XXXX年乌鲁木齐天一乌昌辅道地块项目定位与产品研究课件

天一乌昌辅道地块项目定位与产品研究报告2011年2月城市宏观分析

乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释目录城市宏观分析

位于新疆北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。城市总面积为1.4万平方公里，其中核心区域面积：800多平方公里（天、沙、新、水四区）。行政区划分包括7个区、1个县。乌鲁木齐是面向中亚地区的现代国际化商贸城市连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽市区天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区近郊区头屯河区、米东区远郊达坂城区周边县乌鲁木齐县充足的经济发展空间特殊的政策扶持地理概况核心城区2009年，全市户籍人口达241.19万人，全年净增人口1.17万人，比2006年末增长20万人。整体人口呈现中心区域（天、沙、新、水四区）密度高，周边人口密度低的特点。乌鲁木齐人口的空间分布在未来呈现逐步向城区外围扩散的趋势。人口分布向城区外围扩展，城市化进程加快，区域功能加强。人口主要聚集在四大核心城区，周边人口以此为活动原点，展开工作、生活等活动。人口概况城市宏观分析

资料来源：新疆统计年鉴或统计公报2005-2009年乌鲁木齐人口变化2009年乌鲁木齐市区人口状况GDP从2003年的426亿元增长到2009年的1095亿元，年均增长率约为13%。人均GDP突破4700美元，即将达到5000美元（中等收入国家平均水平）。2009年固定资产投资达到412亿元，同比增长13%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家投入2万亿建设新疆的利好因素的推动下，乌鲁木齐经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段。各项经济指标的表明，经济发展后劲比较充足。经济的快速发展会促使物业市场需求稳定快速增长。经济概况城市宏观分析

资料来源：乌鲁木齐去统计年鉴或统计网站2003-2009年乌鲁木齐地区生产总值表截至2009年底，乌鲁木齐对外进出口贸易保持较高增长率（2009年因7.5事件例外），充分发挥着外贸桥头堡的作用。进出口基数较小，整体规模不大，在未来5年乌鲁木齐的对外贸易会随着经济跨越式发展的契机遇到难得的机遇。经济概况城市宏观分析

随着外资企业在投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长。乌鲁木齐第三产业达到50%的产业比重，对房地产需求特别是写字楼需求越加旺盛。资料来源：乌鲁木齐去统计年鉴或统计网站乌鲁木齐产业结构比重2002年国务院通过了《乌鲁木齐市城市总体规划2000年至2020年》。总体规划突出了主城区采取“双中心、组团式”的城市布局形态，对城市的未来发展提供了依据。未来5-10年乌鲁木齐城市北部建设一个居住、教育、文化、商贸等功能完善的新城区。城市宏观分析

乌鲁木齐城北建设新城区给予城市发展一个历史性的机遇。城区采取“双中心、组团式”的城市布局形态的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响。城市定位资料来源：嘉德伟业乌鲁木齐产业布局以老城区为主，建设南部商贸及文化休闲产业集中区，北部外贸及现代服务业集中区，北部生态农业及休闲旅游集中区等区域市区中心外围布置一条城市快速环路，并通过放射状道路将城市路网和外围公路环线沟通。由城市快速环路、河滩路、西虹路、喀什路、西山路构成城市快速路系统。通过阿勒泰路接入西过境路；贯通长春路、鲤鱼山路、友好路、扬子江路、长江路、北京路北延；南湖路北伸至乌米公路；红山路向东延伸到青年路；西虹路向东延伸到七道湾路构建城市主干道。产业布局与道路规划城市宏观分析

城市规划更多的是以产业带发展为重点，突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式。住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展。城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性。多中心发展的规划，为项目区域未来发展创造了条件。乌鲁木齐产业布局规划图乌鲁木齐综合交通规划图资料来源：嘉德伟业乌鲁木齐近年完成了喀什东路延伸、东外环、南湖北路北延等一批重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。重点规划发展区域进展状况城北新城区100平方公里，100万人口，居住、教育、文化、商贸等功能完善的新城区重点基础设施项目进度计划高铁新区6.6平方公里左右，将辐射以二工乡为中心50平方公里的区域原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使北部区域成为乌鲁木齐的发展重点。本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会。城市发展的主方向由新市区、米东区构成，高速便捷的交通将促进城市的一体化进程。北部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣未来城市重点规划城市宏观分析

