建成区面积44.18平方公里城市人口38.1万人常住人口30.5万人掇刀区规划一湖：城中湖，凤凰湖；四心：荆门市级行政文化中心；南城区商业文化体育综合中心工业区配套服务设施中心；凤凰湖滨水休闲特色中心。五轴：两条城市空间景观轴三条城市发展轴八区：五个居住片区一个凤凰湖片区两个工业片区一湖四心、五轴八区本案处于城市重点发展的新城区内，即掇刀区。产业:雄厚的产业基础，为荆门发展提供持续源动力。支柱产业：荆门是一座新兴的现代化工业城市，现已形成以多家大中型企业为骨干，以石油化工、机械电子、食品、建材为支柱的跨越32个行业门类的工业体系。主导产品：成品油、水泥、啤酒、化肥、包装机械、聚丙烯、布洛芬、电子元器件等。工业年产值：大力实施工业“3+4计划”，石化、磷化、食品、建材、机电、轻纺、新能源等产业可实现销售收入1037亿元，规模工业企业达到1173家，亿元企业达到188家。知名企业：荆门石化、新洋丰肥业、国宝桥米、广源食品、中粮、中集、中海油、李宁、福耀、雨润、汇源、正邦、京山包装机械、钟祥农产品加工、东宝磷化等。2010年主要经济指标地区生产总值增长15.6%农民人均纯收入增长16.7%规模工业增加值增长25%固定资产投资增长41.4%消费品零售总额增长20.8%城镇居民人均可支配收入增长10.2%地方一般预算收入增长28.2%地方财政总收入增长32.5%2010年荆门经济表现出强劲的增长势头经济:荆门经济的快速发展，市民购买力越发增强从城市宏观环境特征研究中挖掘项目开发的机会机会点1：荆楚门户，交通要道；机会点2：城市重点，南城崛起；机会点3：产业雄厚，永续发展；机会点4：经济强劲，势头良好。政策层面机会挖掘32004年2005年2006年全国方面土地闸门收紧，“8.31大限”全面清理土地上海全面实行网上销售备案制度禁止期房转让经济运行快速，部分行业投资过度宏观调控开始进行上海人均GDP突破7000美圆首次加息房地产投资、开工均在增加，但市场出现相当的惜售现象，房地产预售量反而减少市场虚拟需求规模过大，拉动房价上涨过快3月17日房贷新政；5月区分非普通住宅2年征营业税；非普通住宅3%契税上海禁止转按揭上海提出两个1000万工程全国经济“高增长、低通胀”上海人均GDP超过8000美圆7月21日汇率制度改革全年均价仍在上升，供求关系形成供略大于求房地产开工面积减少，团购、团退成为调控前后一大市场现象5月连续出台国六条、九部委十五条、营业税二转五7月强调70/90政策，征收个人所得税两次加息、三次上调存款准备金率十一五开局之年，经济增速加快，经济总量世界第四人民币不断升值上海人均GDP突破9000美圆受调控影响，供应微减，成交平稳增长全年均价出现回落；房地产开工面积再度减少2007年2008年2009年物权法通过，1月土地增值税

3月两会保持房地产投资规模，9月第二套房贷新政上海：1月取缔群租；11月土地使用税经济增速快过，上海GDP连续第16年两位数增长股市火爆，上指涨幅93.74%；美国次贷危机爆发市场供应连续缩减；需求爆发；严重供不应求，房价涨幅明显地王频现，面粉贵过面包；排队购房、捂盘等现象频现调控从从紧转为宽松；5次降息；5次上调又4次下调存款准备金率四万亿投资次贷危机转化为国际金融危机国内经济从偏快急转为偏冷一手房市场成交持续下滑，市场低迷远甚05年，二手住宅成交首次超过一手市场两个中心获批，大大刺激上海宏观经济南汇并入浦东直接拉升南汇房价十大产业规划大虹桥、迪斯尼逐步落实经济持续增长，通胀压力积累房地产产业回暖迅速，房地产投资和交易快速攀升地王频现，住宅用地价格呈倍数增长豪宅市场成交火爆，市场整体价格一涨再涨政策面经济面市场面08年全球金融危机，09年政府大力扶持，房地产重拾信心，10年调控防过热2010年国四条、国11条、上调准备金率等政府组合拳连连出击，抑制楼市过热房贷明显下降房地产投资力度明显有所下调部分投资客紧急抛售新镇供应减少，成交量亦下降清退央企：国资委责令78家不以房地产为主业的央企15天退出房地产业务。土地新政19条：开发商竞买土地保证金最少两成、1月内付清地价50%等19条土地调控政策，加大开发商拿地资金。国十一条

：二套房贷款首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。9·29新政(国五条)

：首套房贷不分大小均要求首付不得低于30%；二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套房和外地购房全部停发房贷；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等。

第一次加息（10月20日）：央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，一年存款利率由2.25%提高到2.50%，贷款利率由5.31%提高到5.56%。第二次加息（12月26日）：央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，一年存款利率由2.50%提高到2.75%，贷款利率由5.56%提高到5.81%。2010.3.182010.3.102010.1.102010.9.29公积金贷款收紧：全面叫停第三套住房公积金贷款，第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成且利率上浮10%。限外令：境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。银行加息：年内二两次加息，也是去年以来第四加息收缩流动性：自2010年，12次上调存款准备金率，由15.5%提升到21.5%的历史高位全面限购：限购政策由一线城市向二三线城市蔓延4·17新政(新国十条)：二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，部分地区可暂停发放三套房贷，外地购房受到限制等。2010.4.172010.11.32010.11.15201120102011年为中央政府换届之际，住房作为最大民生问题是老一届政府一直以来有待攻克的难题，作为新一届政府，维稳和稳定民心是首要任务，楼市的调控必将加强。一系列针对楼市的调控手段反映政府打击投资、投机行为，遏制房价过快上涨的坚定决心。2011年为政策调控年，限购、限贷、加息、上调准备金率、保障性住房成为年度政策关键字……从房地产政策研究中挖掘项目开发的机会机会点1：一线城市，限购成风；

