土地拓展商业业态组合建议方案

目录版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用土地拓展商业业态组合建议方案商管中心目录一前言商业现状分析二三商业发展趋势商业业态组合建议四版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用一、背景楼市市场迅速发展，各区域地价不断创新高，且房企扎堆，市场竞争激烈；通过商业勾地的规划来满足政府提高城市形象的需求。降低土地成本；降低运营风险；提高企业综合实力。通过商业勾地：版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用目录一背景前言商业现状分析二三商业发展趋势商业业态组合建议四版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用二、商业现状商业投资加速，库存加剧——控制商业开发数量，避免大体量商业项目，降低风险；从国家统计局公布前三季度全国商业待售面积统计：办公楼待售3537万平方米，同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。相关数据显示，未来的3年时间，商业地产（2017-2020年）入市的资金将达到1万亿人民币版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用二、商业现状案例：万达发展模式：从拿地，到开业，18个月造城的神话—订单模式发展；截止到2017.6全国万达广场有168座，—复制式发展.差异化定位，寻求转型；商业市场竞争激烈，同质化产品严重大多数商业综合体无论是建筑外观、内部空间布局，还是定位、功能、业态组合和引进品牌‘处处雷同’。版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用目录一背景前言商业现状分析二三商业发展趋势商业业态组合建议四版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用三、商业发展趋势及业态建议2016中国人均GDP53974元(8138$)800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$态传统商业发展消费者价格敏感综合业种的业多选择，自由购物空间综合性商业形式

多种需求转型商业形式个性消费人均G

D

P城市经济发展与商业形式发展的关系——经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。主体性消费个性消费版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用三、商业发展趋势及业态建议购物中心发展趋势2000-2016

年，全国购物中心数量以17.6%复合增长率逐年攀升，截止到2017年已超5500

家。据相关数据显示，

近年来能顺利开业的购物中心占供应量的50%，且只有25%能成功运营，产品同质化严重和商业项目过剩在一定程度上对购物中心业的发展有所影响，比如业界龙头万达2015

年关店56

家。版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用三、商业发展趋势及业态建议体验式商业成为商业发展必然趋势“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。供需国内的业态业种由于不足或单一，特色品牌数量有限，明显导致许多商业地产的主题定位“名存实亡”人们的消费习惯也正在发生巨大改变，消费行为已经不再是单纯的购物，而是向精神层面的满足感延伸。体验式商业版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用目录一背景前言商业现状分析二三商业发展趋势商业业态组合建议四版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用根据官方数据统计，在我国80%的家庭中，儿童支出占比家庭总支出的30%-50%。四、商业业态组合建议当下中国拥有16岁以下儿童已超2.5亿人的庞大基数；二胎政策放开，儿童数量基数在短期内将出现持续性的增长；全国儿童消费市场未来存在约2万亿元的潜在动力，市场潜力巨大。版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议特色主题体验式商业业态建议：版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用小型体验式综合体—儿童类特色主题商业街（婚庆、社区型商业、酒店）特色主题商业—儿童教育——儿童零售——儿童服务——儿童娱乐—四、商业业态组合建议：儿童类4大儿童主题商业模式为：主儿童教育、儿童零售、儿童服务、儿童娱乐版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用分类儿童教育儿童零售儿童服务儿童娱乐类型培训早教职业

体验馆品牌专卖店品牌集成店儿童摄影婴儿游泳儿童主题餐厅小型幼儿乐园中型青少年电玩乐园大型主题乐园代表商家新东方少儿培训、乐宁少儿英语、龅牙兔儿童情商乐园东方爱

婴、婴

智贝佳、美吉姆北京比如世界、上海星期八小镇、、酷贝拉、南京柠卡王国、史努比、雅多、安奈尔、西瓜太郞、迪斯尼孩子王、儿

童故事、爱

婴室、乐友、mothercare西瓜庄园、宝贝天使、芝麻开门、迪士尼马博士婴儿游泳馆北京芭迪熊、YOYOBOX麦幼优、HelloKitty爱乐游、悠游堂、世天乐乐城汤姆熊、神采飞扬、卡通尼欢乐谷、东部华侨城、常州嬉戏谷面积（㎡）300~10008000~1000030~100300~5000200~500250~400300~1500占地上万方客群（岁）3~180~63~150~180~123~120~103~15特点对儿童进行德育、智育、体育等方面的培养和训练。儿童教育是整个教育事业的重要基础，被越

