河源龙源温泉可行性报告

河源龙源温泉18万地块可行性报告〔初步〕2023-06-20深圳铭兴实业开展2工程概况1工程背景3区域环境概况4区域市场分析5财务估算6总结及建议主要内容河源龙源温泉18万地块权属为河源市广润投资，深圳祥祺集团为该公司大股东，占80%股份。广润公司06年进入片区开发，并取得三宗紧邻地块国有土地使用权，目前其中一块20万地块已开发为温泉酒店，另一宗17万地块现正开发别墅+高层住宅，剩余一宗18万目前空置地块寻求合作，既本报告之研究工程地块。1项目背景区位交通2项目概况本工程工程位于开发区龙源大道河源市高新技术产业园，粤赣高速以西，行政区划上为河源市高新技术产业园。高新技术产业园与河源市接壤，南面毗邻埔前镇。工程近邻粤赣高速，G205国道，从粤赣高速埔前出口下经205国道2公里至龙源大道可到达工程。距惠州45分钟车程，离河源市区20分钟车程，广州、深圳约1.5－2小时。广河高速惠盐高速粤赣高速地块现状2项目概况东北南西高埔岗农场通往巴登城路巴登城温泉区地块被通往温泉酒店员工宿舍区的土质路面分隔开，道路以西大局部为空地，有一处农家乐，道路以东被六层员工宿舍楼及温泉区工程部板房占据。地块西面有自然山体，呈15度左右缓坡，被植被覆盖，其他区域地势平坦，地质情况良好。2项目概况G205国道进工程道路温泉内景温泉内景周边环境2项目概况水晶山水晶山污水处理在建酒店周边环境2项目概况巴登城在建巴登城办公宿舍巴登城庙宇巴登城广告牌周边环境周边配套2项目概况交通：目前联通工程的道路只有龙源大道，经龙源大道可达G205国道，地块南侧通过巴登城的道路未来可打通，连接地块。给水：可供给自来水及温泉水排水：龙源温泉建有污水处理厂供电：已接通电缆至地块，保障工程用电效劳：除龙源温泉外，地块以西正在兴建占地达4800亩，集养生、休闲、娱乐一体的巴登城生态旅游工程。其他：无教育、医疗、银行等生活性配套。经济指标2项目概况经济技术指标表项目面积总用地面积187240.8㎡建筑总面积374503.6㎡容积率≤2.0建筑密度≤30%绿地率≥45%公共绿地≥12%公共建筑总面积24920㎡其中小学18000㎡/幼儿园3800㎡停车位按每户1.0-1.5个车位配置占地面积：18.7万工程权属2项目概况工程已于2007年取得国有土地使用证，土地使用权利人为河源市广润投资，土地使用年限50年，剩余年限44年。工程已办理用地规划许可证。广润投资注册资本5000万元，由深圳祥祺集团及深圳市泓创投资分别持有80%和20%股份。合作方式2项目概况双方签订收购协议，按照土地地面价格1500元/平米转让；由我司成立工程公司收购地块权属的工程公司；首期付款5000万，剩余款项在2年内付清。风险评估2项目概况土地权属风险由于地块国土证统一办在广润公司名下，而水晶山及温泉酒店的国土证也在广润公司名下，因此通过收购工程公司的形式，很难将地块权属独立分割，如重新办证，需缴纳契税等相关交易税费。规划指标风险按照河源市规划局给出的规划设计要点，地块范围内将安排面积不小于18000平米的小学及独立占地面积不小于3800平米的幼儿园等公建，是否可修改此条件尚未明确。或有负债风险据了解广润公司有3亿银行借贷，有无其他债务情况，目前不清晰。河源概况3区域环境概况

2023年全市实现地区生产总值〔GDP〕615.26亿元，比上年增长11.6%，2023年河源人均GDP为20536元〔仅为全国平均水平的53.4%〕全年城镇居民人均可支配收入16520元，比上年增长12.1%三大产业结构为12.7:51.9:35.4江西省韶关市惠州市梅州市河源市河源市管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市面积1.58万平方公里；2023年末全市常住人口301.01万，增长0.95%。其中城镇人口121.78万，比上年提高0.28个百分点。区域规划3区域环境概况