资料来源：嘉德伟业从经济开发区的地理位置来看，正处于新市区，北通昌吉，东临太原路，南接河南西路。这个区域属于乌鲁木齐非核心商业区，交通条件对本项目的开发进程起着至关重要的作用。分项经济开发区新市区在全市的地位商务欠发达的区域，虽然开发建设10多年，整体尚未达到成熟，土地用途以住宅和工业为主。一期已无储备土地，现正开发二期，乌鲁木齐核心城区，近两年是乌鲁木齐房地产开发的主要板块，以铁路局商圈为核心发展潜力可观。产业依托未来的产业方向主要是：工业、物流业、餐饮业、新兴服务业和住宅为主未来的产业方向主要是：商业基础设施道路建设基本完毕，二期的道路（喀什东路东延）完毕，和骑马山连接。基础设施条件好，是连结市区和外围区域的纽带房地产现状一期历年均以住宅、工业为主，未来无大块土地供应；二期以工业为主，有部分住宅用地，乌鲁木齐近几年最热的板块区域发展前景城市宏观分析

资料来源：嘉德伟业区域对比板块天山区沙区新市区水磨沟区高新区区域功能商业、金融、贸易、行政、居住、教育居住、商业、对外交通、教育、一类工业居住、教育、科研、外事、机械工业

纺织、煤炭、电力、轻工、旅游、居住商务、居住、物流商务发展成熟的商务区域成熟的商务区域迅速成熟的商务区域需进一步成熟的商务区域商务区比较集中，随着土地储备完毕，高档商业写字楼继续增加，将成为高档商务区域城市宏观分析

资料来源：嘉德伟业经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的前提条件主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展城市北扩的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇城市规划促进形成多个城市中心和商务圈城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化随着道路系统逐步完善、高铁建设，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围乌鲁木齐在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性对项目的影响城市宏观分析

项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好城市经济城市定位和规划基础设施条件投资前景小结从城市化发展过程而言，乌鲁木齐区域已由单中心城市向多核城镇群的方向发展。目前乌市直接作用范围为昌吉、米泉、阜康三市和五家渠、达坂城、鱼儿沟、大河沿、安宁渠和八钢一批城镇，今后其直接作用范围可南达吐鲁番和托克逊两市县，北至石河子、呼图壁、玛纳斯和沙湾四市县。乌鲁木齐已经成为自治区的商贸、信息、金融、科技、文化、交通中心，其信息产业与商贸业、金融业、科学技术研究、文化教育占据重要地位。随着全国和新疆工业化、城市化进程的加快以及疆内交通、通讯设施的极大改善，未来自治区的经济将逐渐趋于一体化，以乌鲁木齐、昌吉、石河子、奎屯、克拉玛依为支点的天山北坡经济带的生产要素流动将更为自由、合理，这种形势将促使乌鲁木齐市为中心的大区域继续承担区域内中心城市的功能，并从更大区域范围内的整体出发，赋予乌鲁木齐新的职能。城市宏观分析

城市宏观分析

乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释乌鲁木齐写字楼市场在示意图上划定研究范围，建议以天沙新水和高新区五个区域为主。研究范围乌市目前写字楼项目在硬件设施以及软件服务上均与国内一线城市如北京、上海等的高档写字楼有较大差距，综合考虑市场情况，我们对乌市区域代表性写字楼界定标准如下：临近城市主干道，周围有较好的商务氛围和配套设施楼宇形象突出，具有较好的标志性部分楼宇智能控制系统物业管理较好这里我们将符合上述标准的代表性写字楼界定为重点市调目标，而将其它不符合上述写字楼界定标准的楼宇为次要市调目标。除了纯写字楼外，很多企业选择在处于优越地理位置的商住楼办公。在部分高档酒店里也分布一些写字间。

