景洪税务项目市场调研报告

景洪税务项目市场调研报告2011年7月目录第一部分项目地块研究项目位置发展条件地块现状可视性区域发展分析地块SWOT分析项目地块对本项目发展的影响第二部分宏观背景研究城市发展城市规划金融政策第三部分物业发展机遇分析商务办公物业发展机遇分析第一部分项目地块研究项目用地及策划范围说明项目位置（四邻）本次市场研究主要以该地块开展，为该地块后期策划、定位、销售等提出可参考的市场数据分析。规划条件本项目总占地约3.71亩（2475.65㎡），容积率为4.8，总建筑规模约14888.60㎡，建筑密度：40%，地块相对方正。停车泊位：机动车按1车位/200㎡建筑面积执行。地块沿新规划道路、交通路预留5-8m的绿化带，建筑退道路道路红线要求。规划要求必须建设一条红线宽度不小于5-8m的南北环境条件本项目位于西双版纳州景洪市老城区澜沧江畔西双十二城对面；如右图示。项目所处地段紧邻景洪市未来老城的副商圈泼水广场商圈区域内，勐海路沿路分布着两家较大型商场和大量街铺，与项目同侧的商业形态比较低级，环境较差。项目对面西双十二城商业广场、龙舟外滩商业街即将开业，随着该区域人流逐渐增多，勐海路沿线的商业将得到较大的提升。地块现状可视性地块东侧约507m是滨江公园，南侧约1000m是龙舟外滩及世纪金源（滨江果园），项目北侧是滨江公园、金沙滩广场，地籍为景洪税务局地块内仅有少量低矮建筑物，无拆迁安置户。地块周边配套较齐全，包括休闲广场、商场、州人民医院、购物中心、住宅、多层办公等，对面西双十二城商业中心整体建筑形象档次高，商家定位为中高端。南侧是滨江国际（沃尔玛入驻）、世纪金源大饭店、滨江果园、龙舟外滩物业，未来该区域景观绿化优美，人车流量大，是未来中高端消费、居住群体聚集地。区域发展分析目前景洪市的主要商业都集中在勐渤大道的孔雀湖、大兴广场及金鹿商业街片区内，区域商业相对成熟，整体体现稳定的发展态势。景洪市城区的可供土地资源有限，随着景洪城市的发展，未来的土地供应将日益稀缺；项目区域处于发展阶段，很多物业处于在建过程中，商业氛围正在进一步形成。整体环境逐渐改善，具有标志性的几个项目也即将建成，和老城区相比有后来居上的趋势。景洪市城市总体规划中，将澜沧江沿线区域定位为休闲旅游综合服务中心，属于城市发展的副主中心。本项目是该区域中的一部分，为项目提供了宽大的规划空间，但地块规模较小，与同区域项目相比较难形成规模优势。地块SWOT分析S（优势）项目地块位于景洪市勐海路泼水广场对面，紧邻滨港国际、西双十二城，处于景洪澜沧江旅游综合开发区域，交通极为便利。项目周边商业逐渐成熟，大润发、西双十二城商业中心、龙舟外滩等相继的开业，此区域物业发展潜力巨大。地块形状相对规整，便于有效利用最大化；W（劣势）地块两侧物业环境较差，项目前道路城市景观一般，对项目品质会有一定影响。地块较小难以形成规模优势；地处几大商业项目周边，使项目的业态定位相对较难；产品的摆放受地块规模的限制较大。O（机会）周边中高档物业相继竣工，部分商业物业也将在年内相继开业，本项目可有效利用片区发展及其他商业物业带来的人流和商气；项目区域土地资源基本使用完毕，使项目容易找到立地片区内的市场空白点。T（威胁）地块规模小加之左右两侧物业建筑、环境档次底下，不利于自身产品结构的提升。片区内几大商业项目的建成运营，使片区内的商业业态空间相对较少；如不能有效填补片区内的市场空白，将会使产品运营变得十分困难。第二部分宏观背景研究城市发展

2010年，景洪市生产总值预计86.9亿元，同比增长11.1%，完成年计划100.5%，年均增长14.8%。其中第一、二、三产业年均分别增长8.9%、20.1%和14.8%。三产构成比23︰33.5︰43.5，初步形成第三、二、一产业协调发展新格局；人均生产总值达21880元，同比增长10.1%；财政收入高速增长，2010年，实现地方财政收入11.96亿元，同比增长17%，年均增长25.1%；工业经济快速发展，实现工业总产值26.3亿元，同比增长17%，完成“十一五”预期目标的105.2%，年均增长31.3%；农业生产稳步发展，实现农业总产值32.1亿元，同比增长6.2%，年均增长11.2%；社会消费品零售总额33亿元，年均增长21%。城市规划景洪城市规划主要集中中心区及澜沧江两岸集中发展。结合傣族村寨居高近水的选址特点，规划沿山边高地组团式布局，即完善中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一主四副”组团式城市结构形态。组团之间为河流湿地、泻洪区和良田、林地及傣寨组成的自然景观，四周山头为经济林，山脚为风景景观林地，使城市融入到—个大的生态环境空间之中。金融政策根据景洪市当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民支付能力，确定2011年度新建住房价格控制目标为：均价不超过3820元/平方米。