房地产项目招投标研究

论文编号：自学考试本科毕业论文（设计）论文题目：房地产项目招投标研究专业名称：姓名：考点名称：准考证号：联系电话：2017年3月

贵州大学自学考试本科毕业论文（设计）诚信责任书本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文（设计），是独立进行研究所完成。毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。特此声明。论文（设计）作者签名：日期：贵州大学毕业论文设计第页第一章招投标的概念、程序与作用1.1工程施工招投标的概念招投标，是投标者在招标者的要求范围内通过投标的形式提出自己的要求供招标者选择，招标者与最优的投标者和投标方案，并签署具有法律效应的合同。在世界建筑行业中，已经广泛运用招投标，而在我国主要运用的方面包括国际金融机构贷款的采购和房地产项目。招投标，顾名思义，即为招标和投标。招标行为只是一种邀请，是招标者通过合法的手段向投标方发出的招标邀请，没有达成要约，也不是承诺，仅仅是吸引签订合同。投标行为是投标者在招标者的要求下制定投标方案供招标者选择。招标虽然没有达成要约，但是具有一定的要约性质，投标者在招标者要求的基础上提出报价来完善招标书。招标书中的要求，投标者必须要达成，在招标者选择最理想的投标方案后会与该投标方签订具有法律效应的合同，招投标双方要在合同要求下完成该招投标项目。1.2招投标的程序1.2.1招标准备阶段仅仅只由招标人负责招标准备阶段的所有工作，该阶段主要完成以下工作：（1）招标组织工作。在获批工程项目立项文件之后，招标人就可以着手准备招标工作。首先，招标工程项目需要做好报建登记，当招标的条件符合要求之后才可以进行招标。在省察招标方时要注意招标方是否具有一定的招标资质，走法律程序进行招标。如果招标方具有招标资质则可以自己立项招标，如果招标方不具备招标资质则需要委托招标代理人立项招标，这是因为招标是一种具有非常高技术性和经济性的经济行为。（2）根据工程项目特点选择招标方式和范围。招标人的管理能力和工程本身的特点决定了其发包范围，在物资资金的运作、人力资源配置需求以及工程进度等工程规划蓝图的基础上来选择招标的方式和范围，内容和次数。（3）招标申请。招标方在准备好招标方式、项目准备工作、投标人资质要求、工期计划、方式、范围等前期准备之后向相关的行政主管部门递交招标申请，并成功办理好申请招标文件。（4）招标文件的编写。招标文件的内容需要涵盖整个工程的所有工作，所以必须要编制完整的招标文件，这其中包括合同协议书、资格预审文件以及招标文件等。1.2.2招标阶段邀请招标和公开招标是我国工程项目中最长采用的两种招标形式，邀请招标的时限是从发布招标邀请函开始，公开招标的时限是从发布招标公告开始，截止时间都是到招标文件上的招标截止日期。这个过程叫做招标阶段，主要的工作就是：招标人组织招标，投标人根据招标文件设计投标方案的投标报价。在招标阶段，又可以分为以下几个小的阶段：（1）发布招标公告或者是邀请函。发布招标公告就是采用网络、电视、报刊杂志等收点来告知潜在的投标人，让投标人知道该招标信息并递交投标申请，而招标公告上必须要有必要的一些简介，包括招标工作范围、工程项目概况、项目资金来源、招标单位等等基本信息介绍。（2）资格预审。在投标人向招标人递交投标申请之后，招标人需要对所有递交投标申请的单位审查资质，确保投标人有足够的能力来完成招标项目。（3）发放招标文件。需要招标工程的要求和特点必须要在招标文件中清晰明确的表达，这样投标人才能根据招标文件设计最为科学的投标方案和报价，因此，评标标准、报价要求、技术要求等具体要求必须要在招标文件中有明确表达，除此侧歪，招标文件中还需要包含合同签订的相关条款。（4）现场考察。招标人会在招标文件的时间内组织投标人到工程项目进行现场考察，因此投标人一定要参与，从而能够初步了解工程周围环境，并进行分析做出最好的投标方案，这些都必须要在递交投标文件之前进行。（5）标前会议。在投标人进行现场考察之后会存在一些疑问，而这个标签会议就是一个解疑答惑的投标预备会，针对投标人的疑惑，招标人需要出书面说明来解答投标人的疑惑。