研究范围乌鲁木齐写字楼市场主要商务区分布图（现有及未来）中山路商圈区域小西门区域南湖区域北京南路区域区域租户主要行业北京南路能源型企业，科技、贸易公司，驻疆办事处南湖与政府部门相关的企业，主要行业：建筑、设计、规划、律师事务所等小西门美容、建筑、电子、装饰、商贸、旅行社、咨询、物流等中山路商圈贸易、旅游、服务、银行、电信、科技、咨询、物流等乌市主要写字楼住户主要行业分布乌市主要写字楼区域特征区域特征北京南路处于新市区，写字楼分布较为集中，代表性写字楼供应较早。南湖市政府搬迁于此而引致写字楼需求，写字楼供应较晚，品质尚好。小西门此区域环境档次较低，除个别项目外整体写字楼档次不高。中山路商圈乌市的核心区域，写字楼供应较大，但是分布比较分散。数据来源：嘉德伟业2010年乌鲁木齐写字楼房累计成交量4.92万㎡，较09年增长97.6%。2010年乌鲁木齐市写字楼交易均价10489元/㎡，较09年上涨44.79%乌鲁木齐写字楼市场2010年市场状况数据来源：乌鲁木齐房产局小结乌鲁木齐写字楼市场纵向来看，2010年4月和9月末两次楼市调控给写字楼提供了机会，无论是成交量还是价格在这一阶段均有所上涨。办公类用房对政策更为敏感，成交量随着楼市供量增加一路走高，而交易均价也一直保持高位。城市宏观分析

乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释写字楼区域市场对比项目分布图区域市场的划定划定的原则商务区影响行业类型距离城市规划研究范围：经济开发区、高新区、新市区。主要包括北京路、苏州路、河南西路、太原路、迎宾路。数据来源：嘉德伟业写字楼区域市场供应趋势区域写字楼位置及总建面积列表从整体供应量来看，该区域高品质写字楼供应量将达到约54万平方米（不包括小于10000平方米的小型项目），显示出该区域办公市场的需求度正逐步增加，未来几年将是整个城市写字楼市场供应的热点区域，供应量的增加符合整个城市发展重点向该区域转移的目标。物业名称物业所在区域物业地址总建筑面积(平方米)百商国际新市区鲤鱼山路1046号130000大成国际中心高新区高新区北京南路358号63022.41野马国际高新区昆明路158号52000盈科广场高新区高新区高新街217号87333维泰大厦经济开发区经济基数开发区二期延伸区79992诚信大厦新市区西八家户路508号38733.23秦郡经济开发区开发区卫星广场向西900米90000解析区域写字楼等级及开盘时间列表序号项目名称建筑面积（㎡）开盘时间等级1百商国际1300002010年3月甲级2大成国际中心630222008年10月甲级3野马国际520002007年甲级4盈科广场873332008年10月甲级5维泰大厦799922009年12月甲级数据来源：嘉德伟业写字楼区域市场区域写字楼价格列表供应趋势序号项目名称标准层面积（㎡）开盘价格（元/㎡）当前售价（元/㎡）1百商国际1300525056002大成国际中心21007500180003野马国际22006000110004盈科广场12507000120005维泰大厦150095009850本区域写字楼的销售价格基本处于全市较高地位；从开盘价格与当前售价对比来看，区域写字楼价格涨幅较乌市其他区域大，主要是投放市场的项目均为甲级写字楼，与市场上普通写字楼拉大了差距，价格优势较为明显。本区域集中了多种行业，包括：能源，贸易，IT，科技，金融，旅游，广告，物流，机械等，行业偏向不明显。本区域为乌市的新兴的核心经济发展区，从事各种行业的企业看重其地缘发展的优越性纷纷驻扎，入驻比例呈上升趋势。解析项目名称标准层面积（㎡）主力办公面积（㎡）办公面积跨度（㎡）目前销售情况大成国际中心210016080-2000已售罄维泰大厦180070-8040-1800已售罄野马国际220050-60140-2200已售罄百商国际1200-130080-9045-1300在售，销售率70%盈科广场124998-12098-1250已售罄主力办公面积和面积跨度表数据来源：嘉德伟业写字楼区域市场区域写字楼说明大成国际中心：甲级商务办公楼基本情况：总层数25层。其中1-4层为商业楼，层高4.8米，总建面积15000㎡。5-25层为办公楼，层高3.8米，甲级写字楼标准。标准层面积2100㎡，主力面积为160㎡，办公面积跨度80-2000㎡。销售均价为18000元/㎡，办公楼销售均价8008元/㎡，项目现已售罄。物业管理费为7元/㎡/月，由第一太平洋戴维斯进行物业管理。图片来源：嘉德伟业写字楼区域市场区域写字楼说明基本情况：

