扬州市场调研报告(横版)

FILENAME扬州市场调研报告（横版）PAGE第5页共82页扬州宝林家具港项目市场调研报告市场部2004-2-27TOC\o"1-2"\h\z第一节：项目背景 41 本案研究思路 4第二节：宏观市场研究 61 扬州市2001－2003年国内生产总值 62 扬州市人口状况 83 2001－2003年扬州市区居民家庭基本状况 104 扬州市城市发展总体规划 165 扬州市房地产业状况评估 316 分析结论 41第三节：扬州市商业地产调查分析 431 市场调查主要经济技术指标 432 市场区域划分及特征分析 443 区域间市场竞争状况分析 454 未来商业市场建设状况 475 项目调研数据 516分析 57第四节：项目区位调查分析 601 项目区位在城市总体规划中的地位 602 项目区位交通评价 613 区域与城市商圈分析 64第五节：项目地块调查及分析 701 交通环境分析 712 土地分析 71第六节：客户分析 721 目标客户群体 722目标客户群的需求分析 74第七节：项目SWOT分析及建议 761 项目SWOT分析 762 项目定价建议 793 项目定位建议 80第一节：项目背景本案研究思路充分考虑商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。鉴于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。第二节：宏观市场研究扬州市2001－2003年国内生产总值2001年2002年2003年国内生产总值增涨率10.5％8.1％11.1％第一产业增长率5.1％6.1％6.5％第二产业增长率11.5％8.6％11.7％第三产业增长率11％8.21％11％分析：扬州市经济运行从总体趋势来说，稳步上升。但是在上升的大趋势下，上升的幅度亦有所波动。第二产业与第三产业并驾齐驱，成为扬州市经济发展的两架马车。近年房地产业的迅猛发展为第三产业注入了生机。扬州市人口状况2.1扬州市2001－2003年人口涨幅表分析：城市总人口涨幅较为平缓。非农业人口数量呈现较大上升趋势。2.2非农业人口比重表分析：非农业人口比重近年有较大增长。主要归功于扬州城市大幅度扩容。国家户籍制度的逐步放松。2001－2003年扬州市区居民家庭基本状况3.1平均每户就业人口与负担系数分析：根据近年来我国的国企改制策略，减员增效带来的短期直接后果就是社会就业人员的大幅下降，失业人口增多。由此导致的连锁反应就是家庭负担增加。失业人口的增加同时增加了创业人口的数量，从侧面体现出未来第三产业将会有所提升。3.22001－2003年家庭总收入分析：家庭总收入的提升主要是得意于就业人口工资的上调。使城市的户均支出能力增强成为可能。3.32003年扬州市区居民家庭现金收支情况3.3.12003年家庭收入分配表分析：工薪收入只能达到总收入的46％，表明当地居民就业的不充分，职工在单位获得的人均工资有限。转移性收入的过高表明当地离退休人员的比例过大，他们的消费需求以及能力都有限。经营净收入水平的偏低，表明当地个私经济的欠发达。注：经营净收入主要是指居民从事私营、个体生产经营活动获得的收入扣除成本、费用和税金后的净收入。转移性收入是国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民间的收入转移。主要包括离退休金、失业救济金、赔偿金，单位对个人的辞退金、保险索赔、住房公积金及居民个人之间赠送和赡养费等。3.3.22003年家庭支出分配表分析：食品支出占到总支出的一半，从侧面反映出当地的餐饮行业比较发达。但是从恩格尔系数观察来看，预示当地生活水平的偏低。注：恩格尔系数（%）=食品支出总额/家庭或个人消费支出总额×100%恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。众所周知，吃是人类生存的第一需要，在收入水平较低时，其在消费支出中必然占有重要地位。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。因此，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。扬州市城市发展总体规划4.1发展总规4.1.1总则规划期限：2001年为规划基准年；近期：至2005年；中期：至2010年；远期：至2020年；远景：至本世纪中叶。规划范围：规划范围分三个层次：市域、城市规划区、中心城发展控制区。市域：指扬州市行政辖区范围，包括扬州市区、仪征市、江都市、高邮市和宝应县，面积为6638平方公里；结合沿江开发战略，重点对扬州都市区进行了规划，包括扬州市区以及江都市和仪征市行政辖区，总面积为3215平方公里；城市规划区：包括扬州市区行政辖区全部地域（广陵区、维扬区、邗江区）及仪征市新集、刘集、朴席三镇行政区域，面积共1134平方公里。