戴德梁行-名城商业广场招商报告

DTZ名城商业广场DTZDTZ工作目标完成销售八个亿，并按照计划顺利招商成功DTZ实现销售8个亿的销售方案从销售角度考虑，有两种分拆销售方案DTZDTZ第一种保留商业价值最高首层商铺，销售负一层、二、四层等二线铺，待到整个商场经营成功增值后，再推售首层商场。但目前国内商场较成功销售部分仍暂限于首层商铺，更高楼层经营仍然以租赁为主。此方案会对开发公司资金造成一定压力，具有一定风险。DTZ第二种推出首层商场、负一层为主。在间隔方面尽可能加大临街商铺总量，利用临街商铺的增多及价值提升，从而全面提升整个物业的最高价值的部分，以确保资金回笼。DTZDTZ从资金回笼的角度考虑，最快与最低销售风险的方案是方案二。所以律议将首层与负一层作为销售目标，保证资金的回笼。DTZDTZ经营布局方案DTZ楼层楼层主题功能分布平面分布纵向分布（饮食休闲区）负一仰忠风情个性精品、潮流服饰、设计师概念店、漫画工作室浓厚广州特色的风情饮食首层时空派对名牌服饰、皮具、鞋类、化妆品、钟表、珠宝首饰二层时尚情怀半层：主力店（百货超市）半层：休闲服饰专卖店、女性用品国际知名连锁快餐店三层时尚情怀主力店（百货超市）韩国、日本料理四层至IN—刻半层玛莎类主力店和男士服饰、体育城自助上网休息区五层数码家居以数码产品销售展示、家具精品、影音为主咖啡厅六层欢乐天地冒险乐园儿童服饰、玩具专卖店、欢乐天地、冒险乐园特色主题餐厅七层美的世界健身中心、美容美体休闲饮品店八层食通天特色餐厅美食DTZ负一层：仰忠风情。主力以经营个性精品饰物、潮流年轻化服装、设计概念店等为主，形成如流行前线的风格；立体布局选取具有浓厚岭南特色的风情饮注：赛0

U全层销售，仅保贸少部分饮食铺R:Ii租IHDTZ定位动因：历史因素：仰忠街曾经是中国八九十年代中最大精品饰物批发零售市场。在广州人乃至国内很多人心目中，都具有相当深刻的印象。利用这一传统的商业环境，吸引商家与客户回流消费环境：流行前线是最符合当今年轻一代消费环境，而30岁以下人流是目前北京路最主要客户，把握这部分客户消费需求是项目定位首要满足第一步aDTZ消费习惯：北京路一带繁华商业网点，为此地带来了大量消费人流，但人流并不是不停顿的，饮食与购物并存，是一个大型商场必需配备，同时，具有岭南风情餐饮小食能进一步加强项目主题形象，吸引客流。DTZ预计进驻商家DTZDTZTKF、E+、EXCEPTION>BASAAR.Waton’s、天一良品、犁人坊、顶好饰品、黑眼睛、春之花等；饮食：西关人家、荔湾名食家等;1、IIF-,卜、TIni參‘!-A隱R：1*■<ixj»JIDTZ负层功能分布图红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积：平方米）白色区域为：购物功能区域＜负层白色区域全部销售）DTZ一层：时空派对步行街。定位动因：结合建筑上的设计，延续北京路步行街，直接将步行街引入室内，将室内商铺价值提升，减少室内步行街与实际步行街的差距，使价值最大化。DTZ|但此方案以销售首层为目标，所以在日后的经营中较难难严格控制商家，更多的是市场自由组合形成的商业环境，大部份商家会是目前北京路沿线专卖店的延续和发展。从使用、聚集人流角度考虑，可以增设一个开敞中庭，此部分虽然不作销售用途，但可以定期举办各类推广活动，吸引更多人流进入商场中部。DTZ预计进驻商家DTZDTZ预计进驻商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、CouCari、Cozzi、CityChain、Patty、LeSounda、TSL、MissK、Fornari、Benneton、Morgan、LMLuLu>SODA、OMEGA>周大福、首层功能分布图黄色区域为：中庭（预计面积：约400«_平方米）红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口白色区域为：购物功能区域＜首层白色区域全部销售）DTZ二层、三层：时尚情怀。二层：采用百货型超市主力店和服饰专卖店的组合。立体布局则以国际著名快餐连锁店为主。三层：全层以百货型超市主力店为主，立体布局以韩日料理、日式咖啡店为主。DTZ定位动因：主力店是对整个项目宣传推广上起到带头人。作为一个大型商业物业，必须借助一个有一定品牌的主力店。而经过了负一层的仰忠风情和首层北京路步行街效果的延续，在这一层将进入主题定位的第二部分——时尚潮流消费。通过主力店感受到目前比较时尚的消费环境。