前期费用介绍

房地产开发工程前期工程费指在取得土地开发权之后、工程开发前期的筹建、规划、设计、可行性争论、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：工程整体性批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划治理费、材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁治理费、招投标治理费等。规划设计费：工程立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可方案评审费。勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。电视机，家具等不属于临时设施费。预算编、审费：支付给社会中介效劳机构受聘为工程编制或审查预算而发生的费用。其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术询问费等。建筑面积比例进展分摊，分摊到工程本钱之中。解析房地产开发费用〔前期费用〕明细征地、拆迁阶段：〔拆迁补偿费〕林地补偿费森林植被恢复费林地同意使用砍伐费使用林地评估费耕地占用税耕地开垦费菜地、鱼塘开发建设基金村民社保基金征地治理费征地查勘测量费拆迁治理费临迁补助费城市增容费土地手续阶段：〔地价〕总规阶段：交通评估费调规可行性争论费公示公证费公示牌制作费专业报建环境评价询问费人防易地建设费规划报建放线测量费公示费〔〕用专家费会议费施工许可证施工图审查费工程定额编制费质监费安监费劳保金散装水泥基金印花税型墙体材料基金农民工社会工商保险预售证门牌号码制作费邮规划验收阶段：验线费公示费〔含公证费、公示牌制作费〕公示费〔含公证费、公示牌制作费〕违房地产销售交易阶段：印花税缴交税费房地产交易手续费其他费用工商注册费工商年检费补充：房地产开发工程本钱费用组成对于一般房地产开发工程而言，投资及本钱费用由开发本钱和开发费用两大局部组成。〔一〕开发本钱共有八项：土地使用权出让金。付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进展时间依据所在城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价容积率、使用年限等因素修正得到。土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施修理分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进展。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储藏土地分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。前期工程费。前期工程费主要包括：工程的规划、设计、可行性争论所需费用。一般可以按工程总投资额的肯定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可依据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物撤除费用、场地平4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总本钱费用〔、设备及安装工程费〔给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装〕以及室内装修工程费等。在可行性争论阶段，建安工程费可承受单元估算法指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程阅历估算法等估算根底设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常承受单位指标估算法来计算。公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出费”的估算方法。不行预见费。1～63％5％计算。开发期间税费。开发工程投资估算应考虑工程在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收有关法规标准估算。〔二〕开发费用开发费用是指与房地产开发工程有关的治理费用、销售费用和财务费用。1.治理费用。1—63％左右计算。2.销售费用。它指开发建设工程在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或托付销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。房地产开发前期费用费率及流程是什么1、规划部门：假设是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同假设是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。〕规划用地许可证可行性争论报告投资打算及立项申请领取立项批文31、2〕用地申请书计委立项批文用地总平面图规划局出具的用地红线图规划用地许可证土地补偿表盖章〔组、村、镇、区四个章〕签订土地出让合同交费、领证〕70~220/平方米地界勘测费土地过户费治理及工本费土地使用税43建设单位写出书面申请〔内容包括建设意向、建房构造、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等。提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定前方可进展施工图设计。领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。需交费：审核费280元栋〔消防支队；文物钻探费2~8元平方米。经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：规划治理费：0.1~0.25%档案保证金：5%建设配套费：5~20/平方米绿化费：1/平方米人防费：6.5元/平方米商业网电费：15/平方米墙改基金：15/平方米交费、盖章、领取规划建筑许可证。54A〕工程报建申请表计委立项批文建设工规划许可证资金证明、进账单复印件B〕建设单位凭报建表领取招投标申请书。公布招标工程信息。编制招标文件，确定评标方法。5建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。的方法、活动地点和时间。确定开标日期，由招标办派人监视开标、评标、定标。确定中标单位后，双方签订《中标条件内容标投标治理费，办理《中标通知书按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震0.1/平方米D、质量监视：0.25%~0.65%E、施工许可证F、办理安全监视G、核定工程类别和取费标准H、办理开工报告6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售