2013年吉林四平商业市场房地产市场深度调研报告下

吉林四平市商业市场房地产市场深度调研报告2013年7月（下）辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告2透析市场3.2

商业市场研究商圈格局情况分析商业经营情况分析商业销售市场分析商业物业产品建议本报告是严格保密的。】间多在2010年或2011年，销售售市市场场价00..77--11..55四四平平市市万万元元//平平销售售型型商商业业供供应应量量较较大大，，销销售售时时米米【【单单市市■在在前量，场供供给给：：售售商商业业物物业业类类四平商业销售市较大，主要为社社而不夜城拥有集型：目场供应区底底商商中商业但销售情况不佳，地下场空置率较大；售售情情况况：在售商业多开始销010年或2011年；应应量量：相比四平的人，商■销销从2售■供供口目规模、经济发展前市场上的商业水平，体量存一定程度的市市场场供应应过过在剩剩的现象。处于蓄注：客期项目包括在售项目及项目3【【产产品类型型】商商铺铺市场场发展展初初级阶阶段，，产产品类类型相对对单一，，以住住宅宅底底商为主华亿紫金城地华章湾

湾

镇三隆新天地华

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金社区商业：产品形式以住宅底商为主，项目数量较多；普通商业街：市场在售的纯粹商业街基本都是普通商业街，无明显特色；专业市场：规划的铁东龙腾花园红星美凯龙及铁西东方明珠的小商品市场两大专业市场，数量虽少但体量大特色商业街：目前市场上缺乏特色商业街区，仅不夜城的餐饮街有一定的特色；集中商业：目前唯一有纯粹的集中商业项目是不夜城，但自持集中商业；本报告是严格保密的。社区4成

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园海西金大波金银城凯禹尔宇帝印浅加多和景象水州小园东方明珠九洲金地本报告是华严格保密的。章【【商铺铺面积积】】四四平平市住住宅底底商商面积积在6600--2200㎡之间，住宅底商多一托二，少量量项目目底商商及及陌陌生生区域域商铺铺面面积区区间较较大大，可控制风险，拥有一定数量的小面面积商商铺，，其其总总价价小，，便于于投投资402006080120100140160180200250300单位（平米）市府板块外环板块东南新城板块鑫宇国际海银帝景西城印象华亿紫金城十五峯金凯浅水湾三龙新天地成龙国际社区华宇城鼎晟嘉园160100开发区板块龙腾花园2101803001001004013045300260195120183200100160290160280605本报告是严格保密的。【【销售售单价价】商商业市市场场整整体体售价价在00..77--11万万元//㎡之之间间，，市市府板板块比较成熟，要4/㎡之间，本认认项项可度度目所所较高高在的的，销销东南南售价价格格新城城板板高高于于块块单单市场场价跨跨水平平度较较，主主大，，主集集中中要要集集在在11..中中在在1--11..0..7755-4万万元元11万万0

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㎡之间800090001000011000成龙国际0.75