中心城发展区：指主城区及周边与之发展密切相关的地区，范围包括广陵区、维扬区、开发区管辖范围和邗江区的邗上街办、蒋王街办、汊河街办及槐泗镇、酒甸镇、甘泉镇、瓜洲镇、沙头镇、霍桥镇、杭集镇、泰安镇、杨庙镇等，面积588平方公里。城市建设用地规划集中在以润扬大桥北接线、西北绕城公路、廖家沟、宁通公路和大运河围合成的主城区范围内布置，覆盖面积为252平方公里。4.1.2市域城镇体系规划市域经济社会发展目标：扬州市在“两个率先”进程中，总体奋斗目标是：确保“三个高于”，实现“两个率先”，力争“苏中第一”。即确保经济增长幅度高于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标，在苏中率先全面建成小康社会，率先基本实现现代化，力争人均主要经济指标苏中第一。具体目标是，确保2010年、力争提前，全市达到人均国内生产总值3500美元，国内生产总值年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长9.8%，分别达到2000美元和1000美元，基本实现经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的目标，在苏中率先全面建成小康社会；确保2018年、力争提前，实现全市人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比2010年翻一番，全市人均国内生产总值达7000美元以上，城镇居民人均可支配收入4000美元，农民人均纯收入2000美元，实现向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越的目标，率先基本实现现代化。市域经济社会发展指标序号名称单位年份200120022005201020201国内生产总值亿元505559785(12%)1380(12%)3330(9%)2市域户籍总人口万人451.6452.24544584623市域外来人口万人1015204人均国内生产总值美元/人135014902000350082505城镇居民可支配收入美元8409451250200048006产业结构比__13.2:48.0:38.812.7:48.8:38.511:50:398:53:395:47:487城市化水平%47.048.351.056.066.0

从上表可以看出扬州市目前外来人口的数量较少，而从整体规划上看，又可以看出扬州市未来在招商引资上将会加大力度，提高外来人口务工率，由此可以看出未来扬州房地产市场也将会因为外来人口的增加而蓬勃发展。市域人口发展与城市化水平预测：预测市域总人口到2005年464万人、2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2005年237万人、2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。城镇发展战略：以区域的集聚发展为核心，大力推进市区与江都、仪征一体化建设，培育发展中等城市，择优发展小城市（镇），全面提高城镇发展质量。城镇空间规划：以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区(即扬州都市区)；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公路发展），加强对农业空间、生态控制区、生态建设区的保护，形成疏密有序，集中发展，开敞布局的区域城镇空间组织。市域城镇等级规模：加快城市化进程和城镇体系结构调整，完善扬州市城镇发展规模结构，至2010年，全市形成1个特大城市（城市组群），2个中等城市，约30个小城市（镇）；至2020年，全市形成1个特大城市（城市组群），2个中等城市，约15个小城市（镇）。4.1.3都市区与沿江开发都市区空间结构：沿宁通交通走廊和沿江岸线形成包括扬州、仪征和江都在内的高度城市化地区即扬州都市区，以扬州、江都、仪征三个城区构成带状联系的“一体两翼”的城市组群，形成城区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式空间布局。都市区交通联系：加强东西方向横向联系，构筑都市区快速、方便的交通系统，促进都市区之间人口与生产要素的流动。规划都市区轨道交通，形成“S”形的轨道交通线路，联系三个城区主要的人流集散中心；规划形成六条交通干线联系仪征和江都，分别为扬江路、文昌路及东西延伸段、328国道、南绕城路、施沙路及西延段、沿江高等级公路。