鄂州市场调研报告

已对接公共交通：公交：3条（101、301、909）地铁：武汉在建轨道11号线，终点站葛店南站已对接城市道路：公路：武黄高速、武鄂高速、国道G316及省道S119、S120、S121、吴楚大道等铁路：武九铁路、武石城铁、武冈城铁等3条武汉城市功能重要拓展区和同城化区。武汉城市圈“两型社会”示范区，长江经带“武鄂黄黄”都市绵延带成员，以为核心，承接武汉的人口和产业转移。产业转移：重点发展葛店科技新城，与武汉东湖高新产业对接，以生物医药产业、电子信息产业、装备制造产业、精细化工产业、新能源新材料产业、现代服务业为主导产业交通对接：武鄂同城化、交通一体化（六个“一体化”：规划一体化、道路一体化、水运一体化、公共交通一体化、物流一体化、服务一体化）鄂州城市定位城市分区采用“1+3”格局，即主城区与三个新城区联合，根据各自特点优势进行职能划分，以实现多区共同发展主城区行政、文化、科技、教育、金融等综合服务功能，城东为航空都市区葛华科技新城以生物医药、电子信息、装备制造、现代服务为主要功能与武汉科技新城和北湖化工新城的全面对接。红莲湖（梧桐湖）旅游新城按照绿色、集约、高端的生态城市定位，以商务花园、旅游度假、高端居住、运动健身、科技研发为主要功能，努力建成面向华中、服务武汉的重要运动休闲基地和高科技产业圈。花湖工贸新城以交通物流、工业商贸、生态居住为主要功能，全面对接黄石，建成东部开放开发的重要板块。8鄂州主城区花湖工贸新城9红莲湖旅游新城葛华科7技新城鄂州房地产趋势打造国际航空都市区，快速连通鄂州、黄石、黄冈，将会吸纳大量外来人口就业创业。整个航空都市区投模将超过千亿元，预计带动20万人就业。鄂州民用机场项目是国家“十三五”重大生产力布局项目，湖北省

“十三五”重大建设项目。鄂州市将依托这一项目，站在联接世界的高地，以临空产业为基础，大力发展高端前沿产业集群，打造国际航空都市区。航空都市区综合交通铁路将铺设一张外向型的铁路网，规划建成全世界首个航空、铁路（含高铁）、港航、公路多式联运枢纽。可使黄石、鄂州、黄冈三市间的城际铁路形成便捷的环形网。黄冈黄石城市产业航空都市区位于鄂州主城东部新区，由省市政府、顺丰集团共同牵头组建，打造全球第四个、亚洲第一的航空物流，是我国继北京、上海、程度之后的第四个“大型运输双机场”城市鄂州中心区本案航空都市区发展历程：2014年11月湖北省政府和顺丰集团决定将鄂州纳入综合比选范畴

2015年6月顺丰集团向湖北省政府正式发送选址确认函，选定鄂州燕矶场址

2017年4月6日国家民航局正式批复同意湖北国际物流核心枢纽项目

2017年12月20日湖北国际物流核心枢纽项目在鄂州举行开工仪式

2018年2月23日国务院中央军委关于同意新建湖北鄂州民用机场的批复规划总用地范围为166平方公里，其中机场建设用地14.41平方公里预测2025年货邮吞吐量245万吨，旅客吞吐量100万人次重点产业以武汉为核心，鄂州承接着武汉的人口与产业的转移鄂州交通的发达，连接着武汉，黄石，黄冈，大量的产业及人口导入，带动区域的经济发展现依托国际物流双机场的建设落地，鄂州未来的人口导入会到达峰值，同时由于一系列的规划利好，区域房价目前攀升较快城市环境小结2017年底葛店开发区和花湖开发区开始实施“四限”政策，但对于本项目所属地区没有限制限购葛店和花湖区域房屋限购限售，该区域暂停向本市已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房，暂停向非本市户籍的家庭出售第2套品房。01限售在葛店和花湖区域购买的商品房，必须自取得《不动产权证》起满3年才可上市交易。02限贷购买首套商品住房首付比例不低于30%，拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭，购买第2套商品住房首付比例不低于50%;拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭，购买第2套商品住房申请商业贷款的，首付比例不低于70%;暂停发放第3套及以上商品住房的个人商业和公积金贷款。03限价对已发放预售许可证但没有网签备案的，可售房源均价不得超过该项目