w单位（元/㎡）70006000500001200014000东南新城板块市府板块师大板块外环板块15000开发区板块龙腾花园1

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w十五峯0.9

w鑫宇国际08-1.48

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w13006【【成交交总总价价】】东南南新新城板板块商商铺铺总价价集中中在在55-140万元（80-135万元为主要总总价区区间间）），，市府府板板块商商铺售售价价相对对较高高，，总价为50-180万元（以80-140万元元为主主））402006080120100140160180200250300单位（万元）市府板块外环板块东南新城板块开发区板块17611026022030010013050902101801358513512030017025055140万鑫鼎华九30海西金三成龙十宇晟宇洲银城凯隆龙腾五国嘉城金帝印浅新国花o际园地景象水天际园本报告是严格华保密的。湾地社章区780万【销售速度】东南新城板块的商铺消化较快，特别是临近一中附近的项目，平均可达300-400平米/月目前铁西的商铺多数前期认购中，未正式销售，因此铁东东南新城板块的商铺消化较快，特别是临近一中附近的项目，平均可达300-400平米/月，其他区域由于商铺面积较大，同时售价较高，使其整体总价较高，故销售速度较缓本报告是严格保密的。东南新城板块开发区板块市府板块商铺面积适中，单价较低，总价优势开盘时间较早，大面积商铺消化较差8本报告是严格保密的。【【商商铺铺铺铺层层高高指指标标】】集集中中在在33目前前市市场场..66--44..55mm上商商铺铺开开，，二二层层间间一一般般商铺铺层层高高在66--77mm，，主要要集集中进深一般在12-16m，首层商在3.3-3.4m十五峯华宇城鑫宇国际九洲金地华章9【商住价格比】市场上住宅底商多以一托二进行销售，商铺与住宅价格比例平均保持在2-3之间本报告是严格保密的。10㎡，可售商业也将有较大的供应未来来供供应应，但但并并没没】商商业业有纯纯粹粹市市场场的的城城未来来供供应应将将超超过过110088万万市综综合合体体与与本本项项目目竞竞争，多为专业市场，仅不夜城的竞争【【量量集集■于紧紧邻邻已知的潜本本项项在供应主目，，将将会会形形成成一一定定的的要集中于以下项目中商商业业由由未来商业的中：四平商业的未来供应约108万㎡，可售商业大于10万㎡注：华宇城——整个项目占地73万平方米，建筑面积130万平方米，分三期滚动开发，项目内部规划有国际风情商业街，建设时间未定宏泰第一城——后期规划有大型集中商业不夜城加利利东方明珠本报告是严格保密的。龙腾花园11【典型项目】不夜城：紧邻本项目的综合体，除超市及高档餐饮外，整体经营较差，人气不足，即将入市的3万平米购物中心将与本项目形成直面竞争项目定位：集商业步行街、酒店、公寓、大型购物商场、全室内街区为一体的新型城市商业，是四平第一个集中型、全业态、全新商业管理的多功能城市级商业中心区；项目地址：铁东区南九经街888号；建筑规模：占地4.3万㎡，总建面9.76万㎡，商业7万㎡；物业类型：3万平米的大型购物中心，约1.3万平米室内步行街，约2.2万平米高档美食街区，约3万平米的酒店及公寓；主力店：食尚海鲜——渔夫码头、御香苑、美啊丽烧烤、长白红吉菜食府、庆客隆超市、17.5影城；商铺特点：1.3万地下室内步行街全部销售，面积可自由分割；地上统一招商运营，只租不售；配有3万平米购物中心，是否销售信息未定；项目分析：紧邻铁东广场，毗邻一中、三中，人流量较大；项目周边楼盘较多，未来居住人群为项目提供有力的支撑；以主力店，吸引客流，同时，有利于商铺的销售整体经营较差，仅依靠超市带动，以及高档餐饮带动目的地型消费，地下商业街由于形象、品牌杂乱，导致人气不足本报告是严格保密的。12【投资客户】结合城市经济发展与商铺投资市场整体情况，世联将四平商铺投资客户分成四个层次·解读——作为资产转移，固定资产沉淀，解决资金出口，预期未来物业升值；解读——成熟的投资客户，购置商铺经验丰富，并享受到商铺带来物业升值的巨大价值，较强关注长期物业升值能力；解读——较为成熟的投资客户，具备一定的经济实力，已有购置商铺的经验，关注商铺的可经营性，自营倾向强烈；解读——初级投资客户，无投资经验，对总价敏感，易选择居住区域附近的低总价商铺投资。高级投资客中级投资客初级投资客顶级投资客50万以内本报告是严格保密的。