都市区空间管治：协调都市区建设用地的拓展与农业地保护、生态环境保护的关系，严格控制城镇建设用地的无序蔓延，划定生态保护和水源保护区，明确禁止建设用地的范围，保证都市区有序和健康发展。都市区根据用地特点,将整个都市区分为三大类型的用地，即丘陵山区、里下河及沿湖地区和滨江平原区，制定不同的规划策略，即建设用地控制区、适度发展区和限制建设区，分别进行控制。沿江开发：长江岸线利用规划：扬州市域长江岸线总长为81公里，其中约一半为深水岸线，本着可持续发展的要求，依据岸线的深浅和可利用条件，将沿江岸线分为港口及工业仓储岸线、过江通道岸线、水源保护岸线、生活旅游岸线、生态保护岸线五类进行控制。沿江产业开发：以引入重大项目，形成产业高地为目标，重点构建沿江六大产业板块（汽车制造业、化业工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业），同步推进产业的集聚扩张和城市的拓展延伸。沿江工业园区布局：沿长江、沿江高等级公路和宁通高等级公路三条横向主轴集聚布局，形成一批特色鲜明的工业园区，作为承接国际国内资本和产业转移的主要载体。在市区规划建设邗江工业园、江阳工业园、广陵产业园、杭集工业园、沿江工业园、经济开发区工业园（含汽车、信息产业等）；在仪征规划建设扬州（仪征）化学工业园、汽车工业园和船舶工业园；在江都规划建设纺织工业园和船舶工业园。4.1.4城市性质与规模城市性质：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。

城市规模：人口规模：城市建设用地范围内现状（2001年底）55.6万人；近期:64万人；中期：75万人；远期:100.0万人。建设用地规模：现状（2001年底）：55.3平方公里，人均99.5平方米；近期：77平方公里，人均120平方米；中期：90平方公里，人均120平方米；远期：120平方公里，人均120.0平方米。4.2交通体系规划4.2.1公路：建设润扬长江大桥及北接线和西北绕城公路，建设沿江高等级公路,改建南绕城公路；远期建设宁扬第二通道和沟通西北绕城公路和宁徐、宁连高速公路连接线；扬江公路、文昌东路为联系扬州主城区和江都市区的主要道路，规划为一级公路；扬天公路、扬菱公路、扬沙公路（新）、施沙路西延线、泰李公路、甘八路均为扬州城区与周边镇的主要联系道路，均规划为一级公路。以现西站为扬州客运枢纽总站，在西部分区铁路客站附近、北出入口、东出入口、瓜洲分区新建公路客运站分站。4.2.2铁路：规划宁启铁路和淮扬铁路。目前扬州火车站已经基本建设完成，定于2004年4月18日正式营运。4.2.3航空：在江都市区东北侧，选择建设4C级（预留4D级）机场。4.2.4城市道路系统：快速路系统为环线加纵横道路，其中一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路（仪扬河路）。东西方向快速道路为三条，分别为江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路；施沙路（扬子江路-扬瓜路段）；南北方向快速干道为三条，分别为扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。4.2.5主干路：形成九纵八横主干路系统。九纵：站前路（北至文昌西路，南至南绕城线）；西部分区中心东西路和建安路（北至文昌西路，南至仪扬河路）；邗江路和振兴路（北至蜀冈路，南至施沙路）；扬菱路、汶河路、荷花池路、渡江南路（北至西北绕城线，南至西南绕城线）；新民路和江都路（南北至快速环路）；扬江路和扬沙路（北至江扬大桥东接线，南至沿江高等级公路）；沙湾路（北至江扬大桥东接线，南至扬沙路）；东扬瓜路（北至施沙路，南至沿江高等级公路）；扬圩路（新）（北至南绕城线，南至沿江高等级公路）。

八横：蜀冈路、漕河路、太平路及江扬大桥东接线（西至贾七路，东至江都）；文昌路（西至白羊山，东至江都、其中城区段为西北绕城线—廖家沟）；安兴路、文汇西路、文汇东路及南通路（西至西外环线，东至江阳东路）；开发路、开发东路（西至西环线，东至江都，其中城区段为东至廖家沟）；华洋路（东至大运河，西至西环线南延线）；仪扬河路（西至润扬大桥北接线）,东至泰李新路,其中城区段为东至大运河；邗江河路（东至大运河，西至润扬大桥北接线）；运西路、金山路（西至仪征，东至扬子江南路）。城市轻轨交通系统：横向：江都——杭集组团——河东分区城市副中心（汽车东站）——曲江公园——文昌阁（或沿老城区外围，待论证）——市政府——西部新区城市副中心——火车客站（汽车西站），线路总长度约为22公里。主城区范围内线路长度约为15公里。纵向：江阳工业园（汽车北站）——西部新区城市副中心——江阳西路（汽车总站）——扬子津科教园区——扬子津风景区——瓜洲分区中心区——瓜洲古镇（汽车南站），线路总长度约为18公里。