在双方均没有问题之后，投标人就要表写投标书，并在规定的时间内完成投标报价。1.2.3定标成交阶段定标成交阶段分为三个部分:（1）开标。开标会议不受招标形式的限制，不管是何种招标，开标会议都会在招标期限之后如期举行，这是公平公正原则的要求，开标会议要求所有投标者参加，并当场递交投标书并且宣读。（2）评标。在开标会议上，招标人会请建筑、经济、法律等方面的专业人士组成评标委员会，有这些专业人士秉承公平竞争的原则对投标者递交的投标书进行评判和审核，简述各投标书的优缺点，选择优秀的投标方案供招标者选择。（3）定标。招标人在评标委员会意见的基础上，综合各方面因素考量，选择最优的投标方案，确定该投标方案的投标人为中标人，并以正式书面的形式通知中标人和为中标人，在约定的时间内，招标人与中标人签订合同，并向相关行政部门报告招投标情况。1.3招投标的作用《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》），于2000年1月起实施，是我国市场经济法律体系中的一部重要法律。招标投标是市场经济发展的产物，作为市场经济的竞争机制和采购手段，在经济活动中有着重要的地位和作用。1.3.1提高投资效益，节省资金公开招投标有利于实现企业公平竞争，优胜劣汰，社会必要劳动量低的投标企业被筛选留下，否则被淘汰。因此，投标人在公开招标过程中就能选择那些低社会劳动量的投标企业，从而节约投资。并且，有调查数据显示，采用招投标安办法的工程项目在在工期上缩短，资金上节约，也简化谈判合同的过程，节省合同签订所需要的各种费用，也能够在一定程度上节约后期开支。1.3.2《招标投标法》为投标人提供了公平竞争的机会招标投标给众多的投标人一个公平竞争的机会，让投标人在内外环境的压力下不断的改进管理办法、提高效率、推动创新，从而提高投标方的整体综合能力，在招标过程中能够以先进的技术、高超的管理水平和超强的综合实力来赢得中标，这也是一种变相推动投标方发展的经济手段。1.3.3竞争性的市场高效配置资源《招标投标法》中规定：依法必须招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。所以，招投标机制的实行有利于创建竞争、开放、统一的市场环境，使竞争不在受到部门和区域的限制。招投标一直秉承着规范、科学、公平、公正、公开的原则进行，产生于市场经济运行中，给所有投标人一个公平竞争的机会和参与方式。并且，招投标不受到部门和区域的限制，使各个部门和区域的投标方都有平等的权力参加投标竞争中，这样会使的投标人在财力、物力、人力等方面都能更加高效的配置。1.3.4促进廉政建设，净化市场环境如果不采用公开透明的方式来获取工程项目建设机会，常常会出现严重的腐败问题，而招投标恰恰是一种完全公开的要约邀请和要约方式，在招投标过程中完全公开条件、规则以及程序等，这样就能有计划、有组织的进行高透明度的招投标，可以很达程度的减少腐败问题的发生，大大的减少了以权谋私的现象，对于反腐工作的预防有很大的促进作用。所以，国家力推招投标能够提高国民经济素质，净化市场环境，促进廉政建设。

第二章现阶段我国房地产招投标的现状和问题自上世纪八十年代起，我国建筑行业就开始将招投标制度在房地产交易市场上推广开来，到目前为止，已经发展了三十多年，至今，我国已经基本形成较为完善的房地产招投标法律法规体系，并建立起相对应的市场环境，但是，我国在这方面的发展依然受到很大程度上的计划经济发展的限制，这种限制作用一直延续影响到今天，因此，本章首先综述了我国房地产招投标特点以及工程经营管理方式，在此基础上，深入的分析现阶段我国房地产招投标中的现状和问题。2.1我国房地产项目招投标现状我国工程招标承包制在1984年之后开始迅速的发展起来。1984年全年中，建筑施工招投标面积在总施工面积的比重为百分之四点八，28960万平方米的建筑面积中仅有1382万平方米是采用的招投标机制的，此后，该比重就逐年增长，从1984年4.8%的比重一直上升到1990年29.5%的比重，短短六年时间，招投标施工面积就就已经接近总建筑面积的三分之一。