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文档简介

住宅小区开发成本估算房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。一、土地成本土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市，地价一般在50-100万/亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价(即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是：楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率例：地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡；地价100万/亩，容积率2.0，楼面地价750元/㎡。所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小高层（10-17层）容积率：约1.5-2.0左右，最大不能超过2.0.二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。以县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理）1、砖混多层带地下室：800元/㎡-1000元/㎡,全框架多层增加成本100元/㎡2、小高层（10-17层）带地下室和人防：1300元/㎡-1600元/㎡(不层（10-17层）地下室2层（战时为人防工程），2个单元每单元2部电梯，建安工程造价取1360-1660元/㎡，前期手续取费90元/㎡，小区配套设施及市级绿化取费250元/㎡，营销取费50元/㎡，公司管理取费30元/㎡，不可预见费取费取费10元/㎡，单位建筑面积的成本约为2165-2465元/㎡。县市级住宅小区开发成本

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