另沿金山路向西延伸进一步沟通仪征市区。扬州市房地产业状况评估5.1扬州房地产市场回顾5.1.1房地产开发投资额表从上表可以看出扬州房地产开发投资量近两年投资额度呈直线上升，表明该市房地产市场正急剧加温。5.1.2商品房施工竣工面积表由上表可以看出扬州市目前商品房建设速度远远大于竣工面积。而2004年房地产市场将会受到2003年在建项目严重的冲击。5.1.3小结2000年以前扬州房地产市场竞争不是很激烈，开发商运作房地产较其他行业压力小，业绩增长也较快，如广州的商品房空置量就高于扬州的年开发量。而扬州连续几年保持销售量在80万㎡以上，空置比例也远远低于全国的平均水平。可以说自2000年以后，扬州的房地产业没有出现大起大落，相比目前家用电器等行业大打价格战，直接面对面的价格竞争、售后服务竞争，房地产业远未达此地步，有着很大的发展空间。去年以来,随着扬州市房地产市场利好政策的不断出台,房地产市场管理体系的日益完善和房地产市场服务系统的不断增强,商品房交易持续发展,存量房交易突飞猛进,个人购房贷款稳定增长。但同时经过几年来的快速发展,扬州房地产市场的竞争也进入了一个激烈阶段。5.22003年扬州市房地产业发展特点2003年扬州房地产市场主要表现为供销两旺，其特点主要如下：5.2.1开发保持了快速增长的势头据市统计局、房管局统计资料表明：2003年１月—１２月累计完成房地产开发投资２６．３８亿元，比上年增长５３．６４％；商品房施工面积２４７．０６万平方米，比上年增长４０．９５％；竣工面积１１３．０８万平方米，比上年增长１５．５６％；商品房合同销售面积１１５．３１万平方米，比去年增长４０．２５％。从供给和需求两方面看，房地产开发与销售同步增长；从数据分析看，商品房销售面积略大于竣工面积。5.2.2房地产业已经成为扬州市经济新的增长点，对国民经济的拉动作用愈加显现据统计，2003年扬州市房地产投资占固定资产投资比例达２０．１％；全年契约收入达７１００万元，比上年增长７６％，营业税１００６９万元，比上年增长１５９％。由数据可以看出扬州房地产交易较之2002年有质的飞跃，而房地产开发企业的利润也有大幅度的提高。因此在如此高的利润利诱下扬州房地产市场将会引来更多有实力有品牌的企业参与开发，未来扬州房地产市场竞争将更加激烈。5.2.3二手房市场日趋活跃２００３年下半年以来，二手房交易量大幅上升，全年交易量达１０７．６１万平方米。根据抽样调查分析，其中８０％交易单价在１５００—２５００元／平方米之间，房屋总价１０万元—２０万元的占交易总量５０％左右；二手房交易中，毛坯房占２３％，且一半以上是２００１年—２００３年竣工的房屋，这一现象，反映在商品房需求中有相当数量是投资行为。5.2.4房价上涨较快当年扬州房地产市场商品住房价格，年末与年初相比涨幅达４０％以上。其主要原因是开发成本大幅上升、市场需求空前旺盛、城市发展前景持续看好，但房价上涨过快，不排除不合理因素影响，应予关注。5.3.扬州市房地产业发展前景预判城建大大拉动房市。２００４年扬州房地产发展的一个明显特征是，城市建设和城市化进程，将推动房地产业的发展。今年扬州市将投入城建８０亿元，其中基础设施投入３５亿元，这将大大拉动扬州房地产业。5.3.1首先随着经济发展带动房地产业的发展，房地产消费将继续升温。市统计局资料显示，２００３年市区财政收入３２亿元，比上年增长３９．５％，经济运行质量有了新的提高。由于经济的发展，人均可支配收入累计已达８７０４．６元，比去年同期增长１１．１％，城镇居民开始新一轮消费升级。这轮消费升级更加注重发展和享受，带动住房消费走进更高层次。随着住房补贴政策的完善，住房消费群体将进一步扩大。5.3.2其次扬州市房地产结构性矛盾趋于平缓。新的一年里，扬州房地产业的发展仍将围绕调整结构这条主线，进行调整产品结构、市场结构、产业结构、布局结构等。特别是产品结构，已经历了多轮优胜劣汰，满足不同层次需求的开发思路，将更能迎合市场实际，居住阶层一致的小区会受到欢迎。5.3.3另外扬州房地产市场将展开全方位竞争。这种竞争突出表现在：房地产企业竞争更加激烈，土地价格仍会上升，资金仍是开发企业发展的瓶颈；人才竞争，较高的文化素质、较强的融资能力、懂得经营、善于合作的人才，会受到更多开发企业的青睐；品牌竞争，消费者更注重楼盘的品质：幽雅的环境、人本的户型、高质量的施工、良好的物业管理。5.4扬州市近期土地拍卖状况根据统计结果来看，扬州市2003年共出让土地约350万平方米，其土地大多数集中在扬州西区，南区土地供应量较少，而本项目所处的东区由于受到近期政府的“东联”政策的指引，本区域房地产业已经开始起步，但是相对于西区其成熟度较低，以至于目前该区域土地成本相对较低，但是经营风险较大，从本项目自身特性来看，周边大面积的住宅土地拍卖对本项目是一个利好消息。