一湖、两江、三园、四山、五城、六基地〞的概念，整合全市旅游资源，后进一步归纳为“客家古邑，万绿河源，温泉之都，恐龙故土〞四个品牌;２０１２年，将河源建设成为广东生态旅游示范区，旅游业成为河源市国民经济的支柱产业，５年内实现旅游入市人数、旅游总收入年均递增１５％以上；旅游总收入占全市ＧＤＰ比重达１０％以上；坚持工业立市，走新型工业化道路重点建设以“一区六园〞〔即市高新区和6个县区工业园〕为主的工业园区。空间结构

一带：沿东江形成南北向的滨水景观带，主要突出东江滨水带的景观功能和效劳功能。两心：形成北部综合效劳和南部生产研发两个不同功能的城市中心。综合效劳中心是未来中心城区的生活效劳中心，以行政、居住、文化教育、效劳功能为主；生产研发中心是未来中心城区的生产研发中心，以生产、研发、管理、运输等功能为主。两轴：京九铁路沿线，布置物流和产业组团，形成产业开展轴；东环路至古竹镇沿线，通过布置教育、体育，以及相关居住配套设施，形成文教科研与城市生活轴。四廊：由水体、绿带构筑形成的四条生态廊道，有效别离城市组团，防止城市连片开展。六组团：结合中心城区空间的带形拓展趋势、交通导向、地形地貌，从北到南形成六个城市组团，分别是仙塘—木京组团、观塘—洋潭组团、白田组团、临江组团、埔前组团、古竹组团。3区域环境概况未来交通

“六纵〞是205国道、粤赣高速、东环路、西环路、东环高速、环城公路。“十三横〞包括旅游大道、埔前大道、纬十四路、临埔大道、新河大道、建设大道、河紫路、双下路、力王大道、科技大道等。“六纵十三横〞将通过与城市交通主流方向一致的快速路解决过境及对外交通和城市长距离交通，布设相应的主干道与快速路、干线性主干道一起构成城市骨架网络。“六纵十三横〞干线路网的建设将提升已开发组团的竞争力，使东江两岸的大规模开发和形成新的居住板块成为现实。至东源至江西至梅州至紫金至汕头至惠州、深圳至广州、湛江至桂山高速公路快速路干线性主干道主干道3区域环境概况土地市场4区域市场分析

〔单位：元/㎡〕2023年河源市土地类型成交单价2023年河源市挂牌出让土地共计53宗，较去年增加12宗，总供给面积为255.27万㎡，较2023年增加95.03万㎡，土地供给结构仍然以工业用地和商住用地为主；从供地面积上看，各种土地类型供给全线增加。2023年河源市楼面价为1030.66元/㎡，和去年相比，每平米微涨2.52元。13年5月有2宗商住出让，楼面价约为1200元/㎡。二级市场4区域市场分析

2023年度供给方面，全年住宅供给107.68万㎡，商业12.59万㎡。2023年河源市新房市场销售面积为103.26万㎡，同比减少16.98万㎡；2023年住宅销售均价5000元/平米；整体上看，河源市房地产市场已经走出08年经济危机的低谷，2023年河源市房地产市场供求稳定。2023年别墅成交21套，比2023年略有起色。调研楼盘

4区域市场分析天琴半岛社区形象所出片区高新区开盘时间2009年3月28日规模占地202亩，建筑面积165亩，容积率0.8，绿地率60%以上,563户产品形式别墅（联排+独栋）均价9000元/㎡户型面积255-680㎡项目配套天琴半岛4500㎡五星级会馆、中心园林泳池、多功能中心、及各种商业服务配套工程由本地开发商开发，位于高新开发区内，临靠东江，具备江景资源，从09年至今按照年化4套的速度在销售，客户均来源与广深两地，先后换过三家代理公司。(联排别墅:建筑面积:240平米-254平米赠送面积:208平米-232平米(独栋别墅:建筑面积:316平米-420平米赠送面积:458平米-760平米(楼王单位:建筑面积:680平米赠送面积:1010平米调研楼盘4区域市场分析调研楼盘4区域市场分析华南城十里东岸社区形象所出片区河源市开盘时间2011年1月15日规模占地2.5万平方公里，容积率0.68，绿地率60%产品形式别墅（联排+独栋）均价360万/套户型面积317-1051㎡