三线城市，正值春风；机会点2：银根收紧，住宅受限；

省府扶植，商业抬头；市场特征与机会挖掘4发展阶段:荆门房地产市场处于高速发展阶段，改善型需求开始抬头单位：%GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩4—5%停滞5—8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型单位：美元近年来，荆门房地产稳步发展，吸引众多外来知名企业进驻，房价历年保持着较高的增长速度房价年增长率在20%—30%之间，房价上涨速度较快，市场处于高速发展期；荆门房价在5月份有较大幅度的增长，房价在3500元/㎡以上稳定运行;市场整体供大于求，施工供应量与需求量保持着两旺的态势；荆门楼市稳步发展，众多品牌开发商纷纷进驻，如碧桂园、星球置业、宏基等；荆门楼市市场竞争激烈，大盘林立，超20万㎡盘有碧桂园、星球商业中心、西山林语、葡萄园-城市花园、香格里拉、天鹅山庄、汉通-楚天城、长龙-中央公园、等；荆门市场产品主要以小高层和高层为主，低密度住宅较少，存在别墅物业的楼盘只有碧桂园、香格里拉等少数楼盘；商业物业主要以社区商业为主，大型集中式商业相对较少；东宝区掇刀区西山林语（3600—4000）锦绣紫荆城（3600）公兴·城市领域（3500—3600）万豪国际（未定）葡萄园·城市花园（3800—4000）枫雅丽舍（2700—3000）东澄花园（未定）中建·金象广场（4000—4400）金地广场（3600—4000）香格里拉2期·江山阅（4400—5000）天鹅山庄3期（3900—4100）新世界中心（4500—5100）碧水丽园（3650—3950）长龙·中央公园（4100—4300）大汉龙城（4000—4400）星球商业中心（4900—5100）亿达世纪花园4期（3600—3700）半山豪苑2期（4200—4350）飞扬·知春里（3400—3750）奥林雅苑（3300—3600）多辉·怡景新城（3000—3200）星源·楚天豪都（3300—3600）楚天城（3600—3800）碧桂园（双拼4600—5100）从在售楼盘统计看，东宝区在售楼盘主要集中在城市外沿的象山边缘，且大多处于尾盘销售段；掇刀区在售楼盘主要集中在象山大道、虎牙关大道、深圳大道两侧，后续房源量较大；东方雅苑（3500—3600）从楼盘分布看，随着荆门城市规划及老城区用地限制，楼盘呈现出向外沿发展和向南城区（掇刀区）发展的态势从存量房盘点情况看，供求两旺，掇刀区开始占据市场供应主角2011年市场供应65.3万㎡，销售50.7万㎡。市场新增供应量及市场去化量均保持着稳步增长的态势，市场处于供大于求的状态，市场供求比处于合理水平。目前市场存量房11812套，122.67万㎡，其中住宅存量房7161套。今年新增存量房4013套，合计45.32万㎡；年初转结存量房7799套，合计77.36万㎡。掇刀区存量房5417套，住宅存量3489套，东宝区存量房4486套，住宅存量2500套，屈家岭存量房1909套，住宅存量1172套。项目项目情况西山林语38万方，一期15万平，2011年5月开盘，8月加推，一期销售四成锦秀·紫荆城30万方，二期小高层4月28日开盘，剩少量房源，百合苑37#，38#楼7月28日开盘葡萄园·城市花园60万方，听涛居7月23日开盘，销售两成凯凌·香格里拉38.8万方，分三期开发，一期交房，二期江山阅140套7月17日开盘，销售三成天鹅山庄25万方，一二期10万方已建成，三期30—32#楼165套7月16日开盘，销售两成长龙·中央公园22万方，梅、兰、竹、菊四个组团，多层梅园9月份开盘，兰园单位尾盘在售星球商业中心30万方，住宅15万，商业15万，剩余200套在售大汉龙城5万方，5月28日开盘，销售两成左右怡景新城二期15万方，前期已售罄，二期预计9月推出东方雅苑5万方，10年12月8日开盘，销售6成公兴·城市领域3.4万方，4月30日开盘，销售4城万豪国际四期100套认筹中枫雅丽舍6.5万方，7月10日，8月7日开盘，销售7成东澄花园13.6万方，6#、7#开盘在即中建·金象广场5.57万方，一期售罄，二期年底开盘新世界中心8万方，1月16日开盘，销售5成碧水丽园9.4万方，销售6成奥林雅苑5.8万方，一期售罄，二期明年初开盘星源·楚天豪都8.25万方，前期已售罄，二期年底推半山豪苑2期10.6万方，二期销售6城从未来供应态势看，大盘供应占主角，小盘数量众多项目<40405060708090100110120130140150160170180190>190西山林语

锦秀·紫荆城

葡萄园·城市花园

凯凌·香格里拉

天鹅山庄

长龙·中央公园

星球商业中心

大汉龙城

怡景新城二期

东方雅苑

公兴·城市领域

万豪国际

东澄花园

中建·金象广场

金地广场

新世界中心

碧水丽园

飞扬·知春里

奥林雅苑

星源·楚天豪都

半山豪苑2期

从在售房源户型结构看，供应产品集中在80—130平，同质化严重，高档别墅产品成空缺个盘表现（汉通·楚天城）汉通·楚天城开发商：荆门汉通置业

价格：3800元/㎡楼盘地址：掇刀区压碑堰路西侧

占地：1613.79亩，一期281250㎡建面：200万方，一期555851.52㎡（其中地下室建筑面积109452.0㎡，建筑计容总面积446399.52㎡）。规划要点：一期包括18F住宅19栋、11+1F住宅20栋、低层住宅19栋、多层洋房住宅19栋、公寓楼一栋；配套的教育设施有幼儿园；管理设施有居委会、物业管理；配套的服务设施有：商业楼、商业街、地下停车场、卫生站、变电所、调压站、垃圾站等服务设施。开盘时间：二批单位110套即将在9月份开盘户型：108－１３4平米

销售情况：前期房源售罄，二期100多套9月份推出，现认筹登记中主要卖点：市政配套丰富、超级大盘、错层户型设计营销活动：3万元认筹金，优惠政策未定选择理由：距离本案最近，为城市西拓代表楼盘之一。项目启示：城市西拓利好；200万方造城运动；配套先行，华侨城开发模式；产品创新，首创错层产品；开发商品牌尚可。个案表现（星球商业中心）星球商业中心开发商：湖北荆门星球置业