第三部分物业发展机遇分析城市商圈概述景洪城市发展逐渐形成“一主商圈，三副商圈，多支路”的商业格局。一主商圈指的是大兴广场区域商圈；三副商圈分别指的是会展中心商圈，澜沧江旅游沿线商圈，旅游经济开发区商圈；多支路指的是以勐泐大道为主轴向两边发散的商业支道，包括金鹿商业街、西双版纳旅游购物商业街、沙湾国际商城、景德路、勐龙路、嘎兰南路、民航路北段等等。大兴广场商圈主要业态以满足市民日常购物消费的各种商业为主。以勐泐大道南北宣慰大道至勐腊路之间为中心点，东西方向多支道发散。其中宣慰大道至勐腊路之间店铺面积相对较大较多，靠近沙湾国际、大兴购物中心、倾城百货等区域租金明显升高，经营状况相当好；由于大兴购物中心带动，其他支路经营状况也较佳（越靠近勐泐大道越好）；总体来看，大兴广场商圈是景洪的中心商圈；澜沧江旅游沿线商圈主要业态以娱乐、餐饮、旅游服务等满足型需求为主，随着西双十二城、告庄西双景、及滨港国际、龙舟外滩、金沙旅游休闲广场等项目的建设，可以预见该商圈在未来将成为景洪的娱乐消费、高端商业、旅游综合服务中心；会展中心商圈发展时间属于起步阶段，并未形成较为明显的商业氛围，现有商业以满足周边居民配套及会展服务需求为主，但随着该区开发楼盘不断增多，形成商圈指日可待；旅游经济开发区商圈起步发展时间早，目前该区域已达不到中高消费群目标，现能满足于中低消费群体，基本的发展方向已经确定，因此该区域维埃里的发展市场前进将跟不上整个市场发展步伐。商务办公物业发展机遇分析市场分析截止2010年5月西双版纳全州私营企业登记注册户数比上年新增10%（约为350户左右），总数达到3760户；2010年全州个体工商户登记注册户数比上年新增10.5%（2954户），总数达到31130户。2010年全州市场主体户数和投资规模继续保持稳步增长，呈现出良好、有序的发展态势。随着新一轮西部大开发建设重大机遇的实施，一大批的招商引资商家、大中型企业、办事处入驻景洪市，高档写字楼的租售市场将被看好；西双版纳第三产业的转型和私有经济的快速增长，许多企业由于投资意识和经济承受能力的不断增强，改善自身办公环境与塑造企业形象的需求日益旺盛，对商务办公、高端小区物业的租赁需求在逐步增加。中行大楼、银通大厦、版纳大厦、邮政大厦、活发大厦等是景洪较早的一批办公楼宇，但大部分租户都是以事业及机关单位只有很少部分私营企业入驻，大部分民营、私营企业自建办公楼宇，还有部分企业选择住宅及别墅楼宇办公（如：版纳商贸电子城、倾城、世纪新城、大兴广场、金沙广场等）。景洪写字楼租赁市场市中心价格在30-35之间，而勐海路以外的租赁价格在15-20之间，整个景洪市租赁价格区间在15-35之间。由于需求有限，景洪目前还没有正规的商用纯写字楼，具体见下表：企业类型办公场所政府部门和事业单位自建的办公场所主要企业（制造业、烟草、矿业及其深加工）首选自建房中等规模的广告公司、电脑公司等门店办公，营业与办公场所合一保险、旅行社、培训等行业主要交通干道沿线的老旧的多层建筑（电脑城、邮电大厦、电信大厦、大兴广场等）本地和外来的小型企业中心片区SOHO和高层住宅写字楼租金写字楼名称租：元/㎡入驻占据比例中行大楼2810%银通大厦255%版纳大厦257%邮政大厦205%活发大厦285%版纳商贸电子城326%海诚嘉园353%乐园小区252%世纪新城301%富丽园251%景兰商业街358%山水云天302%浙商大厦255%碧水花园252%勐泐商业广场251%景洪市目前在建写字楼1、告庄西双景项目有百分之5%的物业规划为甲级写字楼，2、西双十二城项目有百分之8%的物业为商务写字楼，销售价格在5800到6500之间。总体景洪市场大中小企业对写字楼的需求比较有限，但商务公寓有较好的市场前景；从目前曲靖的产业发展的水平和速度来看，短时间内中小企业对纯写字楼的需求还比较有限，但中小企业对办公场所、条件的要求提高，商务公寓有较好的发展前景。近年景洪经济不断发展，各大小企业纷纷进驻。根据政府公开信息，近年就有投资、贸易、金融等企业进驻。通过对业内人士的访谈，我们了解到这企业进驻之初都以租用住宅、别墅办公。而购买物业办公企业几乎没有。研究小结：1、目前缺乏专业的写字楼物业，市场上更多是以租传统住宅小区、商住式公寓场所作为企业的办公，其因素有大部分是外入企业，处于发展阶段，多为租赁商住、公寓楼办公；考虑成本开支；大部分为中小企业在经济上很多资金投入到企业运营，没有过多资金购买办公物业；小公司可接受的月租金在15-25元/㎡左右，人均办公面积约为10㎡商业市场调查分析：商圈租金现状勐泐大道开发区大门附近：1500元/㎡/年----1700元/㎡/年；勐泐大道大兴超市附近：4000元/㎡/年；勐泐大道工商银行附近：1200元/㎡/年；勐泐大道辉煌都灿附近