2017年1月至10月销售均价；未取得预售项目，销售备案价，不得超过周边同等地段和类型房屋的销售价格，备案未毛坯，对全装修项目，只对房屋毛坯进行备案，装修部分价格以合同附件的形式进行约定。04花湖区葛店开发区鄂州城区老城区城东板块城南板块本案鄂州区域政策鄂州区域落户政策鄂州针对人才落户政策以及房贷补贴政策，对于本项目都有所推动力。鄂州买房落户政策凡在鄂州市购买商品房的外地户籍和本市农村户籍居民，可办理鄂州市城镇落户手续。同时鼓励企业、学校等单位聘请已购房且有兼职意向的高科技人才兼职工作。兼职收入所涉税收由财政全额返还予以奖励。鄂州房贷政策对拥有自建房的家庭购买的首套住房，人均住房建筑面积在20㎡以下的家庭再次购买的住房，家庭中年满18周岁子女购买的首套住房，异地户籍在鄂州市购买的首套住房，均认定为首套房。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策。普通住房建筑面积标准由原140㎡调整为144㎡及以下。对个人购房（含二手房）按成交价的0.5%实行补贴。2017年全国楼市整体销售火爆，鄂州房地产开发投资增幅加大。·

2016年中国楼市回暖，全市商品房销售呈现较快增长；2017年保持旺销势头，全市商品房销售呈现快速、大幅增长，2017年较2016年销售面积增幅达39.8%2016年楼市回暖，鄂州市商品房销售呈现较快增长，呈现量升价平态势，全年销售金额平稳增长。2017年楼市销售形势大好，鄂州呈现量价齐升态势，全年销售金额急剧增长，增长幅度大。2017年较

2016年增幅达106.5%连续四年以来，鄂州全市房地产开发投资增长涨幅稳健，全市商品房销售金额及面积快速增长，2017年投资额达29.23亿，销售金额67.72亿，销售面积达112.4万㎡鄂州房地产趋势老城板块：鄂州原政治、经济与文化的中心，居住着城市三分之一以上的人口，片区居住功能老化，可开发空地较少，地产开发需进行配套的旧城改造，但进行旧城改造，涉及时间长，困难大；城南板块：洋澜湖南部区域新增大量办公机构，景观资源丰富，项目扎堆，是目前在售楼盘最多的区域，但以小开发商为主；城东板块：以规划搬迁到这的鄂城新区为核心，是鄂州市的东大门，片区开发较晚且开发楼盘主要靠近老城区。老城板块城东板块城南板块本案城市开发楼盘多围绕洋澜湖布局，受城区开发土地减少的

限制，城市发展开始向外围扩散，其中城东区为主要供量区域，其次为城南区域；鄂城东区在恒大、驰恒、碧桂园等大品牌开发商进驻后，

生活配套及居住氛围日渐成熟，区域整体价格较城南整体价格高出1000-1500元/平米；城南为新开发区域，目前都是小体量推售，无代表性楼盘，价格也低于主城区及城东区；鄂州城区片区特征鄂州城区客户特征观察一通过对鄂州在售楼盘销售人员访谈发现：客户购买目的以中长期自用为主导，中高端住宅改善特征明显观察二多数购房者亦有自用和固定投资双重目的。本地人中多数家长会为孩子做两手准备，购置二套房可作小孩婚房，也可作为保值。鄂州人对孩子的教育十分重视观察三通过对各大楼盘销售员了解到，公务员，企事业单位的工资水

