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物业管理课程调研中海国际爱丁堡社区物业管理第一小组：王晓悦1202405089钱玉炀1202405086目

录一、调研思路与方法二、物业概况三、从理论到实践四、相关经验与总结一、调研思路与方法实地调查与访谈相结合的方法□首先对小区周边环境进行观察与了解□其次进入小区内部对其进行深入观察，询问住户并采集照片然后对物业服务部门进行访谈最后对本次调研活动进行整理与总结小区正对面的方洲小学小区大门绿化养护随处可见幽径别墅区二、物业概况1、简介 中海物业创立于香港，壮大于内地，于91年在同行业中首家引进香港的成功物业管理经验和先进的物管模式，并在之后的多年实践中将其与内地的实际情况进行了充分的融合与提升，在目前的管理中仍始终保持与香港及国际同行业同步，不断推陈出新、与时俱进。作为全国物业管理第一品牌，与其他物业公司相比无论在品牌竞争优势、管理经验的积累、服务品质的控制、人力资源的储备等各方面都独具特色。

值得关注的是，所有的中海地产旗下的建筑都是由其自己的中海物业进行物业管理，属于自建自管类型，从而有效避免短期外包合同带来的房产开发商、业主、物业公司三方之间沟通衔接不紧密带来的纠纷。2、部门分类物业公司安管部门环境部门工程部门主要负责小区24小时治安环境卫生绿化养护建筑养护基础设施室内维修单元管家联系业主八小时的纽带三、从理论到实践1、停车问题业主车辆占用消防通道？立即通知车主将车辆移开联系不到车主的情况，则立即联系119将车辆拖走若因没有及时对消防通道的车辆

进行清理而造成的人员财产损失，那么车主将付全责，物业公司付

百分之七十的责任。2、安全问题夜晚巡逻发现住户房门敞开？调小对讲机，立即通知其他安保人员，紧急集合；派至少两人进入业主屋内侦查，其余的人守在门口；如果是入室盗窃，则一举拿下，并将得到公司的经济激励；若是业主疏忽大意忘记锁门，这样做也不至于引起误会。四、经验与总结问题总结

Q1：管理条例不够严密。例如据访谈对象（安管人员）透露，小区入口的准入标准常常变化，检查严格程度有时随领导的心情而变。

A1：事前做好充分的调研，建立长期的适合社区发展的管理条例，并严格根据条例执行。

Q2：小区没有成立业主委员会，使得业主难以把众多意见变成一种声音，削弱了委托方(业主）和代理方（物业公司）的谈判能力，在业主与物业公司的合作和相互制约过程中处于被动地位。原本业主委员会有权根据业主大会的决议选聘、续聘、解聘物业服务企业，与物业服务企业订立、变更或解除物业管理服务合同，由于业主委员会的缺失，单个的业主很难实行这一职权，也难以对物业公司产生有效监督。

A2：所在地区建设局、街道办事处应积极做好业主委员会成立指导和协调监督工作，使业委会能发挥其应有的作用，维护业主的权益。

Q3：处理邻里纠纷时，由于物业不具法律强行执行力，无法进行有效仲裁。

A3：事前制定仲裁协议，可以规定物业或其他第三方作为居中裁决机构，仲裁机构虽为民间机构，没有强制执行的权力。但法律规定，仲裁裁决生

效后，当事方不执行仲裁裁决的，

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