第6章企业财产风险分析报告

第

六章

企

业

财产风

险

分

析本章学习目标：了

解

企业

财产的

权

益；>熟悉企业财产面临的风险类型及其基本

形成原因：>学会运用重置成本法对企业财产进行评

估

：本章主要内容：>第

一节

企业财产的类型与权益第二节潜在的财产直接损失金额的评估第

三

节

企

业

财

产

损失

的

原

因本章的重点与难点：重点：了解企业财产的权益构成与价值评估

：>难点：企业财产的潜在风险与价值评估；第一节企业财产的类型与权益一、财产的类型二

、财

产暴

露

后

果三、财产中的权益一

、

财

产

的

类

型>

企

业

财

产包

含

有形

财产

和

无

形

财

产

。有

形

财

产

指

具有

实

物

形

态

的

财产

；无形财产指诸如版权、发明权、商誉等不

具

有

实

物

形

态的

财产

。有

形

财

产不

动

产—

—

土地

以

及土

地

上

生

长

、

建

造

或

固

定

的

任何

实

务。土地、湖泊、河流、地下水、矿藏、动植物、建

筑物及其附属物：动

产——

除不动产以

外任何被拥有的财产。

货币、机器、设备、原材料、未成品、成品、重

要文件、运输工具；动产损失不动产损失火灾损失爆炸损失飓风损失学中学学■

直接损失一按是直接的还是间接的分间接损失按财产性质分-按损失原因分间接财产损失收入损失费用损失责任损失所有权权益损失

抵押权权益损失

质权权益损失可保损失不可保损失按是否以通过保险到补偿财产损失形态-按财产权益分图4-1二

、财产暴露后果*

直

接

后果—

—风险直接作用与真实物体，引起该物

体价值的改变

；参间接后果—

—导致直接后果以后，产生进一步的后

果

；>

时

间

因

素

后果——

与时间因素关系密切；三、财产中的权益>所有权参持有担保品的债权人>买方和卖方参承租人参受托人>

所

有

者

代理

人☆所有者—

对

财

产

拥有

的部

分

(或

全

部

)

承

受

直

接

损失、间接损失和时间因素损失。持

有

担

保

品

的

债权

人——

包

括

抵

押

品的

受

押

者

、处

于

留

置

权

下

的

制

造

商

、

因

运

输

费

用或

存储

费

用

而

拥

有

的

运输公司或仓储公司、

因购买货款未漳而

留置不动产的卖主等。

还

贷

责

任

保

证

保

险

案

例2

004

年

10月，

倪

某向

银

行

贷

款

4

0

.

4

万

元

购

买房屋，并以该房屋的所有权为抵押向银行作还款

担

保

。

不

料

两

个

月

后

坠

楼

身

亡

。

为

追

索

尚

未

归

还

借

款

，

银

行将

此

前

与

倪

某

签

订

“

个

人

抵

押

住

房

综

合

保

险

合

同

”

的

保

险

公

司

告

上法

庭

。

还

贷

责

任

保

证

保

险

案

例

“个人抵押住房综合保险合同”

:约定被保险人倪某

在

保

险

期

限

内

因

遭

受

意

外

事

故

所

致

死

亡

或

伤

残

，

连

续

三

个

月

未

履

行

或

未

完

全

履

行

银

行

抵

押

还

贷

责

任的，

由保险公司承担全部或部分还贷责任，

如

被保险人遭受意外事故死亡的，

由保险公司承担

全

部

还

贷

责

任

。■合同还特别约定贷款银行为该保险合同的第一受益

人

。

还

贷

责

任

保

证

保

险

案

例■法

院

判

决

：保险公司向银行支付倪某身前留下的借款余额403051

.