平是鄂企中最高的，同时新进航空产业职员具备一定经济实力，所以他们是除了私营业主

外的最大消费者。因此，私企高官、鄂钢职工、公务员、私营业主、回流人员、外来产业导入人员，是大型居住区和高端产品的主要购买力客户关键词：工作稳定/收入不高/结婚买房天龙国际置业顾问：基本都是鄂州本地人，也有一些下面县市来的人，比较关注价格客户关键词：务实/需要大点房子银海龙城客户刘女士：这里的园林做的很喜欢，有水景，有小坡，非常适合天气好的午后散步客户关键词：有事业/有地位/追求品质航宇长江国际置业顾问林先生：大多是企事业单位的人，这里交通比较方便，比较繁华，而且还可以瞰江恒大首付客户刘女士：看中恒大的品牌，比较放心他们的品质，这里园林做的很好，还可以看到湖景，养老非常合适鄂州城区竞品客户特征鄂州城区未来客户构成研判鄂州正处于新旧产品交替的节点，旧时期的建筑设计无法满足更舒适的居住需求，客户对居住的观念也发生了较大转变，开始关注生态、健康、环保等理念，同时对社区配套等有了更好的要求来源的转变：由封闭型的以地缘性客户为主的市场开始向开放型的市场转变顺丰机场的规划及周边配套产业园的规划将引进大量外来的产业人口，是潜在的客户群体，但需求量仍然较少，随着这些规划的落地，大量的就业需求将吸引周边一些县市的客群，未来周边乡镇客户比例将有一定增长置业理念的转变：开始关注品质，由可以住到住的更好的理念转变鄂州房地产发展比较缓慢，多数原住居民居住在自家私房，政府拆迁催生了大量的购房需求，同时置业客户的年龄层次延伸至年轻客群，他们对生活配套/休闲娱乐等配套的需求较高，同时也比较关注项目整体品质的提升。客户构成客户来源A、城镇内生客源鄂城私营业主、中高级管理人员，高级技术性人才鄂城公务员/国企及事业单位工作人员B、乡镇流入客源乡镇公务员、私营业主、外出务工返乡客等C、产业导入客源鄂州产业转移刚性需求（顺丰机场+产业园）鄂州城区客户特征鄂城区一级土地市场2018年12月鄂州市共有8宗土地出让拍卖，其中鄂城区有4宗土地，占据一半。块编号土地座落土地总面积土地出让面积用途/年限（年）容绿建筑竞买保证金PG[2018]01红莲湖新区红莲大道以东、高新六路以南44904.6商服/40≤0.8≥40%≤30%32304614PG[2018]02红莲湖新区环湖二路以东、高新六路以北131104.4商业/40〉1.0≥30%≤30%3992257031住宅/70≤1.4G[2018]038鄂城新区内，燕沙路以西，将军大道以南90618商业/40＞1.0≥35%≤30%20054371住宅/70≤2.8G[2018]039鄂城新区内，燕沙路以西，将军大道以南34346商业/40＞1.0≥35%≤30%20020608住宅/70≤2.8G[2018]040鄂城新区内，燕沙路以西，将军大道以南42705商业/40＞1.0≥35%≤30%20025623住宅/70≤2.8WP(2018）005汀祖镇王边村（葫芦港以北）20552商业/40≤3.3≥35%≤20%21423570住宅/70WG（2018）023文华路东侧、学府路南侧53492商业/40＞1.0≥35%≤25%20025275住宅/70≤2.8G[2018]041鄂城新区内，燕沙路以西，将军大道以南65674.9商业/40＞1.0≥35%≤30%20039405住宅/70≤2.8鄂城区二级土地市场供应近3年鄂城区新增住宅土地供应总量将达到36.4万㎡，供应量充足年度可开发量（万㎡）老城区城南新区城西开发区鄂城新区2016年52.490.2————2017年2.26——11.661.492018年6.9248.0127.1634.91合计61.6748.2138.8236.4数据来源：鄂州市国土局、鄂州市公共资源交易网、房天下土地招拍挂网（自行整理）市场供应185.1万方碧桂园（二级市场）新力（二级市场）城西开发区4宗21.82万㎡老城区

11宗61.67万㎡城南新区

2宗48.21万㎡一、二级市场供应土地区位图鄂城新区

1宗2.93万㎡宏维（一级市场）鄂城区二级土地市场供应鄂州市新建商品住宅前三季度整体供应量偏少，供应主要集中在四季供应，市场出现供大于求，12月总体去化率约为61%注：数据来源于鄂州市房产网鄂城区二级土地市场成交均价鄂州市新建商品住宅1-11月共计成交货量180.09亿元，成交均价呈平稳上升趋势，均价8月后呈现下跌趋势，全年均价为6612元/㎡注：数据来源于鄂州市房产网鄂城区市场小结鄂州市2018年全年处于供大于求的现状中，且目前市场库存达80万方。一、供应情况2018年1-12月新建商品住房批准预售26262套，批准预售面积