维泰大厦地上17层，地下2层，裙房4层。总建面积79992㎡，容积率3.0。1-4层为商业，5-17层为写字楼，其中4-9层已作为开发区管委会新址，10层以上对外出售。办公层高3.9米，商业层高5.8米，标准层面积1800㎡，主力办公面积为70-80㎡，办公面积跨度40-1800㎡。均价9850元/㎡，物业管理费为1.5元/㎡/月，项目已售罄。

维泰大厦：纯办公楼图片来源：嘉德伟业写字楼区域市场区域写字楼说明野马国际：综合性办公楼基本情况：项目分为2栋，其中主楼29层，为商住型综合商务楼。副楼9层，主要为酒店式商业会所。标准层面积2200㎡，项目主力面积为50-60㎡，项目仅实行整层出售，不进行分割销售，项目开盘均价为6000元/㎡，2007年就已售罄。物业管理费3.5元/㎡/月。从物业管理处获悉，目前均价约为11000元/㎡。图片来源：嘉德伟业写字楼区域市场区域写字楼说明百商国际：商住楼基本情况：项目总计4栋，1-6层为商业裙楼，用途为商业，总建筑面积45670㎡。商住楼每栋标准层面积1200-1300㎡不等，主力办公面积80-90㎡，办公面积跨度45-1300㎡，物业管理费1.5元/㎡，目前商住楼均价5600元/㎡。尚余少量房源。图片来源：嘉德伟业写字楼区域市场区域写字楼说明基本情况：总计28层，标准层面积1249㎡，主力办公面积98-119㎡，办公面积跨度98-1249㎡，目前均价12000元/㎡，物业为5.8元/㎡/月，项目已售罄。图片来源：嘉德伟业盈科广场：综合性办公楼写字楼区域市场区域写字楼调研小结从以上研究样本中显示，目前该区域甲级办公市场销售价格已跨越每平方米一万元关口，与市中心老牌办公区域市场价格不相上下。由于本区域是乌市未来发展的重点地区，成为未来乌市办公市场的重要地位正日益显现。从市调数据来看，以上项目主力面积覆盖段从60-120平方米不等，除百商国际项目较偏重于居住功能外，其他项目皆倾向于商务办公功能。序号项目名称物业管理费电梯品牌供暖方式物业公司名称车位数量代理商1百商国际1.5元/月/㎡N/A集中供暖新粮物业318N/A2大成国际中心7.0元/月/㎡蒂森克虏伯中央空调第一太平洋戴维斯200威视营销3野马国际3.5元/月/㎡LG中央空调野马物业110N/A4盈科广场5.8元/月/㎡三菱中央空调盈科物业200盛世联广5维泰大厦1.5元/月/㎡N/A集中供暖维泰物业219N/A区域写字楼特点分析写字楼区域市场区域写字楼物业情况列表数据来源：嘉德伟业区域写字楼总结写字楼区域市场从区域写字楼整体产品档次来看，写字楼在立面形象和内部一些硬件设施上与内地一、二线城市的差距正逐步缩小。但其在产品细节诸如立面材料选用、硬件设施标准等方面与内地高品质写字楼相比尚有差距。在物业服务方面，除了大成国际外，其他项目均未聘请一流的管理公司进行服务，其后果是直接影响写字楼的整体品质保持。