81元。小

知

识——抵

押、

质

押与留

置之异同担保物权是一项重要的法律制度，它有三种形式：抵押、质押和留置。担保物权是以支配特定物的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设立，是在债务人或第三人的特定物或权利上设定的物权，

当债务人不如期履行债务时，债权人可将该财物折价或拍卖、变卖该财物的价款优先受偿。了解哪些财产可用于抵押、质押和留置，抵押、质押和留置有何特点以及设立抵押、质押和留置的方式及程序，对于正确运

用

担

保

物

权

维

护当

事

人的

合

法

权

益

具

有

十

分

重

要的

现

实

意义。、

可用于抵押、质押与留置的财产1、

依法可用于抵押的财产有：

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其

他财产；

(3)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋

和

其

他

地

上

定

着

物；

(

4

)

抵

押人

依

法

有

权

处

分的国

有

机

器

、交通运输工具和其他财产；(5)抵押人依法承包并经发包方固

意抵押

的

蔬

山

、

费

沟

、

蓝

斤

、

盏

滩

等

益

地

的

使

用

权

.

6

、

依买方和卖方—

国

内

(

或

国

际

)

买卖

合

同

往

往

对

货

物

财

产

所

有

权的转让时机以及标的货物财产损失的承担对象

和份额有明确约定或惯例。>

承

租

人——对由于自身的过失而造成的财产损失负责。——某些情况下，对意外事故造成的财产损失也负责任。——对租赁财产进行改善的费用。案

例

分

析有一承租人向房东租借房屋，租期10个月。租

房合同中写明，承租人在租借期内应对永恒损

坏

负

责

，

承

租

人

为

此

而

以

所

租

借

房

屋

投

保

火

灾

保

险

一

年

。

租

借

期

满

后

，

租

户

按

时

退

房

，

退

房

半

个

月

后

，

房

屋

毁

于

火

灾

。

于

是

承

租

人

以

被

保

险人的身份向保险公司索赔。保

险

人

是

否

承

担

赔

偿

责

任

?

如

果

承

租

人

在

退

房

时

，

将

保

单

转

让

给

房

东

，

房

东

是

否

能

以

被

保

险

人身份向保险公司索赔?亲

例

分

析分

析

：张某不能以被保险人身份向保险公司索赔。

事先征

得保险人同

意

并由

其签字。

否

，转让

效。在本案例中，王某在退房时，将保单私下转让

给

张

某

，并

没

有

征

得

保

险

人

同

意

，

故

保

单转让无效。因此，在发生保险事故时，张某虽然对房屋有经济利益，但没有有效的保险合同而无权索赔

。儿的=R保=e

财

产

保

险

的

情

形(1)

在

一

般险

种中：投

保

人、

被

保险

人

必

须

得

到

保险

人同意

才

可

变

更，

保

险

合同

才

可

继

续

有

效

，

否则，

保险

合同终

止

。(2)

在

特

殊险种中：

投保

人、

被

保险

人

可随

保

险

标的的

转

让

而自

动

变

更，无须

征

得

保

险

人

的

同意，

保

险

合同

继

续

有

效，

如

货

物

运

输

保

险

。*

受

托

人—

依

据

委

托

合

同从

委

托人

处

获

取

暂

时

的

财

产

所

有

权

，

承

担

保管

和

维

护

受

托

财产

的

过

程

中

因

疏

忽

而

产

生

的

责任

。>

所

有

者

代

理

人—

依

据

委

托

合

同

从委

托人

处

获

取

财产

所

有

权

，

承

担

行

使

代

理权

的过

程

中因

疏

忽

和

意

外事故发生而产生损失的责任，享有受托

财

产

带

来的

收

益

。知

镇代

理人

鸟要托合同的受托人

有什么国别?委托合同，是指委托人和受托人约定，

由受托人处理委托人事务的合同。与代理不同的是：首先，代理行为不包括事

实行为，而作为受托人受托处理或管理的行为则包括法律行为和事实行为，如保管合同中，受托人保管他人货物。其次，代理的法律效果存在于被代理人和第三人之间，而委托合同关系则存在于受托人和委托人之间。再次，代理基于授予代理权的单方行为，而委托则是基于委托合同。此外，存在在着着有有

