上海市公共租赁房市场发展前景

上海市公共租赁房市场发展前景

由于许多“中间阶层”的存在，上海于2011年开始引入公共租赁住房，以改善住房建设。虽然公租房并非商品房,但是上海的运作机制和定价机制等都采用了准市场的方式,因此,通过对供需平衡的分析,可以清晰、深入地分析上海公租房发展存在的挑战,并拓宽解决“夹心层”住房问题的思路。一、上海公共租赁需求分析(一)企业员工目前,符合政策规定的公租房申请对象主要包括以大学毕业生为主体的青年职工和中青年外来常住人口,他们的规模基本上决定了公租房的潜在需求规模。1.高校毕业生规模上海目前存在阶段性居住困难的本市青年职工主要是指本市刚工作不久的青年,其中近五年来的高校毕业生是其中的主要人群。上海近5年来高校毕业生规模不断扩大,2006年以来上海本市新就业大学生逐年增加,2012年上海高校毕业生将达17.8万。由于历年外地高校毕业生若在上海就业则已在外来常住人口中统计,而大部分本市户籍高校毕业生住房上仍有父母的帮助,因此,其中可能产生阶段性居住困难的青年职工实际比例并不高,按5%估计,约5.5万人左右。2.年中小人口分布上海外来常住人口主要由外地引进人才和来沪务工人员构成,根据2010年上海人口普查的数据,上海目前外省市来沪常住人口为897.95万人,与2000年人口普查时相比增加了591.96万人(历年外来常住人口数见表-1),增长193.6%,年均增长11.4%。其中,20~39岁的中青年人口为532.38万人,占外来常住人口的59.3%,主要分布在浦东、杨浦、普陀、闵行和徐汇等城区。考虑2005年以来房价高涨,新增的459.55万外来常住人口中20~39岁的约占60%,其中可能产生阶段性居住困难的比例不少于50%,其规模大约在137万人左右。3.短期住房困难根据上述初步统计,外来常住人口中的中青年是公租房的主要潜在需求人群,目前可能因短期住房困难而需要租住公租房的约有142.5万。上海目前户均人口约为2.49人,考虑上述人群户均人口单身居多,低于市平均水平,按户均2人估计,对公租房的潜在需求将达72万套,约3600万平方米(按50平方米/套估算)。(二)潜在需求人群规模的增长将趋于平稳短期来看,受上海短期内引进人才和外来务工人员的增长等多种因素的叠加,需求增长仍将持续一段时间,但其退出将主要集中在2015年的政策性退出。因此,短期公租房的潜在需求将呈现持续增长态势。但是,长期来看,随着上海产业结构的调整,外来常住人口的增长将主要取决于引进人才的增长,因此,公租房潜在需求人群规模的增长将趋于平稳。而目前政策强制退出有违公租房的建设目标,随着政策的调整,公租房的退出将更多地取决于由于商品房购买能力变化而产生的自然退出。鉴于上述分析,长期来看,对公租房的需求变动并不一定是持续增长的,其增减将主要取决于收入和房价变动所引起的住房购买能力的变化。(三)潜在公租房需求特征为了更深入地了解影响公租房需求变动的因素,分析公租房潜在需求者的需求特征,课题组对上千名潜在公租房需求者进行了抽样问卷调研,共收回问卷958份,其中有意向租住公租房的有719人,占调研人数的75%。通过对调研情况的统计与分析,总体而言主要呈现出以下五个特征。1.收入比越大,对公租房需求的影响越大需求者中出于“缓解买房压力”目的的占37.27%,而这部分需求者人均月收入均在5000元以上,由此可见,对于收入较高的潜在需求者普遍具有较高的买房要求,一旦房价收入比回落至合理范围,这些人群对公租房的需求将显著减少。2.房屋月租金在5.2000元之间的逆差对于目前住房情况和所能承受租金的问题,有33.61%受访者反映目前承租房屋月租金在1000~2000元之间;有19.75%的需求者认为公租房月租金在50元/平方米以上就无法接受;有84.14%的需求者认为公租房月租金占其总收入30%以下较合理。3.需要求者的选择情况关于个人工作地点的问题,有56.58%的受访者是在市区;719名需求者中有70.38%在“您最关心公共租赁房的哪几项指标”这一多选题目选择了地理位置,明显高于其它选项,大部分受访者反映,2011年初退出的公租房公寓位置不便利。4.需求范围很小关于需求面积的问题,受访者中55.93%表示核心家庭中仅1人在沪居住,仅有26.29%的需求者愿意租住面积在40平米以上公租房。5.网络带宽要求关于公租房的内外设施的要求,需求者中对“公租房的基本配套设施”的要求依次为:宽带83.87%、空调76.91%、冰箱65.09%、洗衣机42.42%、厨具41.31%、电视机36.02%;大部分受访者都提到希望公租房附近应配备医院、超市、商场和餐厅等配套设施。二、张拉式公租房筹资渠道根据《上海市发展公共租赁住房的实施意见》,上海市公租房的房源筹措渠道主要包括集中新建或配建、改建,以及收购与代理经租等方式,但目前主要通过集中新建、改建来筹集。(一)公租房项目据了解,到2011年底上海公租房多渠道筹措房源共计4万套,200万平方米,其中市级统筹公租房项目为华泾馨宁公寓(2900套)和上海新江湾尚景园(2200套),其余为闵行、金山、浦东、徐汇、杨浦和松江等城区通过转化单位建房、改建宿舍、新建外居中心和人才公寓等方式筹措的房源。从公租房目前的供给来看,无论是数量还是空间的分布都与需求存在很大的差距。