京市依云溪谷二期广告推广策略及SHOW稿

小众直击目标

群众宣传炒作品牌营销CRM营销整合营销推广纲领体验营销充分发挥体验式营销的强大魅力会所体验样板房体验景观体验休闲运动体验效劳体验纯洁的山水、绚烂的颜色、美丽的建筑、闲适的生活构成的完善的生活画卷，在依云溪谷再现这种完善的生活将是体验式营销的关键。第一批进展：会员卡、积分打算、图书馆、家庭日、联盟商家其次批进展：童子军、但昭义钢琴艺术中心、青年动力营、老年大学、美伦葡萄酒俱乐部2023~2023招商地产品牌年南京招商会挂牌成立仪式，请名人揭牌，会员卡、图书馆、家庭日、联盟商家等开头运作公开发表“企业公民宣言”借残奥会开幕之机，举办“招商地产珍爱生活”大型音乐会慈善公演，关心残疾人的生命安康扶贫助学：“新长城扶助贫困大学生”、“招商地产奖学金”、“1+1爱心”捐赠南京首家“美伦葡萄酒私人俱乐部”成立……招商会是招商地产“家在情在”品牌理念的核心表达，招商会的人性关心理应传播到南京，并在南京生根发芽，而现在时机已经成熟。充分发挥招商地产品牌影响力节假日亲情活动膳食养生之道丝竹品茗民俗手艺表演家庭日活动户外烧烤啤酒节……高尔夫球赛赛马红酒派对以车会友高档酒店联谊会VIP活动……充分发挥CRM的传播力业主及客户活动利用高端商家客户资源媒介策略：小众直击目标、群众宣传炒作主要通路：大牌、DM、短信、杂志、分众、活动、CRM

帮助通路：网络、播送、报广推案建议策略建议：主推二期双拼，一期剩余物业先封盘，待二期销到尾盘时，一二期剩余物业打包在一起实施清盘。考虑到二期总体量较大，且消化时间要求较快，建议实行分批推出、批批热销的策略，拟分三批推出。独栋别墅案量较小，但单栋总价很高〔均在1000万以上〕，现阶段推出时机未成熟，建议放在09年推出。打算建议：08.5~6 二期首批〔46套〕08.7~8 二期二批〔54套〕08.9~10 二期三批〔70套〕08.11~12 一二期清盘09年 独栋别墅首批推出二批推出三批推出独栋推出5~6月二期首批公开及开盘业务目标：快速去化40套以上营销策略：以二期推出为主题进展全面宣传，结合营销大事炒作，形成第一拔销售高潮营销大事：南京招商会成立仪式董建华揭牌、发表“企业公民宣言”、现场体验区公开、二期开盘热销7~8月加推二期二批双拼别墅业务目标：快速去化50套以上营销策略：在一批热销的根底上，连续加推，通过宣传及客户活动的协作，形成其次拔销售高潮。营销大事：露天音乐啤酒节、丝竹品茗活动9~10月二期三批公开及开盘业务目标：快速去化60套以上营销策略：以推出二期三批溪涧双拼别墅为主题进展全面宣传，结合营销大事炒作，形成第三次销售高潮营销大事：招商会图书馆开放并向学子捐赠图书〔嘉宾金庸〕、一期入伙仪式、十一黄金周促销、二期三批开盘热销11~12月一、二期清盘业务目标：一、二期双拼别墅清盘营销策略：挖掘一、二期剩余物业特点进展针对性宣传，实施肯定的促销打算， 并结合客户活动来带动销售营销大事：膳食养生之道、圣诞红酒PARTY、二期入伙及元旦促销独栋别墅的营销策略本案的独栋别墅目前在仙林地区比较稀缺，但总价偏高，目前阶段推出有肯定的难度，建议09年春夏之交时推出比较适宜。建议08年推双拼时顺带积存独栋客户，在09年把独立别墅单独包装推向市场，高举高打，争取短期内消化完毕。缘由：1、通过二期一系列的营销大事及品牌形象提升,当依云溪谷成为区域领导地位的时候再推独立别墅比较适宜。2、独栋主要分布在湖畔，绝佳的山水景观是支撑其价值的重要卖点，而目前景观刚刚打造，尚未到达最正确的视觉效果。3、企业品牌是别墅购置者特别看重的，建议通过08年招商地产及招商会品牌运作一段时间并有良好的市场口碑时再推独栋比较适宜。别墅市场供销分析别墅市场板块分析别墅将来供给分析区域别墅市场分析其他竞争工程分析附：南京别墅市场分析南京别墅市场供求分析3月，全市共新增别墅218套，环比增幅51.39%，新增供给面积却环比削减2.34万平方米，下降30.01%。可见，新增供给的房源大局部是小面积的经济型别墅。别墅市场供销分析南京别墅市场价格分析从上图可以看出，南京别墅市场均价在波动中不断攀升，08年3月别墅市场成交均价已突破万元，到达10611元/平方米。别墅因其产品资源的内在稀缺性，保持一贯的高调态势，市场价格特别坚硬。别墅市场供销分析08年3月南京别墅市场新增上市一览表