通过调研数据分析周边土地拍卖共有约71万平方米的土地出让，也就意味着本区域将会有大规模的人口进入，从而给本项目带来人气商机。分析结论由此可见，扬州房地产市场已进入稳定运作期，开发商在项目运作上已经较为成熟，具体表现：小区的成片开发或数个小区联合开发已经成为主流，开发商开发规模在不断的扩大，特别是邗江板块尤为明显，见缝插针式的项目几乎很少；开发商更注重个人消费市场，弘扬个性是现阶段楼市的总体特征，不同的开发企业按照市场定位、产品价位和产品特征打造不同的品牌，形成不同风格，开发雷同的现象在市场上逐渐减少，同区域的房产实行差异化竞争，即使在地块基本相同的地区产品主打也各不相同；开发商开始注重房地产的营销策略，虽然老百姓买房子将变的越来越理性，但开发商还是逐步认识到再好的楼盘也是需要精心的项目包装和概念炒作的。房地产策划代理公司在此方面具有自身的绝对优势为开发商提供了专业的服务和帮助，由此以来扬州市场上的营销代理公司在市场上拥有广阔的生存空间。随着房地产市场的不断完善、消费者的快速成熟、地产项目迅速到达全面比拼的时代。只有具有好的品牌、品质、服务的项目才能从市场中脱颖而出，取得不俗的销售业绩和经济效益。

第三节：扬州市商业地产调查分析市场调查主要经济技术指标本次针对项目的市场调研主要本着全面、客观和系统的原则进行，为保证对项目的参考意义，根据以往项目的经验，我们选取了相应的经济技术指标。经济技术指标可分为硬性指标和软性指标，主要如下所示：硬性指标项目地段、规模、销售价格、银行按揭、销售情况、软性指标项目定位、宣传媒介、核心诉求市场区域划分及特征分析广陵区该区域是一个以商贸流通业为优势的区域，在该区域，集贸成交额占到了全市集贸成交额的84％。该区域在市场建设方面表现为两大特点：一、注重优化布局结构，例如，利用原有328国道的先天优势，集中发展沿线的市场，组成328国道市场带。二、在注意面的同时不放松对点的强化，例如曲江小商品市场的持续建设。邗江区该区域由于地处扬州主城的外围，所以交通环境十分优越，是进出扬州城的必经之地，因此商业市场在该区域的建设主要采用道口拦截的模式，即在主干道周边沿线设置大型特色市场。据悉，在火车站南侧将新建大型家具、建材等仓储市场。维扬区维扬区位于扬州市区北部，拥有玩具、玉器、漆器等生产基地。针对这些资源优势，当地的大型商业市场建设把精力主要放到了整合旧有资源方面，即依托已经成型的专业生产基地，完善产业链的建设。区域间市场竞争状况分析根据市场调研，可以发现：撤县建区的实现，为邗江区的发展注入了兴奋剂。邗江区虽然起步较晚，但是由于政府在政策上的倾斜，给该区域带来了巨大的发展机遇。该区域作为城市新区，没有其它区域在旧城改造方面的阻碍，利于整体上重新规划。火车站的设立不仅为扬州的交通提供了多项选择，也使邗江区成为了扬州的窗口，提升了其在扬州的地位。住宅房地产的迅猛发展为它吸引了巨大的人流，使他在与其它区域的竞争中获得了巨大的潜力。住宅房地产的良好态势为商业地产的成功提供了可能。通过综合分析，我们得出以下结论：邗江区在区域间的竞争中短期内优势明显。在当地居民潜意识中已经形成了对该区域的良好预期，利于形成惯性发展。较完备的规划可以保证区域在中长期的发展中立于不败之地。未来商业市场建设状况4.12004年在建项目总表序号项目名称建设性质地址投资额（亿元）市场面积（万平方米）开工时间竣工时间所在区域开发单位总投资2004年投入1渡江农贸市场综合楼新建渡江南路0.420.30.41月12月广陵区全达开发2联谊农副产品批发市场扩建工程扩建联谊路0.090.090.651月10月广陵区联谊农副产品市场3曲江小商品扩建工程扩建运河西路0.60.151.56广陵区曲江街道4亚龙果品批发市场迁址工程新建太平路0.960.120.7612广陵区亚龙果品批发市场5五台综合集贸市场扩建五台山大桥东首0.060.060.56月广陵区曲江街道6五亭龙玩具城新建江阳工业园区32181月年底维扬区五亭龙玩具城7新生专木业市场扩建工程扩建槐泗村0.0550.05513月12月维扬区兴森木业市场8平山丁未木材市场新建杨菱路0.080.080.13月9月维扬区平山乡9平山农副产品果品批发市场改建平山乡政府对面0.030.030.153月9月维扬区平山乡10汽配城新建邗江工业园区60.53.81月12月邗江区南京高力集团11联众数码城新建邗江大道0.30.30.71月12月邗江区邗上街办12时代广场扩建项目扩建文昌西路0.250.250.951月2月维扬区扬州时代实业有限公司13食品城综合楼二期工程扩建运河东路0.20.20.954月10月广陵区食品城有限公司14扬州市集装化货物公路运输交易市场扩建江阳西路0.080.080.24月12月邗江区扬州港务公司15宝林商贸广场新建运河东路51.512.91月10月广陵区南京宝林4.2分类列表4.2.1各区域在建市场数量比例表4.2.2各区域在建市场体量表4.2.3各区域在建市场投资额比较表4.3小结通过上述数据可以看出未来广陵区在建项目数量占未来市场的份额47％，而在建项目的总体量占整体建筑面积的41％，广陵区在未来的市场竞争中是激烈而残酷的。