DTZDTZ预计进驻商家DTZDTZ主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等选一；休闲服饰：PARLORD、BOSSINLLEPACO、SWATCH、GP、CY、ELLE、BETU、IB.BOSE、康柯斯等；女性用品：CONIA、安莉芳、黛安芬等；国际连锁快餐店：KFC、麦当劳、PIZZAHUT＞廻转寿DTZ司、八千代、百佳日式咖啡店等选一;黄色区域为：中庭（预计面积：约400«600平方米）红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积3⑽4⑽平方米）绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约4500平方米）白色区域为；购物功能区域（二层白色区域全部租赁）二层功能分布图三层功能分布图II”黄色E域为：中庭（预计面积：约400*_平方米）红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积：200-3S❶平方米）白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）DTZ四层：至IN—族。定位为半层玛莎类主力店，和男士服饰、体育城的组合。立体布局则以自助上网休息区为主。DTZDTZ定位动因：随着商业楼层的增加，客流会逐步减少，所以对较高的楼层，必须要吸引定向消费的客户。玛莎是属于较高品位的服饰店，而体育类产品，相对男性的吸引力较大，这类客户能适应楼层的高度带来的不便，且有一定的消费力，能支持楼层的经济利润。DTZDTZ预计进驻商家DTZDTZ主力店：玛莎体育类：ADIDAS、MIZUNO>NIKE、K-SWISS>LEE、ANTA、PUMA、康威、锐步、曼奴DTZ四层功能分布图■必黄色区域为：中庭（预计面积：约400»_平方米〉红色区域为：自助上网休息区（预计面积：约200平方米）绿色区域为：玛莎类主力店（预计面积：约3500-4000平方米）白色区域为；购物功能区域DTZ五层：数码家居。以数码产品销售展示、家具精品、影音为主，立体布局配合咖啡厅。DTZ定位动因：配合四层的男士消费继续发展，数码科技的展示销售对此类客户有较大的吸引力，虽然目前北京路消费大部分仍以年轻一族为主。但真正具有消费潜力的始终是中年客户的家庭消费模式，并如果能争取到这类客户的消费，那么对整个商业物业日后持续发展有着较为深远的收益。相对他们的休息餐饮，配合较为高品位的咖啡厅。DTZDTZ预计进驻商家DTZDTZ数码类：NOKIA、SIMENS>MOTOROLA>SONY、Panasonic等；家居精品：日本城、RedApple、等；影音：CAV、SONY、JBL、MARLANZ、BOSS、Panasonic等；咖啡厅：老树、名典DTZ»助I3»a—j,曲|f■，Mt»>■黄色区域为：中庭（预计面积：约400«_平方米）红色区域为：咖啡厅（预计面积：3⑽400平方米）绿色区域为：数码城及展示区（预计面积：约4500平方米）白色区域为：家具精品、影音（预计面积：3500平方米）五层功能分布图DTZ六层：欢乐天地、冒险乐园。主力店集中儿童服饰、玩具专卖店、冒险乐园等游戏娱乐和购物一体化的儿童商业区，立体布局则引入特色的主题餐厅。DTZ定位动因：消费因素：传统的中国人对后代的生活成长又是极为重视的，目前国家的独生子女政策，更是儿童倍受家庭宠爱。进一步通过儿童消费带来的DTZ家庭消费比单纯年轻人的消费潜力更大，也是本项目未来发展中希望能开拓的市场。DTZ历史因素：北京路目前的南越王宫遗址前身曾是几代老广州人从小的天堂——儿童公园，但随着文物古迹的发现已经被迫搬迁，成为老广州人的一个遗憾。商业环境：北京路现有商业构成的角度看，儿童娱乐游戏消费一直是欠缺发展的空白点。DTZ基于项目在地段上有此历史因素，和市场中商业环境的不足，开设专门的儿童购物娱乐场地具有其市场需求。其中并不是传统的儿童产品销售，更多的是结合游乐场的形式，将购物溶入游戏之中。并由儿童游乐带动父母的消费，形成整个商场的家庭购物组合。形成“快乐消费”。DTZDTZ预计进驻商家DTZDTZ主力店：玩具反斗城、米奇、小猪班纳、丽婴房、Snoopy等；主题餐厅：热带雨林、SNOOPYLAND>MACAUSTREET等;游戏区：波波池、滑梯、儿童游戏机、穿山越岭等六层功能分布图中庭（预计面积：约400«600平方米）主题餐厅（预计面积：约1__1500平方米）玩具反斗城（预计面积：约1_-1500平方米）冒险乐园、游戏区（预计面积：约200（｝平方米）功能购物区域<预计面积：约别⑻45⑻平方米）域歇区区区区区色色色色色红绿紫白DTZ七层：美丽世界。以美容健身为主，结合美发、美甲，形成一个以健康娱乐为主题的空间。立体布局安插休闲饮品店。DTZ定位动因：高楼层的商业环境，只有很特别的经营理念，营造客户的特殊需要，才能吸引客户。而女士美容消费也是一个有着深厚潜力、固定频率的消费类型，可以为经营商户带来固定的收益。DTZDTZ预计进驻商家DTZDTZ美容美体：杨淑芬、女人世界、最佳女主角、莎莎等;健身中心：力美健、健力宝、中体时尚健身会等；DTZ黄色区域为：中庭（预计面积：约400«_平方米）绿色区域为：健身中心（预计面积：约4000-4500平方米）红色区域为：休闲饮品店（预计面积：约200平方米