别墅市场供销分析受2023年南京城中豪宅市场供给马上放量的影响，南京各别墅区域市场之间的竞争将特别剧烈，从近期的市场供求看，5月份将迎来热销期。别墅市场供销分析08年一季度板块供给分析从08年1-3月各板块累计新增供给状况来看，江宁和东郊板块供给套数最多，分别为260套和256套，江宁板块由于大面积的独立别墅供给量大，供给面积总量大于东郊板块。远郊板块1-3月份别墅共新增上市60套，分别来自于溧水的华洲凤凰小镇与卧龙湖国际社区两个工程。别墅市场供销分析08年一季度板块成交分析从08年1－3月各板块累计成交状况来看，江宁板块成交量最多，其次为东郊板块。从各板块新增供给与销售量的比照来看，江宁与江北两板块目前处于供不应求的状态，而东郊与远郊的别墅则面临着肯定的销售压力。别墅市场供销分析东郊板块别墅供销分析东郊板块目前去化的主力产品是双拼与叠加。截至3月，东郊板块别墅共新增上市256套，以联排、叠加别墅供给量最大，主要集中在城开汤山公馆与栖园两个工程。从成交来看，双拼别墅占累计成交总量的一半，主要来自依云溪谷工程。别墅市场供销分析产品类别分析—独立别墅从08年1－3月独栋产品的市场走势来看，远郊板块将成为继江宁与江北之后，独栋产品市场的又一大主力板块，这一板块目前将以明显的价格优势占据市场。别墅市场供销分析产品类别分析—双拼别墅08年1－3月份，双拼产品累计新增供给53套，供给量主要来自于江宁与远郊板块。累计成交116套，其中，有71套来自于东郊板块，占累计成交总量的61.2%。别墅市场供销分析产品类别分析—联排别墅08年1－3月份，联排产品新增供给299套，累计去化162套，分别占全市新增供给量的一半和去化总量的41.3%。08年联排别墅仍旧是市场的主力供求产品，目前联排别墅的去化主要集中在江宁板块。别墅市场供销分析产品类别分析—叠加别墅08年1－3月，叠加产品是继联排产品供给后的又一大主力产品，但其去化量较低。叠加产品供给与去化的主力区域在东郊板块，目前仙林在售的栖园、山水风华、麒麟镇的城开汤山公馆仍旧有后续的叠加产品上市。08年南京别墅市场格局——三分天下目前，南京别墅市场逐步由近郊向远郊进展，前几年的主力供给区域三山板块的开发渐渐进入尾声，南京别墅市场新格局应运而生。三大新兴板块将成为将来别墅市场的主流泛仙林板块老山板块溧水板块别墅市场板块分析汇杰文庭山水风华栖园本案大山地仙林翠谷华隆工程南京益来工程世纪天城恒大·金碧天下卧龙湖国际社区溧水卧龙湖板块泛仙林板块山河水自然天成香山湖一号绿城玫瑰园老山汤泉板块英伦爱丁堡通宇地块美达地块别墅市场板块分析相比老山和溧水板块，仙林与主城的距离感更近，其高起点的规划，浓郁的人文气息，优良的环境，便利的交通，将来配套水平的提升都使得该地区拥有比较明显的竞争优势，进展前景相当宽阔。泛仙林板块的竞争优势区域别墅市场分析山水风华区域别墅市场分析♦优势：资源：紧靠灵山风景区，山景尽收眼底规划：小区内部景观以“山水”为引导，园林景观佳♦劣势：配套：周边配套目前尚不完善山水风华区域别墅市场分析栖园区域别墅市场分析♦优势：产品：户型设计和建筑外立面优雅，节能材料的运用表达科技含量规划：小区的水系园林生动、精巧资源：紫金山、栖霞山、青龙山围绕之中，生态环境佳交通：交通便利，地铁2号线终点站规划在小区门口♦劣势：配套：周边配套目前尚不完善栖园区域别墅市场分析汇杰文庭区域别墅市场分析♦优势：产品：设计富有特色，院落和户型空间是工程卖点♦劣势：资源：缺乏自然景观资源配套：周边配套较全