1350万—150万150万—300万300万以上总价承受【顶级投资客户分析】城市高收入人群，更看重物业保值升值，多购置核心地段的黄金位置商铺，第一出发点是资产沉淀关键词：核心地段黄金位置资产保值物业升值置业关注要素：核心地段、黄金位置、资产保值、物业升值；总价承受：300万以上客户特征置业需求对区域及本项目的看法项目位于东南生态新城，未来规划有大量人口，而且万达的品牌比较有保证，相信能够成为四平最高端的消费场所；地段还是不错的，商铺的价值以后会更高，先抓住机会。45-55岁，有超强的经济实力，事业处于蓬勃发展阶段；以本地企业高管、大型私营企业主、政府高层为主；有多套居住物业及商铺，为多次或以上购置经历；属于城市顶级收入客群，眼界开阔，财力雄厚，常常大手笔购置物业。本报告是严格保密的。14【高级投资客户分析】城市中高收入人群，多看重物业升值与稳定的租金收益关键词：核心地段物业升值稳定的租金收益客户特征置业需求置业关注要素：核心地段、物业升值、稳定的租金收益；总价承受：150-300万对区域及本项目的看法对东部还是比较看好的，将来出租或是自用都可以；万达广场开起来之后，这片区域就会成熟起来，未来的商业价值还是很有投资空间的；40-55岁，有较强经济能力，事业处于稳定发展阶段；以本地客户为主，或生活、事业在四平的外地生意人；有多套居住物业，商铺为1次或以上购置经历；属于地区高端收入客群，由于工作的关系，会常常外出一线城市或国外，能够较为真切的感受到，商铺的物业增值能力；职业多为工厂老板、大型批发业务、财富积累比较充裕生意人。本报告是严格保密的。15【中级投资客户分析】城市中端收入人群，由于资金承受力有限，更看重稳定的租金收益关键词：核心地段可经营性稳定的租金收益品牌资源置业关注要素：核心地段、可经营性、稳定的租金收益、品牌资源；总价承受：50-150万客户特征置业需求对区域及本项目的看法因为资金有限，最关注的是销售价格，自己买自己经营；能够借助万达的品牌，而且有大型商场的稳定经营，未来将门市出租也是个不错的选择。30-45岁，有一定经济实力，事业稳定期；本地与外地客户均有，多从事小商品贸易，部分集贸市场的生意人；居住物业充足，以租赁商铺做经营的客户为主，有强烈的商铺购置欲望；属于城市中高端收入客群，自身在某一行业拥有较深的商业资源，希望购置商铺开辟更多经营场所，同时降低租赁成本；职业多为批发等行业、有一定积蓄的生意人、中小型私营企业主。本报告是严格保密的。16【初级投资客户分析】多为散户投资，多看重物业升值、稳定的租金收益客户特征30-45岁，有一定经济实力，事业稳定期；以本地或区域客户为主；有多套居住物业，无商铺购置经历；属于城市中高端收入客群，不缺房子住，有些闲钱；职业多为商贸经营小老板、小生意人、公务员。置业需求置业关注要素：核心地段、稳定的租金收益、总价总价承受：≤50万对区域及本项目的看法东部规划生态新城，会有很大的升值潜力；项目地段好，以后的升值空间大。本报告是严格保密的。17关键词：核心地段稳定的租金收益总价【投资客户】商业市场客户解析本项目主要吸引的客户本报告是严格保密的。18【客户敏感点分析】商铺的地段、未来物业的升值空间、稳定的租金效益、以及品牌为客户主要关注点客户敏感点排序1、地段2、物业升值4、品牌3、稳定的租金效益要有商业氛围，临主干道投资回报率户型方正，临街未来地段价值提升，租金提高本报告是严格保密的。19——商业供应：销售型商业供应量较大，销售时间多在2010年或2011年，单价0.7-1.5万元/平米；——商铺类型：商铺市场处于发展初级阶段，产品类型相对单一，以住宅底商为主；——商铺面积：商业面积集中在60-200㎡，住宅底商多一托二，少量项目底商及陌生区域商铺面积区间较大，可控制风险，拥有一定数量的小面积商铺，其总价小，便于投资；——平台单价：商业市场整体售价在0.7-1万元/㎡之间，市府板块比较成熟，认可度较高，销售价格高于市场水平，主要集中在1.1-1.4万元/㎡元之间，本项目所在的东南新城板块单价跨度较大，主要集中在0.75-1万元/㎡之间；——平台总价：东南新城板块商铺总价集中在55-140万元（80-135万元为主要总价区间），市府板块商铺售价相对较高，总价为50-180万元（以80-140万元为主）；——商住价格比：市场上住宅底商多以一托二进行销售，商铺与住宅价格比例平均保持在2-3之间——商铺指标：目前市场上商铺开间一般在6-7m，进深一般在12-16m，首层商铺层高集中在3.6-4.5m，二层商铺层高主要集中在3.3-3.4m辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告2020经营情况小结——辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告21透析市场3.2

