中国房地产产业现状分析和未来走向

我国房地产产业现状分析及未来发展方向目录第二部分高房价背后的成因第三部分2012房地产市场趋势分析第一部分我国房地产市场现状Page

2一、房价——收入比

联合国3:1美国3.5:1中国10-15:1一、房价——收入比

假设：人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国3:136万美国3.5:142万中国10-15:1120万-180万二、商品房空置率适度4%-5%警戒10%以上严重积压区20%以上我国自2002年起,商品房空置率始终处在20%的水平上下。二、商品房空置率“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”

——2006年媒体消息（当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）Page

6三、融资结构单一，过度依赖银行

上市融资信托融资债券融资基金融资银行信贷三、融资结构单一，过度依赖银行“只有房地产信贷，没有房地产金融。”

——聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长

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8Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和中低价位商品房供应征收房屋交易税、个人所得税提高契税Page

9全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅02%4%6%8%10%12%14%200620072008200920105.5%7.6%6.5%1.5%13.7%Page

10目录第二部分高房价背后的成因第三部分2012房地产市场趋势分析第一部分我国房地产市场现状Page

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12高房价背后的成因人口经济的聚集结构农村城市Page

13高房价背后的成因我国的土地制度限制土地供给增加住房成本人为制造稀缺Page

14高房价背后的成因

2011胡润财富报告显示

中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。

在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产贫富差距低社会保障购买力低内需不足Page

15高房价背后的成因外汇储备人民币升值货币政策通货膨胀流动性过剩财政政策4万亿投资监管不力Page

16高房价背后的成因保障性住房的滞后性对民营企业投资和发展的限制城市化进程独生子女政策拉高Page

17目录第二部分高房价背后的成因第三部分2012房地产市场趋势分析第一部分我国房地产市场现状Page

182012调控政策重点房地产税信贷紧缩限购保障性住房政策闲置土地查处Page

19针对房地产的行业政策限购、限贷以及保障房等调控政策供求关系针对宏观经济的货币政策加息和提高存款准备金率等政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定。20市场调控对房地产市场的影响政策的持续效应2011年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响2012年依然会出现几个月的观望期21Page

221限购房对地产市场的影响2限贷政策对房地产市场的影响3保障房政策对房地产市场的影响政策的持续效应（1）限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大市场调控对房地产市场的影响23市场调控对房地产市场的影响（2）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。24（3）保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。市场调控对房地产市场的影响25货币政策对房地产市场的影响2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。Page

26供求关系对房地产价格的影响2012年楼市供应充足政策力度和供求关系将决定未来价格走势Page

27近年来房地产价格指数趋势减少供给、启动房地产政策干预收紧信贷、加大税率抑制需求全面扩大需求增加供给、抑制需求、调控房价财政政策两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税减免营业税期限由5年将为2年营业税免征时限恢复到5年货币政策第一套首付20%，二套房适度提高对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%央行六次加息实施差异化货币利率提高二套房首付央行五次减息二套房利率优惠支持开发商融资和信贷央行二次加息限贷不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款土地政策以招拍挂的方式公开出让土地使用权土地出让实行“收支两条线”管理新增土地使用费增收标准提高一倍放宽土地款支付期限和比例严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400万套保障性住房10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房Page

28未来房地产市场的预测乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。Page

29未来房地产市场的预测中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%；Page

30悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011年“