277.3万平方米，同比增长20.67%。房地产开发用地供应31宗，总面积157.41公顷，同比增长-2.3%；其中，住宅用地供应28宗，总面积151.1公顷，同比增长-3.4%。住房租赁企业

0家，租赁项目

0个。二、交易情况2018年1-12月新建商品住房销售24736套，销售面积

275.19万平方米，同比

+4.22%。1-12月份存量房成交8791套，成交面积96.42万平方米，同比+17.67%；三、库存情况截至2018年12月末，已批准预售尚未售出的商品住房9015套，面积84.07万平方米。取得预售尚未销售完毕的项目有：恒大金碧天下、聚福广场、恒大首府二期、碧桂园黄金时代、中梁佳兆业壹号院、滨湖明珠智慧城、飞鹅新天地、桃源居、莲湖锦城、罗马假日、东盛新干线、太子花苑、水乡小镇等项目。项目竞品区域内竞品相距较近，其中一级竞品均为品牌开发商，且相距近，二级竞品多为当地开发商。名门世家恒大首府银海龙城智汇城碧桂园黄金时代吴都阳光中梁佳兆业壹号院一级竞品二级竞品本案竞品分类项目均价（元/㎡）直线距离一级竞品中梁佳兆业壹号院预计8000（毛坯）2.1km碧桂园黄金时代预计8500（精装修2000）4.3km恒大首府高层9300/小高层9500（毛坯）4.9km二级竞品吴都阳光74002.8km智汇城73003.9km名门世家高层7500/小高层78005.1km银海龙城75003.9km项目竞品成交排名总规划套数整体去化率已推套数已售套数均价主力户型11月销售情况推售/认筹节点重大节点活动/推广面积段房间间隔成交套数成交金额（万）推售/认筹时间折扣恒大首府二期753443

.55

%43323354高层930075

-

1242

+

2

+

/

10

/

13万元购房抵扣券直接减房款，

10套特价房3

+

2

+

12018

/

10

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19小高层95003

+

2

+

2银海龙城300073

.47

%23482238750077

-

1382

+

2

+

1233070持销无银海龙城杯鄂州半马3

+

2

+

2中梁壹号院22006

.4

%2181407500109

-

131——1401050持销无碧桂园黄金时代16379

.8

%2691608500102

-

140——1601360持销99折名门世家56641

.50

%280264高层7600105

-

1353

+

2

+

21715142018

/

10

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275万抵6万/7万，开盘当天选房

99折小高层78004

+

2

+

2凯瑞城75242

.42

%377337710095

-

1233

+

2

+

2913022018

/

2

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43万抵5万2018

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10

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27滨湖明珠36826

.90

%1681137300122

-

1431

+

1

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175912018

/

9

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7无无3

+

2

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24

+

2

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2水木清华146992

.58

%14691366700087

-

1402

+

2

+

165852018

/

7

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26无无3

+

2

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24

+

2

+

2智汇城28656

.64

%2861687300119

-

1483

+

2

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254692018

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9

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307天签约99折；7天内签约首付达到50%99折；一次性付款再享99折无4

+

2

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2260079

.31

%23442067740046

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1431

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1

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141702018

/

1

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15无无3

+

2

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212月竞品共计成交403套，主要竞品中梁佳兆业壹号院和碧桂园黄金时代均在12月入市开盘，开盘当天去化率分别为64%和59%。项目竞品货量盘点整体市场品牌开发商云集，且集中供应较多，仍有房源持续销售中；2019年上半年计区域内竞品供应约100万方，以目前市场去化乏力的现状，上半年会持续出现供于求的局面。2018