商业市场研究商业宏观环境分析商圈格局情况分析商业经营情况分析商业销售市场分析商业物业产品建议【商业物业建议】商铺作为商务、居住、办公等配套设施，满足客户对商业的需求，同时复合综合体价值，提升收益能力，降低市场风险目前四平商业市场中：社区商业面积集中在60-200平米范围内，1-2层；临街商铺开间6-7米，进深12-16米，进深开间比大约为1：2.1，首层商铺层高集中在3.6-4.5米，二层商铺层高主要集中在3.3-3.4米根据市场表现，结合本项目自身优势，综合因素考虑建议：商业街建筑面积共8万平米，主要2层，局部可做3层面积区间为60-200平米开间控制在4.2米，局部大面积商铺可做到6米进深为12-16米，以16米为主本报告是严格保密的。22【商业客户定位】客户主要为顶级投资客及高级投资客，有较强的经济实力及投资意识II.高级投资客：工厂老板、大型批发业务、周边县市财富积累充裕的生意人，购置商铺物业经验丰富，并从中尝到收益；热衷于购置固定资产作为资产长期收益的方式关注因素：①核心地段、②物业升值、③稳定的租金收益总价区间：150-300万元需求面积：60-100平米代表项目：鼎晟嘉园、十五峯、西城印象

