安徽芜湖市房地产项目区域规划设计案例分析研究报告

芜湖市房地产研究报告策略部2021年8月规划分析区域分析芜湖市场本案解读本案解读----根本资料本案案名：三潭音悦位置：芜湖市新市政府东北，西北角为在建的芜湖一中建筑面积：65万㎡周边工程：兆通大观、东方红郡、东城豪庭、万科城、恒大华府等配套现状：目前交通、商业配套较差，随着区域开展，未来将有优良的交通及商业配套东城豪庭兆通大观东方红郡万科城苏宁综合体恒大华府分析1.比邻芜湖新市政府，区位潜力巨大2.工程内水系丰富，园林景观优秀熙龙湾柏庄观邸柏庄香府伟星城工程实景工程SWOT分析优势1、项目紧邻芜湖新市政府；2、神山公园、大阳垾湿地公园、扁担河生态廊带等自然景观资源丰富，居住环境佳；3、芜湖市著名中学-芜湖市第一中学位于项目西边；劣势1、项目位于新城区，周边交通配套、金融配套、商业配套暂不完善；2、地块周边配套环境较差，造成一定的客户心理障碍；3、自2009年来芜湖土地放量大且较集中在城东，未来大盘竞争激烈。；机会1、年内万科、恒大、苏宁的推盘，将提升区域形象、价值和关注度；2、在市场不景气的情况下城东的土地供应依旧稳定----政府及开发商对城东未来持乐观态度；威胁1、上半年市场走低给项目营销带来风险；2、区域低认知度，产品体量大，面临的市场竞争激烈；解读结论工程机遇与挑战并存，需指定合理的营销推广策略地处芜湖市新行政级中心，未来开展空间巨大；地块周边配套缺失，价值表达需要时间积累；工程周边大盘较多，竞争压力巨大；规划分析区域分析芜湖市场本案解读芜湖城市整体规划城东区城中区城南区城北区芜湖市规划要求重点推迚鸠江经济开发区和城东新区建设，全力打造先迚制造业集聚开展和现代效劳业快速开展的宜居宜业宜游新城区。随着芜湖市政务文化中心的建设开展，鸠江区一跃成为皖江“核心〞城市的政治中心、文化中心、金融商贸中心。规划分析区域分析芜湖市场本案解读芜湖市调控政策分析2021年3月13日，“皖六条〞1.各县市确定房价控制目标2.加快保障性住房建设3.加强商品房用地的地价动态监测4.要求安徽省各市适时出台住房限购措施5.加快住房信息系统建设6.建立健全约谈问责机制2021年5月26日，“市五条〞1.加强保障性住房建设2.积极探索限价商品住房制度3.严格履行土地出让合同约定，按期完成开竣工4.严格商品住房备案价格审核，实行明码标价，倡导实价备案5.加强对企业所得税和土地增值税征管情况的监督和检查6.实行差异化住房信贷政策7.确保商品住房的有效供给量严格的控价措施:关于商品住房的价格要实行明码标价，进行实价备案，成交价格不得高于备案价格,这也是导致芜湖上半年供给下降的主要因素；该政策给消费者带来了降价预期，是导致上半年成交量下滑的主要因素；对价格的控制导致开发商在当前市场下定价趋于保守，导致五月后芜湖市场均价的下滑；在价格控制严厉的情况下，可能导致一些限价盘被疯抢的情况；芜湖市土地市场整体情况

2021年1月-6月，芜湖土地市场成功出让国有建设用地19宗，成交面积为2148.31亩，成交总额为40.58亿元，

成交总金额只有上半年的70%，成交均价为去年同期的69%，这是敏感的土地市场对政策调控和房地产市场做出的调整，说明开发商拿地更趋于理性化。量涨价跌芜湖市土地市场分析鸠江区上半年出让面积达1477亩，占到了全市总出让面积的69%，反响出了区域开展的良好势头------政府和开发商均看好该区域的未来。芜湖市总体供销芜湖市上半年整体供销项目2011年数值2010年数值同比（%）1、上市面积（万㎡）86.02101.14-17.42、成交面积（万㎡）87.4897.29-10.093、成交套数84459181-8.034、总成交金额（亿元）49.5151.383.78芜湖市房地产调控政策“市五条〞的出台，；金融系统收紧银根，投资住宅的需求受到打压；消费者降价预期强烈，观望态度浓厚；市场不景气的情况下，上半年开发延迟推盘；芜湖市上半年商品房市场供销齐降芜湖市月度成交分析5月，芜湖市房地产调控细那么出台，芜湖市成交量出现大幅下滑6月，芜湖市商品房价格出现下滑，刺激了成交量，环比增加近一倍。