.102018

.122019

.22019

.42019

.52019

.6时间轴中梁佳兆业城南城东中心城区中粮佳兆业壹号院已于2018年12月开盘预计2019年3月开盘，供应28.08万方预计2019年5月开盘，供应14万方阳光景城尚景名居碧桂园·黄金时代9滨湖明珠智汇城银海龙城恒大首府驰恒之城名门世家已于2018年12月首开1#楼，去化59%月27日加推2号楼，在售，剩余1号楼未推，剩余存量约2.2万方9月30日加推，在售，剩余存量约1.8万方在售，剩余存量约13万方持续加推，供应约28万方预计2019年1月底开盘，供应3.84万方预计2018年12月底开盘，供应10.19万方市场总结首套房利率/市场乏力/折扣政策/供大于求。鄂州市自2018年9月市场开始明显下行，四季度商品住宅市场明显出现供大于求的现状，同时成交均价亦呈下降趋势，目前房企迫于去化回款压力，采取“低价入市”、折扣政策等以求快速去化。2019年上半年预计区域内竞品供应约100万方，以目前市场去化乏力的现状，上半年会出现供大于求的局面。目前市场以三房为主，主力面积段为105-125㎡，各项目产品同质化比较严重。市场上低于80平米和高于135平方米的户型去化艰难。客户购买趋于理性。该城市本地人口基数小，容量有限，17年市场热度已提前消费人群购买力，预计2019年上半年购房客群量难以有较大幅度增加市场价格全年呈持续先涨后降的趋势。根据目前市场开盘去化情况，价格难以在短时间回升，会因为市场下行原因导致呈现小幅度下滑波动，区域内同行纷纷“技巧”降价或平销。2019年全国政策以稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心为基调。首套房利率下调可能性加大。且面临市场内品牌开发商竞争激烈的局面，市场区域理性。恒大首府：位于鄂州市鄂城区华森中学斜对面，西望鄂州市政府、凤凰广场，紧临在建中的凤凰大桥，占据临空经济新区核心位置，且紧临洋澜湖畔，具有不可复制的景观资源。项目总建筑面积约100万方，属鄂州标杆楼盘。开发商恒大物业公司金碧物业占地面积/建筑面积62.27万方/99.63万方产品类型高层容积率/绿化率1.6/35%在售产品面积段（㎡）106--133总户数7534车位配比1：0.9梯户比/交房时间2019年物业费1.4元/㎡交房标准精装修，精装标准：1500元/㎡在售均价（元/㎡）9300元/㎡拥3800米洋澜湖滨湖岸线，可观200亩沿湖湿地公园景观。项目拥有8万方商业配套，7288平方米运动中心，鄂城唯一恒大巨幕影院等。配套双语幼儿园和小学，12年一站式教育。重点项目-恒大首府重点项目-恒大首府配套恒大首府，园林整体品质高，组团内精致景观小品、树林草地等绿化景观错落有致，堪称标杆。小区自身形成恒大影城商圈。核心卖点：品牌品质+恒大影城商圈+东洋澜湖湿地公园+凤凰大桥重点项目-恒大首府销售恒大首府2018年采取小步快跑的形式，连续8次开盘，单次开盘销售体量较少1月20日加推48-51#楼131-147㎡的小高层，大概推出约112套，仅售出17套，销售率仅15%。对外宣传是分期首付付款4万起，签约当天付4万起，剩下的首付在10天内交齐。2月份由于返乡潮，加推的小高层几乎售罄。4月21日52#-55#楼加推，面积是133㎡和146㎡，有11层，2个单元，均为一梯两户结构，共计房源176套。前期收取认筹金1万元（开盘之前采取验资买房，验资金额30万），现场采取摇号形式确定客户进场选房（一位业主只能携带一位亲友进内场选房），每十组为一批次。优惠：1万抵3万，一次性付款额外98折，当日销售158套，成交率约为90%，剩余为1、2层房源，毛坯成交均价8300元/㎡，精装1050元/㎡。5月20日加推20号楼，主推面积80-131㎡，2梯4户33层共132户，认筹交1万，毛坯部分享开盘当日付款方式优惠94折、渠道优惠98折，装修部分1300元/㎡，三天内签约装修部分总价减3万，成交价8500-9000元/㎡（含精装），均价8800元/㎡，采取网上开盘形式，当天售罄。恒大首府6月16日19号楼加推，面积80-131㎡的33层高层，合计132套，传统摇号方式选房，5分钟一组每组4人，表均价9500，优惠后成交均价8600左右（其中毛坯均价7500，装修1050左右），当天成交约107套，成交率约85%。重点项目-恒大首府销售恒大首府2018年开盘销售情况：恒大首府小步快跑的推售形式，使其于7份开始成交率直线下滑，10月19日开盘成交率仅20%10月1日62号楼加推，面积124-128㎡的33层高层，1梯2户2个单元，合计264套。成交均价为9300元/㎡，当天成交约120套，成交率约46%，装修款项可单独两年内分四次结款。开盘当天赠送3万元购房券，国庆期间1-8号认筹签约时可直接抵减。10月19日56号、64号楼加推，56号楼是面积为124㎡的33层的高层、64号楼是面积为75-115㎡的11层的小高层，合计400套。高层成交均价为9300元/㎡（含精装）、小高层成交均价为9500元/㎡（含精装），当天去化80多套，成交率约20%。装修款项可单独两年内分四次结款。7月29日58、59号楼加推，面积133-147㎡的11层的小高层，1梯2户2个单元，合计88套。线上选房，表均价9500-15000元/㎡，优惠后成交均价10500元/㎡（其中毛坯均价94500，装修1050左右，与高层装修标准一样），当天成交84套，成交率约95.5%，仅剩1层的4套