顶级投资客：企业高管、大型私营企业主、政府高层城市顶级财富人群，倾向于大单投资物业，以实现资产保值、升值关注因素：①核心地段、②黄金位置、③资产保值、④物业升值总价区间：≥300万元需求面积：100-200平米代表项目：华宇城、龙腾花园III本报告是严格保密的。23辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告2424透析市场3.3

办公物业市场研究办公物业市场环境分析区域办公物业市场分析办公物业市场客户分析办公物业市场建议【第三产业发展】四平市第三产业发展缓慢且呈递减趋势，对办公物业的快速发展无法提供有效的支撑2006-2011年四平第三产业产值及增幅

2006-2011年四平产业结构三产总值2011年四平市第三产业产值287亿元，较2010年增长14.3％,低于全国15%的增幅增长幅度07－19年间，第三产业产值增幅维持在17％以上，10年增幅有下降趋势，11年有所增长。整体来看，四平市第三产业产值增幅较为波动。本报告是严格保密的。产业主导2006—2011年四平市逐渐由第一产业向第二产业为主导转变，第二产业所占比例从32%增长至46%；整体发展趋势三产占比增长缓慢，几年间变化不大。而从2009年起第二产业比重有所增长，同时第三产业占比出现递减趋势。25本报告是严格保密的。【市场现状】四平市区办公物业现有供应有限，市场尚未成熟，仅有的在用办公物业产品较为初级，以商住混合楼为主宏泰财富广场宏泰财富广场26市场格局：目前四平市区仅有站前的宏泰财富广场商住楼有写字间出租，无纯粹的写字楼产品，市场格局单一，写字楼市场尚未形成。宏泰财富广场：分为A、B两栋，租赁价格0.7-1元/㎡/天（含物业费），面积在30-125㎡之间，多为居住型客户，比例较大，办公客户相对较少，且企业类型较为混杂，主要租用客户为小型办公企业。其余办公物业：多数为企业自建办公楼，以政府机构、大中型企业为主，不对外出租，如：交通大厦、医药大厦、石油大厦、电信枢纽大厦等【产品水平】四平市区目前仅宏泰财富广场有少量写字间供应，商住混合，内部形象较差，整体产品较为落后财富广场内部环境本报告是严格保密的。27财富广场内部环境【未来供应】市场上目前确定有办公物业的项目较少，且办公物业具体的上市时间未明确，表现出了对办公物业市场判断的不确定性龙腾花园宏泰第一城龙腾花园：规划有两栋12层写字楼，建筑面积约为30000㎡，初步预计今年入市宏泰第一城：规划有一栋商务写字楼，未确定上市时间一方城市综合体项目：预计投资20亿元的城市综合体，将有写字楼供应本报告是严格保密的。28四平市办公物业未来可见供应约在10万㎡之内，主要分布在铁西城市核心地段和铁东东南生态新城区域内。除龙腾花园预计今年入市外，其他项目均未明确办公物业的入市时间，而且目前市场上的办公物业未明确产品形式。【【市市场场发发展展】】结结合合四四平平市市产产业业结结构构及及目目前办办公公市市场场现现状状，，四平平办办公公市市场场正正处处于于““非非市市场场化化时时期期””向向““市市场场化化启启动动期期”的的过过渡渡阶阶段段四平办公物业发展阶段本报告是严格保密的。29【自用客户】基于四平市办公市场发展现状，以及总部经济政策的支撑和带动，在市场化初期，本项目办公物业的定位具有一定市场空间扩张型企业人数：20-80人物业要求：高形象、可以接受高价格，商务配套服务需求面积：150－700平米办公物业需求商住公寓中高档草创型企业人数：20人以下物业要求：价格适合、面积实用，地段要好需求面积：50－150平米顶级低档写字楼伴随着四平城市经济发展水平不断提高，结合目前四平办公市场基本为无的现状，城市对办公物业需求将出现一定程度的井喷；在市场化初期，办公物业的需求呈现多样化，纯写字楼、商住均有一定市场空间；四平部署发展总部经济政策的支撑和拉动，本项目所在的东南生态新城的规划，将大大促进办公物业市场的发展。现状：市区办公物业市场发展严重滞后，仅有财富广场商住楼能基本满足少量企业办公需求；趋势：四平政府发展总部经济，随着大、中型企业不断的进驻，将极大的促进四平办公物业市场发展；机会：由于四平办公物业市场发展滞后，需求难以把握，开发商对未来办公市场判断模糊，本项目可利用此阶段市场空白，迅速树立办公市场领导地位。企业以一些中小型IT公司、咨询公司、广告、设计公司为主本报告是严格保密的。中型的房地产公司、律师事务所、担保公司、教育咨询公司、通讯、贸易公司为主稳定发展型企业人数：80人以上物业要求：高形象品质、停车位企业品牌、物业管理需求面积：1000平米以上中大型的金融公司、证卷公司、保险公司、房地产公司、国企、央企为主企业发展阶段30本报告是严格保密的。【投资客户】目前四平市办公物业市场投资需求基本处于无供给状态，投资需求尚待释放，需根据项目办公产品属性合理选择所针对客户，充分发挥项目综合体优势资产转移型投资客户稳健型投资客户成长型投资客户财富升级需求面积：30-70平米以内需求面积：70－150平米以内需求面积：150平米以上客户特征：城市中高端财富人群，企业中高管的本地人群客户特征：城市高端财富人群，中小型企私营企业主，大型金融、央企高层客户特征：城市高端、顶级财富人群，能源、矿产企业主，中大型企业主主要关注要素：总价、地段、租金、升值潜力主要关注要素：地段、升值潜力、产品品质主要关注要素：升值潜力、规划利好、产品品质、物业管理注：等级别城市办公物业投资客户需求特征31辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告3232小结————市场条件：四平办公物业市场处于由“非市场化时期”向“市场化启动期”的过渡阶段，成型的办公物业相对匮乏；——租赁情况：市场上可租赁的办公物业很少，市中心成熟区域租金为0.7－1元/㎡/天（含物业费）；——产品水平：由于整体办公物业市场尚未正式启动，仅有商住混合型的宏泰财富广场供应，产品水平低端，形象较，档次低；——潜在供应：市场上潜在供应在10万㎡以内，多数项目对办公物业市场判断模糊，均未确定具体的入市时间，未来市场竞争存在一定的不确定性；——市场需求：基于四平市办公市场发展现状，以及总部经济政策的支撑和带动，在市场化初期，本项目办公物业的定位具有有一定市场空间。对于投资需求尚待释放，需根据项目办公产品属性合理选择所针对客户，充分发挥项目综合体优势。——基于目前四平尚未形成成熟的办公物业市场，进入的时机越早，定位空间越大，风险越小，纯写字楼、商住办公物业均有一定的市场空间辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告33透析市场3.4

公寓市场研究公寓需求情况分析公寓市场情况分析【公寓属性】城市化的进程中，城市稀缺资源的价值被不断推高，对城市价值集约化分配和高效率利用的内在需求，是形成小户型公寓产生的第一助力公寓产品优势符需求易转化好去化产品与首置刚需相契合价格僵持期，以精装修、商业产权、劣势地块为题，开发商容易获得极具“吸引力”的促销工具，达成阶段性快速回现的目标。对于相对苛刻的技术条件有很好的适应性，对于不同用地属性有较强的兼容性。较低的租金回报水平之下，投资客以保值性长线投资为主。现阶段在构成上呈现“刚需”带