芜湖市区域成交分析上半年芜湖区域整体成交出现了明显的下滑；鸠江区板块是唯一成交量同比上涨的板块；2011年01月-2011年06月芜湖市住宅分区属已售情况统计表区属已售面积(平米)面积同比(%)已售套数(套)套数同比(%)合计874792.3-10.098445-8.03镜湖区362931.4-15.963494-14.13鸠江区247456.190.16246495.87开发区77058.45-52.35830-54.47三山区66248.21-24.17484-12.16弋江区121098.1-25.21173-20.8在市场调控严厉，消费者观望态度浓厚的情况下，鸠江区作为未来的城市核心，依然受到了市场的青睐。芜湖市成交价格分析在政府严厉调控、市场观望态势下，可以明显看出上半年芜湖房地产成交均价出现了下滑态势。芜湖市各板块均价集中在5000-6000之间，没有明显的板块价格区分。芜湖市区域存量分析下半年芜湖市约42家楼盘入市，其中纯新盘18家，总体量约241.26万平米；城东依然成为全市供给主力，预计上市总面积到达了87万㎡，占总体量的36%；在芜湖市大力开展城东的情况下，城东市场将面临巨大的竞争。片区面积（万平米）楼盘新盘城东87138城北35.564城中52.16132城南66.694合计241.264118芜湖市场小节供：下半年芜湖市约有241万㎡的体量入市，城东板块约有87万㎡的体量入市，未来楼市供给量巨大。需：受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚，需求量下降。价：在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下，芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势。成交：受上半年严厉的房地产政策影响，芜湖成交量同比下降近一成。规划分析区域分析芜湖市场本案解读城北板块城东板块城中板块城南板块左岸生活：70万㎡，8100元/㎡柏庄跨界：10万㎡，7700元/㎡柏庄丽城：5万㎡，6150元/㎡东方红郡：50万㎡，5700元/㎡兆通大观：35万㎡

，6160元/㎡柏庄观邸：47万㎡

，6160元/㎡熙龙湾：31万㎡

，6000元/㎡伟星城：62万㎡

，6100元/㎡伊顿津桥：13.3万㎡，5800元/㎡紫金观邸：5万㎡，5600元/㎡城东板块：开展迅速，未来城市新中心城东板块分析目前板块开展刚起步，配套几乎没有，板块价值提升需要时间；作为芜湖的规划开展重点，区域土地规模放量，在建工程多，价格成长空间大；万科、恒大、苏宁等知名开发商在城东片区的工程推出，区域价值和关注度将得到大幅提升；新市政府的迁入坚决消费者信心，区域前景认可度较高。板块现状不佳，但潜力巨大区域工程集中，竞争剧烈伟星城熙龙湾柏庄香府东方红郡万科城恒大华府苏宁城市之光柏庄观邸兆通大观东城豪庭城东板块楼盘分布图本案项目名称东方红郡地址[鸠江区]中江大道与赤铸山路交叉口物业类型高层小高层多层开发商芜湖宇尚地产有限公司占地面积20.5万容积率2建筑面积50万开盘时间201年11月20日首期开盘，均价5400，2010年7月30日开盘，,开盘推出300套房源，销售22套，均价5700销售动态入网1674套，已售1243套，销售比例69.86%户型89平米的二房，123平、133平、134平米的三房和143平米的四房客群刚需客户投资客建筑风格现代产品品质中高端科技住宅楼盘城东工程----东方红郡伟星城熙龙湾柏庄香府东方红郡万科城恒大华府苏宁城市之光柏庄观邸兆通大观东城豪庭户型点评户型紧凑，结构布置合理大面积的景观阳台设置，提供良好的视野；南北通透，通风好。