汇杰文庭区域别墅市场分析英伦·爱丁堡区域别墅市场分析♦优势：建筑风格：英伦风情独树一帜♦劣势：资源：缺乏自然景观

配套：目前周边配套匮乏

英伦·爱丁堡区域别墅市场分析新湖·仙林翠谷区域别墅市场分析♦优势：资源：东依宝华山森林公园,地块周边有山体、自然湖泊产品：内庭院式联排别墅♦劣势：配套：周边配套匮乏新湖·仙林翠谷区域别墅市场分析大山地区域别墅市场分析♦优势：资源：紧邻宝华山森林公园,地块周边有山体、自然湖泊♦劣势：配套：周边配套匮乏大山地区域别墅市场分析泛仙林板块工程竞争力比照区域别墅市场分析竞争力指数好好一般一般较好一般较好基地及周边景观资源竞争力指数差差一般一般一般一般一般周边配套竞争力指数一般开发商品牌开发商一般开发商一般开发商品牌开发商一般开发商一线品牌开发商开发商品牌竞争力指数远远较近较近较近较近较近到市区距离竞争力指数句容句容仙林仙林仙林仙林仙林区位板块竞争力指数独立、双拼联排联排联排、叠加联排、叠加联排、叠加双拼主力产品类型竞争力指数0.490.80.650.690.750.70.53容积率大山地仙林翠谷英伦·爱丁堡汇杰文庭栖园山水风华本案项目

综合来看，本案在泛仙林板块具有较高的竞争力，尤其是本案的开发商品牌，主力产品类型和容积率水平在各案中有较明显的优势。由此我司认为，充分挖掘本案的开发商品牌价值，突出本案的低密度指标和别墅物业的单纯性是本案在今后的营销工作中应予以重点考虑的。泛仙林板块工程08年待售产品分析从总价来看，本案二期双拼的总价范围在400万左右，与山水风华的双拼产品、栖园的联排产品，汇杰文庭的双拼产品，大山地工程的独立产品存在肯定的竞争关系。如再参考各工程的当前的可售体量〔汇杰文庭二期产品由原先的联排为主调整为双拼26户、联排6户、独立4户，但上市时候估计在08年底，与本案二期产品的强销期错位〕，则本案二期双拼产品今年的主要竞争个案是栖园的联排和大山地工程的独立产品，泛仙林、老山、溧水板块在售工程将来上市量猜测别墅将来供给分析三大别墅板块在售工程后续供给量泛仙林版块溧水板块老山汤泉板块226.5万㎡83.8万㎡64万㎡78.7万㎡＋＋三大别墅板块在售工程将来供给量高达226.5