价格：4900元/㎡楼盘地址：荆门掇刀区虎牙关大道星球路18号

占地：77450m²

建面：30万㎡，其中商业15万㎡，住宅15万㎡（1038户）规划要点：集大型商业购物中心、高档住宅、五星级酒店、城市最大节庆广场于一体，是荆门史上最大规模城市综合体工程开盘时间：多层梅园组团214套9月份开盘，户型：122和134平米带入户花园的三房两厅销售情况：15号楼正热销，上半年开盘，项目整体剩余200套房源，滞销房源主要为158大户型以及部分高楼层单价高和14、24楼层号码不好单位。主要卖点：万达开发模式、一站式商业航母、品质感强、整体规划好、户型赠送较多、星球品牌。营销活动：一次性99，按揭98选择理由：掇刀区30万城市综合体开发，与本案相近。项目启示：荆门首个一站式商业航母项目,集大型商业中心、高档住宅、五星级酒店、城市节庆广场于一体的城市综合体；万达开发模式；星球品牌、规模尚可；山景资源利用。个案表现（凯凌·香格里拉）凯凌·香格里拉开发商：荆门市凯凌房地产开发有限公司

价格：4500元/㎡楼盘地址：天鹅广场四干渠西侧占地：248805m²

建面：35万㎡（2753户）规划要点：项目整个地块位于天鹅广场西侧，分三期开发５０００平方米大型会所一栋。

开盘时间：二期140套7月份开盘户型：130平米三房七层电梯洋房销售情况：热销中，项目整体剩余80套房源，滞销房源主要为部分高楼层单价高和个别景观不良单位。主要卖点：位于市中心旁、配套丰富、7层电梯洋房设计、市中心低密度高绿化超级大盘。营销活动：一次性99，按揭98项目启示：荆门首席7层电梯花园洋房;品牌开发商；城市中央低密度高绿化超级大盘；打造荆门第一山景豪宅。选择理由：35万低密度超级大盘，与未来城市中心的本案相媲美。个案表现（西山林语）西山林语开发商：湖北洋丰逸居置业股份有限公司