卧室正对厨房，容易造成生活污染134平米主力户型厨房邻近卧室，容易造成污染89平米主力户型客厅大阳台，视野优秀建筑外立面体验式售楼处产品附加值恒温系统地源热泵新风系统24小时生活热水供销情况项目供销动态入网套数：1674成交套数：1648去化率：70%月均销售套数：96均价（元/平方米）：5734推盘节奏：2010.7.25第一次推盘，均价51932010.11.20第二次推盘，均价56662011.3.12第三次推盘，均价61532011.5.25第四次推盘，均价63552011.7.30第五次推盘，均价5734东方红郡在芜湖是首次开发，没有形成品牌效应；城东的板块价值还有没得到完全的发挥；城东板块下半年面临巨大的竞争压力；工程降低价格，以换取销量城东工程----东方红郡工程评价升值潜力——工程紧邻芜湖市新行政中心，未来升值潜力巨大产品优势——芜湖仅有的低碳科技住宅，提升了工程价值品牌认可度缺乏——该开发商在芜湖无开发经验，客户品牌认知度缺乏项目名称柏庄观邸地址[鸠江区]城东新区中江大道999号物业类型高层开发商芜湖柏丽置业有限公司占地面积15.8万容积率3建筑面积47万开盘时间2010年12月18日首期开盘，均价5300，2011年7月16日当期开盘，均价6000销售动态入网1601套，已售1301套，销售比例78.41%,户型49平米的单身公寓、88-140平的三房，主推92平和142平的复式房源客群刚需及区域地缘客户为主建筑风格现代产品品质鸠江区中心高端综合性楼盘城东工程----柏庄观邸伟星城熙龙湾柏庄香府东方红郡万科城恒大华府苏宁城市之光柏庄观邸兆通大观东城豪庭户型点评户型方正，结构布置合理大面积的景观阳台设置，提供良好的视野客厅餐厅南北不通透，通风不好。卧室直面客厅，私密性差88平米主力户型大尺寸客厅，舒适度高137平米主力户型卧室大阳台，视野优秀营销中心供销情况项目供销动态入网套数：1601成交套数：1312去化率：79%月均销售套数：164均价（元/平方米）：6039推盘节奏：2010.12.18第一次推盘，均价58002011.4.16第二次推盘，均价63002011.7.16第三次推盘，均价6060将于八月中旬加推280套房源作为芜湖市老牌开发商，其工程本身品质过关在工程周边竞争楼盘较少，工程去化速度得到保证柏庄品牌在芜湖口碑较好，认可度高工程推盘节奏迅速，去化速度快，价格呈现稳定上升态势城东工程----柏庄观邸工程评价升值潜力——工程紧邻芜湖市新行政中心，未来升值潜力巨大品牌优势——柏庄置业在芜湖市场经营多年，拥有多个在售工程，形成了工程品牌效应工程四面靠近马路——未来生活环境不够安静项目名称伟星城地址[鸠江区]赤铸山东路与弋江路交汇处物业类型高层多层开发商安徽伟星置业有限公司占地面积34.6万容积率1.8建筑面积62万开盘时间2010年11月2日首期开盘，均价5800，2011年7月23日当期开盘，均价6100销售动态入网2760套，已售2298套，销售比例77.65%户型89平米的二房，123平、133平、134平米的三房和143平米的四房客群刚需客户，区域地缘客户建筑风格新古典产品品质中高端改善楼盘城东工程----伟星城伟星城熙龙湾柏庄香府东方红郡万科城恒大华府苏宁城市之光柏庄观邸兆通大观东城豪庭户型点评卧室设计过于集中，私密性差南北双向阳台，视野优秀户型方正，结构布置合理；南北景观阳台设置，提供良好的视野；客厅餐厅阳台南北一线通透，通风好。