来越多的消费者、教育

专家认知，被社会认可。一类新兴的儿童娱教服务商业地产项目。馆内一般设有医院、交通队、警察局、餐厅等社会设施，为儿童提供高仿真设施道具、模拟社会环境。现今趋势是集合店形式，一站式综合商店，店内汇集多种品牌及适合不

同年龄层的商品，将童

装、食品、玩具、游乐，乃至于早教和培训等于

一体的为婴幼儿童服务

的一站式商店。套餐最大特点是主题化，

抓住儿童感

兴趣的主题，既可以满足

儿童口味，

又可以迎合

家长心理。门票+零售购物中心或成熟商圈内或者社区商业内一般建于郊外或城郊结合处核心商圈、区域中心、大型商业项目位置一般建于郊外或城郊结合处版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议小型主题体验式综合体—儿童类商家名称商家面积商家类型业态比例儿童故事1500儿童乐园+零售零售70%，娱乐30%孩子王9000儿童乐园+零售零售80%，娱乐20%hello

Kitty餐厅90零售+主题餐厅零售30%，餐饮70%儿童故事1000儿童乐园+零售零售70%，娱乐30%孩子王2000儿童乐园+零售零售70%，娱乐30%宝贝梦想城10000儿童职业体验娱乐90%，零售10%方特科幻公园40000大型主题乐园娱乐80%，餐饮5%，零售15%版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议小型主题体验式综合体—儿童类目前市场上的儿童业态不再是单一的零售或者玩乐，而是全套产业链(零售+娱乐+餐饮+体验)四、商业业态组合建议特色主题商业街1：婚庆广场+酒店根据官方数据统计，我国每年结婚登记人数约为1000万对，按照每场婚礼10万元/场消费标准，婚庆市场拥有约1万亿元的消费空间，发展潜力巨大！安徽每年的结婚登记约为74万对，约740亿元/年的市场消费水平；2008年——2014年≈1000万对版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用1000万对*10万≈1万亿/年74万对*10万≈740亿元/年四、商业业态组合建议特色主题商业街1：婚庆广场+酒店传统的婚庆市场具有一定的局限性：规模小、无档次、软分散、缺少一站式综合市场、缺少品牌整合式发展！以销售婚庆用品为主以婚纱摄影婚庆为主优势：新婚消费者可以同时购买到所需新婚物料；劣势：是档次参差不齐、购物环境一般，物业与商家间缺乏必要的联系。优势：婚纱到婚礼策划公司一应俱全，消费者也有更多选择；；

劣势：利用写字楼从事商业经营活动，具有局限性，因此很难有更全面的市场版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用传统婚庆市场四、商业业态组合建议婚纱摄影婚礼策划婚纱礼服婚庆用品婚戒定制婚车鲜花婚宴酒店特色主题商业街1：婚庆广场+酒店作为婚庆主题商业的“升级版”——一站式婚礼全新的商业模式：提供全方位、一站式结婚购物享受。版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议主题邻里中心主题商业街根据各个邻里中心的自身区位、规模、服务人群、市场需求等条件，“量身定制”单个或者多个主题业态构建特色街区的有效途径：文化：以当地文化为附着点，充分挖掘历史文化，特定景区打造；主题：通过休闲娱乐、业态，如餐饮店、酒吧街、KTV、电影院等定位;版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用特色主题街区特色主题商业街2：特色文旅特色文旅：主题邻里中心；主题商业街。四、商业业态组合建议主题邻里中心——保利若比邻社区商业中心“若比邻”是一个全方位连接社区生活的社区商业体系，包括“若比邻”APP、“若比邻”社区商业实体店，提供满足社区居民便利购物、娱乐休闲、生活服务、社区社交等需求的一站式社区生活商业组合。若比邻Minimart若比邻Neighbormart若比邻Supermarket精品便利店，以便捷、品质、贴心为诉求以社区居民为客群，以生鲜、进口食品、杂货等为核心品类中高端大型超市，主营生鲜食品、进口休闲零食，日用百货等，实现顾客一站式购物的功能。版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议若比邻Supermarket若比邻洗衣服务若比邻社区商业中心版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议“邻空间”通过结合若比邻APP，运用线上线下全渠道的运营模式，为社区居民提供邻里社交的休闲空间及多样化的便民服务。通过“若比邻app”及“云平台大数据系统”的互联网工具全面提升社区服务，包括会员积分、社群交流、信息查询、物流配送、支付结算等。版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用核心价值物业形态配置标准业态定位特色业态服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次一般为综合型大厦，层数大多为四层2-3万人组团一般有5、6个住宅小区；辐射直径为0.5—1.5公里，面积按1000—1500㎡/千人配置。以服务业为主，包括银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社