价格：4000元/㎡楼盘地址：荆门市白龙山新村1号占地：21万m²

建面：38万㎡（1352户）规划要点：项目分为瑞景苑、赏景苑、慧景苑、御景苑、观景苑、峰景苑、丽景苑、翠景苑等8大景观住宅组团；设计了多层、小高层、高层、花园洋房、别墅、学生公寓等3000余户80—300平米的各面积的户型及大型商务会所、幼儿园等配套建筑。开盘时间：西山林语丽景苑、龙泉公寓5月1日开盘户型:80—300平米的各面积的户型销售情况：滞销房源主要为少量复式产品主要卖点：先天地理优势，配合精品欧式建筑，远可俯瞰全城，近可饱览无敌山林美景，是荆门城市中心闹中取静的绝版生态园林社区！营销活动：一次性99，按揭98选择理由：山地大盘，产品类别丰富，与本案类似项目启示：1公里生活圈，坐拥地利之便，坐享各项优势资源，精品欧式建筑，无敌山林美景，城市中心闹中取静的绝版生态园林社区！客户分析：地缘客户为主，客户出现以两房、三房为主，高品质楼盘客户需求大面积户型也逐渐增多。荆门楼盘主要分布在三个板块：东宝象山板块、虎牙关大道板块、深圳大道板块，各板块客户地缘性质较强；虎牙关大道板块为目前荆门高档居住板块；客户置业特征：以区域内置业为主，跨区域置业较少，且仅以简单的价吸引为驱动，客户表现出对城市中心的强烈向心力；置业年龄特征：两房置业年龄两房置业者年龄在25—34岁为主；三房以上置业者年龄在35—45岁为主；别墅类产品置业者年龄在39—55岁为主。置业能力特征：八成购房者支付能力在30万以内，支付能力有限；但有少数高端客户经济基础较强。面积需求特征：以90—110㎡和110—120㎡的三房为主，其次为80—90㎡的两房，主流户型需求依次是3*2*1,2*2*1,3*2*2为主。少部分客户需求高端品质大盘，面积在160㎡以上。表明客户朝两极分化，大部分在注重住房地段、功能的同时，关注总价高低。有少部分客户强调楼盘品质，追求身份的认同感。置业目的特征：8成以上客户已拥有住房，改善型需求很强。东宝组团：东宝为主，原住民、个体户、私企业主虎牙关大道组团：东宝和掇刀客户为主，高档自住客、投资客深圳大道大道组团：掇刀客户为主，原住民、进城农民、园区打工者从住宅房地产特征研究中挖掘项目开发的机会机会点1：供求两旺，楼价猛涨；机会点2：名企进驻，大盘崛起；机会点3：同质竞争，别墅空白；机会点4：掇刀雄起，东宝渐靡；机会点5：地缘需求，价格驱动；机会点6：个案有先，开发有底。荆门市商业网点规划：1个市级商业中心、1个区级商业中心、5个商业片区和20个社区商业点的四级商业网络商业中心级别主要商业网点1个市级商业中心由中天街、象山一路、长宁大道、北门路所围合形成的商业圈内，由集都市休闲、旅游购物、文化娱乐为一体的中天街商业步行街、现代化的购物中心、百货店、新华书店、精品专卖店和专业店等构成。1个区级商业中心由深圳大道与虎牙关大道相交接所形成的商业圈，作为对城市发展所需商贸体系的配套完善，集中发展由现代购物中心、大型百货超市、文化娱乐、电子商务、旅游服务等商贸设施。5个片区商业中心金虾路与象山三路交叉口为核心的区域；月亮湖路与白庙路交叉口为核心的区域；月亮湖路中段为核心的区域；花园路与新城路交叉口为核心的区域；龙井路与金南一路交叉口为核心的区域。特色商业街规划（已有）中天街商业步行街、工商街美食一条街、月亮湖路建筑材料一条街、海慧路文化一条街、长宁大道南端电脑一条街、长宁大道北端通讯电器一条街、南台路日杂五金一条街、虎牙关大道建筑材料一条街、老莱路商品一条街、金虾南路精品服饰一条街。近远期内我市将重点建设和完善具有鲜明特色商业影响力的8条特色街，分别为：九渊路美食一条街、汉正街商业步行一条街、名泉路美食一条街、金南路文化一条街、龙井建筑材料一条街、白庙路南美食一条街、虎牙关大道西电脑一条街、虎牙关大道北汽车销售一条街中天街商圈虎牙关商圈荆门市商圈分布图中天街商圈：东方百货大厦（南楼+北楼）；荆门中商百货（百货商场+平价超市）；新金城（金城时代+金城大厦）；东方家电；金地广场；中天街商业步行街；百盛鞋城；荆门华隆小商品批发市场；雅斯购物广场；大同服饰城；王子鞋城；虎牙关商圈：星球商业中心；大汉龙城商业街；掇刀五星建材大市场；荆门市港澳零关税批发城；掇刀义乌市场；掇刀招商城；荆门市商圈特征：市级商圈+区级商圈中天街商圈历史最为悠久，商业饱和度大，市场辐射广；商业物业体量巨大，业态涵盖服饰、美食、百货等；荆门主要消费场所，主要消费群体为本地居民和周边乡镇荆门主要商圈虎牙关商圈新兴发展商圈，发展尚不成熟，市场辐射面小；深圳大道主要以建材、小商品等批发市场为主；虎牙关大道以星球商业中心启动为契机打造首个shoppingmall;是荆门掇刀区未来主要消费场所，主要消费群体为掇刀当地居民、周边居住小区、工业园区职工等。荆门市主要商圈概况：传统商圈PK新兴商圈荆门市商圈比较分析：传统商圈PK新兴商圈商圈中天街商圈虎牙关商圈知名度高一般发展历史形成早，商圈成熟2001年后快速发展商业定位中低档+中高档中高档主要形式大型商场综合经营+商业步行街shoppingmall+专业市场+社区商铺主营业态服装、鞋类、珠宝等生活用品、建材交通条件便利便利消费特征综合购物主要消费群体荆门低、中、高消费群体掇刀消费群体租金水平40—180元/月30—60元/月荆门市大型百货商场研究——东方百货东方百货(南楼+北楼)位置：东宝区长宁大道、解放路和北门路交界处；开业时间：1997年9月；2009年扩建；营业面积：40000平方米；档次：中低档年销售额：4.5亿元员工数量：1200人业态组合：（北楼）B1：手机数码/文化用品/健身器材；F1：化妆品/东方超市/VIP客服中心；F2：男女皮鞋/箱包皮件/休闲饮吧；F3：精品男装；F4：运动休闲装/时尚男装；F5：精品女装；F6：少淑女装/名品女装；F7：平价服饰广场（南楼）F1：黄金铂金/名表/黄金加工/手表维修；F2：钻石/翡翠/银饰；F3：床品/羊毛衫/家居用品；F4：针织内衣/精品羊绒；F5：童装/婴儿用品；F6：童鞋/玩具/室内外游乐场/休闲饮吧；F7：党委办公室荆门市大型百货商场研究——新金城新金城(金城时代+金城大厦)位置：北门路30号；开业时间：1996年；档次：中高档营业面积：46000平方米；年销售额：6.0亿元员工数量：2000人业态组合：（金城时代）B1：停车场；F1：黄金/珠宝/化妆品/钟表/皮鞋；F2：商务休闲装/时尚休闲装/正装；F3：流行少女装/时尚淑女装；F4：精品女装/时尚女装/饰品；F5：运动装/运动鞋/健身器材；F6：童装/童鞋/童车/电玩；F7：粤菜/湘菜/川菜/地方菜。（金城大厦）F1：食品/日杂/烟酒/茶叶/药品；F2：男士正装/休闲装/皮鞋皮具；F3：成熟女装/时尚女装/饰品；F4：床上用品/羊毛衫/内衣；F5：家电通讯/大众服饰/羽绒天地荆门市大型百货商场研究——荆门中商百货荆门中商百货(百货+大卖场)位置：中天街天鹅广场；开业时间：2001年；档次：中低档营业面积：17000平方米；年销售额：——亿元员工数量：1057人业态组合：（平价超市）+（百货）F1：小家电/数码名表/时尚女鞋/黄铂金/珠宝/化妆品/香水；F2：男士用品/男鞋/精品皮具/商务男装/时尚男装；F3：少女装/淑女装/精品女装/知性女装/潮流饰品；F4：童装童鞋/床上用品/蜜衣/都市休闲/国际国内运用荆门市主要商业街街区研究——中天街商圈中天街与象山大道交界处80—100元/㎡.月中段：150—280元/㎡.月白云路交汇100—150元/㎡.月海慧路与象山大道交界处60—80元/㎡.月中段80—100元/㎡.月金虾路中天街交汇处100—200元/㎡.月中天街商圈以服饰、商城、金融为主，租金60—280元/㎡.月海惠酒店邮局运动服饰中商百货金伯利钻石婚纱摄影业态占比商城20%服饰20%鞋类10%餐饮5%教育5%婚纱摄影5%药店5%金融20%其他10%合计100%东方百货农业银行东方家电大厦农业银行中国银行新华书店大同酒店雅斯购物广场摄影银行农业银行海惠中学咖啡鞋城南熏门药房服饰服饰荆门市主要商业街街区研究——月亮湖路、长宁路街区五金、建材为主，租金40—60元/㎡.月五金装饰建材荆门商业城45—60元/㎡.月40—60元/㎡.月30—40元/㎡.月50—80元/㎡.月40—50元/㎡.月长宁路五金电器占比80%与象山大道一路交界处50—80元/㎡.月中段：40—50元/㎡.月月亮湖路装饰建材占比90%与白云大道交界处45—60元/㎡.月中段40—50元/㎡.月荆门商业城百货批发100%外街40—60元/㎡.月内街30—40元/㎡.月月亮湖路和长宁路属于次级商圈，以五金电器和装饰建材为主要业态，租金水平40—60元/㎡.月，次级商圈主要以细分的行业市场为集群产生规模，租金价格与集群成熟度有关。虎牙关大道汽车销售美容占比80%35—40元/㎡.月星球商业中心装饰建材占比90%40—50元/㎡.月社区高档商业、集中式商业未开张金银岛建材城百货批发100%40—60元/㎡.月掇刀区属于外围商圈，距离老城区远，人口密度较小，商圈不够成熟，租金水平在35—50元/㎡.月左右，随着荆门经济中心不断南移，其租金水平在不断提高。荆门市主要商业街街区研究——掇刀区零散街区汽车美容、建材/小商品为主，租金35—50元/㎡.月金银岛建材城星球商业中心汽车美容35-40元/㎡·月40-45元/㎡·月40-50元/㎡·月荆门市在售商业研究——售价水平8000~15000荆门在售商铺价格集中在8000—15000元/㎡，主要以社区商铺为主；专业市场商铺价格4000—5000元/㎡，市中心商铺可破3万大关从商业房地产特征研究中挖掘项目开发的机会机会点1：商业网点，现状集中；机会点2：新旧商圈，旧饱新靡；机会点3：百货超市，量少牌土；机会点4：星球商业，shoppingmall；机会点5：沃尔玛驻，新格局创。荆门市写字楼市场研究——发展阶段萌芽阶段启动阶段发展阶段动因：办公需要表现形式：住宅改办公客户：草率型企业产品：住宅/商住楼客户关注点：无写字楼处于萌芽阶段，以住宅、商住楼形式存在.成熟阶段动因：改善环境表现形式：住宅立项、商务办公客户：成长型中小企业产品：第一代商务公寓客户关注点：位置/价格/交通/使用成本动因：追求形象表现形式：纯商务形象客户：迅速发展中小企业/初具规模企业产品：纯写字楼开始出现客户关注点：位置/配套/硬件/商务氛围动因：需求多样化表现形式：客户价值多元客户：各种类型企业产品：纯写字楼与新一代商务公寓并存客户关注点：地段/服务/软环境/健康、风景荆门市写字楼市场研究——分布特征中天街工商街路段

