上海万科目标成本-成本信息报告(月报)

上海万科成本信息报告05年8月成本信息报告第一部分：九月成本工作计划第二部分：宝山项目测算成本第三部分：白马二期测算成本成本信息报告第一部分：•

九月成本工作计划九月成本工作计划成本管理部序号项目计划时间主要工作责任人未定目标成本项目宝山大二期完成整体成本测算，提出成本控制建议，制定目标成本18月17日-8月25日8月17日-8月25日陈冰完成整体成本测算，提出成本控制建议，制定目标成本2白马二期新里程唐忆湘完成整体成本测算，提出成本控制建议，制定目标成本3459月1日-9月20日9月1日-9月20日9月1日-9月30日王频完成示范区成本测算，提出成本控制建议完成整体成本测算，提出成本控制建议，制定目标成本金丰三期殷士君67158＃9月1日-9月30日9月1日-9月30日跟踪设计，评估方案，前期定位跟踪设计，评估方案，前期定位殷士君周明淑昆山财务部根据公司经营计划，提供上述各项目总体目标，并分解目标为财务成本，工程成本；九月成本工作计划序号项目计划时间主要工作责任人已定目标成本项目1宝山B地块朗润园8月17日-8月25日

规划调整后，目标成本调整陈冰239月1日-9月30日9月1日-9月30日评估景观成本，提出成本控制建议评估景观成本，提出成本控制建议李元晴郭云珉春申五期成本信息报告第二部分：•

宝山大二期（一区）测算成本宝山大二期（一区）测算成本•

测算设计指标总占地面积（M2）33370总建筑面积（M2）77023总户数（户）504单元数（个）18产品构成建筑面积可售面积备注有不可售的地下室住宅6810662300商业市政公用地下车库674298674－794570919794577023合计宝山大二期（一区）测算成本•

测算成本可售面积单位成本项

目小高层商业地库平均可售面积（M2）开发成本（元/M2）项目总投资（元/M2）开发成本（元/M2）项目总投资（元/M2）623006747945*503453754643498511331133113311334593489650295371宝山大二期（一区）测算成本可售面积单价小高层

商业•

测算成本组成序号成本项目可售面积62300.00

674.001695.94

1375.94一

土地获得价款二

开发前期准备费三

主体建筑工程费四

主体安装工程费五

社区管网工程费六

园林环境费七

配套设施费八

开发间接费开发成本217.71217.711523.04

1557.90318.49382.03120.80322.49453.02213.50382.03120.80322.49453.025033.52

4643.39341.16

341.165374.68

4984.55九

期间费用项目总投资宝山大二期（一区）测算成本－－－单体成本•

主体土建成本根据5＃楼施工图预算测算单体土建结构成本为950元/M2，5＃土建造价的相关指标：建筑面积：

7879M2（不含地下室）结构形式：

剪肢结构楼

层：

地上12层；地下1层；户

数：

61户单方造价：

950元/M2

（地下室计面积）1045元/M2

（地下室不计面积）钢筋含量：68

KG/M2

（地下室计面积）75

KG/M2

（地下室不计面积）宝山大二期（一区）测算成本－－－单体成本•

单体主要装饰材料主要项目材料描述参考品牌材料单价墨绿色铝合金门窗，双层中空玻璃，门玻璃全为安全玻璃

，开启方式以平开窗为主铝合金门窗入户门国仕蓝盾建球350元/M21200元/樘81元/M2防火防盗钢板门深褐色23.8*5.5*1.5cm（长*宽*厚）仿ICOT面砖，错缝铺贴，转角切45度

；外墙砖涂料弹性涂料ICI30元/M255元/M2屋面瓦灰色英红彩瓦拉法基立杆及扶手为60*60方钢墨绿色喷涂，中心圆形花饰为30*30方钢墨绿色喷涂，嵌12厚钢化夹层安全玻璃阳台栏杆400元/M露台地砖楼梯地砖入口雨蓬空调百叶浅米黄色300*300复古砖300×300防滑砖梅盛梅盛30元/M230元/M2650元/M2265元/M279元/M279元/M2铝合金玻璃雨蓬采用铝合金隔栅，颜色同栏杆，形式参朗润园EPS聚苯板+涂料外墙外保温胶粉聚苯颗粒+面砖宝山大二期（一区）测算成本－－－单体成本•