情

，。

指的定悉代托

；思

存在是也同

中理和保法形形理

的托的托

而

无理而无第二节潜在财产直接损失金额的评估一

、财

产

价

值

评估

法

的

种

类重

置

价

值

成

本

法>

收

益

现

值

法>

清

算

价

格

法>其他方法二

、

重

置

价

值

成

本

法

的

介

绍(

一

)

重置

全

价

的

估

算(二)有形损耗的估算(三)功能性损耗的估算(

一

)

重

置

全

价

的

估

算—

—重置成本为资产的现时完全重置成本(

重置

全

价

)

减

去

应

扣

损

耗

或

贬

值。1

)

加

和

法2

)

功

能

价

值

法3

)

物价

指数

法1

)

加

和

法重

置

全价

一

直

接

成

本

十间

接

成

本间接成本一直接成本×间接成本占直接成本

的

百

分

率或一人工成本总额×分配率直接成本指购置全新财产全部支出中可以

直接

计

入

购置

成本

的

那一

部

分

支出

。—

—

如

机

器

设备

的买

价

、

重

新

制

造

所

需

材

料费用和人工成本等。间接成本是指购置全新财产所发生的不能

直接计入购置成本的各种支出。——如设计费、行政管理费用。例6.1

P81重

新

购置

机

器

设

备一

台

，

进

价

5

万

元

，运

杂

费

1

0

0

0

元

，直

接

安

装

成

本80

0

元

，

其

中

原材料费300元，人工成本500元。根据统

计分析求得安装成本中的间接成本为每元

人工成本0.80元，求该机器的重置全价。>

直

接

成

本

=

(

5

0

0

0

0

+

1

0

0

0

+

8

0

0

>=

5

1

8

0

0

元>

间

接

成

本

=

5

0

0

×

0

.

8

0=

4

0

0

元>重置全价一直接成本+间接成本—

5

2

2

0

0

元2

)

功

能

价

值

法——资产功能与资产成本之间存在线性关系或指数关系。重置全价

×参照资产重置全价参照资产功能被评估资产功能例6.2

P81重

置

全

新机

器一

台

，价

值5万

元

，

年

产

量

5

0

0

0

件

。

已

知被

评

估

的

资产

年

产

量为

4

0

0

0

件

，求

其

重

置

全

价。被

评

估

资

产

的

重置

全

价=(4000

/5000)*5万元=4万元3

)

物

价

指

数

法—

—

又

称

价

格

趋

势法

，

利

用

统计

预

测

，

求

取

价格变化趋势等指标，对被评估资产的账

面价值进行调整，

得出估算资产现时的重

置全价

。例6.3

P81被

评估

设

备1990

年

购

进

，

账

面

原

值

为

1

0

万

元

，

1

9

9

9

年

进

行评

估，

已知

1

9

9

9

年

与1990年该产品物价指数分别为180%与130

%

,

求

被

评

估

设

备的

重

置

全

价。重

置

全

价

=

1

0

0

0

0

0

*

(

1

8

0

%

/

1

3

0

%

)

=

1

3

8

4

6

1(

二

)

有

形

损

耗

的

估

算—

由

于

自

然

力的作用而发生的损耗。——有形损耗是财产损耗贬值的主要原因，

对不同的财产可按年限折旧法或用工作量法估计其有形损耗。1

)

成

新

率

法2

)

使

用

年限

法1)成新率法—

—对被评估资产的主要实体部位进行技术

鉴定，确定资产的实际损耗程度，再与同

类或相似全新资产进行对比，

得出被评估

资产的成新率，从而估算其有形损耗。有形损耗=资产重置全价×(1一成新率)2

)

使

用

年

限

法——资产的有形损耗与其使用年限时间之间的存

在正相关关系。残值一被评估资产在报废时的净回收金额有形损耗=(资产重置全价一残值)x实际已使用年限总

使

用

年

限(

三

)