海智路转盘处

白云大道

新一佳超市附近

文化宫附近中天街—工商街路段金凯大厦凯凌紫竹苑金地广场吉兴大厦等海慧路转盘处华侨大厦国际天香白龙社区等新一佳超市附近金象小区等；白云大道附近现代花园锦绣江南新世界中心等荆门市写字楼市场研究——产品特征金凯大厦１５层的商住两用房２—４层为写字楼，５—１５层为住宅楼。５—８层住宅改写字楼。锦绣江南一二楼为写字楼，３楼为宾馆，４楼以上为商品房帝豪大厦1—4层为商业三四层为办公楼。御景天城１－３层为商场，４－５层为酒店，６层为写字楼，７－２７层为居住楼新世界中心1-5层商务办公，6-26是住宅建筑荆门还没有比较大型的、集中的商业办公专用写字楼，只有商住两用的楼盘，比如山水龙城、金凯大厦、华侨大厦等，写字楼在物业、功能配备等硬软件方面都难以匹配商住两用荆门市写字楼市场研究——市场需求银行、保险、政府机关等单位均有自建写字楼；目前出租写字楼主要集中在律师、化妆品、女性美容、食品保健等行业未来商贸、金融、咨询、ＩＴ等新兴行业的不断发展，需求强大商贸金融IT咨询新兴行业不断发展律师化妆品美容食品保健市场需求格局未来目前从写字楼特征研究中挖掘项目开发的机会机会点1：萌芽阶段，潜力巨大；机会点2：商住两用，缺乏纯粹；机会点3：功能缺失，弊端已现；机会点4：行业渐善，需求渐多；荆门市酒店市场研究——分布特征老城区板块星球商业中心附近虎牙关大道与深圳大道交界附近百度一下荆门酒店主要分布在老城区（东宝区）板块、星球商业中心板块、虎牙关大道与深圳大道交界处板三个区域；老城区板块:荆一快捷酒店/天和人缘酒店/金富德酒店加州公寓酒店/大同商务酒店/香格里拉盈丰酒店/奥龙商务酒店/华侨宾馆/五月花商务酒店……星球商业中心附近：飞龙宾馆/新南方酒店/联欣宾馆/金凤苑酒店/经典宾馆/顶尚花宾馆/玉泉山宾馆……虎牙关大道与深圳大道交界附近：金王子大酒店/常发大酒店/掇刀宾馆/东方酒店/莱富宾馆/凯丽大酒店/一夜宾馆/清静宾馆/三合酒店/龙逸宾馆….酒店多如繁星,星级酒店主要位于旅游景点区，郊区位置荆门市酒店市场研究——房型研究酒店房型面积武汉格林豪泰酒店大床房A24大床房B24标准间24套房45豪华套房80钟祥东方国际大酒店标准间25标准间（带电脑）25豪华单间25豪华单间（带电脑）25行政套房32商务套房50总统套房189荆门华侨宾馆行政双人房16行政单人房14豪华双人房20行政套人房30荆门避暑山庄国宾酒店田园标间30田园单间30湖景标间30湖景单间30情侣房35田园套房70海逸城市酒店普通标准间25钟祥莫愁湖国际大酒店豪华山景标间20豪华湖景标间20商务山景标间20商务湖景单间20商务湖景标间20荆门金王子大酒店豪华单人间（无早）22-25豪华标准间（无早）22-25豪华单人间22-25豪华标准间22-25商务套房35荆门财富酒店普通标间26普通单间26商务大床房26休闲房26休闲房小套42休闲房套55小豪套150大豪套170荆门碧桂园凤凰酒店高级大床房20高级双床房28豪华大床房30豪华双床房30豪华套房40-50商务套房40-50两房别墅200四房别墅300八房别墅300荆门国际大酒店普通标准间30普通单人间30豪华标准间30豪华单人间30普通间面积20—30平，情侣房/休闲房面积35—40平，套房面积40—50平，豪华房、总统套房、别墅房量较少，面积普遍在150平以上荆门市酒店市场研究——床型研究酒店房型床型武汉格林豪泰酒店大床房A大床1.5米大床房B大床1.8米标准间双床1.2米套房大床1.8米豪华套房大床1.8米钟祥东方国际大酒店标准间双床1.2米标准间（带电脑）双床1.2米豪华单间圆床直径2.1米豪华单间（带电脑）圆床直径2.1米行政套房双床1.2米商务套房大床1.8米总统套房大床1.8米荆门华侨宾馆行政双人房双床1.2米行政单人房大床1.5米豪华双人房双床1.2米行政套人房大床2米荆门避暑山庄国宾酒店田园标间双床1.1米田园单间大床1.5米湖景标间双床1.1米湖景单间大床1.5米情侣房圆床直径1.5米田园套房大床2.0米海逸城市酒店普通标准间双床1.0米钟祥莫愁湖国际大酒店豪华山景标间双床1.2米豪华湖景标间双床1.2米商务山景标间双床1.2米商务湖景单间大床1.8米商务湖景标间双床1.2米荆门金王子大酒店豪华单人间（无早）大床1.8米豪华标准间（无早）双床1.2米豪华单人间大床1.8米豪华标准间双床1.2米商务套房大床2.0米荆门财富酒店普通标间双床1.2米普通单间大床1.5米商务大床房大床1.5米休闲房大床1.5米休闲房小套大床1.8米休闲房套大床1.8米小豪套大床1.8米大豪套大床1.8米荆门碧桂园凤凰酒店高级大床房大床1.5米高级双床房双床1.2米豪华大床房大床1.8米豪华双床房双床1.2米豪华套房大床1.8米商务套房大床1.8米两房别墅双床1.8米四房别墅四张大床1.8米八房别墅八张大床1.8米荆门国际大酒店普通标准间双床1.2米普通单人间大床1.8米豪华标准间双床1.2米豪华单人间大床1.8米标间双人房小床1.2米，单人房大床1.5米，套房大床1.8米，豪华套房大床2.0米，圆床2.1米，以标间小床和单人房大床为主流。荆门市酒店市场研究——房价研究普通间170—200元，大床房/休闲房/套房250—300元，豪华房一般在400元以上，大多可加床，加床价格80—100元酒店房型价格武汉格林豪泰酒店大床房A169大床房B188标准间207套房283豪华套房587钟祥东方国际大酒店标准间168标准间（带电脑）188豪华单间238豪华单间（带电脑）258行政套房318商务套房458总统套房3500荆门华侨宾馆行政双人房198行政单人房198豪华双人房228行政套人房318荆门避暑山庄国宾酒店田园标间358田园单间358湖景标间398湖景单间398情侣房458田园套房598海逸城市酒店普通标准间140钟祥莫愁湖国际大酒店豪华山景标间258豪华湖景标间258商务山景标间378商务湖景单间393商务湖景标间418荆门金王子大酒店豪华单人间（无早）188豪华标准间（无早）208豪华单人间248豪华标准间268商务套房428荆门财富酒店普通标间200普通单间200商务大床房232休闲房232休闲房小套260休闲房套280小豪套1160大豪套1520荆门碧桂园凤凰酒店高级大床房288高级双床房338豪华大床房388豪华双床房388豪华套房1060商务套房1680两房别墅2380四房别墅3380八房别墅4880荆门国际大酒店普通标准间228普通单人间228豪华标准间268豪华单人间268荆门市酒店市场研究——附加选择研究自助早餐大多酒店均有自助早餐服务，住客可自住选择消费，大多租房时附加在房费中，大多自助早餐价格在20元以下，部分高档星级酒店自助早餐价格在25元以上。