(二)公共租赁住房“夹心层”人群根据规划第20万间“十二五”期间,上海将“通过新建、配建、改建、收购和转化等方式,预计开工建设和筹措公共租赁住房(含单位租赁房)1000万平方米、约20万套(间)。规划期内,预计新增供应达到竣工交付标准的公共租赁住房900万平方米、约18万套(间)。”按规划预计,届时累计将有约50万“夹心层”人群受益。公租房虽然经过政府的大力推动和筹措,但是与存在阶段性住房困难的“夹心层”人群对住房的潜在需求之间仍然存在着巨大的缺口。三、根据需求人群的特征来确定公租房保障的工公租房应当如何开发和管理才能在供需平衡的基础上提高保障效果呢?笔者认为,不能简单地根据公租房潜在需求人群的发展趋势来确定,各种影响公租房供需平衡的因素必须首先得到充分的考虑。(一)“夹心层”人群的收入目前上海市筹公租房根据市场租金的80%来定价,一年调整一次价格,但是由于目前市场房租较高,“夹心层”人群的收入又存在较大差距,使得公租房的定价高于预期,需求的价格弹性较大。若不调整定价,只会对收入较高人群有利,甚至随着供给增加,可能出现超额供给。因此,如何合理地调整公租房的定价,将是公租房平稳运营,实现供需平衡的首要问题。(二)上海的商品住宅市场影响了供应平衡商品住房市场主要可分为买卖和租赁这两类,但无论是买卖还是租赁市场都会对公租房的供需平衡产生很大影响。1.商品房价格将降低公租房的需求从买房市场来看,由于公租房只是作为买房暂时存在困难的一种过渡性保障房,因此,中低价商品房将对公租房的需求有着重要影响,商品房价格的下跌将会在很大程度上减少对公租房的需求。然而,虽然上海于2011年初就实施了限购政策,但是商品房尤其是二手房源的价格仍然居高不下,合理控制商品住房的价格是在公租房房源有限的条件下实现供需平衡的重要条件。2.公租房和智能房地产等金融体制,一人一策从租房市场来看,目前公租房的定价是参照同类品质新房或次新房租赁价格的80%所确定的,而新建或次新房的租赁价格要高于一些老旧的二手房,实际上目前公租房与老旧二手房的租赁价格已经非常接近,对公租房有着一定的替代租用,当然公租房与二手房有着各自的优势。公租房的优势在于:(1)适配性更高,公共租赁住房可提供大量适应青年职工需要的小户型住房和集体宿舍;(2)稳定性、安全性、可靠性更高,公租房由政府支持的专业机构经营管理,能够提供相对租期稳定、安全可靠、清洁卫生的租赁住房;(3)社会管理服务方面配套健全,公租房承租人可在户籍、入学等方面享受相应配套政策。二手房的优势在于:(1)区位灵活,需求者可以根据工作和生活的需要选择较近区域的二手房源,而且便于调整;(2)配置灵活,一般市场租赁的房源可以根据需求者的要求进行调整配置;(3)租金调整及时,一般租赁的房源采用的三个月支付一次房租的形式,有利于及时调整。由此可见,二手房尤其是老旧二手房租金的降低将会引起公租房需求的减少。因此,加强对二手房租赁市场的管理和引导,有利于公租房实现供需平衡。(三)调整经适房准入目前,上海的保障性住房除了公租房外,还有廉租房和经济适用房。2012年初对廉租房和经适房的准入都作了较大的调整,一些收入较低的公租房的潜在需求者将有机会通过其它保障房获得更多的福利,从而缓解公租房供不应求的局面。(四)需求调整不当时引入公共资源虽然,政府已经考虑了多种公租房的房源筹集方式,但是目前主要采取的是集中新建。由于集中新建周期长,建设成本高,短期之内房源筹措难度大,当需求减少时又难以根据需求的变动进行调整,容易产生公共资源的闲置。而通过收购或者委托经租等方式筹措市场房源,资金投入少,房源筹措进度快,而且有利于公租房的供需实现动态平衡,但由于现在商品房出售价格仍居高不下,租赁房源又存在信息不对称等问题,使得通过存量市场房源补充公租房供给的方式几乎不可行。因此,通过完善住房市场的管理机制,调动存量房源的筹措渠道,也对公租房的供需平衡有着重要的作用。四、上海公共租赁发展对策研究(一)基于新的国产地位,并尽量形成有一定梯度的公租房租在考虑同类房租市场租金的基础上,应兼顾需求者的收入条件,尤其是考虑低收入者的支付能力,逐步降低房价,并尽量形成有一定梯度的公租房租金标准,满足各层次收入水平的需求。随着集中建设的公租房的逐年折旧,成本将逐步降低,也为公租房的降价提供了空间。当然,在需求弹性较大时降价会因需求增加过快而导致供需失衡,因此,要同时考虑其它因素的影响。(二)加大开发力度,保证商品房结构性供需首先,引导中低价商品房的开发与销售,将会在很大程度上减少中低收入者对过渡性住房的需要。目前,上海商品房市场的主要问题之一是结构不合理,开发商在热销的情况下出于盈利目的,大量开发的是大面积、高品质的中高端商品房,从而造成商品房的结构性供需失衡。政府可以通过开发和购房的贷款利率、税收的优惠,加强对中低价商品房开发的引导。其次,完善中低价商品房租赁市场,将大大降低对公租房的需求。与房屋销售不同,租赁市场目前主要是自住性的需求,但是上海租赁市场仍然存在信息不完全、价格不透明和社会服务不配套等问题,政府虽有管理政策,但由于税收的影响,难以得到有效执行。因此,降低房屋租赁税收,进一步完善租赁市场管理,是在公租房供不应求的情况下调节供需平衡的重要手段。(三)影响公租房的供需平衡作为住房保障体系的一部分,上海目前正在构建的“四位一体”保障房体系