从时代广场的落成和大成国际引入第一太平洋戴维斯的物业管理所带来的启示是乌市写字楼标准正向国内一二线城市靠拢，这是由市场因素所决定的。由此可见，专业的物业管理服务以及合理的营运管理策略是项目成功的基础。综合考虑市场情况和地块条件，本项目有机会发展成甲级写字楼的条件不足，为规避市场风险，建议开发策略走差异化路线。城市宏观分析

乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释经济开发区板块，向北通昌吉，向东临太原路，南接河南西路。这个区域属于乌鲁木齐非核心商业区。地块周边路网发达，阿勒泰路、机场高速路、卫星路、中亚南路等是重要干线及城市快速路，通行顺畅，出行快捷。目前经济开发区开发以普通住宅为主。高大建筑少，视野开阔。处于乌鲁木齐非核心商务，区域的内多普通住宅，交通便利，产业资源优势明显。区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公提供了较大的发展机会。机场火车南站铁路局商圈地块位置地块分析本项目地块分析周边三公里范围内，有多种物业类型，主要包括：居住区、商业区和工业区。地块周边主要是普通居住区，商业设施比较缺乏。周边工业企业众多，形成了较大规模的产业链条。居住档次普通，商务、商业氛围不浓厚商业氛围正在形成中，需求潜力不明朗未来的商务办公物业将有一定发展机会地块周边物业环境居住区经济开发区内的住宅商业区临近铁路局商圈交通枢纽乌昌快速路旁，距离机场1.5公里工业园开发区二期入住大型工业企业周边交通环境及地块可达性道路路网发达，同时邻近外环线，与外部区域的连接性极为便利。交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力。道路、机场的距离对于本项目发展商务办公提供了交通的便利及人流量的支撑。乌昌快速路毗邻乌昌快速路，驶入外环快捷机场距离国际机场1.5公里，走机场高速非常便利火车站距离市中心10公里，距离火车站约15公里桥梁小地窝铺立交桥，驶入外环、吐乌大高速便利公交公交车站309、153、51、68、909路公交途径本项目周边

地块分析本项目地块分析规划指标及地块形状规划指标占地面积5860㎡用地性质商业用地（30年）建筑占地面积1758㎡建筑密度30%建筑面积10000-23440㎡绿化率30%容积率1.8-4限高42m本项目地形示意图西北侧长：79.47m东南侧长：80.01m西南侧长：69.99m东北侧长：75-80mSWOT分析优势劣势区位乌鲁木齐的西北部，城市快速发展地段位置位置距离市中心偏远交通和通达性周边有多条路网，交通便利，通达性好环境条件周边环境存在噪音污染，为未来的各种物业的档次提升带来一定的影响周边企业经济技术开发区汇集大量中小型企业商务环境不属于传统的商务、商业中心区。商务环境存在很大的弱势，需要一定的培育期可视性地块周边主要以居住为主，障碍物遮挡较少，可视性较佳潜在竞争地块周边项目规模都比较大，会有潜在的竞争项目出现市场认知度市场对居住的认知度较高，造成对商务办公的认知度过低项目综合优势不明显，为项目不能提供足够多的必要条件商务氛围尚未形成，项目的市场培育期加长地块分析针对中小型企业市场定位，可以出其不意获得差异化带来的成功从产品创新、入市时机、规模及未来的营销策略上规避风险机会(OPPORTUNITIES)威胁(THREATS)区域未来发展态势良好，在核心产业及相关产业链的带动下，区域将向更强的商务功能过渡区域缺乏真正的商务配套，以及区域居住环境的成熟，为商务办公提供了发展的潜力未来周边区域会产生足够量的中小企业，有大量的需求存在城市北扩后，出于交通压力和租金考虑，会有一定量中小企业迁出城市核心商务区未来区域供应量短期激增，存量市场将持续放大，同质化现象严重，竞争加剧SWOT分析地块分析本项目处于非商务中心，交通条件较好；开发商业项目的市场条件不成熟；本项目的突破点在于产品创新，吸引特定客户群在非核心商务区投资租赁写字间。地块分析小结城市宏观分析

乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释写字楼发展机遇分析宏观经济乌鲁木齐经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长乌鲁木齐城市北向发展，带动周边房地产开发的价值预期提升城市规划是以产业带发展为重点，突出了以“双中心、组团式”的城市布局，从而为未来的多个商务区的形成提供了可能国家对乌鲁木齐的各项金融政策的扶持，显示了未来良好的投资环境，对外投资环境的改善将大大增加了市场对商务物业的需求各种政策优势的倾斜，给了乌鲁木齐前所未有的机遇，享有了其他大中城市不能比拟的优势经济发展历史机遇城市规划投资环境相关政策项目的发展时期处于经济高速发展阶段，具备良好的前景但由于发展期市场存在一定的不稳定，相对也有一定风险需要在定位、产品、规模、入市时间等方面合理控制风险写字楼发展机遇分析物业市场区域市场的供应量都比较大，未来中短期内将对市场产生较大的压力大部分产品趋向高档化，针对中小型企业的产品仍然比较缺乏目前主要分布在传统城市中心区域，未来有逐步向城市边缘扩散的趋势传统区域道路拥挤、基础设施陈旧，导致综合办公成本较高乌鲁木齐整体写字楼的产品类型上也缺乏多样性，所以从产品上有很大的发展空间从市场表现来看，总体需求量的增长高于供应量的增长未来供应量仍将对市场产生较大压力供应情况分布情况需求趋势产品发展未来市场压力较大，供求关系不容乐观。产品的发展会给市场带来一定的发展机会，尤其是针对细分客户的产品。现阶段大多以本地公司为主，公司规模有限，写字楼缺乏大型用户城市的发展会产生更加细分的市场，有更多的客户将根据自己的需求选择物业客户特征写字楼发展机遇分析市场需求乌鲁木齐正经历城市经济重大的发展时期，现有产业的壮大和新兴产业的出现是商务物业市场真正的需求动力，特别是成长性高技术、知识型企业。发展中的现有行业和已经开始出现的新兴行业将面临着传统写字楼周边日益恶化的交通、有限的办公空间、较高的办公成本等问题，这些将成为他们寻求新的办公概念的主要原因。企业在办公选址时仍然对传统商务区表现出较高的兴趣，但对交通环境和办公环境的不满在逐步增加。目前大部分外来企业在乌鲁木齐还主要是以办事处为主，中小面积仍然是目前需求的主要规模。市场需求动力行业发展选址要求使用特征成长性企业的发展变化是项目需求的主要源泉；项目自身在区位、交通、规划条件等可以满足成长性中小企业的需求写字楼发展机遇分析竞争策略与项目所在区域与核心城区面对得目标客户群有差异，竞争力有限虽然项目处于相对远离城市中心的区域，但区域与城市中心有发达的道路网相连，来往各个目的地方便、快捷市场上办公物业同质化较为严重，产品综合水平参差不齐市场研究证明，租售结合的策略可以有效降低初期入市的风险由于市场条件和项目自身条件的因素，应该避免直接同传统写字楼争夺有限的客户群，而依靠产品的差异性吸引成长中的细分目标市场商业区分布位置交通产品空间目标市场入市策略充分发挥本项目在区位、交通和未来产品形态上的优势，增强产品的对中小企业吸引力同时采用适当入市策略，合理分配租售比例保证资金回笼和效益最大化写字楼发展机遇分析地块条件地块核心问题：如何降低在非核心区域的写字楼吸引中小型成长性企业的难度如何降低劣势规避威胁优势：乌鲁木齐的西北部，城市快速发展地段周边有多条路网，交通便利，通达性好经济技术开发区汇集大量中小型企业地块周边主要以居住为主，障碍物遮挡较少，可视性较佳劣势：位置距离市中心偏远周边环境存在噪音污染，为未来的各种物业的档次提升带来一定的影响不属于传统的商务、商业中心区。商务环境存在很大的弱势，需要一定的培育期地块周边项目规模都比较大，会有潜在的竞争项目出现市场对居住的认知度较高，造成对商务办公的认知度过低需要通过良好的产品定位和发展策略避免风险机会：区域未来发展态势良好，在核心产业及相关产业链的带动下，区域将向更强的商务功能过渡区域缺乏真正的商务配套，以及区域居住环境的成熟，为商务办公提供了发展的潜力未来周边区域会产生足够量的中小企业，有大量的需求存在城市北扩后，出于交通压力和租金考虑，会有一定量中小企业迁出城市核心商务区威胁：未来区域供应量短期激增，存量市场将持续放大，同质化现象严重，竞争加剧写字楼定位分析目标客户分析快速成长性企业对物业的综合成本、环境条件提出了更高要求在乌鲁木齐的新技术型企业、知识密集型企业、物流企业等目前多为创业阶段的企业现大多在传统商务区办公使用的物业多为租赁形式快速发展，但企业规模在达到一定规模后保持不变除了规模转变之外，企业的经营模式不会改变避免高办公成本减少交通带来的阻碍企业还寻求在形象上更加独立和个性对现有办公物业在形式、设施、环境、交通等方面的不满足写字楼定位分析产品定位方向需要把握的市场要点产品的雷同避免在非核心区域开发华而不实的产品突出的优势交通的便利性经济的办公成本“乌鲁木齐成长性企业的创业基地，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用的服务式写字楼”写字楼定位分析卖点挖掘外部条件内部条件规划条件项目规划条件限制较严，为中小企业提供的小户型办公楼，首要是简洁务实，实用性强项目特征区域内补充型写字楼。“服务型”的准甲级写字楼建筑立面结合物业发展趋势打造代表现代建筑艺术的建筑，体现简洁、务实特征的外立面。户型产品设计上突出灵活性，在设计上保证出售和租赁互不干扰，产权分割明确客户形象成长性、高技术、知识型楼宇技术除比较常见的楼宇技术之外，在技术的应用方面强调环保、生态和一人为本的特点，同项目的市场定位统一起来写字楼定位分析发展策略策略概念目的实施策略政策支持提高市场接受度，扩大客户群范围在项目发展前期，力争赢得经济技术开发区政府在产品定位方面的认可，进一步争取到相应的政策，主要是给予进入该项目的企业一定的优惠条件。营销策略营造好的商务环境，建立市场信心采取租售结合的方式，加快整体入住速度通过非常优惠的条件，引入主力客户，带动其他客户入住入市时机通过合适的入市时机降低销售风险未来市场供应量虽然较大，但经济型办公物业较少，尤其是在2011年后，宏观调控政策更加不确定，可以考虑暂缓开发目标客户写字楼定位分析根据目前乌鲁木齐主要写字楼的定位和发展趋势，以及项目本身小户型办公特色，我们将主要锁定中小型成长性企业和个人投资为目标客户。以区域内最近的写字楼项目——骏马食品厂项目的客源结构作为参考，需要规避客户重叠的可能性，本项目以满足投资性需求的客户为主。自用型主力客源为乌鲁木齐中小型和处于创业发展期企业其中，贸易、物流业、知识型服务企业为核心自用客源科技业、制造业、咨询业为次级客源需求面积在100-300平米个人投资为主企业投资为辅需求面积在50-200平米以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过打造高端写字楼，树立开发区商务领导者形象，结合周边主导产业和写字楼项目稀缺性的特点，形成项目核心竞争力。规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路线，打造高档次平价产品，提供全方位服务。通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，降低风险。通过走平价路线，规避竞争，以平价快速变现的方式迅速实现项目价值。写字楼定位分析小结城市宏观分析

乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释规划设计条件规划指标占地面积5860㎡用地性质商业用地（30年）建筑占地面积1758㎡建筑密度30%建筑面积10000-23440㎡绿化率30%容积率1.8-4限高42m宗地图（局部）西北侧长：79.47m；东南侧长：80.01m；西南侧长：69.99m；东北侧长：75-80m；卫星路退线6m，阿勒泰路退线12m；卫星路设置机动车出口。退线6㎡退线12㎡机动车道出入口产品规划建议整体建筑外形：由玻璃幕墙和实体墙面搭配设计。设计的主题：简约、精致、科技、节能。突显整体建筑的现代感与时代要求的一致性。建筑色调：以淡灰色为主，配以高级幕墙和外装饰材料，使建筑效果与大厦的使用性质相匹配。建筑外观产品规划建议标准层面积区间：1600-1700平米户型区间：40-60㎡、90-110㎡主力户型：50㎡左右原因:1、目前乌市办公项目主力面积覆盖段在60-120平方米之间。同时，从办公楼使用面积需求在50-100平米需求度来看，达到了33%的比重。由此，本项目户型面积采用以小户型为主的产品设计，建议设置建筑面积在50-110平米之间，配置50、90-110平米两种户型，户型相互间可自由组合成50、140-160平米。面积分割段为40-60㎡、100-110㎡;2、按照主力户型在50平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%，同时利于吸引中小投资客。产品规划建议40-60㎡户型90-110㎡户型电梯间楼梯间标准层格局设计示意图标准层与户型面积区间标准层户型参考产品规划建议户型配比建筑面积户型配比100-110㎡20.00%40-60㎡80.00%中小户型为主利于吸引投资客，减少客户首付压力。符合成长性企业对办公的需求。按照5A级智能化办公楼标准设计。建筑风格为现代主义风格；满足覆盖率30%的设计要求;设有挑高两层约9米的共享中庭空间;