酒店服务项目武汉格林豪泰酒店商务中心服务/大堂免费报纸/会议厅/公共音响系统/接机服务/免费停车场/前台保险柜/行李存放服务/叫醒服务钟祥东方国际大酒店大堂吧/礼宾服务/楼层管家服务/大堂免费报纸/会议厅/旅游票务服务/免费停车场/出租车/行李存放服务/叫醒服务荆门华侨宾馆商务中心服务/会议厅/旅游票务服务/免费停车场/前台保险柜/专职行李员/洗衣服务/行李存放服务/叫醒服务/免费旅游交通图荆门避暑山庄国宾酒店大堂免费报纸/多功能厅/会议厅/公共音响系统/多媒体演示系统/接机服务/免费停车场/邮政服务/商场/理发美容室/前台保险柜/专职行李员/洗衣服务/一次性帐单结帐/行李存放服务/叫醒服务/无线上网公共/免费旅游交通图荆门海逸城市酒店会议厅/旅游票务服务/免费停车场/前台保险柜/洗衣服务/一次性帐单结帐/行李存放服务/叫醒服务/自动取款机钟祥莫愁湖国际大酒店商务中心服务/会议厅/外币兑换/旅游票务服务/免费停车场/商场/理发美容室/前台保险柜/专职行李员/洗衣服务/行李存放服务/叫醒服务/无线上网公共区荆门金王子大酒店商务中心服务/免费停车场/前台保险柜/叫醒服务荆门财富酒店商务中心服务/大堂吧/礼宾服务/大堂免费报纸/多功能/会议厅/公共音响系统/多媒体演示系统/旅游票务服务/免费停车场/前台保险柜/专职行李员/洗衣服务/行李存放服务/叫醒服务/免费旅游交通图荆门碧桂园凤凰酒店商务中心服务/大堂吧/大堂免费报纸/多功能厅/会议厅/公共音响系统/多媒体演示系统/接机服务/旅游票务服务/免费停车场/邮政服务/汽车租赁服务/专职行李员/洗衣服务/行李存放服务/叫醒服务/无线上网公共区/免费旅游交通图荆门国际大酒店商务中心服务/会议厅/外币兑换/旅游票务服务/免费停车场/邮政服务/商场/出租车/洗衣服务荆门市酒店市场研究——服务项目研究大多酒店均具有基本的商务中心、叫醒服务、免费停车、票务等基本服务功能，服务水准已达到相当高度。荆门市酒店市场研究——房间设施研究酒店房间设施武汉格林豪泰酒店国内长途电话/拖鞋/雨伞/24小时热水/电热水壶/免费瓶装水/中央空调/针线包/有线/卫星电视/中央空调/全部房间吹风机/液晶电视机/房间内圈椅/手动窗帘/床具：毛毯或被子钟祥东方国际大酒店拖鞋/雨伞/110V电压插/浴室化妆放大镜/4小时热水/免费瓶装水/中央空调/独立写字台/针线包/有线/卫星电视/部分房间小冰箱/单一规格电源插座/淋浴或者盆浴加淋浴喷头/中央空调/全部房间吹风机/部分房间保险箱/电视机/房间内圈椅/手动窗帘/床具/毛毯或被子/免费报纸/免费洗漱用品(6样以上)荆门华侨宾馆国内长途电话/国际长途电话浴室化妆放大镜/24小时热水/电热水壶/咖啡壶/茶壶/独立写字台/分体空调/吹风机（随叫随到）荆门避暑山庄国宾酒店大堂免费报纸/多功能厅/会议厅/公共音响系统/多媒体演示系统/接机服务/免费停车场/邮政服务/商场/理发美容室/前台保险柜/专职行李员/洗衣服务/一次性帐单结帐/行李存放服务/叫醒服务/无线上网公共区/免费旅游交通图荆门海逸城市酒店国内长途电话/拖鞋/雨伞/24小时热水/电热水壶/咖啡壶/茶壶/独立写字台/针线包/收费电影/有线/卫星电视/房间迷你酒吧/全部房间迷你酒吧/单一规格电源插座/独立的浴缸和淋浴/分体空调/吹风机（随叫随到）/电视机/房间内沙发椅/手动窗帘/床具：毛毯或被子/免费报纸（随叫随到）/免费洗漱用品（6样以下）钟祥莫愁湖国际大酒店国内长途电话/拖鞋/雨伞/110V电压插/浴室化妆放大镜/24小时热水/电热水壶/咖啡壶/茶壶/免费瓶装水/中央空调/独立写字台/全部房间迷你酒吧荆门金王子大酒店国内长途电话/拖鞋/110V电压插/浴室化妆放大镜/24小时热水/电热水壶/独立写字台/全部房间浴衣/全部房间吹风机/免费洗漱用品(6样以上)荆门财富酒店国内长途电话/国际长途电话/拖鞋/110V电压插/浴室化妆放大镜/24小时热水/电热水壶/咖啡壶/茶壶/中央空调/独立写字台/遮光窗帘/针线包/有线/卫星电视/全部房间迷你酒吧/多种规格电源插座/中央空调/全部房间吹风机/全部房间保险箱/液晶电视机/房间内沙发椅/床具：鸭绒被荆门碧桂园凤凰酒店国内长途电话/国际长途电话/拖鞋/110V电压插/浴室化妆放大镜/24小时热水/电热水壶/咖啡壶/茶壶/中央空调/独立写字台/遮光窗帘/有线/卫星电视/全部房间迷你酒吧/全部房间小冰箱/全部房间浴衣荆门国际大酒店国内长途电话/国际长途电话/拖鞋/浴室化妆放大镜/24小时热水/电热水壶/免费瓶装水/中央空调/全部房间浴衣/多种规格电源插座/淋浴或者盆浴加淋浴喷头房间设施完善度较高荆门市酒店市场研究——餐饮及休闲娱乐设施研究酒店餐饮设施休闲娱乐武汉格林豪泰酒店中餐厅/茶室棋牌室钟祥东方国际大酒店中餐厅/西餐厅/咖啡厅/大堂吧/茶室/限时送餐服务卡拉OK厅/棋牌室/按摩室荆门华侨宾馆中餐厅/西餐厅/酒吧/茶室交谊舞厅/卡拉OK厅/棋牌室/按摩室/桑拿浴室/夜总会荆门避暑山庄国宾酒店西餐厅/咖啡厅/大堂吧/茶室/烧烤/限时送餐服务棋牌室/桌球室/乒乓球室/日光浴场/网球场/健身室/桑拿浴室/沙滩排球/室内游泳池/足浴/篮球荆门海逸城市酒店中餐厅——钟祥莫愁湖国际大酒店中餐厅/西餐厅/咖啡厅/大堂吧/酒吧/限时送餐服务卡拉OK厅/棋牌室/桌球室/乒乓球室/网球场/水上运动/健身室/按摩室/桑拿浴室/足浴/SPA荆门金王子大酒店中餐厅棋牌室/健身室荆门财富酒店中餐厅/咖啡厅/大堂吧——荆门碧桂园凤凰酒店中餐厅/西餐厅/咖啡厅/大堂吧/酒吧/限时送餐服务卡拉OK厅/棋牌室/桌球室/乒乓球室/网球场/室外游泳池荆门国际大酒店中餐厅/西餐厅/酒吧/限时送餐服务交谊舞厅/迪斯科舞厅/卡拉OK厅/按摩室/桑拿浴室/夜总会/足球酒店一般采取餐饮+住宿+休闲娱乐的经营模式，餐饮、休闲娱乐越来越成为酒店附加价值的重要来源从酒店特征研究中挖掘项目开发的机会机会点1：荆门酒店，多如繁星；机会点2：高低搭配，市场饱和；机会点3：理念同步，功能完善；机会点4：布点随市，新城待发；未来5年——规律化发展，外部扩张和内部补缺未来10年——外围组团日渐成熟，城市中心再造