项目调研数据项目名称珠宝城商业街五亭龙玩具城江阳商贸城东方家艺广场阳光城家具广场规模56万㎡（商业街7万㎡）18万㎡13.8万㎡9900㎡36840㎡售价未定（招商阶段）3100/㎡（辅料市场）3500/㎡8000/㎡4500/㎡租金未定正在招商0.6/㎡/天1.5/㎡/天付款方式未定按揭60％、一次性付款按揭60％、一次性付款按揭60％期限10年、一次性付款97折按揭60％、一次性付款销售率未开盘预定大半，未签约产品形态2层连家店铺位铺位铺位商业形态珠宝销售家具、建材、五金家艺时尚精品家具、灯饰、五金、陶卫、板材客户定位全球珠宝类生产商及销售商50％扬州本地，50％浙江上海人70％扬州投资者70％扬州投资者宣传媒介目前尚未正式网络、报纸、户外户外、宣传册、报纸扬州各大报纸，66路车身广告以及站台广告核心诉求全国最大珠宝产业基地增值新亮点，投资好去处扬州核心商圈，专业印钞机5.1重点案例分析（珠宝城）“中国·扬州国际珠宝城”是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设的一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型珠宝产业开发项目。该项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处，总占地600多亩，总建筑面积56万平方米，投资10亿港元，引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千家商家，将珠宝原材料集散交易——珠宝加工——珠宝经营——珠宝国际展示——珠宝拍卖、交易——珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此设厂、加工、生产、经营。将扬州珠宝城打造成一个国际一流的珠宝产业平台，形成产、供、销一条龙的中国珠宝专业大市场。珠宝城的商业街共有7万㎡，分两期开发，今年投入市场的在3万㎡左右，采用2层的连家店形式，项目均价初步估计为5000/㎡。该项目对于我项目在今后的运作中有重要借鉴意义，其整体采用产业链形式，通过规模经营，链式衔接，达到整合资源的目的，最终不仅利于政府对项目的支持，也利于项目整体形象的确立，使公信力拔高，无论在招商抑或是销售方面都达到双赢。5.2重点案例分析（五亭龙玩具城）（项目总平图）（辅料市场建筑单体――已改为3层）该项目位于维扬区江阳工业园内，东临扬州市主干线扬子江北路，北临中心大道，占地180余亩，建筑面积18万平方米，营业店铺达4500余间。由扬州鑫泰房屋开发有限公司斥资3亿元人民币开发建设。项目依托扬州成熟的长毛绒玩具生产基地，力图形成电子、橡胶、智能、植物、陶瓷、长毛绒系列玩具，并形成生产、加工、销售一条龙服务，成品、半成品、辅料配套供应，以形成展示、交易、信息、物流中心。目前项目正在销售的单元为辅料城，采用3层连家店形式销售，均价3100元/㎡，每层50㎡，总面积为150㎡，单位总价约在465000元。6分析6.1城市化进程加快，城市人口增加将带来巨大的住房需求随着邗江的撤县建区，“主导向南，西进东联”总体规划的确立施行，城市发展向西扩张到仪征，向东至江都两翼。行政区域的扩大，逐年增加的人口，都将带来广阔的住宅市场空间。扬州东部的开发随之步入快车道，东区板块正逐步成为扬州房产发展的新热土。6.2人民生活水平不断提高，新的住房需求日益增长居民的可支配收入逐年增多，投资购房的意识和能力增强；居民拥有汽车数量将增加，出行方式和空间距离感发生变化，住房的郊区化、大型化和舒适化需求日益提高。有关专家认为，相比西区，东区在自然条件上享有绝对优势。随着东部规划的逐步实施，优越的自然环境将带动该区域高档住宅的发展，而政府对东部地区“适度开发”的政策刚好成为东部今后发展低密度别墅类高尚住宅的基础保障，现在，东区已建成了首批高档别墅项目，如“三笑国际花苑”，率先满足了扬州部分富裕居民对近郊别墅生活的渴望。今后，东部地区将成为扬州及周边地区更多高端住户的聚集地。