项目配套河源唯一配套高尔夫练习场项目；

中国唯一配套马术场项目；

河源唯一配套果园项目；

教育配套（贵族幼儿园，小学，初中）

华南唯一拥有纯生态私家山林；

拥有华南最长一线江景；

私享80000平米天然内湖；华南城•十里东岸是由华南城控股在河源紫金县临江镇精心打造的欧式别墅城邦，工程毗邻新丰江，号称会所花费1亿元打造，配备有高尔夫练习场、直升机停机坪、马术场；目前已开发两期，在售产品为独栋、双拼和联排别墅，一二期仅282席，户型面积为317-1051平方不等，通过与销售沟通及侧面了解工程销售情况一般，售价1.1万/平米。调研楼盘

4区域市场分析4区域市场分析市场小结1、河源土地市场交易平淡，土地价格维持在1000元/平米的楼面地价；2、住宅市场供求趋于平衡，每年近100万的消化量，成交集中在雅居乐、碧桂园等个盘，成交价格片区差异较大，均价5000元/平米稳中略升；3、别墅市场去化速度缓慢，投资热情不高，联排单价在8000元/平米，独栋单价在10000元/平米左右。规划指标5财务估算工程总用地面积187240.8平米，总建筑面积402567.72平米，考虑5000平米公共配套及28086平米地下室，其余全部为可售面积可售面积住宅95%，商业5%目前定位尚不清晰，故住宅未做细分。项目规划指标序号内容单位规划指标1总用地面积㎡187240.82容积率≤2.003总建筑面积㎡402567.723.1住宅㎡350757.523.2商业㎡18724.083.3地下室㎡280863.4公共配套㎡50004车位个468利润估算5财务估算利润测算表序号

单价（元/㎡）面积（㎡）金额（万元）备注一销售收入6304369,482232923.41

1住宅6000350,757.52210454.51

2商业1200018,724.0822468.90

二开发建设总投资2593402,567.72104389

1土地成本750374,481.6028086

2开发前期费用191402,567.727683.70

3主体建安工程费1400402,567.7256359.48

4管网工程费用50402,567.722012.84包括给排水、燃气及水泵工程等5电梯安装30402,567.721207.70

6高低压配电15402,567.72603.85

7园林环境工程150402,567.726038.52

8不可预见费90402,567.723604.732.1.2～2.1.7项之和的5.00%三销售税费548369,481.6020258.7

四毛利润2930369,481.60108275.5

营销费用174402,567.726987.70销售收入的3.00%

财务费用108402,567.724343.70估算公式:财务费用=项目开发成本×65%×贷款期限×银行同期限贷款利率

企业所得税

24236.01所得税率：25.00%五净利润1968369,481.6072708.0

六公司净收益

72708.0

销售净利润率

31.22%

投资净利润率

69.65%

按照住宅6000元/平米，商业12000元/平米的销售均价；工程可实现近7.3亿的净利润销售利润率31.22%投资利润率69.65%敏感性分析敏感性分析表变化因素变动区间公司净收益（万元）销售净利润率投资净利润率销售收入-15%4958825.05%47.50%-10%5729427.33%54.89%-5%6500129.38%62.27%开发成本（除土地成本）+5%6961429.89%64.24%+10%6650828.55%59.20%+15%6339127.22%54.49%临界点分析假设销售面积及开发本钱确定，商铺价格不变，使净利润为零，可推算出住宅均价为2870元/平米，所以销售价格2870元/平米为工程的盈亏平衡点。根据分析表可知，相对开发本钱，销售收入较为敏感，但工程整体敏感程度不高，即使销售价格下浮15%销售利润率仍能维持25%以上。