区活动中心、净菜场、卫

生所。根据各个邻里中心的自身区位、规模、服务人群、市场需求等条件，“量

身定制”单个或者多个

主题业态，区别于一般

的社区商业版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议邻里中心社区业态分析：情景化主要打造手法有情趣雕塑、建

筑风貌、壁画小镇、动感艺术、立体花坛、立体街画、故事连

环画等。特色主题街区——城市名片的打造：通过情境化、游乐化、业态化等手法打造城市间不同特色商业街可依托于当地文化，引入演艺;可举办各种参与性项目，展示当地特色文化等;各类娱乐项目的设置也可融入文化元素。业态休闲化主要包括两个方面：一是引入休闲业态，如餐饮店、酒吧街、KTV、电影院等;二是对原有商业业态进行休闲化调整，丰富购物内涵，引入各类娱乐活动。四、商业业态组合建议游乐化业态化版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议案例：成都锦里:选址：成都市武侯祠东侧开业时间：2004.11.1总建筑面积：7920m总街长：340m平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”。体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用四、商业业态组合建议版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜锦里有如“三国茶楼”“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。酒吧文化 三国蜀汉文化打更人捏泥人剪纸张飞牛肉成都锦里案例：锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费宏观背景：政府招商引资除了带动区域的经济发展，还迫切需要提高当地的形象工程——星级酒店。微观背景：结合目前市场现状，主要以发展商务酒店及城市酒店为主。四、商业业态组合建议版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用酒店前期经营定位：版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用市场领先策略——树立行业标杆，取代市场指酒店在目标市场中无论在产品的质量、规格以及服务上都要先声夺人，始终以领袖的地位引导这一市场的消费需求的发展方向。市场挑战策略——市场份额占有较少，存在一定的风险指一种与最强有力的竞争对手对抗的市场定位策略，就是把本酒店产品特色定位在与这个市场中最强大的竞争对手的产品相似的一个位置上，与竞争对手去争夺一个细分市场。市场补缺策略——寻求市场空缺，规避风险指酒店避免与竞争对手直接进行对抗，而是着手去寻找新的、未被占领的、为许多顾客所重视的市场位置。这是利用竞争对手市场定位的偏差或疏漏对酒店目标市场进行定位。四、商业业态组合建议酒店客源分析：版权所有-仅供三巽集团内部沟通使用商（政）务散客客源为主，支付能力强——要求位于政务新区，政府部门环伺周边以商旅活动为主要目的，选择酒店注重其地理位置的便捷性，要求高质量服务。不受旅游淡旺季波动影响。这部分客源可以作为建酒店主要客源。周边商务公司非本地的高级职员——当地标杆性酒店，且有娱乐设施配套单次连续入住时间长，房价承受能力强，综合消费能力强，客源稳定。商务客人在关注酒店地理便捷性的同时更加关注酒店的舒适度以及酒店的服务。四、商业业态组合建议酒店业态定位结论：规模：对于商务、政务集中的地区如果不存在集会空间较大的酒店，尤其时室内外集会空间兼具的酒店，现存酒店接待能力有限的城市；形象：对于区域