6.3园区建设给扬州的房地产业注入了新的活力园区是产业集聚的载体，也是城市发展的新空间。目前市区已兴建广陵产业园、邗江产业园、杭集工业园和江阳工业园等四个园区，园区内陆续需要建设大量的厂房、写字楼、公寓及其它生产、生活配套用房。园区建设将为今后十年扬州房地产业的发展带来新的机遇。其中广陵产业园和杭集工业园都位于扬州东部地区，两大园区的发展将由首至尾，全面地带动整个东区板块的发展，各种新型商贸区和未来生态区的建设，也都将推窗见月般波澜壮阔地开展起来。古运河、大运河、廖家沟等河流又为东区增添了无可比拟的环境优势，近年来，一些重点项目和配套设施的相继落户更给东区的房地产业带来前所未有的发展机遇。6.4总结目前，东区板块还未进入全面开发阶段，西区相比也有一定的差距。但由于西区地产的持续走高，未来东区的发展将有更多的发展空间和增值潜力。可以预计的是，城东板块将逐步成为扬州房产开发的新热点、扬州经济发展的新动力。但是以政策为导向也会造成许多不确定因素。第四节：项目区位调查分析项目区位在城市总体规划中的地位我项目位于扬州的东部，行政隶属于广陵区，具体方位在扬州大桥以东，廖家沟大桥以西，运河东路南侧。扬州市东部的规划比较特殊。东部的生态环境得天独厚，恰恰是最适宜人居的地方，为了有效地保护好那里的环境，规划部门将对东部推行“适度开发”的政策，主要将用于别墅类低密度高尚住宅的开发，目前该地区已经出现了这类项目，如“三笑国际花苑”等。扬州城东有古运河、大运河、廖家沟河形成天然屏障，以往这些都为东部的发展带来了一定的困难，如今，宁通高速公路已大大地方便了东部的交通，加上城市路网的发展，以及规划中在这三条大河上将建造的七座大桥，甚至以后将在东部建造轻轨等，这些都将直接推动东部的发展。根据扬州市近期规划，江都全市都将规划为扬州市，东部处于扬州和江都之间，其发展地位因此得到进一步提升，不仅将成为连接扬州与江都的纽带，更将成为城市扩容后，今后扬州整个大市的中心点。根据规划，广陵区到古运河一段作为老城区，从古运河到扬州大桥将着重发展商业区，扬州大桥到廖家沟大桥之间将形成大型的生态农业区。在这一规划中，东部地区占尽一路风光，加上廖家沟河以东杭集工业园的依托，整个东部地区的发展将分段有序地开展起来。项目区位交通评价目前，随着宁通高速公路和京沪高速公路“一横一纵”的建成，扬州已经形成了“128”的城市形象；今后还有一个“131”目标，即在市区任何一个角落和每一个县城到高速公路不超过10分钟，每一个乡镇到高速公路不超过30分钟，整个大市任何一个行政村到高速公路不超过1小时。在城市的不断发展中，交通部门一直扮演着“退兵”的角色——原来的“328”是国道，随着城市扩容已退到南绕城，又随着沿江的开发，退到了沿江路；最明显的是大学路，原来是省道扬天路的起点，先后退到扬子江路、贾七路。由于整个江都都被划入新一轮的城市规划范围，目前交通部门在扬州东区的主要任务之一就是加强江都和主城区的联系。由此，将有3条道路被利用，即328国道扬江路段、宁通高速公路和南绕城以及西北绕城。宁通高速公路的封闭扩容改造工程预计在今年下半年开始，与此同步，杭集镇立交桥的建造工作也将开始。西北绕城将于今年10月竣工。另外，城市规划还将会在现有的扬州大桥和江扬大桥之间加筑一座桥梁。交通部门在东区的另一个主要任务就是完善纵向道路，使之提升等级。其中，沙湾路、泰李路、运河南北路3条道路将是重点。沙头——湾头的沙湾路将改造升级，向南延伸，这对广陵工业园区的发展将大有裨益。泰安——李典的泰李路途经杭集镇，该路段的升级，将使杭集成为高速以外与江都联系的重要枢纽，目前，省交通厅正在进行前期工程，这一路段的修建对当地的发展意义非凡，且随着平交变立交，杭集还将成为东区路段宁通高速公路的重要出口，是未来的交通小中心，当地的工业、商业和房地产等各行业必将随之发展繁荣。目前该区域已开发了“三笑国际花苑”等优秀的房地产项目，并引起了各方的广泛关注。运河南北路将与京杭大运河的改造相结合，运河北路将一直延伸至太平路和站前路，运河南路将延伸至六圩镇，京杭大运河两岸则被改造为风光带。要特别强调的是，京杭大运河的整治项目已通过国家交通部立项，定位为城区段立式驳岸，二级航道。此次将整治汪家窑到施桥船闸长约14公里的路段，重点整治两岸现有不规范的码头、造船厂、企业及建筑物，并在此基础上进行大规模绿化，将京杭大运河两岸打造成绿色长廊，成为东区的一大特色。同时对于本项目政府也给予了大力的支持，汽车东站的东移，项目地块增加公交线路，等利好的因素也给本项目未来市场带来了商机。东区本就有着优质丰富的水资源和较高的绿化水平，景色宜人，适合人居。政府“一体两翼”的城市规划，把江都纳入了总体范围，交通部门再次“以退为进”拓宽发展，充分发挥“面点师”的技能特长，加上“适度开发”前提下对原有生态环境的有力维护，东区必将成为今后扬州大城内，环境优越，发展无限的中心过渡地带。区域与城市商圈分析3.1扬州城市商圈介绍根据扬州市商业市场的发展特点和现状，扬州商圈大致可以分为3个区商圈市场3.1.1文昌阁商圈文昌阁商圈主要以零售为主，其产品特点为日常消费品，主要体现为：服饰、饮食、休闲娱乐，文昌商圈的变化实在惹眼，美食“金三角”逐步形成，休闲娱乐项目纷纷进驻，时代广场、金鹰国际、万家福商城功能定位重新调整……，若将文昌商圈视为一个商业整体，它正在打造业界追捧的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”。