让人意想不到的是，在1996年这年，有24261万平方米的建筑面积是采用招投标方式进行的，其占总建筑面积的比重为54%。招投标机制发展到2017年已经过去了三十个年头，宁夏、青海、重庆、山西、上海、天津、北京等十个地区已经全部实现招投标，只有少数的几个省份没有超过招投标率在95%，由此看来，全国招投标率的上升趋势十分明显，一直都在增加。在逐年提高招投标率的同时，很多问题了浮出水面，其中一个非常严重的世界性问题——腐败也随着发生。从寻租理论中，我们不难看出，寻租的租金体现腐败程度，腐败越严重，寻租的租金就越高。现如今，政府投资的招投标工程是出现最多腐败问题的工程项目，很多投标人都在招标环节被“违规操作”、“暗箱操作”等市区公平的招投标，让腐败分子从中有利可图。腐败分子抓住了较难认定但各环节是违法违规行为的漏洞，就将“违规操作”分布在了招投标过程的全过程中。即便是相关部门已经多次整顿建筑市场，取得了较小的效果，可是。隐蔽的、公开的、“系列操作”的、“一锤定音”的等等腐败问题层出不穷，使腐败已经渗透到整个招投标各环节程序上。如果放任这种腐败继续腐蚀建筑行业，就会严重的危害该行业的发展，毒害社会风气，引导非良性的竞争。招投标的公信力和严肃性已经在一次又一次的违规操作中降低和缺失，从而带来更严重的腐败问题。目前，全国商业贿赂的一个重点领域就是工程建设，在非常有工程建设利益优势的方面就非常容易造成建设系统商业贿赂，在这个过程中，参与腐败的人员通过不合法的手段转化成工程假设利益。国家需要采取强硬的手段来预防钱权交易、加强制约权力、严查暗箱操作，以此来围护社会和国家的利益，提高工程的造价、质量和工期。也优化资源配置。提高资金利用率，规范市场交易。保护招投标机制等等。2.2我国房地产项目招投标存在的问题2.2.1房地产交易市场管理体系尚不健全自从我国建立起房地产交易市场交易体制之后，经过了很多年和很多次的改革和变革，然而，目前还有很多计划经济体制带来的特征在房地产交易市场管理体制中发光发热，实施和决策没有统一，依然存在地方和行业各扫门前雪的管理形式。例如：建筑项目的采购材料设备、监理、施工、设计、招投标等一般都是又住建部负责，然而，对于省市地区或国家重点的项目，以上的工作有时由该省市政府或国务院发展计划部门来负责管理；而对于那些采用援助资金、外国政府贷款以及国际组织建设的项目，以上工作是由国务院财政部和发展计划部门来负责的；而对于通信、电力、铁道、交通等建设项目，则是由该专业主管部门负责管理的。2.2.2房地产交易市场主体行为不成熟或不规范国民经济的一大支柱产业就是建筑行业，而建筑行业受到过去很长时间计划经济体制的置配而没有完全发育健全，即便是目前我国已经深化改革经济体制了，但是依然没有成熟的建筑市场主体。2.2.3房地产交易市场不够开放，受地方保护主义的影响严重建筑市场本应该是一个完全公平开放的市场，但是，我国在建筑市场开放程度方面还是远远不够的，建筑市场的全面开放严重的受到了行政干预、行业封锁、地方主义保护等等因素的影响和限制。2.2.4建筑产品价格形成机制不健全在市场经济条件下，价值规律表现为价格机制，其最为突出的特点就是市场决定产品价格。而房地产招投标就是一种应该由市场决定建筑产品价格的、遵循是将经济规律的市场经济行为。2.2.5建筑市场监督约束机制不健全房地产招投标作为市场经济行为的代表，也同样具有市场经济所具有的信用经济特点，被要求在遵纪守法的基础上崇尚诚信，具体而言，招投标是在招标人和投标人双方诚信的基础上建立的，不然就会出现混乱的围标、串标、恶意竞标等恶劣违规行为。2.2.6房地产招投标机制不能有效运转房地产招投标相应的机制运行来实现其目的和原则的，自动运行根本无法达成。房地产招投标的运行机制是一种关系、相互作用和工作方式，也就是在承发包建设项目时，投标方和招标方均遵循基本的原则，共同采取一定的程序和手段。