。8月25日60号楼加推，面积133-147㎡的11层的小高层，1梯2户2个单元，合计44套。成交均价10050元/㎡（其中毛坯均价9000，装修1050左右，与高层装修标准一样），当天成交约35套，成交率约80%。仅剩顶天立地的楼层。重点项目-恒大首府户型户型鉴赏中间户为127㎡三室二厅二卫户型两边为125㎡三室二厅二卫户型中间户相对较为方正，但通透性较差

两边户型虽相对通透，但进深过长，采光较差；户型鉴赏中间户为76㎡二室二厅一卫户型两边为100㎡/115㎡三室二厅户型中间户相对较为方正，但通透性较差

四个户型均为不规则户型，影响面积利用率和居住舒适性；重点项目-碧桂园黄金时代碧桂园黄金时代：项目地处城东版块，位于葛山大道（大桥路）和滨湖南路（吴楚大道）交汇处项目基本情况开发单位鄂州鑫聚置业有限公司项目地址鄂城区滨湖南路与葛山大道交汇处（市委党校对面）占地面积116000㎡建筑面积287600㎡物业类别住宅,商铺容积率3绿化率35%总户数2001车位1637装修状况精装修物业公司碧桂园控股碧桂园物业服务有限公司学校配套自带3班制国际幼儿园、鄂州实验小学、鄂州市八中、鄂州高中医疗配套鄂州中医院、鄂州中心医院最新动态VIP卡全城申领中，办卡即享开盘购房99折优惠项目共三个户型，分别为105、120、142㎡，户型配比详见下表户型面积总套数户型占比105㎡79244.7%120㎡79244.7%142㎡18810.6%合计1772100%图中黄色色块为2T4的105、120㎡户型，紫色色块为2T2的142㎡户型，左下角为营销中心，右下角为项目自带幼儿园重点项目-碧桂园黄金时代户型配比重点项目-碧桂园黄金时代户型项目一期首推1#（总楼层为

34层），总户数约为269套，两个单元均为两梯四户，两端户型为A120（约67套）、B115（约67套）。中间户型为C104（约135套）。C105户型❈3室2厅105㎡A120户型❈3室2厅120㎡B115户型❈3室2厅115㎡重点项目-中梁佳兆业壹號院中梁地产集团在鄂州打造御系王府中式品质豪宅项目，总占地约10.3万平方米，总建筑面积约35万平方米，项目容积率2.73，规划总户数约2项目全封闭式小区管理，采用人车分流的理念中梁佳兆业壹號院项目参数开发商鄂州梁泰地产有限公司占地面积103175平方米建筑面积354594平方米容积率2.73绿化率35%总户数2200户停车位地