大开间客厅，活动空间足客厅大阳台，采光、视野优秀建筑外立面体验式售楼处产品附加值防尾随系统德国面包砖360°景观定位降噪科技供销情况项目供销动态入网套数：2760成交套数：2301去化率：78%月均销售套数：288均价（元/平方米）：6039推盘节奏：2010.2.3第一次推盘，均价49862010.8.8第二次推盘，均价54322010.11.2第三次推盘，均价59132010.12.18第四次推盘，均价58452011.1.15第五次推盘，均价59942011.3.31第六次推盘，均价63172011.7.23第七次推盘，均价6039伟星城延续了伟星置业一贯的配置特征，本身品质过关在工程周边竞争楼盘较少，工程去化速度得到保证伟星城在芜湖品牌效应好，认可度高工程推盘节奏迅速，去化速度快城东工程----伟星城工程评价品牌优势——伟星置业在芜湖市场经营多年，拥有多个在售工程，形成了工程品牌效价格优势——位于城东于老城区的集合部位，但售价比市中心低，带来了工程的开盘热卖区位优势——区位优势较为明显，加上以伟星品牌在芜湖市场的多年经营，工程去化较快项目名称熙龙湾地址[鸠江区]中江大道中段西侧，一中新校区北，大阳垾湿地公园北侧物业类型高层小高层别墅联排别墅开发商芜湖市鸿瑞房地产开发有限公司占地面积12.5万容积率2建筑面积31万开盘时间将于2011年8月初开盘销售动态预计开盘价6000户型89-168㎡客群改善自住型客户投资客建筑风格新古典产品品质高端湿地景观盘城东工程----熙龙湾伟星城熙龙湾柏庄香府东方红郡万科城恒大华府苏宁城市之光柏庄观邸兆通大观东城豪庭户型点评90平米主力户型客厅大阳台，视野优秀户型紧凑，结构布置合理；动静分区，私密性较好；大面积的景观阳台设置，提供良好的视野；客厅餐厅南北通透，通风好。入户阳台，设计别致139平米主力户型卫生间开间过小体验式营销中心外立面效果图供销情况熙龙湾将于8月推盘，推出136套房源，预计均价6000元/左右城东工程----熙龙湾工程评价区域品质代表工程——由于有别墅产品的存在，该工程在区域内品质形象容易塑造湿地景观楼盘——工程紧邻芜湖湿地公园，内部大面积的水景景观，提升工程景观层次工程区域不佳——在城东板块，熙龙湾比之于其他工程区位吸引力缺乏城东工程----兆通大观项目名称兆通大观地址[鸠江区]河清路以东、政通路以北、赤铸山路以南、海晏路以西物业类型高层小高层开发商安徽兆通房地产开发有限公司占地面积11.9万容积率2.2建筑面积35万开盘时间将于2011年8月6日开盘销售动态预计开盘价6160户型两房包括86平、87平、95平、115平共四种户型；三房包括114平、119平、128平、135平共四种户型客群改善自住型客户投资客建筑风格新古典产品品质高端住宅楼盘伟星城熙龙湾柏庄香府东方红郡万科城恒大华府苏宁城市之光柏庄观邸兆通大观东城豪庭户型点评户型紧凑，结构布置合理大面积的南北景观阳台设置，提供良好的视野；客厅餐厅南北通透，通风好。厕所正对餐厅，不合理95平米主力户型客厅大阳台，视野优秀超大阳台，景观利用好128平米主力户型卫生间位置连接客厅，离次卧较远，使用不便体验式营销中心外立面效果图供销情况兆通大观将于8月6日推盘，推出320套房源，预计均价6160元/左右城东工程----兆通大观工程评价区位优势——是城东新区距离新市政府最近的工程，比之于其余工程具有区位优势产品品质较高——芜湖第一个运用石材建筑体系的工程景观优秀——工程中心景观的规划，提升小区景观档次城东未来工程根本信息名称物业形态土地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率预计开盘时间恒大华府高层21401.7992011年9月万科城高层花园洋房30641.7992011年11月苏宁城市之光城市综合体别墅611121.8未定东城豪庭小高层12312.22011年9月柏庄香府未定7.8152.0未定伟星城熙龙湾柏庄香府东方红郡万科城恒大华府苏宁城市之光柏庄观邸兆通大观东城豪庭城东未来工程评价工程评价万科城——该工程将打造成全精装国际湖景社区，景观层次优秀，工程定位高端，预计上市价格较高。