——中天街、新区政府附近将成为荆门两大城市中心外扩区域市场城市——随着城市发展需要，外扩市场项目和区域的配合度提升，项目自身和生活配套环境不断改善，其将逐渐成为市场的主角；城市中心再造，价值抬头——城市中心一般是跟着政府走，政府迁移将带动周边市政配套完善、形成政治、经济、文化、商务的中心，拥有最强最广泛吸引力的城市价值将在有开发基础的项目上再次彰显，其市场顶端效应再次放大。针对本项目，单依靠新城价值并不够，需要从更高的角度，更广泛的思维，更多元素，更新理念——区域运营！案例研究与借鉴5新城模式城市综合体模式新城整体规划本项目的建设行政中心新城副中心新城武汉东湖国际上海新天地深圳华侨城掇刀区市级行政新城规划下的项目开发背景项目打造背景以保险金融为龙头、以客运/物流为主导的产业聚集区；新城行政办公区域的核心地标；由金融菁英拉动的，与新城行政办公中心呼应的城市综合体；为金融精英、行政权贵及社会上层人士专属打造的高品质生活小区新城概念一种城市规划的形式,目的在于通过大城市以外重新安置人口,设置住宅,医院和产业,设置文化,休憩和商业中心，形成新的,相对独立的社区。