“投资”的特征，刚需以婚房或过渡性居住为主。居住公寓商务公寓客户客户本报告是严格保密的。34四平市公寓市场的形成基于当地房地产市场发展水平，与城市资源集约化分配程度及房地产需求饱和度直接相关【公寓需求】四平市房地产市场未来持续的“供大于求”局面，将阻滞公寓市场的出现时间2009年－2011年累计商品房施工面积达917.4万㎡，而竣工量只有213.2万㎡，竣工量仅占施工量的23.2％。本报告是严格保密的。352009年始，四平商品房销售面积增幅放缓，以目前的消化能力看，未来3－5年市场存在巨量潜在供应，供求失衡将进一步加剧。四平市房地产市场将在未来3－5年内，持续“供大于求”的局面，势必导致市场竞争激烈，商品房售价增涨将放缓。鉴于此种市场态势，公寓作为住宅替代产品并形成成熟市场的时间将大大推迟。【公寓市场】市场上所谓的公寓产品多数为70年产权的小户型住宅产品，以公寓的概念进行推广成为保证项目差异化及快速回现的手段市场格局：公寓市场尚未形成，各项目零散分布，未出现明显的板块特征。项目概览：四平房地产市场尚缺乏入市的纯公寓项目。多为70年产权的小户型住宅项目，打造公寓概念进行推广，以保证项目差异化竞争优势，并满足项目回现需求。兴海国际不夜城九洲名仕汇金宇和园本报告是严格保密的。36【典型项目】兴海国际：成熟地段的大产权小户型住宅产品，以公寓的概念吸引投资客户物兴海国际依托市区成熟的商业地段，以大产权的小户型公寓产品，作为投资型业，但实际吸引的更多为追求城市核心地段的自住型客户产品概况:位置：铁西区步行街（原商业大厦）产品：共2栋，共23层，3梯22户和2梯10户，共736户户型面积：一房为33-38㎡共184套、44-49㎡共230套、51-52㎡共184套；两房为

65㎡共46套、74㎡共46套、89㎡共46套开发商品牌：四平市兴海房地产开发有限公司销售情况:开盘时间：2011年7月开盘销售速度：共计736套，剩余250套左右；其中89㎡的两房销售最快均价：均价4500元/平米，毛坯无精装修客户分析:客户来源：以铁西区客户为主，其次为铁东区及周边县市客户客户组成：投资客户占比60％，自住客户中以市区的老师、公务员客户为主产品户型本报告是严格保密的。37【典型项目】九洲名仕汇：精装修公寓产品，依托核心商圈打造70年产权的小户型住宅项目，但并未得到市场认可上九洲名仕汇依托市区成熟的商业地段优势，打造精装修小户型公寓产品，吸引市场的商务投资客户，但整体销售情况较差产品概况:位置：铁西区中兴商厦步行街路段东侧产品：共1栋，共14层，2梯23户，共322户户型面积：一房为32-69㎡，两房为74㎡开发商品牌：四平市九洲房地产开发有限责任公司销售情况:销售速度：共计322套，推出200多套销售（其余房源用途未定），销售近1/2；其中40-50㎡销售较快均价：均价5800元/平米，含2100元/平米的精装修客户分析:客户来源：以铁西区客户为主客户组成：投资客户占比70％，自住客户占30%，有1/3的商务型客户产品户型本报告是严格保密的。38本报告是严格保密的。【典型案例】不夜城：铁东区唯一集中型规模商业项目，LOFT住宅产权以其独特的产品形式和综合价值获得客户认同，后期因商业招商和经营不善去化速度下降规模：一期占地4.3万㎡，建筑面积10万㎡，商业体量占比77%。规划一栋公寓、一栋酒店、7栋商服，地下商场，其中公寓为LOFT产品，共2.3万㎡。产品：2T18户，共11层，底层为底商，举架9.6米。LOFT产品，举架5.4米，共198套，全部为110㎡户型，70年住宅产权。销售情况：2010年初开盘，2011年年初售罄，均价3000元/㎡，平均月去化15套，由于配合不夜城商业价值，因不夜城经营情况不善，因此公寓后期去化较慢，未能实现价格，围绕3000元/㎡上下浮动，去化速度降低。客户情况：年轻人婚房为主，占60%，铁西客户占多数，看重产品形式和商业价值，投资客占30%，学区房投资和地段资产升值，改善客户10%，看重产品形式。双层复式、动静结合，干湿分离上下双卫生间，提高舒适度赠送飘窗，增加产品附加值39辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告40小结————公寓属性：在城市化的进程中，城市稀缺资源的价值被不断推高，对城市价值集约化分配和高效率利用的内在需求，是形成小户型公寓产生的第一助力——公寓需求：四平市房地产市场将在未来3－5年内，持续“供大于求”的局面，势必导致市场竞争激烈，商品房售价增幅将放缓。鉴于此种市场态势，公寓作为住宅替代产品并形成成熟市场的时间将大大推迟——公寓市场：公寓市场尚未形成，市场上所谓的公寓产品多数为70年产权的小户型住宅产品，以公寓的概念进行推广成为保证项目差异化及快速回现的手段——基于万达城市综合体整体价值的考虑，本项目应该充分发挥城东生态新城的区域价值优势，规避居住类公寓产品，以保证项目整体的高端属性【办公物业功能建议】根据办公市场及公寓市场的综合研判，建议项目的办公物业组合为1栋乙级写字楼+2栋SOHO商住公寓写字楼SOHO商住公寓乙级酒店与写字楼之间两栋考虑为SOHO公寓，商住两用，增加物业的复合价值，满足市场上初级本报告是客严格保户密的的。办公需求对着高铁站方向，占据城市门户地位，且紧邻主干道紫气大道，为本项目树立形象的最佳位置41【办公物业产品建议及客户定位】根据项目自身产品结构，乙级写字楼树立项目办公物业形象，SOHO商住公寓加速项目回款，保证整体资金平衡乙级写字楼客户定位：自用客户以扩张型企业为主，并吸引投资客户中稳健型及资产型投资客户，满足市场上未释放的高端商务需求产品建议：平层面积1500㎡，户型面积70-150㎡为主，同时展示项目高品质形象乙级客户定位：主要以投资客户为主，成长型投资客及稳健型投资客兼顾，能够增加项目回款，丰富办公物业产品结构产品建议：户型面积30本-报7告0是严㎡格保为密的。主，并做到可自由分割商住42SOHO商住公寓乙级写字楼辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告4343核心结论&建议4市场回顾与总结建议——结论。【本体及宏观市场核心结论总结】城市经济基础良好——四平的城市经济水平在吉林省内大城市中，处于第四的位置，经济发展势头良好，城市第二产业在城市产业结构中占据绝对优势，人民收入与消费水平逐步得到提升，为房地产市场发展奠定了良好的经济基础；2城市经济快速发展，城市规划利好，社会消费与收入水平的上涨为城市综合体项目提供了有利的发展空间项目位于东南生态新城核心地段，配套资源、未来城市氛围绝佳，势必引领新城价值的飞跃，并成为四平市新的城市名片发展机会本体及宏观背景3