功

能

性

损

耗

的

估

算——由于经济技术的发展，使一些财产生产

成

本

降

低

，

价

格

下

降

，

并

且

不

断

有

高

效

的

新机器设备产生，

使得企业老机器设备承

受了“无形损耗”,这种损耗，可以通过

比

较

两

者

生

产

成

本

来估

算：1)选取可比资产(参照资产)——更新、效率更高、

更节约原材料和能

源

：2)确定营运损失——确定可比资产与被评估

资产在一年的营运中比待估资产多节约或

多

产

出

量

的

价

值

；3)估测待估资产的剩余使用年限；功能性损耗=被评估资产年生产成本超支额×剩余使用年限的年金折现系数>式中：

n为被评估财产尚可使用年限；

i为利率旧设备新设备年产量

(件)100000120000单

件成

本

(元

)0.800.50年

成

本

(

元

)8000060000例

题

1企业某一生产设备，已有高效的同类设备

面

世

，

有

关

资

料如

表

：例

题

1

(

续

1

)*年成本超支总额：80000

-

60000=200

0

0(

元

)>

扣

除

所

得

税

(

税率

33%):

20000-2

0

0

0

0

×

3

3

%

=

1

3

4

0

0

(

元

)尚

可

使

用

年

限

：

6

年参利率：

i=6%>功能性损耗：

13400×4.92=65928(元)例

题

1

(

续

2

)例6.4

P82评估某类机械设备的功能性损耗。已知新型同类

设备比原有陈旧设备的生产效率高，可节约工资费

用，具体数额如下表：新型设备陈

旧

设

备月产量1O

00O件1

0

0

0

0

件单

件

工

资0

.

80元1.20元已知所得税率为33%,

资产剩余使用年限为5年，

折现率为10%。计算其功能损耗。例6.4

P82年

营

运

成

本

=

(

1

.

2

0

-

0

.

8

0

)

×

10000×12=

4

8

0

0

0

元税

后

年

运

营

成

本

=

4

8

0

0

0

×

(

1

-

3

3

%

)=

3

2

1

6

0

元5

年

折

现

率

1

0

%

的

年

金系

数=3.7908*

功

能

性

损

耗

=

3

2

1

6

0

×

3

.

7

9

0

8

—

1

2

1

9

1

2.12兀第三节企业财产损失的原因1)财产损失的原因分类：自

然

原

因——自然力造成的财产损失的原因，如水灾、旱灾、

地震、风灾、雷击、塌方、温度过高等；>社会原因一个人违反行为准则或团体的越轨行为，如纵火、爆炸、盗窃、恐怖活动、污染、暴乱等；*经济原因——经济衰退等原因，如股市波动、技术进步警，*2008年1月中旬到2月上旬，我国南方地区连续遭受

四次低温雨雪冰冻极端天气过程袭击，给电力、交

通运输设施带来极大破坏，因灾直接经济损失1516.5亿元。据民政部初步核定，此次灾害共造成

129人死亡，4人失踪；紧急转移安置166万人，倒塌

房屋48.6万间，损坏房屋168.6万间。保

险

公

司

赔

付

了

约

4

2

0亿

美

元

，

超

过

了

联

邦

政府

2

0

0

亿

美

元

的

拨

款

，成

为

纽

约

市

重

建

的

主

要

财务

来

源2001.9.1

1

恐

怖

袭

击

导

致3000多人遇难，经济损失近千亿美元2)损失程度的衡量☆

地

震

——里氏级，

反映震源的地震能量，整数数字每增

加

一

个

，

代

表

能

力增

加10

倍—修正梅氏强度等级，

即地震烈度，描述地面

晃动对人、建筑及地貌影响的强弱程度，据此

评

价

地

震

对

人

和

财

产

的

影

响

。*=Cx2004年12月底，

印

度

尼

西

亚

苏

门

答

腊

岛

附

近海域发生的强烈地震及其引发的海啸波

及印尼、斯里兰卡、泰国、印度、马来西

亚、孟加拉国、缅甸、马尔代夫等国，遇

难者总数近30万人，此外

，

还

有大

量

人

员

失

踪，经济损失近1000亿美元。印度洋地震海啸造成重大伤亡印

度

洋

地

震

海

啸

造

成

重

大

伤亡马来西亚

新加壤印

度

尼西系波河以作接到搜远的题Eanches印

度拉国[C35斯

里普吉一方有难，八方支援!!!万众-心512全国哀悼日!团结一致抗震救灾时间就是生命，灾难无情人有情众志成城全国各地伤亡汇总(截至2008年10月8日12时遇难：69229人受伤：374643人失踪：17923人>