恒大华府——工程区位无明显优势，但凭借恒大的品牌号召力，竞争力强大。苏宁城市之光——工程比邻神山，具有区位优势，城市综合体工程凭借苏宁的影响力，竞争力强大。柏庄香府——凭借柏庄在芜湖的品牌优势将具有巨大竞争了，但工程靠南，区位无优势。东城豪庭——工程在本案东南边，无区位品牌优势，以小高层为主，绿化率较高，竞争力一般。竞争工程比照项目名称东方红郡兆通大观东城豪庭柏庄观邸熙龙湾柏庄香府伟星城万科城恒大华府苏宁综合体物业类型高层小高层多层高层小高层小高层高层高层小高层别墅联排别墅

/高层多层高层花园洋房高层/开发商芜湖宇尚地产有限公司安徽兆通房地产开发有限公司芜湖正地众森置业有限公司芜湖柏丽置业有限公司芜湖市鸿瑞房地产开发有限公司芜湖柏庄香府置业有限公司安徽伟星置业有限公司芜湖万科房地产有限公司芜湖恒大置业有限公司苏宁电器股份有限公司建筑面积50万35万3147万31万约15万62万4741/单价5700预计开盘价6160/6000预计开盘价6000/6100///剩余可售面积38.235314731约15万364741/

客群刚需客户投资客改善型自住客户投资客刚需客户刚需及区域地缘客户为主改善自住型客户投资客刚需客户刚需客户，区域地缘客户地缘刚需客户、改善客户地缘刚需客户、改善客户地缘刚需客户、投资客建筑风格现代新古典/现代新古典/新古典///竞争关系

城中板块分析芜湖一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，区位价值不言而喻；建筑老旧，形象一般，目前正在积极寻求改造；住宅用地将越来越稀缺，板块价值会稳步提升；板块成熟，开展潜力不如其他区域芜湖市民置业的首选之地，区位价值显著中心板块：城市核心，区域成熟，价值突出城中工程----伟星左岸生活项目名称伟星左岸生活地址[镜湖区]镜湖区东郊路镜湖小学向东100米物业类型高层小高层多层开发商安徽伟星置业有限公司占地面积30万容积率2.39建筑面积70万开盘时间2010年1月28日首期开盘，均价6700，2011年4月17日开盘，均价8100销售动态入网2852套，已售2602套，销售比例88.18%,预计8月推新盘，均价8100户型67-185平米，客群市区改善型为主建筑风格新古典产品品质市中心高端改善住宅楼盘左岸生活柏庄跨界厨房开间过小，操作不方便独立书房设计，空间结构多样卫生间位置不合理，远离卧室，临近餐厅户型点评户型方正，结构布置合理动静别离空间利用率高南北通透，通风好。106平米主力户型半圆形主卧，对社区景观利用好入户直面客厅，私密性差112平米主力户型小区实景图供销情况项目供销动态入网套数：2852成交套数：2603去化率：88%月均销售套数：50均价（元/平方米）：8100推盘节奏：2008.1.1第一次推盘，均价56472009.5.9第二次推盘，均价42502011.4.17第九次推盘，均价8100将于2011.8.6第四次推盘，均价6150最为芜湖老牌开发商，伟星在芜湖具有品牌号召力；作为芜湖一直以来的城中心，置业价值高；优秀的园林，提升了工程景观层次；工程推盘节奏紧凑，去化较快城中工程----左岸生活工程评价产品契合市场需求——工程主要以中小户型为主，面积集中在50-120平米之间，在总价限制下，迎合了当下市中心住宅多以普通居家型产品为主的需求工程景观优秀——作为城中的工程，左岸生活的景观优秀，档次较高城中工程----柏庄跨界项目名称柏庄跨界地址[弋江区]芜湖市中江桥东南角物业类型高层开发商芜湖柏丽置业有限公司占地面积3.2万容积率3建筑面积10万开盘时间2011年6月12日开盘，均价7700销售动态入网550套，已售172套，销售比例34.61%户型80-170㎡的高层；50-70㎡的单身公寓客群市区刚需客为主建筑风格现代产品品质市区中高端住宅楼盘左岸生活柏庄跨界户型点评户型方正，结构布置合理动静别离，空间利用率高所有户型均有南朝向观景阳台设置，较好利用了小区优秀的景观资源；南北通透，通风好。