城市规划利好——四平未来将形成“一城两翼，两心三带”的城市格局，东南生态新城区是政府打造的重点区域；——东南生态新城是城市规划重点打造的一个城市副中心区域，在四平市的发展中有着重要的战略意义以及区域价值；本体条件——项目位于政府重点规划的东南生态新城，占据未来城市发展核心地带，周边配套较为完善，教育资源突出；且本项目综合体形式的面市，将形成新的核心商圈，并成为新的城市标志，城市新一极；1东南新城价值的飞跃——本项目位于东南生态新城核心位置，占有城市发展中优越的稀缺资源，享受城市发展的多重利好，必将提升四平城市核心形象。4本报告是严格保密的。44【住宅市场核心结论总结】2

住宅产品——四平住宅项目以80-100平米二居为主流产品；其次为120-130平米三居，市场供应量大、去化比例高，100-110平米三居市场去化次之；户型建议：综合市场整体情况、可比项目情况以及万达自身产品属性等多方面因素，综合考虑本项目户型配比，建议：以90－100两居及100-110三居为主，并以140-150

三居为标杆目标客户：以品质刚需和品质首改型客户为主，兼顾部分高端客户住宅物业发展建议住宅市场结论梳理销售情况——销售单价：不同板块项目单价受到地段、交通、资源、开发商品牌等诸多因素影响差异较大，市府板块售价在4000－5000元/㎡，师大板块售价在3500－5000元/㎡，外环板块售价在2900－3300元/㎡，开发区板块售价在3000－5000元/㎡，东南新城板块在3200－4000元/㎡；销售总价：各主流户型总价跨度较大，一居总价集中15－25万元，二居25-35万元，三居40-55万元，四居60－120万元；销售速度：平均每月销售量主要集中在20-40套，销售相对较好的能达到50套以上，多凭借开发商品牌力、较强的资源或高性价比实现快销；34

潜在供应——目前2011-2012年商住用地规划总建筑面积约为400万平方米，多分布在铁西区，以开发区项目最多，铁东区供应约为80万平方米5