经

济

损

失

(截

至

2

0

0

8

年

9

月

4

日)>这次汶川地震造成的直接经济损失8451亿

元人民币。

四

川最严重，

占到总损失的91

.

3%,甘肃占到总损失的5.8%,

陕西占

总损失的2.9%。汶川地震是中华人民共和国自建国以来有记

录最

大的

地

震，

直

接

严

重

受灾

地

区

达

1

0

万

平

方公

里>

风

暴

一一用风速和方位来描述，用Beaufort级来衡

量

风

暴

的

风

速

。—8～11级的风暴称为热带风暴；超过11级并

在大西洋或太平洋北部地区形成称为飓风，

在

印

度

洋

上

形

成

称为

旋

风

，

在

西太

平洋

地

区形成称为台风。口2005年8月份发生在美国、

墨西哥湾和巴哈马群岛的“卡特里娜”飓风，造成死亡和失踪人员1,193人，

共造成经

济

损

失

4

5

0

亿

美

元

。口2005年10月发生在墨西哥、

危地马

拉、

萨

尔瓦

多

、

洪

都

拉

斯

、

尼

加

拉

瓜

和

哥

斯

达

黎

加的

“

斯

坦”

飓

风，

共

造

成

死

亡

和

人

员

失

踪

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人

。☆火灾一一一种异常的燃烧，且火势有蔓延扩大能力

的

危

险

状

态

。一燃烧的类型：

闪燃、着火、

自燃、爆炸；一火灾的风险因素：有形风险因素

(

可燃物、

助燃物、点火源);无形风险因素(

道德风

险

和

心

理

风

险

)故意制造易发生火灾的险情纵火起火后故意加大火势阻止他人救火■*■■■■一

预谋杀人—盗窃的连带行为毁灭证据_精神疾病_政治或战争目的厌世自杀火灾的道德风险因素为骗取保险赔偿图4-2泄愤其他一依赖保险不注重防火无知而不了解火灾的危害侥幸心理，认为可以避免火灾的发生过于自信，认为不会起火●●火灾的心理风险因素4-3·

2010

年

8

月

28

日14时54

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。万家热线365A.CN第由心之上非心名宅?“

时发热包份军对绝留之会业篇消

防

宣

传

进

企

业库房内严禁烟火，不准将火柴、打火机等火种带

入仓库。库房内严禁住人，不准设置火炉、电炉、煤油炉等用没备。不准带小孩入库。用电

用的气用

消、防安全管理，使用前要办理市批手续，苒实相应的消防安全措施。要将容易发生火灾、

一旦发生火灾后易造成重大人员伤亡和财产损失的部位确定为训防安全重点部位，设置明显的防火标志，实行严格的消防安全管理

。在营业期间，禁止进行

电焊、气焊等动火施工，其

他时间施工中要落实好安全

防范描施。要定期组织开展

防火检查，及时发现和整改

火灾隐患。定期组织对电工、电(气)焊工、烘烤工等具有

火灾危险的重点工种人员进

行培训，严格执行持证上岗

制度。定期对电气线路进行检气线路。企业火灾预防

结合白身特点，建立健全防火巡查、检查、消防安全教育培训、火灾隐患整改、消防值班值

宿、灭火应急预案演练等各项消防

安全制度，尸格消防安全管理。对危险物品的生产、使用、储存、

销售和销毁要实行严格的消防安全管

理，切感疏忽大意。定期对电气线路进行检测、

。电测、更换，严禁乱拉乱接电>环境风险—核风险：1986年

鸟

克

兰

切