“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”即大型购物中心，其特点是功能齐全、业态互补、内部错位良性竞争。那么文昌阁商圈如何呢？通过市场调研，目前商圈内必胜客、肯德基、富春大酒店、百姓人家等中西餐饮交错依存；市民广场、街心公园、世纪影城、工人影院、金鹰自助卡拉ＯＫ等共同撑起一方休闲娱乐的天地；而金鹰国际、万家福商城、时代广场三个商业巨头以及各沿街专营店又奠定了商圈的购物中心地位。因此我们认为，目前文昌商圈已基本具备了“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”的雏形，但较真正的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”还有一定距离，比如商圈内业态、商品的重合率较高，并未完全做到错位良性竞争。当然依据市场规律，相信在不久的将来会自然形成合理的错位经营格局。例如：时代广场，开业之初，该广场主要功能定位是购物，这与金鹰、万家福有些雷同；经近一年的运营，时代广场已逐步调整并找准了自己的定位——在弱化购物功能的同时，加强休闲、美食、娱乐功能。其实，商圈内各商家都有自觉错位经营的良好愿望，目前商家在经营定位上已各有侧重，比如金鹰国际着力向名品、规模方向发展；万家福商城则力争同质中求异，在专字上下功夫；时代广场“吃、喝、玩、乐、购”五大功能齐头并进。商家在自觉错位的同时也在暗中较劲。3.1.2国庆路商圈该商圈紧邻文昌路商圈但是由于其建筑本身都是城市旧有建筑，由于受到了建筑形态的限制且产权分散，导致其商圈功能的缺陷，无休闲娱乐场所；但是由于其形成时间较早，所经营产品普遍大众化，在当地居民心中形成了一定的消费惯性。3.1.3“328”国道市场带该市场带由东西贯穿扬州城的江阳路与运河路串连而成，它形成的历史原因主要是因为这里曾是连接苏南苏北的交通要道。该市场带主要以专业市场为主，其经营特色主要以中小型批发、零售为主，其经营品种以工业品、房地产关联产业（建材、家具、厨卫、）、小商品为主，但是各种业态的整合度不强，较为零散，上升空间有限，其必将被新型的商业模式所取代。3.2项目区位商圈介绍本项目位于《328》市场带的东部，是整个扬州市的东大门，其独特的地理位置紧密的连接着江都、高邮、宝应、泰州等城市，成为苏北城市进入扬州的必进之路，也正因此《328》国道两边自然的形成了一个以批发零售为主力的专业市场带，该市场带其主要辐射范围，已经不仅仅是满足扬州本地客群，同时还兼顾着苏北等大多三线城市的客群的需求（如：高邮、宝应、仪征、江都、泰州等）。因此该商圈在整个扬州商业圈中其零售额总是名列前茅。3.3分析小结从以上数据及研究表明本项目所在区域的商业氛围已经初步形成，从商业经营模式及品种上来看又与其它商圈有着本质的区别，本项目所处商圈主要是以批发及少量零售为主体，其产品特色基本都以大宗耐用品为主，而其它商圈则以日用百货业为主，从经营形态上其相互间相辅相承，因此可以看出本项目所处大环境与其它商圈无明显竞争，但联系紧密。

第五节：项目地块调查及分析交通环境分析项目紧邻运河东路，路况优良，公路运输十分便利，但是从近期来看，缺乏扬州市相关部门对于公交线路设置方面的关注，如果在未来能够解决好人流的组织问题，将大大保障项目的成功。土地分析从上图可以看出在本项目周边的土地性质有很大一部分为商业住宅用地，因此可以看出未来本项目周边人口将会进一步的增加，从而给本项目带来更多商机。第六节：客户分析目标客户群体针对商用物业的消费特性，目标客户群主要分为以下三类：1.1投资者指购置物业并出租，在租金的收益中赢利的客户，这种类型的投资者属于市场主流，他们购置商铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展的空间有多大。所谓“一铺养三代”正是这种客户的心态。投资者的最终目标都是其购置的商铺能不断升值，为他获得丰厚的利润。1.2自用商家指购置物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境，具体针对自己经营的商品或服务在项目所在商业市场的发展前景和获利空间。在购置物业后，这种自用商家能够自主控制成本的运用，因此能获得较高的利润。自用商家一般属于小规模，以专业市场和小区商铺为主，大型商厦的自用商家相对较少。1.3租用商家租用商家，包括本地商家外地商家厂家及经销商，此类客户是面对消费市场的终端。在一个商场中，租用商家的品牌知名度与多寡，往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心，在