浴室露台，方便实用120平米主力户型连客厅阳台，可观江景89平米主力户型卫生间餐厅相连，涉及不够合理连客厅阳台，可观江景体验式营销中心供销情况项目供销动态入网套数：550成交套数：172去化率：34%月均销售套数：80均价（元/平方米）：7800推盘节奏：2010.6.12第一次推盘，均价7800城中区楼盘，但景观较差；价格较高，无法吸引市场主力的刚需客户；工程去化速率一般城中工程----柏庄跨界工程评价区位优势明显——工程周边学校、医院、商业配套丰富，交通优良小区景观较差——工程绿化率较低，公共活动空间比较小，周边城区较老旧，景观较差城南板块分析城南区最早开发于2006年，但是开发进度明显，区域内会展中心、奥体公园等已投入使用，形象较佳；作为安徽师范大学所在区域，大学带来的区域优势明显；城南板块住宅工程根本为柏庄开发，区内竞争小板块现状尚可，开展潜力较大柏庄在该板块住宅市场一家独大城南板块：高校密集，价值潜力广阔城南工程----柏庄丽城项目名称柏庄丽城地址[弋江区]九华南路物业类型高层联排别墅开发商芜湖柏丽置业有限公司占地面积26.7万容积率1.8建筑面积54万开盘时间2009年4月25日首期开盘，均价3900，预计2011年8月6日推新盘盘，均价6150销售动态入网652套，已售446套，销售比例68.54%户型110-135平米客群刚需客与地缘客户为主建筑风格现代产品品质大学区高端住宅楼盘柏庄丽城户型点评户型方正，结构布置合理动静别离较好，空间利用率高大面积的景观阳台设置，提供良好的视野；客厅餐厅南北通透，通风好。主卧大浴室，私密、豪华134平米主力户型客厅开间稍显不够体验式营销中心供销情况项目供销动态入网套数：652成交套数：446去化率：69%月均销售套数：50均价（元/平方米）：6150推盘节奏：2009.4.25第一次推盘，均价57342009.5.9第二次推盘，均价42502010.1.16第三次推盘，均价15304（别墅）将于2011.8.6第四次推盘，均价6150最为芜湖老牌开发商，柏庄在芜湖具有品牌号召力；城南作为芜湖一个进年开展较快的板块，潜力较大；区域竞争并不剧烈；工程推盘节奏紧凑，去化较快城南工程----柏庄丽城工程评价区域品质代表工程——由于有别墅产品的存在，因此该工程在对外推广的形象塑造上推出了板块豪宅的概念，也确实吸引到了市场高端客群的注意小区内部物业管理混乱——在内部景观的营造上，运用了水系、堆坡、大量种植树木等等手段，但物业管理显得较为混乱，上述种种景观缺少打理城北板块分析芜湖重要的工业生产基地，区域形象正在改观，环境舒适，但是目前人气较少；城北邻近方特欢乐世界，旅游景观资源较好；随着奇瑞产业园、美的产业园等的兴起，该板块会有大量潜在地缘客户，具有一定的开展潜力；板块有一定开展潜力板块认可度不高，以地缘客户为主城北板块：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域开展积聚充足的后劲城北工程----紫金观邸项目名称银湖紫金观邸地址[开发区]经济开发区越秀路与珠江路交叉口物业类型高层开发商芜湖怡德置业有限公司占地面积2万容积率1.8建筑面积5万开盘时间2011年6月12日开盘，均价5600销售动态入网372套，已售147套，销售比例36.79%户型80-105平米客群刚需为主建筑风格新古典产品品质刚需湖景盘紫金观邸柏庄跨界户型点评户型整体布置紧凑，面积的使用率较高，所有卧室均有朝南采光窗采光以及通风优秀，观景阳台的较好的利用了银湖景观资源。卫生间离卧室较远，使用不方便80