——不列颠百科全书新城概念新城类型产业新城工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇(英国利物浦PortSunlight,日本筑波的筑波科学城)副中心新城分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标行政中心新城一国首都以及相关政府机关的迁移建立起来的,作为国家新政治中心的城市(巴西首都巴伐利亚，澳大利亚首都堪培拉)田园新城政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城(英国伦敦MiltonKeynes)边缘新城大都市郊区化发展的必然结果(美国马里兰州Columbia)TOD新城TOD新城——以捷运系统导向发展理念为指导的新城建设(日本大阪的千里新城,中国香港的沙田新市镇)1913年开始兴建1927年正式迁都“天然美都”之美誉面积约为2330平方公里人口约31万(2000年6月)离悉尼328公里离墨尔本690公里行政中心新城——澳大利亚堪培拉1913年3月12日拉开建设序幕1913~1956年”缓慢”建设期城市建设缓慢少量工程完工1957~1975年“飞奔”建设期建成许多主要工程建立4个卫星城市1957年,全国资本发展委员会的成立1962年,第一个新镇Woden开建健全的城市功能是经济发展的前提和基础政府成为堪培拉经济发展的支柱跟随政府的服务业,日益发达专业人士是推动经济发展的动力渊源成功因素行政中心新城——澳大利亚堪培拉为经济发展创造良好的社会环境政府角色大力支持私有企业的发展打造产业链,培育产业集群顺应并推动社会结构的转变推进教育和培训计划,提供后备军行政中心新城——澳大利亚堪培拉副中心新城——杭州钱江新城位于杭州市老城区的东南部规划面积15.8平方公里核心区块4.02平方公里距离西湖风景区4.5公里距萧山国际机场18公里2000年启动钱江新城的开发建设规划定位核心区占地面积4平方公里可建建筑面积650万平方米八个功能区核心区商务发展轴即平行于钱塘江的富春江路，发展成为新城最长最繁华的景观道路以市民中心为核心向江形成中轴线两侧建设杭州大剧院等标志性建筑具有低密度、高容积率、高绿化率的特点副中心新城——杭州钱江新城规划建设特点区域位置优越，地标特色明显重点工程先行，分步推进实施办事不出城，实行封闭式开发建设管理体制自求平衡资金，筹资机制多样政策支持到位，发展理念超前功能定位：杭州CBD，天堂新地标，服务业主平台副中心新城——杭州钱江新城至06.3出90公顷,20%政府项目，15%住宅用地，65%核心功能用地目前困难和压力:将新城建成得到社会各界认同、肯定的CBD02.7新城动工,70余个重点项目总投资1700亿,其中轨道交通达140亿04.6新城整体方案出台,定位为浙商总部及杭州行政金融保险中心07核心区域中国际会议中心等初具雏形,杭州大剧院和棋院已对外开放副中心新城——杭州钱江新城目的规划定位发展城市空间拓展管理机制创新产业重构与中心城区应保持便捷的交通联系注重城市设计和景观环境设计应有特色产业的支撑注重现状和背景的分析按照规划，做总体定位根据时间节点做各时期的定位建设规划产业导入人口导入新城模式交通人口产业方便快捷的交通干线是新城发展的前提条件适度的人口规模为新城的发展带来巨大的动力特色的产业支撑成为新城发展的强有力支柱新城模式选择标准住宅为主定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）借鉴成功因素功能定位与项目发展战略区域运营操作手法住宅与商业形态武汉武昌中北路武重项目——东湖国际东西向三大干道：

徐东大街

洪山路+东湖南路珞狮路南北向两大干道中北路+中南路东湖路中北路与中南路联通武昌两大商业区，东湖路为景区迎宾大道地块以北三号门将修建一条新的市政规划路地块以南武重仓库紧邻东湖路东西向延伸段项目所处于武汉三镇的武昌区，政务与文教结合的城市核心区域总用地面积：527934㎡净用地面积：465321㎡用地性质：居住用地用地位置：武昌区中北路147号建筑面积：约1060000㎡容积率：2.29以内建筑密度：不大于20％建筑高度：由中北路向东湖方向依次递减绿化率：按《武汉市城市绿化条例》执行特殊要求：用地内控制的中小学规模应符合控制要求，位置可结合规划方案进行适当调整；武重大门按现状进行保留；地块内植被尽量保留或移栽，外部绿化带保留套型建筑面积90㎡以下的住房建设面积不低于住宅总建筑量的60％；建面100余万㎡的规则地块，原为武重机床厂，处于区域旧改区域中心从城市功能看，政务区、文教区和东湖风景区是最突出的区域价值定位初始，秉承自身区域优势，结合对比区域的特点，打造区域的新峰东湖、武昌武汉、汉口内敛历史人文景观张扬繁华时尚标签时尚、标签、繁华的东湖让本区域成为“整个东湖最华丽的一英里”地块与外界的关系对价值及布局造成的影响地块北面是与城市价值联系最紧密的区域地块南面是最主要的景观面，对建筑高度需要有一定的限制根据地块分析的结果，根据价值布置合理的物业形态本项目将通过建立区域DIS系统的方式将整合区域价值的贡献显性化整体发展战略思路最终成果——08年开盘创造武昌核心区楼盘价格新高，已成为整个武汉明星项目之一时间11月22日开盘12月报8日加推产品多层多层、高层面积130-200多层130-200；高层层150-160元/成交均价8400元多层层1-1.3万元/高层6500元/销售情况开盘日推出120套，开盘周累计销售达85%加推30套多层和85套高曾，多层已售謦，高层销售52%上海新天地城市核心区商业更新选择标准商业区定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）借鉴成功因素功能定位与项目发展战略业态比例与商业形态改造模式与改造顺序城市核心区更新的经典：上海新天地旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万㎡太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人新天地改造历程改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能构成客户定位具有shoppingmall功能功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海