第三章完善我国房地产招投标工作的对策3.1建立统一的房地产交易市场监管机构（1）建立行政监督和管理多个市场建设的政府管理机制，统一标准和规范，改变行政管理的现状，完全放开行业限制;（2）充分发挥行业协会的作用，按照国家法律、法规的要求，按照招标代理事务管理资格认定统一标准进行招标;（3）在主要城市建立招投标交易中心,集招标评估、开标、信息、咨询、付款和其他服务和管理功能,建筑的招投标交易中心信息数据库,互联网,和实现信专家的分享信息,招标单位资本招标项目是方便,承包商和中介交易,也有利于管理中国的指导和监督。3.2加大对建筑市场主体行为的监管由于项目由政府或政府拥有的项目投资，建设单位并不是真正的所有者。因此，施工单位的非标准行为也发生在此类项目中。施工单位行为规范主要从以下几个方面进行:积极探索和完善政府投资管理的建设项目，规范施工单位行为;加大对政府投资项目建设的招标监督，对招标过程的全过程进行监督。3.3推行互联网招投标，建立统一、开放的房地产交易市场要实现互联网的招标，最重要的是建立一个科学合理的投标网络系统。投标网络系统应由政府管理部门管理和管理。(1)打破地方保护和贸易垄断，建立统一开放的建设项目交易市场;(2)有利于政府对房地产招标进行统一监督管理;(3)克服主观人为因素对投标的影响，确保投标公平公正(4)有效降低投标过程，降低投标成本，节约社会资源。3.4建立以市场竞争为主导的建筑产品价格形成机制建立以市场竞争为主导的建筑产品价格形成机制，将建筑产品价格交由市场来决定，是实行招投标制度的核心所在。分析目前我国建筑产品的价格的形成，究其根本原因还是在于我国的建筑施工企业没有建立起能够真实反映自身技术和管理水平的企业定额。3.5建立以工程担保（保险）为基础的市场约束机制工程担保是指工程建设活动，由保证人承包一方(受益人)提供担保合同，另一方(保证人)履行担保合同，担保人不履行合同规定的义务，担保人履行或承担赔偿责任，起到市场约束作用。3.6积极推行招标代理制度，完善房地产招投标运行机制3.6.1房地产交易市场推行招标代理制度的现实意义关于房地产交易市场推行招标代理制度的现实意义：（1）房地产交易市场运行机制的完善需要这方面招标代理制度。房地产交易市场的主体有投标方、招标方以及沟通着两者的招标代理机构，这三种主体共同作用，形成了该市场的基本运行体系。这几年，国家加大了对基础建设，使建筑市场一篇欣欣向荣，也就造成了越来越多招标代理机构被没有足够招标能力和专业技术的招标人委托招标的现象。而且，政府监管部门也更大程度的减少对招投标的调控，更多的是通过市场机制来开展规范、公正的招投标活动。3.6.2房地产交易市场推行招标代理制度的策略（1）脱钩改制，组建完全独立的招标代理机构。工程招标代理机构其实本质上就是一种中介机构，其区别与其他类型中介结构的特点就在于是对待招标人和投标人能够公平的、客观的、独立的、提供智力服务，不会因为某种利益关系而偏袒或是受到干扰。但是，这也仅仅存在与理论阶段，现实中很多招标代理机构依附于政府管理部门，使得其独立性大打折扣。（2）加强自身建设，提高从业人员的综合素质。招投标代理包含很多方面的内容，包括装饰、安装、土建、设计、规划、合同、技术、商务、市场信息、法律法规等多个方面，是一项高要求的系统工程，因此，招标代理机构为了提供更好的服务，就必须要引进这些建筑个领域的专业人才和综合性人才，但是，从业人员综合素质的参差不齐现象十分的普遍，根本无法达到招投标行业的需求。（3）加强招投标代理法规制度建设。现如今，我国各级政府已经相继颁布了一些招投标代理管理的法律法规，如：《招标代理管理办法》、《招标代理机构管理办法》、《招标代理机构资格认证办法》等，即便如此，我国工程招投标代理管理的要求依然没有达到。除此之外，我国目前招投标活动严重不规范，招投标代理监管工作也十分困难，这其中的主要原因就是同意的组织管理机构没有运用到招投标代理工作中。所以，我国需要制定招投标代理管理的具体实施细则，从而提升招投标代理行业的综合素质，减少甚至避免发生违规行为。

结论国际上已经普遍采用这种科学合理的招投标方式来完成建筑项目承发包。自上世纪八十年代初，我国开始引进并发展工程招投标在房地产项目承发包中，并得到了大力的推行和发展，在短短三十多年间，已经基本全面覆盖房地产项目承发包过程，也不断的建立健全相应的法律法规。未来我国的招投标工作将越来越规范化、科学化。

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