单体成本构成宝山大二期一区宝山大二期（一区）测算成本－－－车库成本•

车库成本车库测算成本为3400元/M2，车库相关指标：建筑面积：

7945M2结构形式：

框架结构层

高：

3.0

M；车

位

数：

225个，约35M2/个结构造价：

2500元/M2

（施工图预算价）钢筋含量：

206

KG/M2暂定售价：

8万元/个住宅分摊成本：3400元/M2－4万元/35M2＝2257元/M2宝山大二期（一区）测算成本－－－分摊成本•

全项目总分摊成本面积单价小计分摊至全区（元/M2）项目（M2）（元/M2）（万元）会所绿龙18003533312000400060720212132278体育公园1105合计106440注：全项目可售面积按266949M2计算宝山大二期（一区）测算成本可售面积单价小高层

商业•

测算成本组成序号成本项目可售面积62300.00

674.001695.94

1375.94一

土地获得价款二

开发前期准备费三

主体建筑工程费四

主体安装工程费五

社区管网工程费六

园林环境费七

配套设施费八

开发间接费开发成本217.71217.711523.04

1557.90318.49382.03120.80322.49453.02213.50382.03120.80322.49453.025033.52

4643.39341.16

341.165374.68

4984.55九

期间费用项目总投资宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析地价成本确定预计售价项目定位确定目标成本总体水平前期及期间费用确定目标利润确定目标建安成本修正设计确定设计方案否确定目标成本对初步设计进行分析判断是宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析•

预定售价：6500元/M2•

项目净利润10％净利率（%）10%650净利润（元/平米）企业所得税（元/平米）均价（元/平米）3206,5001,693218土地成本（元/平米）前期费用(含人防)开发间接费（元/平米）期间费用(售价5%)453325营业税及附加(售价5.3%)土地增值税(售价1%)应控建安成本(元/平米)目前测算建安成本(元/平米)345652,4322,666宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析•

预定售价：6500元/M2•

项目净利润10％降低234元/M2?应控制工程成本2432元/平米测算工程成本2666元/平米主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费1523317382121322配套设施费宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析•

降低成本建议：u

结构优化（－69元/M2）优化单体钢筋含量从68KG/M260KG/M2成本下降38元/M2，约236万元优化车库钢筋含量从206KG/M2160KG/M2成本下降31元/M2（分摊到住宅部分），约199万元u

控制变更签证（－27元/M2）严控测算5％计提控制3％目标成本下降27元/M2，约170万元宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析•

降低成本建议：u

部品选择（－25元/M2）替换面砖弹性涂料成本下降15元/M2，约94万元降低档次面砖（81元/M2）面砖（35元/M2）成本下降14元/M2，约88万元简化阳台栏杆（400元/M）阳台栏杆（300元/M）空调百页（220元/M2）成本下降8元/M2，约50万元简化空调百页（265元/M2）成本下降2元/M2，约13万元宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析•

降低成本建议：u

小区配套费用（－25元/M2）公关有线电视40元/M225元/M230元/M2成本下降15元/M2，约94万元优化安保智能化40元/M2成本下降10元/M2，约63万元u

景观成本（－10元/M2）限价设计景观单价253元/M2230元/M2成本下降10元/M2，约63万元宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析•

预定售价：6500元/M2•

项目净利润10％?降低234元/M2应控制工程成本2432元/平米测算工程成本2666元/平米不满足结构优化－69－27－25－25－10控制变更签证调整部品材料公关配套费用限价设计景观降低156元/M2提高售价，降低利润宝山大二期（一区）测算成本－－－成本分析类型开发成本5029售价65006500利润8%测算成本满足利润要求成本479510%优化成本487365009%目标成本目标成本49504950650067108.50%10%建议宝山二期一区目标成本为4950元/M2成本信息报告第三部分：白马二期测算成本白马二期测算成本•

测算设计指标13330总建筑面积（M2）单元数（个）1461111总占地面积（M2）总户数（户）85建筑面积（M2）可售面积备注产品构成有不可售的地下室住宅地下车库132741262913371337合计1461113966白马二期测算成本可售面积单价序号成本项目多层住宅可售车库可售面积129261337.00一二土地获得价款767.29开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费146.701353.63168.26三四1113.05126.00五六七八社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本384.33166.66472.28621.504080.65180.854261.501239.05180.85九期间费用项目总投资1419.90白马二期测算成本单体主要装饰材料主要项目材料描述参考品牌材料单价深灰色单框铝合金门窗，双层玻璃，顶层组合排窗，粉末喷涂铝合金门窗开捷330元/m22入户门洞口尺寸1000×2200钢质防火防盗门ICI弹性拉毛涂料颜色同一期深灰色彩钢板构架

，分包工程蓝盾ICI520元/m涂料26元/m2屋面钢结构通用公司167.15元/m2297.44元/m147.44元/m阳台栏杆大堂地砖立杆及扶手为60*60方钢深灰色喷涂，灰色300*300釉面砖亚细亚剑锋陶瓷36.0元/m238.1元/m45.3元/m22300×