塔楼标准层约1600-1700㎡左右，均为小户型办公空间，建筑面积在50-100㎡之间，并配置2台客梯，一部货梯;卫生间设计采用集中式；地上14层、地下2层。地下层总面积约3300㎡。地下一层考虑设计员工食堂，配套用房，车库等，所有设备、机房全部设置在地下二层;车库车位数量不少于150个；

除常规的建筑公共设备配置外，每户均配置独立的电表箱、智能用户箱;集中空调;一层考虑小商店、会客吧、服务中心、银行、邮局；首层层高5.6米，二至十四层层高2.8米。设计要求产品规划建议城市宏观分析

乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释硬件配置外立面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空调：系统类型、运营方式、计量方式网络地板：地板类型、离地面高度、实用性配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：智能化大堂电梯间卫生间客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源物业形象关键词如今写字楼租客越来越注重物业管理和附加价值，所以应本着尊重客户价值为要务，建议通过客户需求强化设计要点。其他建议与诠释产品附加值创造建议大堂电梯间公共导视系统卫生间其他建议与诠释硬件设计意向提出全新SVO服务式写字楼服务理念：百兆到户宽带，非接触式IC卡，满足SOHU族在办公室生活办公的需要，形成网络生活及24小时办公新空间，满足成长性企业降低动作成本。提升企业形象的需求，提供设备出租，临时商务秘书，商务用车出租，临时会客厅、会议室等多种服务。其他建议与诠释软件服务建议建议要点：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。建议要点：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排。SVO

服务式OFFICE硬件＋服务创新特点1.空间的开敞：

大跨度的开敞空间提供住宅灵活性条件，户内可以自由组合、划分；2.权利的放开：

住宅不只是建筑师或发展商独立操控，用户可以按照需要组合自己所需的户型；3.动态的设计：

产品在不同的时期，不同的使用者，与其不同的使用要求作出功能的修正。其他建议与诠释服务式写字楼（Serviceoffice）的诠释SOV服务操作使企业不再为低使用率的专业员工